我国物业管理行业生存状况调查报告样本.doc

物业管理行业生存情况调查汇报中国物业管理协会秘书处为深入落实中央相关加紧发展服务业重大战略布署，全方面树立和落实科学发展观，为政府研究制订行业政策提供参考，为相关部门加强行业指导提供依据，中国物业管理协会于二季度开始，经过网上填报形式组织全国各地开展了物业管理行业生存情况调查。截止去年12月底，完成网上调查信息数据填报企业总数为4600家，调查面覆盖了全国31个省、自治区、直辖市，共包含128个城市和地域。现将初步调查相关情况汇报以下：一、物业管理行业对社会经济发展贡献伴随中国住房制度改革和住房商品化政策连续推进，和乡村城市化、城市现代化进程加紧，物业管理作为一个新兴服务行业，近几年得到了长足发展,在经济发展和友好社会建设中发挥着越来越关键作用。（一）服务水平显著提升统计数据显示，这次被调查企业所管理20.39亿平方米物业项目，不再单纯是新建商品房项目，而是包含从商品房到经济适用房、房改房，从住宅物业到办公、工业、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文物建筑物业，从小型配套到大型公建，从单门独院到大型小区，从单一类型物业到综合性建筑等多个多样物业类型。现在，物业服务已经覆盖到不动产管理全部领域。为适应业主乃至社会对物业服务需求不停增加，90%以上被调查企业全部重视服务品牌培植和利用，从简单专题服务到整体综合性服务，从行为规范到服务标准，从服务理念到发展战略，从传统管理到创新服务，从用户管理到用户满意，从单项物业服务到综合资产经营管理，服务品质和品牌意识已在全行业深入人心，物业管理有效提升了城市管理和房地产管理水平，赢得了政府、社会和广大业主良好赞誉，被调查4600家企业在-三年中前后得到县（区）级以上政府部门表彰达14635次。（二）社会效益表现突出一是支持就业再就业工程，减轻社会就业压力。在被调查4600家企业中，共有772032名从业人员，平均每个企业拥有168名从业人员。其中，属于政府机关人员分流24972人，企机关人员分流25072人，部队转复军人56894人，下岗、待业人员再就业151753人，大、中专毕业生分配68373人，农民工吸纳173710人，残疾人及其它人员安置20478人。以上数据表明，物业管理作为劳动密集型行业，在消化剩下劳动力方面含有天然优势，有利于减轻就业压力，促进社会友好和稳定。二是主动参与社会公共事务、帮助公共秩序管理。这次被调查企业中，帮助公安部门处理治安案件共53920起，帮助相关方面处理突发事件30207起，参与抢险救灾68905人次。三是热心参与社会公益事业，自觉负担社会责任。被调查企业中三年来有793家企业前后赞助社会事业经费4035.66万元，捐助期望工程和帮扶贫困母亲等活动经费4177.84万元。（三）经济效益逐步改善统计数字反应，4118家填报企业现有资产总值4010501.3万元，平均资产总值973.9万元；4190家填报企业经营总收入达2769375.3万元，平均经营收入660.9万元；3727家填报企业完成营业税金及附加150393.83万元，平均完成营业税金及附加40.4万元；1581家填报企业上缴企业所得税金42352.54万元，平均上缴企业所得税金26.8万元；盈利企业为1825家，占调查企业39.7%，实现利润总额达149797.5万元，平均利润额82.1万元。以上数据表明，现在大多数物业服务企业经营规模偏小，创富能力差。我们注意到，部分企业未将多个经营收入计算在内和基于其它原因考虑，在上报相关收入数据时有所保留。但近半数企业未能盈利，而且盈利企业平均利润额仅为82.1万元，反应了多数企业生存情况困难，缺乏可连续长远发展经济基础。另外，物业服务企业在提供服务过程中，主动为业主出计划策，采取多个方法提升物业经营效益，其中238家企业三年中经过改善服务，提升房屋出租率等，为业主增加租金收益24667.16万元。还有298家企业经过节能改造，为业主增加经济效益8949.24万元。（四）环境效益初步显现物业管理行业在环境效益方面作用也是十分显著。