国际星城物业管理方案书样本.doc

第 一 部 分

综 合 简 介

1.1 企业概况
滁州市银西物业是经滁州市工商局同意，于4月正式成立股份企业。1997年于房地产开发配套物业管理企业刚处于萌芽状态时，我企业已经系统在银花西区从事物业管理工作了，我企业原是滁州市国土资源局下属滁州市综合房地产开发企业子企业（机关），从国土资源局拖钩。
因为我们是滁州市最早成立物业管理企业企业，而且得到了上级企业支持，所以我们取得了良好成绩和社会效益，我企业所管理银花西区更是在1999年取得了滁州地域唯一“国家级优异住宅示范小区”称号。因为物业管理工作给综合房地产开发企业房屋销售工作带来了巨大经济效益，所以综合房地产前后成立了三家物业管理企业，统一管理资源共享，凭借强大经济基础、技术基础、市场基础，我们取得了滁州市场很多著名小区、机关单位、市政府办公楼、学校物业管理权，如滁州市政府办公楼、滁州学院、滁州技术学院、银花西区、盛世华庭、广场家园、五星家园、明光市洪武花园、来安县城市花园、全椒县惠德花园等等，近180万平方米管理权，是滁州本土最大房地产物业管理企业。
本企业于正式挂牌成立，面向市场、自负盈亏。在对滁州市银花西区（16万平方米）实施物业管理中，经过学习上海、深圳等地物管优异经验，结合实际情况，探索出了一套行之有效管理体系和形成了一支技术全方面，服务到位物业管理队伍，取得了管理及效益较丰富经验。
我企业接管了上海恒安集团在来安县开发城市花园商住型小区总面积20万平方米，是滁州地域第二大综合商住型小区，档次高、配套齐。相信经过我企业全体职员努力企业会更辉煌。
1.2 行政系统架构图
董事会
总经理室
总
经
理
办公室
财务部
工程部
市场部
各物业管理处

1.3 管理业绩
滁州市银西物业在滁州物业管理企业中，是一家最早实施物管企业，除银花西区外，其它楼盘均经过公开招投标和邀请招标取得包含：来安县城市花园、全椒县惠德花园、明光市交通局及5个小区；现在我企业独立管理面积近50万平方米。
企业在日常物业管理中，坚持以“关心无微不至，服务无处不在”为服务宗旨，坚持以人为本管理服务理念来开展“人性化”服务，坚持“以诚相待，以信为本”企业宗旨。
1.4 管理特色
全方面导入ISO9002质量管理体系ISO14001环境管理体系。在以商住楼和住宅小区为关键物业管理实践中形成了勤奋敬业、俭朴务实、诚信守约基础管理特色。创建了独具特色一整套激励和约束机制，培养全体职员树立了艰苦奋斗、能吃苦、重实干、事事责任到人和优胜劣汰企业文化内涵。在10多年物业管理过程中，培养和选拔了一批含有经验丰富、思想过硬、讲信誉、高效率、善协调物业管理员；沉淀了一批技术专业、周到规范、不惧苦累维修员；拥有了一批训练有素、恪尽职守、排忧解难保安员；培训了一批认真负责、精通园艺、文明礼貌、爱岗敬业绿化保洁员。
兢兢业业管理、全心全意服务，表现在每十二个月全部必需为全体业主干几件实事感恩意识里；贯穿于日夜执勤保安、保洁和维修员所要求每一道工作程序和细则中；表现在业主对物业管理参与和监督上。

1．5 我们价值观
·因为业主是我们衣食父母，所以物业管理工作必需以业主为本。
·以业主认同和信赖为本身价值表现。
·只有用使业主满意服务才能换取我们经济效益。先求付出，再求索取。
·所管理物业增值和我们美誉度提升成正比。
·认真、扎实、坦承、守诺、忠诚、为善和热忱是事业成功基础。
·主动接收来自业主监督，认可并纠正错误是有勇气和进步表现。
·乐于助人、共赢共享、团体精神、相互依存。
1.6 企业发展方向
企业在创建企业品牌中，将深入扩大规模效应，物业管理服务由内涵向外延两个方向发展，逐步形成物业管理服务以杭城为主，以中高级住宅等物业管理并重发展，服务内容以前期物业管理，日常物业管理向物业顾问发展，形成物业管理服务多元化新格局。

