地产项目市场调查报告样本.doc

第一部分
綦江项目市场调查汇报

一、綦江房地产市场概况
（一）綦江概况
（二）綦江房地产概况
（三）和其它城区对比分析

二、綦江房地产市场现实状况及发展态势分析
（一）调查对象、目标和方法
（二）经典楼盘调查列表
（三）綦江房地产市场特征分析
（四）綦江二手房市场简述
（五）綦江商业市场分析
（六）结论

三、綦江消费者需求特征分析
（一）消费调查背景分析
（二）购房需求调查

四、结论

一、綦江房地产市场概况
（一）綦江概况
1、地理位置
綦江在四川盆地和云贵高原结合部，北靠巴南，南接贵州，西邻江津，东连万盛，地处渝黔、黔汀要冲，是重庆南大门，地理位置极其关键。
2、交通情况
綦江境内铁路、公路、水路兼备。川黔铁路、210国道纵贯南北，和三（江）南（川）铁路、川湘公路纵横交错，形成了四通八达交通运输网络。綦江在重庆市西南部，距重庆约80公里。高速路车速40分钟左右。正在动工兴建川黔高等级公路，立即动工兴建川湘高等级公路，将深入改善綦江交通情况，增强綦江区域优势。
3、产业特征
綦江资源丰富，其中煤储量达15亿吨，铁矿储量2亿吨以上，每十二个月国家提供优质煤4000万吨，是重庆总体计划煤铁中心，天然气是国家重庆开发地之一。綦江工业基础雄厚，工业门类齐全。松藻矿务局、綦江齿轮厂、重庆冶炼集团企业、重庆钢绳厂、重庆铝业、重庆造纸厂、綦江供电局等23家大中型国有企业，形成机械、化工、能源、仪器等关键骨干产业体系。

4、行政区划及收入情况
全县辖23镇10乡，面积2178平方公里，人口94.5万。其中农业人口76万，非农业人口18.5万。全县社会消费品零售总额20.68亿元，同比增加14.8%；城镇职员人均工资11378元，同比增加21.7%。
5、结论
（1）綦江陆运交通网络发达，而且毗邻重庆，较其它区县市场相比，交通体系发达，地域优势突出，为本区域经济发展提供了良好先天条件。
（2）矿产资源丰富，工业基础雄厚，对綦江GDP起到了强有力拉动作用，从而带动了綦江相关产业快速发展，增加了劳动就业机会和居民收入。
（3）个人收入连续增加促进了消费市场活跃，给綦江房地产带来了旺盛消费力支持。

（二）綦江房地产概况
1、商品住宅统计数据表（）
完工面积（m2）
销售面积（m2）
空置面积（m2）
空置百分比
258408
235782
27448
10%
2、结论：
（1）经过统计数据表示，綦江住宅空置面积和完工面积对比率为10%，扣除部分计划设计落伍、性价比关键失衡项目，这一百分比还将更低，总体看来呈良性发展趋势。
（2）从成交数据统计看，住宅年销售面积能够达成23万平方米，假如根据建筑面积120平方米每套房屋计算，靠近套，目前市场购置力比较旺盛。
（3）从现在綦江土地出让市场看，除园区外没有大规模新区开发，立即入市大型项目不多，而旧城改造进度通常不可能太快，所以供求情况在未来3年左右能够保持一个良性相对平衡，对项目而言是一个利好。

二、綦江房地产市场现实状况及发展态势分析
（一）调查对象、目标和方法
1、调查对象及目标
我们选择了价格在1000元/平方米以上，有一定规模商品住宅项目作调查对象，目标在于了解一线项目标产品品质和价格水平，并经过对比其销售业绩分析买方市场消费热点，为项目标定位尤其是产品定位提供依据。

