市物业服务收费管理实施细则样本.doc

广州市物业服务收费管理实施细则

第一条 为规范本市物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业正当权益，依据国务院《物业管理条例》和国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理措施》和省物价局、建设厅《相关落实实施国家发展改革委、建设部〈物业服务收费管理措施〉通知》、《广州市物业管理措施》，结合实际，制订本实施细则。
第二条 物业服务收费是指物业管理企业根据物业服务协议约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域环境卫生和秩序，向业主所收取费用。
第三条 政府提倡业主经过公开、公平、公正市场竞争机制选择物业管理企业；激励物业管理企业开展正当价格竞争，严禁价格欺诈，促进物业服务收费经过市场竞争形成。
第四条 物业服务收费应该遵照合理、公开和费用和服务水平相适应标准。
第五条 市和区、县级市政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费管理工作。
第六条 业主和物业管理企业能够采取包干制、酬金制、组合制等形式约定计费方法。
包干制是指业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由物业管理企业享受或负担物业服务计费方法。
酬金制是指在预收物业服务资金中按约定百分比或约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其它全部用于物业服务协议约定支出，结余或不足均由业主享受或负担物业服务计费方法。
组合制是指业主依据物业服务需要，分服务项目聘用管理企业并支付费用管理模式和计费方法。
第七条 实施包干制、酬金制一般住宅物业服务收费实施政府指导价。
政府指导价由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门依据物业管理服务等级标准等原因，制订对应等级基准价和浮动幅度，并定时公布。具体收费标准由业主和物业管理企业依据要求基准价和浮动幅度在物业服务协议中约定。
第八条 实施组合制一般住宅物业服务收费和高级住宅、别墅物业服务收费和非住宅物业服务收费实施市场调整价。
实施市场调整价物业服务收费，由业主和物业管理企业在物业服务协议中约定。
第九条 建设单位和物业买受人签署买卖协议，应该约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方法及计费起始时间等内容，包含物业买受人共同利益约定应该一致。
买卖协议约定物业管理服务时间终止时，应该经过业主大会决定，由业主和物业管理企业按同类同一服务收费标准在物业服务协议中重新约定。
第十条 实施物业服务费用包干制，物业服务费用组成包含物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润。
实施物业服务费用酬金制，预收物业服务资金包含物业服务支出和物业管理企业酬金。酬金由双方在物业服务协议中约定百分比或数额。
物业服务成本或物业服务支出组成通常包含以下部分：
1.管理服务人员工资、社会保险和按要求提取福利费等；
2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；
3.物业管理区域清洁卫生费用；
4.物业管理区域绿化养护费用；
5.物业管理区域秩序维护费用；
6.物业管理企业所管物业支付办公费用；
7.物业管理企业所管物业发生固定资产折旧；
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9.经业主同意其它费用。
物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造费用，应该经过专题维修资金给予列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。
第十一条 实施物业服务费用酬金制，预收物业服务支出属于代管性质，为所交纳业主全部，物业管理企业不得将其用于物业服务协议约定以外支出。
物业管理企业应该向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算并每十二个月不少于一次公布物业服务资金收支情况。
业主或业主大会对公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应该立即回复。
第十二条 物业服务收费采取酬金制方法，物业管理企业或业主大会能够根据物业服务协议约定聘用专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况进行审计。若一方对对方聘用专业机构有异议，应该双方共同聘用同一专业机构对物业服务资金度预决算和物业服务资金收支情况进行审计。
第十三条 物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证，以房产证记载建筑面积为准，包含套内建筑面积和分摊共有建筑面积；未办产权证，以物业买售协议中建筑面积为准。另有约定除外。
物业服务收费按月计收。除业主自愿外，不得预收。
第十四条 住宅小区教育、医疗卫生配套设施物业服务收费，按低于该住宅物业和同期公布广州市一般住宅物业服务收费政府指导价最高浮动上限收费标准，由物业管理企业和业主或物业使用人在物业服务协议中约定。
第十五条 住宅小区内商业用途、办公用途物业，其收费标准可在该住宅小区物业服务收费标准基础上浮，具体收费标准由物业管理企业和商业、办公用房业主或物业使用人按同类同一服务收费标准在物业服务协议中约定。
第十六条 住宅小区机动车停车场停放保管服务收费标准按《广州市机动车停放保管服务收费管理措施》实施。
第十七条 装修管理服务费用和装修确保金由业主和物业管理企业约定，并应以书面形式明确，不进行装修不得收取。
在业主装修完成后，经物业管理企业检验验收，没有损坏公共部位、设备设施，装修确保金应自检验合格之日起15个工作日内退还业主。除此以外，物业管理企业不得以任何名目向业主或物业使用人收取占用超出3个月押金、确保金。
装修产生垃圾余泥由业主或物业使用人自行处理，物业管理企业不得收费；委托物业管理企业处理，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。
第十八条 物业管理企业在物业服务中应该遵守国家价格法律法规，严格推行物业服务协议，为业主提供质价相符服务。
第十九条 物业管理企业应该根据政府价格主管部门要求实施明码标价，在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准等情况进行公告。
第二十条 业主应该根据物业服务协议约定按时足额交纳物业服务费用或物业服务资金。业主违反物业服务协议约定逾期不交纳服务费用或物业服务资金，业主委员会应该督促其限期交纳；逾期仍不交纳，物业管理企业能够依法追缴。
业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或物业使用人应该结清物业服务费用或物业服务资金。
第二十一条 纳入物业管理范围已完工但还未出售，或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人物业，物业服务费用或物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
第二十二条 物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应该向最终用户收取相关费用。物业管理企业接收委托代收上述费用，可按不超出委托收取总额3％或按户定额收取方法向委托单位收取手续费，具体标准在双方委托协议中约定。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。
供水单位对未实施“一户一表”住宅小区，在“一户一表”改造过渡期实施趸售水价，具体水价在不超出政府定价范围内由供水单位和物业管理企业在委托协议中约定。
住宅物业管理区域内走廊、楼梯、公共设施公共水电费用和路灯用电费用和电梯运行电费依据供电、供水企业制订分摊措施合理分摊，另行收取。经业主大会同意，公共水电费用可纳入物业服务收费统一收取。
第二十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应该在取得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，根据要求办理相关手续。所得收益应该关键用于补充专题维修资金，也能够根据业主大会决定使用。
第二十四条 物业管理企业已接收委托实施物业服务并对应收取服务费用，其它部门和单位不得反复收取性质和内容相同费用。
第二十五条 物业管理企业接收业主委托，提供物业服务协议约定以外服务，服务收费由双方约定。
第二十六条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门，应该加强对物业管理企业服务内容、标准和收费项目、标准监督。物业管理企业违反价格法律、法规和要求，由政府价格主管部门依据《中国价格法》和《价格违法行为行政处罚要求》给予处罚。
第二十七条 本实施细则由市物价局负责解释。
第二十八条 本实施细则从11月1日起实施。原市政府价格主管部门和物业管理行政主管部门印发相关物业收费政策和原市和区、县级市政府价格主管部门核发商场、办公楼相关物业收费标准批文和《广东省经营服务性收费许可证》同时停止实施。为确保新旧政策顺利衔接，原市和区、县级市政府价格主管部门核发住宅物业收费标准批文和《广东省经营服务性收费许可证》从1月1日起停止实施。