因为物业管理覆盖了城市大部分区域，污染降低了、小区整齐了，环境优美了，生活方便了，大家环境意识不停增强，生活习惯日益文明。二、行业发展基础情况（一）企业发展情况完成上报调查数据4600家企业基础分类情况以下：1. 以企业成立时间划分。2.1981年至1994年间，只有268家企业成立，占企业总数5.82%，1994年至间，共有4332家企业成立，占总企业数94.18%。其中1994至间共成立企业2495家，占总企业数75.98%，间企业以每十二个月近133%速度猛增。经过上述表格和数据，不难看出，81年至94年前十三年，是中国物业管理萌芽起步阶段，发展速度慢。1994年至十年间，是中国物业管剪发展最为迅猛阶段，大多数物业服务企业在这一阶段诞生。以后，企业数量增加速度放缓。2.以企业注册登记类型划分。国有企业758家，占总企业数16.48%；股份301家，占6.54%；有限责任企业2976家，占64.70%；私营企业348家，占7.57%；港澳台商独资企业73家，占1.59%；外商投资企业43家，占0.93%；其它类型企业101家，占2.20%。以上数据表明，从形式上看，大多数物业服务企业实现了企业制（71.24%为股份和有限责任企业），国有物业服务企业仍占一定百分比，外资和私营企业百分比偏低，建立真正意义上现代企业制度仍是行业面临课题。3.以企业资质等级划分。一级资质365家，占7.93%；二级资质713家，占15.5%；三级资质3287家，占71.46%；其它未取得资质企业235家，占5.11%。以上数听说明，现阶段物业服务企业整体规模较小，多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展早期，整体抗风险能力差。4.各资质等级面积、人员之间关系企业数建筑面积（万）企业平均管理面积人员总数企业平均人数管理人员/操作人员管理人员人均管理面积（万）一级36581826.30224.183220788821：6.41.88二级71357925.5481.242053922881：6.11.99三级328759304.7518.04220912671：4.11.38一级资质企业平均管理面积224.18万，平均职员882人，管理人员人均管理面积1.88万；二级企业平均管理面积81.24万，平均职员288人，管理人员人均管理面积1.99万；三级企业平均管理面积18.04万，平均职员64人，管理人员人均管理面积1.38万。以上表格和数听说明，资质等级越高，每一名管理人员对应配置操作人员越多，管理人员人均管理面积越大，一、二级物业服务企业人均管理面积显著高于三级企业。5.以经济区域划分。东部沿海及经济发达省区（北京、上海、天津、河北、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南）1754家，占总企业数38.13%；中部省区（河南、安徽、山西、江西、湖南、湖北）1308家，占28.44%；西部省区（重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、内蒙、广西）904家，占19.65%；东北三省634家，占13.78%。以上数据表明，物业服务企业数量和经济发展水平成正相关关系，沿海发达地域物业服务企业数量显著多于中西部和东北地域。6.以和开发企业关系划分。被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家，占企业总数27.39%；其它隶属关系企业3340家，占72.61%。从上述百分比来看，开发建设单位下属企业仅占全部企业四分之一强，近四分之三企业和开发商并无隶属关系，建管不分情况已得到较大程度改变。（二）从业人员情况被调查企业从业人员总人数772032人。基础分类情况以下：1.以工作岗位划分。从事管理岗位即企业管理层人员119978人，占总人数15.54%，从事操作岗位即企业一线操作工人652054人，占总人数84.46%。操作岗位人数中38.40%是秩序维护员，24.84%是清洁工，13.64%是工程维修人员，5.69%是车辆管理人员，4.44%是绿化养护人员，12.99%为其它勤杂工种。