物业管理楼盘一览表
序号
物业名称
面积
地域
物业形式
1
银花西区
16万M2
滁州
多层商住
2
丰乐世家
4万M2
滁州
多、高层商住
3
城市花园
20万M2
来安
多、高层商住
4
惠德花园
3万M2
全椒
多层商住楼
5
嘉和人家
4万M2
明光
多层商住
6
交通局
1.5万M2
明光
办公楼
7
明光第一人民医院
3万M2
明光
多 层
1.7 运作机制
指 挥 机 制
（主 任）
实施机构
（各主管、专业人员任）
指令
监督机构
（主任和企业经理）
反 馈 渠 道
1.7.1 组织运作机制

管理处于内部管理上，采取是将管理活动和管理手段组成一个连续封闭回路做法，即重视封闭性，这么才能形成有效管理活动。假如管理系统内结构、联络松散，没有一定控制，那么内部管理肯定是无效。这种封闭管理回路如上图。
在具体运作中，管理处主任是日常工作指挥者，同时也是监督检验者。各项指令下达后，实施机构即开始运作，实施过程中信息经过反馈渠道回到指挥机构，供主任做出校正、判定、总结。在整个过程中，主任还要从检验、评选结果中发觉管理过程存在问题，并加以纠正，做到有部署、有检验、有总结，从而确保了管理有效性。
1.7.2 工作运作机制
［国际星城］管理企业隶属滁州银西物业。
管理处采取项目经理（物管处主任）负责制。日常工作由项目经理直接领导各部门人员。各项工作安排及临时任务下达，均由项目经理（管理处主任）直接安排。各主管下属人员直接向其主管负责，各主管及各职位专业人员直接向项目经理（管理处主任）负责。
［国际星城］管理处于日常工作中受各政府职能部门监督和指导，并配合政府工作。
业主有监督和指导权利。
1.8 工作步骤
针对日常物业管理工作，我们编制了详尽全方面工作规程，［检验院大厦］物业管理处将严格根据企业工作步骤操作，做到不管大小，每件事全部要程序化，一丝不苟、环环相扣、节节相连，从根本上确保企业服务管理质量。
业 主
银西物业企业总经理

沟通
管理处主任
监督指导
政府各职能部门
综合部
保安部
工程部

直管科室

1、职员岗位培训及管理
2、规章制度建立
3、物业验收和接管
4、日常管理和维修养护

绿化保洁部

监督指导

1.9 信息反馈渠道
业主要求和提议即是我们工作内容，拓宽工作面，增设服务渠道，提升管理水平和服务质量，是我们任务。我们将公布报修服务电话、投诉电话，咨询业主对物业管理服务意见和提议，加强和业主交流、合作，使物业管理各项服务均处于有效监督之中。

第 二 部 分

国际星城物业管理介入方案

2.1 管理模式
我们在［国际星城］管理将采取直线职能制管理方法。在管理处集中统一指挥下，各职能部门职员依靠科学管理组织，进行优质、高效、专业管理和服务，其关键点以下：
(1)工作关键放在门卫、车库、设施设备及园林绿化；
(2)管理关键放在工程设施设备维护、消防安全、治安安全、绿化保洁；
(3)管理中表现动态管理和静态管理相结合，主动服务和被动服务相结合，以充足表现现代物业服务理念和务实操作特色。
管理机构设置及组织框图
管理分企业

业 主
银西物业企业
各行政部门
综合
管理部

保安部
绿化
保洁部
工程部

2.2 工作步骤
2.2.1 工作步骤标准：
确保程序连续性；确保程序全方面性，不遗漏每一个步骤；确保程序和合理性，讲求科学、实效。
2.2.2 物业管理接管工作步骤图