2、调查方法
关键经过到销售现场咨询了解措施取得相关信息，在此次调查过程中，项目组人员对目标采取轮番叉调查方法，搜集到市场信息比较客观正确。

（二）经典楼盘调查
项目名称
枫丹·韵绿堡
德信花园
左岸领秀
阳光雅苑
南州明珠
千山·阳光水岸
地址
九龙开发园区
九龙开发园区
九龙开发园区
二级汽车站旁
綦江中学旁
滨河大道菜坝
占地面积
135亩
50亩
30亩左右
5亩左右
30亩左右
30亩左右(一期)
建筑体量
25万m2
8.8万m2
6万多m2
3万m2
6万m2
5万m2(一期)
建筑形态
多层/小高层
高层
多层/小高层
多层/高层
多层/高层
多层
小高层
多层/小高层
户型结构
平/错
跃/变维
平/错/跃层
平/错/跃层
平层
错
跃层
平错层
计划布局
曲线围合
点式
围合/行列
围合
联体楼
围合式
围合式
主力户型
1S1T/2S2T
3S2T
2S2T/3S2T/4S3T
1S1T/2S2T
3S2T
2S2T/3S2T/4S3T
2S2T/3S2T
4S2T
3S2T
2S2T
面积（m2）
60/80-85
97-129
60-90
110-230
140-190
51—180
74-83/85-123
110-146
77m299-105m2110-150
95-135
278-85
建面价格
（元/m2）
平1300
错层1400
平层1310
跃层1340
约1180
套面1450
多层1288
高层1208
多层1180
小高层1178
1400-1500
层差
（元/m2）
10
10
未定
10/ 20/ 30
多层5
小高层10
10
销售率
90%
70%.
未正式销售
已售70%
多层销售完成
已售90%
70%
开发周期
三期
两期

底交房
两期
两期

（三）綦江房地产市场特征分析
1、开发烧点区域
以桥为界，綦江形成了旧城区和开发区两个开发烧点，在先天条件上各有优劣：
（1）交通条件
因为綦江地域面积不大，竞争项目地理位置普遍很好，交通全部较为方便，但新旧城区特点各不相同。开发区项目如德信花园、韵绿堡等距离高速公路近，对外交通极其方便；老城区项目如阳光水岸等距离县政府广场相对略近，交通较为便捷。

（2）配套
开发区现在人气还不十分旺盛，市政配套设施不够齐备，所以，开发区项目比较重视小区配套设施以满足业主居家要求，如枫丹·韵绿堡；老城区项目则多借用周围市政配套。就配套而言，老城区项目强于开发区项目。
（3）周围环境
老城区项目周围建筑相对比较陈旧，但比邻綦江河，有景观优势。
而开发区正处于如火如荼建设之中，灰尘较多、噪音较大，环境相对略次。优点是道路情况好，房屋全部是新建商品房，伴随建设深入深入，区域环境会得到很大改善，成为綦江新兴居住小区。
2、相关在售项目产品评价
（1）项目计划
綦江在售项目中，韵绿堡和千山阳光水岸总平面计划质量比较高，其它项目大多计划布局处理还比较粗糙。
———经典竞争项目中，枫丹·韵绿堡小区采取曲线围合布局，在局部区域点缀部分建筑，错落有致，天际线轮廓流畅，含有较强视觉冲击力。
———千山阳光水岸，充足利用綦江江景，因地就势，打造出了较具特色小区景观。
———其它项目则基础采取简单围合手法，营造中庭景观，但建筑间距小，通风采光差，人性化不够。
（2）户型设计
綦江在售项目中，三居室住宅占据了绝对优势百分比份额，另外两居室和四居室供给量也比较大，这和綦江房地产市场需求主流是相吻合。在户型步骤，綦江房地产市场存在以下部分现象：
———部分项目户型设计不够合理，出现了部分大而不妥面积浪费，如德信花园等。
———部分项目采取创新设计手法，如枫丹·韵绿堡即利用变维式设计，得到了市场认可；和主城用户青睐平层户型相比，綦江消费者更倾向于错层、跃层户型。
（3）园林景观
景观已经成为住宅项目越来越强调卖点，我们认为，韵绿堡和阳光水岸园林计划有一定技术含量，而其它项目往往只是对景观用地进行了简单绿化处理，还谈不上景观美学效果，功效计划也缺乏质量。
———园林景观打造上最具特色之项目为千山阳光水岸，不仅视觉效果好，园林功效计划也比较合理，而且经过对部分节点处理，营造出了比较浓厚人文气息。
———其次是枫丹·韵绿堡，充足利用其规模优势，打造出了较为舒适园林景观，景观质量高，并含有浓厚人文气息；并大量利用水景，如叠水、瀑布等，另外，运动设施及会所设置也是其一大卖点。