管理人员秩序维护员清洁工工程维修人员车辆管理员绿化养护人员其它勤杂工调查人数11997825039216199888912371132892184718配比情况12.091.350.740.310.240.71（以管理人员为基数1，和其它工种百分比关系） 从以上数据能够看出，物业服务仍属于劳动密集型行业，从业人员中管理岗位人员较少，操作岗位人员偏多，尤其是秩序维护员所占百分比过大（近四成），这在一定程度上反应出物业管理行业对促进社会就业主动作用，但基层操作人员百分比过大，使行业受用工成本影响显著，反应了行业处于发展初级阶段现实状况。2.以学历层次划分。被调查企业全部从业人员中，含有硕士硕士以上学历1622人，占总人数0.21%；本科生33396人，占4.33%；大专生89625人，占总人数11.60%；中专生147575人，占19.12%；高中以下学历499814人，占64.74%。对比以上数据，我们不难发觉，中专以下学历所占百分比和一线操作工人所占百分比几乎完全相等（84%左右），物业管理行业劳动密集型是和从业人员低学历紧密联络，提升从业人员受教育水平是当务之急。3.以技术层次划分。被调查企业企业经营管理人员中含有高级职称6667人，占管理人员总数5.56%；中级职称32351人，占管理人员总数总数26.96%；初级职称29461人，占管理人员总数24.56%；无技术职称人员51449人，占42.92%。企业操作人员有高级技工18873人，占操作人员总数2.89%，中级技工46498人，占7.14%，初级技工80071人，占12.28%，无技术人员506612人，占77.69%。以上数据表明，物业管理行业管理人员中有67%没有中级以上职称，操作人员中90%没有中级技工证书，技术力量微弱是显而易见。这意味着大量包含技术水平设施设备维护工作需要经过外包专业企业来完成，一样企业对外包单位技术指导和监督也存在力不从心问题。4.以男女性别划分。被调查企业从业人员中，男性占64.22%，女性占35.78%。考虑到占从业人员总数38%秩序维护员关键为男性，以上数据表明从业人员男女百分比大致相当，女性略占多数（和清洁工关键为女性相关）。（三）管理物业项目情况被调查企业管理物业项目总数30831个、总建筑面积203906.4万。和从业772032人相对应，不难看出，现在情况下，平均每个物业管理项目有从业人员25人，平均每名从业人员管理面积2640平方米。其中：1.按物业类型划分。住宅项目21428个、建筑面积154286万，分别占总项目数69.50%和总建筑面积75.67%；办公楼及商业用房项目5825个、建筑面积20976.66万，分别占18.89%和10.29%；工业项目1204个、建筑面积10509.01万，分别占了3.91%和5.15%；其它类型项目2374个、建筑面积18133.77万，分别占7.70%和8.89%。以上数据表明，现在物业管理项目中居住物业仍占据市场主流，物业管理取得成就和存在问题，也关键经过居住物业市场反应出来。2.按项目获取方法分。以协议方法取得项目22409个、建筑面积132473万，分别占总项目数72.68%和64.97%；其中接管上级开发单位项目6335个、建筑面积39317.81万，分别占20.55%和19.28%；以招投标方法取得8422个、建筑面积71433.02万，分别占27.32%和35.03%。以上数据表明，即使物业管理条例明确推行前期物业管理招投标制度，但在实践中并未得到完全落实，公平竞争物业管理市场还未形成，行政主管部门执法监督有待加强。（四）企业经营和效益情况1.