建立规章制度
提前介入
岗位培训
日常管理和维修
装修管理
物业接管和验收
完善资料装备

2.3 各项管理规章制度
科学完善、合理量化管理制度是我们取得成功关键法宝。因篇幅有限，本企业对［万豪国际新城］签订公众管理制度、内部岗位责任制、内部管理运作制度、考评制度等目录摘录以下：
2.3.1 公众管理制度
1、精神文明条约 2、精神文明条约 3、治安管理要求
4、环境卫生管理要求 5、绿化管理要求 6、消防管理要求
7、设施管理要求 8、房屋装修管理要求 9、停车场管理要求
10、电梯安全管理要求11、楼宇管理要求
2.3.2 内部岗位责任制
1、管理处主任岗位职责 2、设备管理工程师岗位职责
3、主管岗位职责 4、维修工（绿化工、保洁员、保安员）岗位职责

2.3.3内部管理运作制度
1、职员守则 2、小区文化工作制度
3、劳感人事制度 4、保安人员管理细则
5、清卫人员管理细则 6、业主投诉处理工作制度
7、设备管理维护运行制度 8、职员培训制度
9、财务管理制度 10、回访制度
11、档案资料管理制度 12、房屋维修程序
2.3.4 应急处理程序
1、火灾应急处理程序 2、水浸事故处理程序
3、遇暴风雨天气处理程序 4、停电停水应急处理程序
5、煤气泄露处理程序 6、电梯困人应急处理程序
2.3.5 考评制度
1、工作考评奖惩制度 2、保安人员岗位考评标准
3、清卫人员岗位考评标准 4、绿化工岗位考评标准
5、维修人员岗位考评标准 6、管理员考评标准
7、绩效考评管理措施

2.4 人员配置
2.4.1 管理、操作人员配置标准
●坚持“先培训，后上岗”，管理人员100%持证上岗
●坚持文化素质和实际管理经验相结合标准
●坚持一技多能，一人多岗标准
2.4.2 ［国际星城］人员配置数量及工资情况
单位：人民币（元）
序号
部门
岗位名称
人员编制
月工资（元）
1

主任
1人
1200.00

管理员
2人
1000.00
2

水电工
1人
900.00
3

保安员
8人
800.00
4

保洁员
5人
550.00
5

绿化员
5人
650.00
6

累计

22人

2.4.3 拟派管理处主任
拟派主任：伍宏海同志
男 32岁 安徽师范大学毕业 1999年从事物业管理工作
含有物业管理经理岗位证书，并含有八年大型物业管理经验。
2.5 ［国际星城］管理处人员培训
2.5.1 培训意义
对职员进行不一样阶段培训，是圆满完成委托管理目标确保。
2.5.2 管理人员培训基础标准
●分阶段制订各项培训计划；依据不一样岗位设定不一样培训内容；
●做到职员上岗前或更换工种有培训，每十二个月接收2次培训；
●把职员培训情况纳入工作考评，作为奖励、晋级条件。
2.5.3 培训目标
培训目标是在态度、知识、技能三方面加强和提升，改善职员行为和表现，培养出高素质物业从业人员。经过系统培训，加强职员对管理服务认识，改善工作态度，做到“服务第一，质量取胜”
2.5.4 培训工作计划
为确保联通大厦各项管理工作能按质量完成，银西物业将派出培训人员对下列各项进行现场实地培训导，并制订以下培训计划：
序号
培训内容
培训目标
1
基础培训，包含《职员手册》、质量手册、程序文件、作业指导书和规章制度等
让职员了解企业组织、企业文化、政策及企业各部门职能和运作方法
2
结合接管前期人员培训计划相关内容进行强化培训
了解住宅管理内容、接管程序及运作方法
3
各岗位职责及物业管理制度
熟悉本职员作程序，管理运作程序
4
物业管理方案和要求
对住宅牧业管理有较深层次认识
5
进行多种专业培训
熟悉掌握本专业工作技巧，适应工作之要求
6
职来道德和职业礼仪培训
加强职业道德建设，提升服务水平和管理水平
7
模拟上岗培训
学习、领会基础操作方法为正式上岗提供经验
8
滁州市物业管理法规条例相关要求
熟悉掌握条例、实施细则等内容
9
智能化专业知识培训
了解智能化工作关键点
10
住宅管理目标及模式和管理方案相关内容
明确各项工作要求、目标、模式
11
岗位职责和物业管理运作制度
熟悉住宅管理及基础运行
12
房屋整体布局、水电设施、消防设施、电梯性能、智能监控系统、环境导示系统等内容介绍
熟悉住宅管理、运行
13
房屋验收交接程序
要求掌握房屋交接全过程
14
公用设施、设备维护标准及作业程序
明确公用维修范围及标准
15
住房装修管理措施
掌握装修管理关键点
16
治安保卫工作目标及作业程序
熟悉治安保卫范围和目标
17
清洁卫生标准及作业程序
熟悉清洁卫生范围和目标
18
绿化标准及作业程序
熟悉绿化范围和目标
19
业户入住手续办理程序
熟悉业户入住程序、要求
20
各工种工作技巧和服务语言规范及人际沟通技巧
行为、语言规范及技巧
21
消防职责及灭火作战实施程序和抢救常识
掌握应急方案及常识
22
代客维修服务标准及作业程序
了解代客服范围及要求
23
业主、用户相关保密事项和管理人员熟记事项
确保业主、用户资料和熟记率达100%
24
其它相关培训