（4）建筑形态
綦江在售项目建筑形态比较单一，几乎是清一色一般多层或小高层，同质化现象很严重，假如在建筑形态上有所突破和创新，将成为很直观差异化特征。
（5）物业管理
现在綦江小区项目多由开发企业自行进行物业管理，服务内容集中在保安，保洁等基础服务层面，小区人文气氛营造不得力，假如经过部分外部资源提升物管质量（比如聘用部分著名企业作为管理顾问），并在销售中将物管服务差异化向用户展示，应该能够形成很强吸引力。
（6）产品硬件
除阳光水岸外，在售项目公共部分（门厅、楼梯间、过道）装修标准偏低，缺乏特色，在细节上经不起推敲，能够超越和提升空间比较大。
3、价格水平
綦江在售项目价格大致分为多个水平线：
一是在规模社会影响比较大、产品品质比较高高级项目，比如韵绿堡、千山阳光水岸上，建筑面积价格能够达成1300-1500元/平方米之间。
二是部分小规模比较小，有这一定绿化景观中偏高级项目，比如阳光雅苑、南洲明珠等，建筑面积价格能够达成1100-1200元/平方米之间。
三是部分单体商品房子，建筑面积价格能够达成800-1000元/平方米之间。
从销售情况看，这几类项目全部取得了比很好市场业绩，说明多种价格和档次项目全部有其目标消费群和市场承接力，关键是项目价格和品质必需匹配。

（四）綦江二手房市场简述
1、供给市场
部分高收入群表现有住房已不能满足其居住需求，换房意愿强烈，而伴随綦江房地产市场发展，市场上出现了能满足该类群体需求之物业，旧房上市销售成为肯定。销售之物业多为单位福利房、集资建房自建房及一般商品房，成交价格集中在700-1100元m2区间内，和其它区县城市相比，供给量相对较大。
2、需求市场
除城内居民外，购置者多为周围乡镇进城经商、务工人员，她们经济实力有限，对居住环境、物业品质要求不到，仅需有一容身之地，满足其基础居住需求即可，二手房以其低价、即买即入住等特征而受到这类群体青睐，。綦江工业产业较为发达、厂矿多，农村进城务工人员较多，二手房（含求租和购置）需求自然旺盛。
3、小结
二手房市场活跃使房屋转让渠道很通畅，居民能够轻松卖出现有住房，购置愈加好住宅以改善本身居住条件，这为房地产市场健康、快速发展打好了坚实基础，这也是本案开发利好之一。

