成都双流双华路项目营销推广方案样本.doc
《成都双流双华路项目营销推广方案样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《成都双流双华路项目营销推广方案样本.doc(93页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、双华路项目营销推广方案一、项目介绍1、项目基础数据表双华路项目基础数据净用地面积66974一期净用地面积二期净用地面积住宅总户数1031户一期总户数二期总户数4322623748741户(其中136户花园洋房)290户(其中56户花园洋房)地上建筑面积101608一期地上建筑面积二期地上建筑面积建筑密度容积率绿化率停车位680343357426%1.51740%387辆开发商成全部双华通缆2,项目计划及建筑思绪 总平计划项目总体计划为600亩占地面积,首期开发100亩。首期开发地块方正,净用地面积66974平米,整体计划分两期来开发。整体采取围合式设计理念,外围均计划为多层建筑。花园洋房在多层
2、围合之中,呈马蹄性分布。 建筑设计整个项目标建筑风格为经典英式建筑,三段立面、尖顶塔楼、陡坡屋顶、老虎窗、圆形花台等建筑语言和符号利用充足诠释着英式建筑所特有庄重、古朴。蓝、灰、白富有艺术配色处理给予建筑动态韵律和美感。建筑形态由6+1多层和叠拼花园洋房组成。 景观设计在项目标景观设计上吸收英式园林景观特点,大量利用喷泉、英式廊柱、英式雕塑、英式花架、精心布局植物迷宫等景观小品;并有机结合地块天然高差进行景区转换和植物高低层次布局,形成显著浪漫*情调和坡式园林景观特点。在花园洋房栋间及外围以水系围绕,在大部分花园洋房前庭后院全部有水景经过。前庭经过水上设桥方法连接小区干道和入户私道,充足表现户
3、主尊贵和私密;后花园和对面住户经过水景相隔,并设计了水岸码头,是充足享受水景和浪漫情调平台。整个项目标景观以屋前屋后分散景观和四个组团景观组成(分别为:小区入口喷泉广场、玫瑰园、苹果园、紫藤园)。在确保每户景观占有同时也考虑到了小区公共活动交流空间。在景观组成植物选择上充足考虑了高低错落层次感和枯荣季节合理搭配。 户型设计项目标多层户型由77、78.4、79.7、80.6、88两房两厅及88.7、119.1三房两厅组成,累计7种户型,以80平米左右两房为主,户型方正适用利用率高;板式结构和南北朝向造就全部房间采光通风良好;大量利用飘窗设计,拓展室内使用空间;其中89两房和119.1三房,设计了
4、专门入户花园,为偏好自然和养花种草用户提供了更高品质享受;项目花园洋房部分户型面积在160175之间,一二层享受前后花园和特有水岸码头;三四五层享受退台设计空中花园和屋顶花园;户户配有半地下层设计私家车库,部分户型设有半地下家庭娱乐室;客厅挑高4.5米,并和餐厅以几级楼梯高差相连,做到功效分区显著而互不干扰,部分户型在客厅和餐厅之间设有中庭花园;整个花园洋房户型含有在满足类别墅功效空间上适宜地控制了总面积,高性价比优势突出; 配套设施项目先期在小区外围计划了临街底层商业,能够引进部分生活配套以满足小区业主们日常生活购置需求。小区内部计划了会所(将引入咖啡、茶吧、休闲娱乐、运动健身等配套功效)游
5、泳池、健康步道、老人和儿童游乐设施等。(后期500亩待开发区域还将计划大型商业配套、大型运动设施等小区配套,600亩项目开发完成后将全方面满足小区居民所需商业购物、休闲娱乐、运动健身、商务会客、儿女入托等配套需求,展现出一翻城中城生活景象。)3,项目区位及周围情况: 项目区位本案在双华路和双黄路交汇处,距华阳车程9公里,距双流5公里,距双流机场4公里。从项目到成城市区有多条线路能够选择,从双华路转大件路直达永丰路,双华路转大件路经航空港至机场路到神仙树、双华路转大件路经航空港至武候大道、双华路转大件路经航空港至川藏公路到红牌楼、双华路到华阳转迎宾大道再转南延线到人南立交等多条线路;得益于城外道