2.6 职员录用考评及奖惩、淘汰制度
●确定标准、严格招聘
●绩效酬劳、规范管理
●素质评价、绩效考评
●激励驱动、留住人才
2.7 物资装备配置方案
2.7.1办公用具 2.7.2清洁器具 2.7.3绿化器具
2.7.4保安管理设备 2.7.5维修工具

第 三 部 分

各项管理服务标准和承诺

3.1 总体管理目标
［国际星城］物业管理，我企业以市优标准为依据，以业主需要为导向，树立“以人为本”管理，提供全体业主一个优雅高贵、设施齐全时尚、环境自然怡人现代化办公环境和人居环境；和业主一起共同营造一个追求舒适、讲究便利、崇尚生态、演绎个性现代化办公大厦。

3.2 日常管理服务项目和标准

项目
内容和标准
（一）
基
本
要
求
1、服务和被服务双方签署规范物业服务协议，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对区内共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书。
4、有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公告16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间抵达现场，有报修、维修和回方统计。
7、依据业主需求，提供物业服务协议之外特约服务和代办服务，公告服务项目和收费价目。
8、按相关要求和协议约定公布物业服务费用或物业服务资金收支情况。
9、按协议约定规范使用住房专题维修资金。
10、每十二个月最少1次咨询业主对物业服务意见，满意率75%以上。
（二）
房
屋
管
理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修统计和保养统计齐全。
2、依据房屋实际使用年限，适时检验房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围，立即编制维修计划和住房专题维修资金使用计划，向业主提出汇报和提议，依据业主决定，组织维修。
3、房屋及配套设施完好率达成98%；
4、房屋零修急修立即率达成98%；
5、维修工程质量合格率达成100%。
（三）

设施

设备

维修

养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备运行、检验、维修、保养等统计齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定时组织巡查，做好巡查统计，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造，立即编制维修、更新改造计划和住房专题维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出汇报和提议，依据业主大会决定，组织维修或更新改造。
5、载人电梯早7点至晚6点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道通畅。
7、设备房保持整齐、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、区内关键道路及停车场交通标志安全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法；对可能发生多种突发设备故障有应急方案。