（五）綦江商业市场分析
1、 商业发展过程
老城区 新城区
綦江原来商业关键集中在綦江河两岸老城区，其中以中山路和河东市场周围为主，伴随綦江城市建设快速发展和城市化进程加紧，依靠高速路发展起来新城区商业也逐步形成气候。
住宅底商 中等规模商业物业
綦江商业发展相对滞后，在前，商业物业关键是住宅楼底层商铺，底商通常控制在2层以内，如孟家园区域商业、万代商城商业等；以后，在中心逐步出现了中等规模商业物业，在计划设计上更适合部分中大规模超市、商场物业布点，如巨龙广场、明兴世纪城等。
传统商业业态 新型商业业态
綦江在前关键以传统商业业态为主，伴随商业业态不停拓展，以连锁超市为代表新型业态显示出较强市场竞争力，如开张重客隆。从现在来看，城市中传统业态和新业态仍然处于“胶着型”竞争状态，多种不一样商业业态以各自不一样特色吸引消费者，挤占市场份额。但未来分化尤其是商业设施“超市化”、“规模化”是不可阻挡。大型购物中心、SHOPPING MALL等在綦江仍然是空白点。
2、綦江县古南镇商业市场发展现实状况
——商业市场现实状况
古南镇是个綦江县中心城镇，辖区面积和人口数量有限（古南镇人口13.5万，其中城镇人口7万）。所以綦江县古南镇商业市场起点较底，现阶段零售商业业态大多以超市、便利店、百货为主。
以下我们对多个关键业态进行简明分析：
n 超市（Super Market）
规模：500—平方米左右
辐射范围：半径1—2公里
特点：连锁性经营，商品品种较丰富
实例：重客隆、万家福等

n 便利店（Convenience Store）
规模：50-100平方米
辐射范围：约200—300米
特点：经营食品、副食品和日用杂货、多为单店经营，还未形成规模性连锁便利店
n 百货店（Department Store）
规模：3500平方米—4500平方米
辐射范围：半径2公里
特点：有一定规模、经营多元化，在传统商业关键圈内
实例：海晨百货、重百（还未开张）
小结：各业态全部有各自所针正确目标消费群，在做好细分市场，明确消费定位前提下，各业态之间会互为补充，形成良性循环商业链。
3、綦江县古南镇商业物业形态
綦江县古南镇商业市场起点较低，商业物业形态以街铺、底商为主，大型商场铺屈指可数。但伴随綦江县古南镇多年来对房地产大力开发投资，主城区前后开发了大量住宅小区，使得大量底商、小区式商铺甚至特色商业街涌现。但现在关键商圈只集中在龙角桥两岸。
n 街铺
“一铺养三代”---这就是街铺商业价值。通常，街铺价格全部是不菲。市场上地段很好商铺通常价格全部很高，从现实状况上看，綦江县古南镇以中山路为关键商业街区，集休闲、娱乐、餐饮、文化为一体；孟家园旁建材一条街；百利威酒店前饮食一条街；大田湾小商品饮食批发一条街等，全部是由街铺自然形成。
n 底商
作为住宅、底层配套商业设施底商， 因为它是作为其它物业配套设施而建，面积通常不超出所配套物业20%，且天然就有了一定用户源。假如开发商能够因势利导，依据物业使用人员特点对底商作出正确定位，就确保了底商经营含有一定排她性。不管是对投资者还是经营者全部降低了风险。反过来，低风险底商也就轻易销售或出租，又降低了开发商风险，从而取得双赢局面。
近几年綦江县古南镇主城区前后开发了金福花园、城市丽景、千山竹苑等几十个房地产项目，住宅底部商铺供给极大满足了大量消费者需求。

n 商场
飞速发展连锁超市改变了传统商业结构。日常见具已能够轻松地在住宅区超市买到，商场不能只死守传统百货业态，綦江县古南镇商场规模不大，同时货物也不是大而全：时代商场关键以服装为住，巨龙商场关键以服装、幼儿用具、床上用具为主。
4、关键在售商业项目分析
关键在售商业个案调查汇总表
案名
位置
商业总面积（m2）
价格区间
（元/ m2）
均价
（元/ m2）
去化情况
备注
明兴世纪城
綦江交通路川剧院旁
15480
6200—9200/1F
8000/1F
2500/2F
/3F

引入重百，可售部分不多
元方商业街
綦江电力街
27366
3400—7200/1F
5300/1F
1700/2F
70％
发售
分析：
1） 现在綦江县古南镇商业市场业态及物业种类较不齐全，商业布局及计划较不合理。
2） 因为商业市场运作及经济落后，綦江县古南镇背街和商业铺面和二层商业较多空置。
3） 伴随綦江县古南镇近几年对房地产大力开发，旧城改造及新城开发是多年来专题，大量私营业主、乡镇级干部、政府官员、外出打工者等收入较高人员，对商业地产投资逐步升温。
4） 因为綦江县古南镇老城区开发较早，在商业各方面均比开发区成熟，商业地产因商圈成熟而价位较高。
老城区店铺售价通常为：建面6000—8000元/平方米
开发区城店铺售价通常为：建面3500—4000元/平方米