物业服务费价格水平 单位：元/月序号物业类型/收费率全国平均东部地域中部地域西部地域东北地域1房改房（多层）0.410.480.380.380.32房改房（高层）0.851.030.810.770.54收缴率（%）75.4778.3774.2881.7563.752经济适用房（多层）0.430.560.320.450.43经济适用房（高层）0.891.130.850.900.61收缴率（%）76.0978.9475.6081.0865.303商品房（多层）0.70.750.540.590.98商品房（高层）1.281.491.061.031.24独立式别墅1.912.271.161.531.78收缴率（%）79.4881.7879.8680.9568.574办公用房4.756.462.793.153.66收缴率（%）90.7192.4390.0190.0383.815工业用房1.931.971.832.431.50收缴率（%）92.8593.6993.1793.4482.53从以上数据能够看出，从全国情况看，居住物业物业服务费标准和收费率均显著低于办公物业和工业物业，其中房改房和经济使用住房收费标准和收费率更低，以后这部分物业管理问题会愈加突出。从地域分布来看，东部地域收费标准高于中、西部和东北地域，东部地域和西部地域收益率高于中部地域和东北地域，从收费标准和收费率两项指标综合比较来看，东北地域两项指标均低于全国其它地域。2.企业经营效益情况 单位：万元调查企业数盈利情况亏损情况持平情况企业数%平均盈利额企业数%平均亏损额企业数全国4600184340.0781.28187140.7637.22886东部地域175495854.62124.8352229.7651.82274中部地域130841331.5724.5660546.2518.53290西部地域90431534.8540.8040444.6931.30185东北地域63415724.7645.9634053.6355.12137以上数据表明，有近半数物业服务企业仍处于亏损状态，物业服务行业整体经营效益不容乐观，行业风险仍然很大。盈利企业平均81.28万年利润，表明物业服务行业微利特征。从地域分布看，东部地域盈利情况优于中、西和东北地域，东北地域亏损面和亏损额相比其它地域全部是最大。（五）企业职员工资福利情况依据被调查企业上报数据汇总，物业服务企业全国职员平均工资为13453.20元/人年，而同期全国社会平均工资为17568.57元/人年，行业职员平均工资显著低于全国社会平均工资。具体情况是：1.企业管理人员收入情况 单位：元/人年地域管理人员平均年收入其 中高层管理人员管理处主任(项目经理)管理员(主管)全国21926.94 37921.98 24387.59 16427.02 东部地域29254.75 53578.08 32338.20 20803.03 中部地域16975.17 28864.79 20288.63 14129.88 西部地域18149.72 30361.74 19502.43 13898.28 东北地域15088.63 23049.83 16824.38 12321.66 以上数据表明，全国物业服务企业管理人员平均年收入仅高于社会平均工资四千多元，除东部和西部地域外，中部和东北地域管理人员平均收入甚至低于全国社会平均工资，由此可见，物业服务行业薪酬竞争力很低，这是行业无法吸引高素质人材根本原因之一。2.企业操作人员收入情况 单位：元/人年地域操作人员平均年收入其 中工程维修工秩序维护员清洁工绿化工全国10331.32 12735.67 10280.12 7666.11 8503.36 东部地域12477.00 15492.80 12031.68 9067.32 9789.45 中部地域8789.27 11389.17 9256.75 6979.46 7920.39 西部地域9058.63 11097.12 9590.11 6988.20 7773.73 东北地域8698.27 10213.34 8417.19 6447.09 7027.63 以上数据表明，物业服务行业基层操作人员年均收入大大低于社会平均工资，绝大多数操作人员工资仅维持在当地最低工资标准上下，中、西部和东北地域企业操作人员工资水平甚至不到全国社会平均工资标准二分之一，如此低廉工资标准，显然难以确保行业社会竞争力和公众形象。3.