（四）

公共

秩序
1、区内主出入口二十四小时值勤、登记、联络办事人进入。
2、对关键区域、关键部位每2小时最少巡查1次。
3、对进出区内车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时立即汇报业主相关部门，并帮助采取对应方法。
（五）
保
洁
服
务
1、垃圾天天清运1次。
2、区内道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每七天擦洗2次；共用部位玻璃每个月清洁1次；路灯、楼道灯每三个月清洁1次。立即清除区内关键道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每十二个月疏通1次；雨、污水井每三个月检验1次，并视检验情况立即清掏；化粪池每2个月检验1次，每十二个月清掏1次，发觉异常立即清掏。
4、二次供水水箱按要求期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、依据当地实际情况定时进行消毒和灭虫除害。
（六）
绿化
养护
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定时进行修剪、养护。
3、定时清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥、松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药品，预防病虫害。
3.3 承诺指标及采取方法
3.3.1 房屋及配套设施完好率
国优标准
98%
承诺指标
98%
测定依据
完好、基础完好房面积/总建筑面积×100%≥98%
质量确保
方法
1、制订具体房屋及配套设施维修养护计划，并严格实施。
2、房屋及配套设施巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。
3、日常维护检验和定时维修巡查相结合，确保良好状态。
4、严把二次装修管理关，对进入本大楼内施工单位及人员实施专员跟踪管理。
3.3.2房屋零修、急修立即率
国优标准
98%
承诺指标
98%
承诺指标
接到急修通知10分钟内抵达现场，零修立即完成，不超出4小时。
测定依据
已完成零修、急修数/总零修、急修数×100%≥98%
质量确保
方法
1、建立严格房屋修缮制度，实施二十四小时值班，设置报修服务电话。
2、接到报修电话职员实施首问责任制，对维修诉求实施自始自终跟踪服务。
3、维修人员应在接到维修通知单10分钟内抵达现场，零修立即处理，急修不过夜。
4、依据小区功效和特点，贮备合理数量常见材料，以备急用。
5、实施报修填单制，维修完成后经报修人签字确定后返回存档。
6、每个月对维修立即率进行一次统计，结果作为相关项目组及个人考评依据。

3.3.3 维修工程质量合格率
国优标准
99%
承诺指标
99%
承诺指标
维修工程符合质量标准，二次返工率小于1%
测定依据
质量合格维修单数/总维修音数×100%≥99%
质量确保
方法
1、加强对维修技术人员专业培训，全部技术人员持证上岗，严格根据操作规程进行维修。
2、维修工程实施用户质量签收制度。
3、加强外购材料、备件验收控制，确保质量，提供维修安装服务前由业主检验确定。
4、较为复杂维修工程，事先应制订具体工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收。

3.3.4 业主投诉率和处理率
●有效投诉率
承诺指标
1%
测定依据
有效投诉次数/业主总人数×100%≤1%
质量确保
方法
1、不停培养和树立职员服务意识，将“用户满意经营”关键价值理念纳入到每个职员价值体系中。
2、按政策要求，做好各项工作，加强和业主沟通，定时走访业主，征求管理意见。
3、保持业主和管理处之间沟通渠道通畅，设置投诉电话和投诉信箱，连续提供超越业主期望服务，立即改善管理处工作中存在问题和缺点。
●有效投诉率
承诺指标
100%
测定依据
有效投诉处理数/有效投诉总次数×100%=100%
质量确保
方法
发生投诉立即处理并统计，同时建立档案，跟踪回访处理结果。

3.3.5 业主满意率
承诺指标
95%
测定依据
业主满意数/总科室数×100%≥95%
质量确保
方法
在日常工作中注意广泛听取业主意见和提议，不停改善管理服务工作，并加强双方沟通，以确保业主对物业管理企业工作满意。

3.3.6设备完好率
承诺指标
100%
测定依据
正常运行设备数/总设备数×100%=100%
质量确保
方法
1、分区负责、责任到人、制订年、季、月、旬巡查制度，建档统计，确保设备完好率。
2、备用一定数量易损易耗品，以备急修使用。
3.3.7 智能化系统运行正常率
承诺指标
大于98%
测定依据
正常运行系统数/小区智能化系统总数×100%≥98%
质量确保
方法
1、分区负责、责任到人、制订年、季、月、旬巡查制度，建档统计，确保设备完好率。
2、备用一定数量易损易耗品，以备急修使用。
3、配置专业智能化维修人员。
3.3.8 火灾事故发生率和刑事案件发生率
承诺指标
小于1%
测定依据
火灾发生数或刑事案件发生数/365×100%≤1%
质量确保
方法
1、安全员经培训考评后上岗，实施准军事化管理，实施二十四小时定时巡查制度，确保安全。
2、管理处全员义务消防制，定时培训，演练。加强宣传，安全二十四小时巡视。发觉隐患，立即处理，确保消防安全。
3.3.9 环境卫生、清洁率
承诺指标
99%
测定依据
保洁面积/应保洁总面积×100%≥99%
质量确保
方法
分片负责，责任到人，实施巡查制度，考评制度。清洁卫生，垃圾日产日清，楼道每日清扫二次，地面保洁。