6、路宽广通畅,从项目到成全部南面多个关键二环路口,几条线路车程全部在20分钟之内。双流抓住成全部南部新区建设正式开启历史机遇,编制了160平方公里双流北部新区东升、华阳、西航港和牧马山四个组团城市发展计划。依据计划,到双流北部新区将聚集人口130万,实现“东(华阳)西(东升)互动,南(牧马山开发区)北(西航港开发区)呼应对接成全部错位发展”,将把双流北部新区建设成为成城市区域性教育中心、物流配送中心、金融副中心和高科技产业发展高地形成一个东起新兴西至九江环成全部经济增加关键地带。本项目在以上四大板块交界区域。 项目周围情况:本案在连接双流到华阳主干道双华路上,侧面一条路直通黄甲,交通便利,到成全
7、部三环大约20分钟车程。双华路车流比较多,两旁土地很多,均为待开发用地;项目周围紧邻双华村村镇中心,超市、餐饮、休闲、诊所、银行等基础配套已经含有,但档次不足;项目旁边除了双华村镇还有一个刚刚入住大型安置小区,已含有一定生活气氛;项目以东500米周围是西航港工业区。 项目交通路线图市场分析一、 成全部房产市场概况及基础竞争格局1. 房产开发投资情况1) ,成城市整年新建商品房成交面积达成1600.51万平方米,同比增加7.71%,销售金额达成507.79亿元,同比增加21.88%;成城市五城区商品房成交量为848.30万平方米,五城区新增商品房供给量为961.18万平方米,同比大幅增加33.9
8、4%。全市商品房交易均价3173元/平方米,同比增幅13.15%;商品住宅交易均价2875元/平方米,同比增加18.96%。其中五城区商品房交易均价为4085元/平方米,同比增加9.48%;商品住宅均价为3770元/平方米,同比增加16.32%。2) 17月成城市情况从成城市统计局公布成全部房地产1-7月各项统计数据来看,成全部楼市依旧展现出供销两旺稳定、健康态势。全市新建商品房成交1044.20万平方米,同比增加30.8%;其中住宅成交919.44万平方米,同比增加37.4%。1-7月房价稳中有升,全市新建商品房成交均价为3521元/平方米;其中住宅成交均价为3304元/平方米。开发累计完成
9、投资320.76亿元。比去年同期增加了29.4%。从投资和销售面积来看,住宅仍是投资热点,1-7月住宅完成投资218.81亿元,增加46.1%;住宅销售面积为666.95万平米,增加23.4%。(1) 投资u 开发投资稳步增加 1-7月,全市房地产开发累计完成投资320.76亿元,比去年同期增加29.4%。自今年2月起,房地产开发投资分别增加-9.8%、3.9%、13.6%、16.8%、24.3%、29.4%,开发投资额逐月增加,开发投资增幅展现显著回升态势。 u 内资外资齐头并进 从房地产开发投资完成类型来看,内资和外资完成投资继续保持较快增加,而港澳台资完成投资显著下降。1-7月,内资和外
10、资分别完成投资282.80亿元和23.99亿元,分别增加39.4%和77.9%,港澳台资完成投资23.97亿元,下降38.2%。统计局表示,因为去年和记黄埔在城南和温江拿地投资达16亿元,现在年并没有港澳台开发商有这么大手笔,所以港澳台资呈下降趋势。 u 住宅投资仍是开发烧点 从开发商投资关键看,由去年住宅、办公楼和商业地产齐头并进,看重商业地产态势,改变为住宅投资继续加大,对商业地产投资显著降低态势。为满足成全部房市旺盛消费需求,增大房市供给,开发商继续增大了对住宅投资,1-7月住宅完成投资218.81亿元,增加46.1%。开发商对商业地产投资显著降温,1-7月商业营业用房完成投资33.38
11、亿元,下降30.3%。 u 开发资金保障程度提升 开发资金保障比是开发商筹集资金和开发成本比率。受国家宏观调控紧缩房地产信贷政策影响,今年开发商贷款增加受阻,但加大了自筹资金力度,加之房市销售尤其是期房销售连续较快增加,开发商从消费者手中收到预付款增加,保持了开发资金连续稳定增加,房地产开发资金保障程度继续提升。1-7月,到位房地产开发资金为540.09亿元,增加34.9%,其中本年资金为461.36亿元,增加43.1%。在本年资金中:开发商自筹开发资金为229.32亿元,增加68.3%;中国贷款为51.27亿元,增加20.5%;其它资金为170.89亿元,增加24.5%,其中定金及预付款为1