保险、住房公积金缴纳情况 单位：月工资%地域基础医疗保险失业保险养老保险工伤保险其它保险住房公积金全国8.01 2.25 19.94 1.14 1.63 9.96 东部地域8.58 2.15 19.81 0.88 1.26 10.23 中部地域7.62 2.21 19.43 1.38 1.93 10.35 西部地域7.17 2.25 18.84 1.34 2.64 8.40 东北地域7.90 2.69 23.31 1.94 1.57 10.97 以上数据表明，全国各地域交纳各类保险和住房公积金标准大致一致，但因为未对交纳保险人数占职员总人数百分比，和农民工社会保险情况进行调查统计，此表未能反应被调查企业实际缴纳情况。三、行业生存和发展面临关键问题依据4600家企业调查情况汇总，目前行业生存和发展面临很多困难和问题，关键突出反应在以下多个方面：（一）社会评价方面1.行业社会地位不高。社会普遍认为物业服务属于简单劳务服务，劳动强度大、行业技术含量低、从业人员待遇差。调查中，反应行业社会地位不高企业就有3521家，占被调查企业总数76.54%。2.行业偏见普遍存在。社会上有一部分群众把业主和物业服务企业之间关系看作是“雇佣关系”或“主仆”关系，动不动就有意找茬、小题大做，甚至不择手段恶意贬低行业。反应大家对行业存在一定偏见企业2819家，占被调查企业总数61.28%。社会上还有部分群体对物业管理行业缺乏信任感。认为行业公信力不强企业占被调查企业总数25.02%。3.舆论导向存在偏差。这些年来，多种舆论媒体对于物业管理行业正面报道极少，少数媒体片面追求眼球效应，不作深入调查研究，不问青红皂白，肆意误导群众，给行业造成很大负面影响。认为社会舆论导向有偏差企业占被调查企业42.78%。4.物业服务消费观念不强。大家对物业管理行业提供管理服务社会性、公共性、有偿性认识不足，对物业服务企业服务活动不主动支持、不主动配合。认为行业生存和发展环境不宽松企业占被调查企业38.39%。认为大家对物业服务常常任意压价占被调查企业29.37%。（二）政府监督方面1.地方立法跟不上，相关政策不配套。部分地方政府和相关部门对物业管理不重视，对行业发展不关心。物业管理条例和企业资质、维修资金、服务收费等管理措施，国务院和中央部委全部已制订公布多年，但很多地方至今还未制订具体实施配套细则、措施。认为地方立法跟不上企业有2582家，占被调查企业总数56.13%。认为相关政策不配套企业有3341家，占被调查企业总数72.63%。2.政府协调和执法不力，和相关专业部门关系不顺。这次调查中，认为政府协调工作不立即不到位企业占被调查企业52.17%，认为政府缺位和执法不力占被调查企业46.46%。还有相当一部分企业认为和当地各专业部门关系不顺，其中和供水方面不顺占19.52%，供电方面不顺占17.24%，也有少数企业反应和供气、供暖部门关系不顺。部分部门把物业服务企业看成原来“房管所”、“基建队”，行政上指手画脚，横加指责。经费上乱摊派、乱赞助。认为对企业干预过多企业占被调查企业46.02%。3.物价部门干预过分，政府定价（指导价）适用过宽。国家发改委、建设部对物业服务收费定价范围、对象、方法、标准全部有明确要求。但各地方实施时却是五花八门。物价部门严把物业收费审批关，任意扩大政府定价和政府指导价范围。有地方住宅小区物业服务费0.20元/月，一定不变。有地方高等级墅物业服务费0.30-0.50元/月，企业怨声载道。反应政府对物业服务收费控制过死占被调查企业36.43%，反应任意扩大政府定价范围占被调查企业8.59%。4.现行税赋政策不合理，企业经济负担太大。相当一部分企业反应各地政府对物业管理行业缺乏扶持和税收优惠政策，加上劳动协议法实施，社会最低工资标准提升，使企业负担显著加重。反应这类问题企业占被调查企业总数35.39%。（三）开发单位建设方面1.建管不分掩盖和转嫁前期矛盾，给物业服务带来隐患和纠纷。这次调查中认为开发单位利用“建管”不分掩盖前期遗留问题占被调查企业总数52.50%，认为利用“建管”不分转嫁新建项目矛盾占41.96%，认为利用“建管”不分压低物业项目交接成本占18.78%。反应新建项目房屋质量问题突出占51.85%。2.利用物业服务促进房屋销售，拖欠空置房物业服务费。