第四部分

小区设施设备
维修养护计划和实施方案

4.1[国际星城］主体、设施日常维护计划和实施方案

序号
项目
维修类别
日常维修
计划
方案
标准
实施效果
1
大楼承重结构部位
局部受损、施工质量原因造成结构问题
日常每七天巡查一次，若室内装修阶段天天巡查，发觉问题立即处理、维修
由工程技术部门根据房屋修缮要求实施维修；如局部受损较重，应请教授“会诊”，提出方案，委托专业企业实施
房屋修缮标准；相关工程施工技术规范
安全，使用正常；功效完好
2
外墙面
外墙起鼓脱落修补；外墙局部渗漏；外墙大面积渗漏；外墙面翻新
每七天检验一遍，发觉问题，立即维修
由工程技术部根据相关修缮规程实施
房屋修缮标准；外墙面修缮作业规程
无鼓无脱，无渗水，无违章，整齐统一
3
屋面
隔热层破损，防水层破损造成屋面渗漏；屋面积
每七天检验一遍，发觉问题，立即维修
由工程技术部按对应作业规程实施维修，根据年度普查计划维修
房屋修缮标准
无积水，无渗漏；隔热层完好无缺
4
公共通道、门厅，楼梯间
公用地面维修改造；公共通道，门厅墙，天棚维护；楼梯间墙面，扶手，踏步维护
每一周检验一次，发觉问题，立即维修
由规程技术部按对应技术作业规程实施维修
对应建筑部分修缮技术规程；房屋修缮标准
整齐，无缺损，无霉迹；扶手完好，无张贴痕迹