（六）结论
1、綦江房地产市场还处于起步阶段
经过对经典竞争项目标深入调查，我们认为现在綦江房地产市场发育不够成熟，还处于起步阶段，关键原因有三：
（1）商品房形态单一（多为小高层、多层）。
（2）计划设计水平较低，因为规模普遍不大，建筑布局多以简单围合为主，物业软硬件配置标准、智能化设施、物业管理水平全部比较低，舒适性难以确保。
（3）綦江房地产市场整体营销水平落后，媒体素质一般较差，对消费引导能力不强。
2、房地产市场消费热点
（1）居住区域上，因为开发区和老城区各具特色，认可度比较靠近，但从未来发展趋势来看，老城区仍是行政、商业、娱乐中心。
（2）建筑形态上，多层和小高层市场认可度很高，其中多层住宅认可度最高。
（3）户型形态上，错层、跃层户型最受欢迎，部分创新户型，如枫丹·韵绿堡变维式户型很受欢迎。
（4）户型面积上，100-130m2左右三房、四房去化速度最快，这和綦江居民家庭结构是相符，对本项目而言，应以三房、四房为主力户型，户型形态则以错层、跃层为主。结合项目品质及消费者购置力，项目三房、四房主力面积控制在100-120m2区间内较为适宜。
（5）小区园林景观往往是项目标关键卖点之一，如枫丹·韵绿堡水景、运动设施等对消费者吸引力较大，销售速度自然愈加快。
3、对房价上涨预期应该比较谨慎
原因在于以下几点：
（1）从通常规律看，伴随第一批小区房出现，地县级城市房价会出现一个比较显著上涨时期，但通常连续三年左右就会维持在一个相对稳定水平线上。
（2）从买方市场角度看，地县级城市高端购置力毕竟是相对有限，初步估量綦江单价突破千元住宅累计销售应该靠近或略微超出20万平方米，户数在1000户以上，没有任何迹象显示购置力在近期出现井喷现象。
（3）在高端购置力比较稳定、但总量有限背景下，为了在竞争处于一个比较主动位置，各个一线项目可能在决议上比谨慎，不会贸然调整价格（在目前价格水平，开发企业也能够取得一定开发利润）。

三、结论
经过市场调查分析，我们认为有以下结论在定位中应该参考：
（一）綦江房地产市场精品楼盘相对缺乏
因为受地块规模和产品形态同质化影响，綦江房地产市场相对缺乏环境好，户型好，性价比高精品楼盘。而在消费市场上，相当部分经济实力比较强消费者，换房意向是比较强，期待着能提供有很好居住质量和配套完善楼盘，这一市场契机项目应该着重把握。

（二）主力市场需求应该充足重视
綦江受地域和人口原因限制，高端消费力有限，主力产品怎样全盘引发市场需求主力，风险无疑比较大，而总价15-17万，以三房为主市场主力需求是客观大量存在，应该充足重视和把握。

（三）产品细节超越竞争对手是必需。綦江一线项目在产品细节处理上，或多或少全部存在一定缺点，我们认为从技术上完全能够超越，而经过对消费问卷调查反应出消费者对此越来越重视，在产品细节上切实重视适度超前能够形成有效竞争力。

（四）成本控制很关键。綦江是一个县级城市，房价对购房者行为很大，要确保利润就必需对开发成本有效控制，这关键利用三方面方法处理：一是充足考虑地质条件，控制基础成本；二是建筑景观风格简约能降低部分无效成本投入；三是硬件配置和装修标准只宜适度超前。