能够说，开发单位并不全部是真正重视物业服务，而是利用物业服务为开发项目搞包装，打品牌，目标是促进房屋销售，为开发单位本身利益服务，而且常常拖欠空置房物业服务费。反应开发单位不重视、不支持物业服务占被调查企业总数41.28%。反应开发单位把物业服务看成房屋促销手段占21.57%，反应开发商拖欠空置房物业服务费占33.35%。3.住宅项目配套设施不全、不到位，增加了物业服务难度。部分住宅项目，开发单位片面追求投资效益，尽可能压缩配套设施项目，即使计划配套项目，也常常拖延实施，先住宅后配套，给入住后业主造成多方面不便利，无形中也给物业管理造成很多无法回避矛盾和问题。这次调查中，反应住宅项目配套设施不全，占被调查企业总数52.35%，反应住宅项目交通不方便占10.22%，反应住宅项目不按要求配置物业管理用房占28.50%。（四）业主和业主团体方面1.公共意识不强，守约观念淡薄。部分业主片面强调个人维权，把物业服务企业当成对立面，不遵守要求，不服从管理，甚至有意刁难物业服务人员。从调查反应数据来看，认为部分业主只讲权利、不讲义务企业占被调查企业总数62.04%，认为业主公共意识普遍较差占57.15%，认为业主参与物业管理意识不强占49.09%，反应个业主不能自觉遵守管理规约和要求占37.51%。2.配合支持不够，欠费现象严重。从调查情况来看，反应业主不配合、不支持物业管理企业占被调查企业总数45.63%，反应业主拖欠物业服务费问题突出企业占57.22%，反应业主不按要求交纳物业维修资金企业占14.20%。3.业主大会制度落实不力，运作程序可操作性不强。条例设置业主大会制度，业主大会规程要求了业主大会运作程序，各地在具体实施中感到可操作性不强。即使条例已经颁布多年，但真正落实业主大会制度地域和范围却很有限，被调查企业反应业主大会制度建立难和成立业主大会后又难运作分别占了企业总数13.17%和19.28%。4.业主委员会运作不规范，矛盾问题呈上升趋势。调查资料反应，业主委员会问题，首先是业主委员会成立难，其次部分成立了业主委员会区域矛盾问题愈加突出。其中反应业主委员会运作不规范占被调查企业总数19.28%，反应业主委员会超范围活动影响小区稳定占5.89%，反应业主委员会有特权化倾向占13.50%，反应业主委员会成为物业服务企业对立面占11.30%。（五）物业服务企业方面1.企业经济效益较低，行业发展后劲不足。反应企业连年亏损有1446家企业，占被调查企业总数31.43%，反应企业效益低，发展慢占57.76%，反应企业发展后劲不足占27.80%。分析企业效益差关键原因，认为是因为物业服务费标准过低占59.28%，认为是因为物业服务收费率低占48.80%。2.人员素质较低，专业人才缺乏。被调查企业中反应从业人员最集中最突出问题是从业人员待遇低，人才难寻难留，人员流动性大，反应同类问题占被调查企业总数77.93%，认为企业缺乏管理和技术人才占46.98%，认为从业人员整体素质不能适应物业管剪发展要求占49.65%，认为从业人员服务意识差占10.35%。3.服务市场不成熟、行业竞争不规范。因为社会、政府、开发单位、业主和物业服务企业等多方面原因，物业服务市场现在还还未达成“公开、公平、公正”、老实守信和健康有序良好状态。被调查企业认为企业信用意识差占被调查企业总数3.04%，同行之间相互压价竞争占7.00%，不择手段恶性竞争占5.78%。以上多种矛盾和问题存在，全部不一样程度影响和制约着行业发展。四、相关本调查汇报说明鉴于物业管理行业生存情况调查系中国物业管理协会自成立以来首次进行全国范围内调查活动，受地域差异、经验缺乏、人员不足、企业参与、地方配合等很多方面制约原因，给此次调查工作带来了一定困难，也对调查结果全方面、正确有所影响。因为此次调查工作是在组织进行，相关数据采集基础截止至底，伴随去年物权法和劳动协议法等法律法规颁布实施，物业服务企业收入组成和用工成本均发生较大改变，物业管理其它环境也在改变，这是我们研读本调查汇报时应该注意到问题。在初步调查分析基础上，今年中物协要组织研究人员深入整理分析、分类评定，在摸清行业底数基础上，针对影响行业发展关键、难点和热点问题进行深入研究，形成专题汇报和政策提议。二00八年五月