4.2 [国际星城］本体定时维修养护计划和实施方案
序号
项目
维修类别
日常维修
计划
方案
标准
实施效果
1
房屋承重结构部位
局部受损；施工质量原因造成结构问题
每十二个月对房屋基础进行一次检验；立即了解房屋结构性能，作到早发觉，早处理
由工程技术部负责实施
建筑物白蚁防治标准；建筑物完等级标准
结构安全，正常使用；结构性能完好
2
外墙面
外墙起鼓脱落修补；外墙局部渗漏；外墙大面积渗漏；外墙面翻新
每3年对于较大面积渗漏，外墙久修无效，应局部翻新预防继续扩大及污染墙面；每十二个月雨季前对外窗台进行一次密封维护检验，杜绝雨水侵入
由工程技术部负责实施
房屋修缮标准；外墙面修缮作业规程
外墙平整。无渗水，整齐统一
3
屋面
隔热层破损；防水层破损造成屋面渗漏；屋面积水
每六个月疏通一次屋面雨水；每六个月对屋面防水层检修一次；每十二个月翻新更换老化部分
由工程技术部负责实施
房屋修缮标准；对应修缮作业规程
无积水，防水层正常，有效发挥功用，无渗漏；隔热层完好
4
公共通道、门厅、楼梯间
公用地面维修改造；公共通道，门厅墙，天棚维护；楼梯间墙面，扶手，踏步维护
六个月对公共地面进行一次维护，补换损坏或空鼓地砖；每5年刷新一次通道门厅及楼梯间墙壁天棚、扶手及栏杆
由工程技术部六按摄影关技术作业规程实施；5年铲除抹灰翻新一次
房屋修缮标准；对应建筑部分修缮技术规程
美观、完好、整齐、清爽
5
共用烟道
由烟道内隔断板损坏及导流板安装不妥造成回串烟；排烟口封闭不妥造成漏烟
每十二个月对屋面出烟口盖板及防罩进行一次维护
因为工程技术部门按摄影关作业规范实施
排烟管道技术规范
排烟通畅，安全正常使用
6
上下水主管
接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定码松脱
每十二个月检修一次，并紧固管道固定码；每十二个月雨季前检验一次雨水口，更换不合格部分
由工程技术部按相关作业规范实施
排水管维护修缮标准；给水管维护修缮标准
美观完好；上下水通畅；无渗漏
4.3[国际星城］公共设施设备维护计划和实施方案
序号
项目
维修类别
日常维修
计划
方案
标准
实施效果
1
电梯
1、各安全装置保养维护；2、电气控制设备保养；3、门机轿基设备保养4、各滑动部件润滑保养
1、天天巡查二次，每个月对电梯进行二次维护保养；2、每十二个月对电梯各安全装置进行一次保养和测试
1、遵照劳动部门电梯作业规程实施维护；2、电梯企业实施维护
1、电梯操作维修规程；2、制造商维保要求。
1、确保电梯安全、舒适运行；2、处长电梯使用寿命
2
水泵
1、绝缘下降；2、轴承磨损噪声增大，轴封漏水；3、变频器运行正常；4、定时加注润滑油
1、每十二个月对电机水泵进行一次全方面检验；并更换轴承和轴封；2、每个月加注一次润滑油
由工程部负责巡视维护
机电设备维护保养规程《电气安装维修作业规程》
1、电机、水泵运转平稳，运行声音正常；2、轴封无漏水；3、变频器运行正常
3
公共排污设施
1、排污井、雨水井淤泥清理；2、井盖油漆
1、每个月巡检一次；2、每十二个月对排污管道、排污井、雨水井进行一次清淤；3、对井盖进行一次油漆保养
由工程部实施
遵照企业物管标准和给排水工程验收规范
1、确保排污井通畅；2、井盖刷新
4
设备房
通风排风维护
每七天巡检一次；每三个月对设备房通排风进行全方面检验维护
由工程部实施
机电设备维护保养规程
确保设备正常运行
5
道路
路面地砖破损、起鼓，路沿破损
每个月对道路巡检一次，每十二个月对大厦道路进行一次全方面检验
由工程部负责实施
小区路面修缮质量标准
路面平整无积水，路沿垂直无破损
6
园艺绿化
1、绿化带黄土裸露；2、树木枯死；病虫害；3、建筑小品破损
1、每十二个月对绿化建筑小品进行检验发觉问题立即处理；2、每七天定时对绿化进行修剪
由管理处和环境保护队负责实施
绿化工作标准
1、草坪树木美观，无枯死；2、修筑小品完整清洁；3、绿化无病虫害

第五部分
其 她 特 约 管 理
5.1 其它管理
5.1.1 定向保洁
我企业将派专员为关键地域进行卫生保洁服务，8小时随传随到特约服务。
5.1.2 鲜花部署
为了愈加好服务业主，我企业决定在领导办公室进行鲜花部署；每十二个月国家法定节日，对联通大厦大楼进行鲜花部署，以增加节日气氛。
5.1.3 洗手间管理
为了使洗手间卫生、整齐、无异味，我们将采取早晨、下午定时保洁，投放除臭剂，夏天还要增加投放驱蚊、驱蝇香料。
5.1.4 电梯管理
平时派专员定时检验电梯工作情况，立即和厂家沟通联络。
在电梯超出保修期后，我企业将和专业电梯服务企业签署，电梯维修、保养服务协议，以确保大楼电梯正常运转。
5.1.5 楼梯道管理
楼梯道作为大楼应急通道和消防通道，必需确保通畅无阻，并确保清洁，无卫生死角。
5.1.6 安全管理 安装电子监控设备，对出入口进行二十四小时录象。

第 六 部 分

结 束 语
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滁州银西物业是滁州市最早成立和管理小区物业企业，十几年来积累了丰富管理经验和专业技能。到时必将尽最大诚意和努力为国际星城提供优良服务和物业管理工作。滁州银西物业极其重视这次参与国际星城物业管理合作，本企业对明光市万豪集团给机会表示衷心地感谢！并表示我们期望能和贵方合作，为业主提供满意服务诚意。我们有信心有能力为创建美好检验院而努力！

滁州市银西物业
二零零八年八月

第 七 部 分

物业管理协议范本
企业相关证照复印件
企业相关管理规章制度