12、31.15亿元,增加24.6%。开发资金连续增加,为房地产开发提供了充足资金保障,截止7月末,房地产开发投资资金保障度为1.68:1。 小结:房地产开发投资作为本市投资三大主体力量之一,对全市投资含有较大影响。1-7月,全市房地产开发累计完成投资320.76亿元,比去年同期增加了29.4%。开发资金呈连续增加态势,开发资金保障程度得到有效提升。住宅投资成为开发关键,商业地产显著降温。 (2) 供给 u 住宅完工面积商品房完工面积尤其是住宅完工面积大幅增加,为房市供给提供了现房保障。1-7月,商品房完工面积达362.98万平米,增加47.2%,其中住宅为310.02万平米,增加68.1%,商业营
13、业用房为30.47万平米,下降26.5%。 u 住宅施工面积 1-7月,商品房施工面积为3600.58万平米,增加31.7%,其中:住宅为2915.77万平米,增加38.9%;办公楼施工面积为68.51万平米,增加26.1%。商品房施工面积连续扩大,尤其是住宅和办公楼施工面积增加较大,为后期房市供给提供了充足基础确保。 u 商品房空置面积 1-7月,全市商品房总空置面积达153.39万平米,增加8.8%,其中:住宅空置面积为30.79万平米,增加27.6%;商业营业用房空置面积为58.79万平米,增加14.5%。商品房空置面积连续增加,从另一面反应出房市供给情况已得到显著改观。 小结:从商品房
14、供给三大标志性指标来看,商品房完工面积、施工面积和空置面积全部有大幅增加。此情况表明,商品房供给量显著增加,市场供需脱节矛盾也得到了根本性改观。 (3) 销售u 销售面积商品房销售旺盛,销售面积和销售额呈连续增加。1-7月,商品房销售面积达716.40万平米,增加17.4%,其中:住宅销售面积连续增加,为666.95万平米,增加23.4%。从期房和现房销售看,双双同时增加,期房销售仍为主体,销售面积为632.78万平米,增加20.6%,占总销售面积88.3%,其中住宅为595.26万平米,增加27.7%;现房销售面积为83.62万平米,下降1.8%,其中住宅为71.69万平米,下降3.6%。
15、u 销售额销售面积增加拉动了销售额连续增加。1-7月,商品房销售额达246.73亿元,增加21.3%,其中:住宅销售额为214.6亿元,增加40.9%;商业营业用房销售额为29.09亿元,下降38.2%。 小结:从商品房销售面积和销售额两方面来看,全部出现了较大幅度地增加,市场一度展现出供需两旺良好态势。3) 上六个月区域供求情况u 城南和城西供给和需求关键区域统计数据显示,1-6月份,城南和城西分别供给商品住宅11344万平方米和11250万平方米,分别同比大幅增加591%、354%;城东供给商品住宅899万平方米,同比下降15.9%;城北供给商品住宅1531万平方米,同比增加276%。城南
16、和城西商品住宅供给所占百分比(以下简称“占比”)分别为34.3%和35.4%。1-6月,住宅成交面积最大仍然是城西,成交面积达成11952万平方米,同比增加395%;住宅成交面积同比增幅最大是城南,成交面积11682万平方米,同比增加629%。今年16月各方位住宅成交面积均出现同比增加。城南和城西商品住宅成交占比分别为331%和33.9%,是供需量最为突出两大区域。u 二环路以外商品住宅供给和成交关键集中区域1-6月,二环路以内住宅供给面积继续缩减,供给面积仅为4188万平方米,同比下降228%;同期该区域住宅成交面积为8298万平方米,同比下降118%。二环路以外住宅供给面积为29346万平
17、方米,同比增加309%,供给占比达成875%。同期,二环路以外住宅成交面积为28652万平方米,其中二环路至三环路成交住宅面积19252万平方米,同比增加229%,三环以外成交住宅面积94万平方米,同比增加1263%。二环路以外住宅成交面积占比为775%。u 全市二分之一以上新建商品房买主是外地人1-6月,在五城区住宅个人购置者中,外地人(身份证为外地身份证,以下同)购置新建商品住宅面积20664万平方米,占住宅个人购置总面积569%;其中,本省其它地域人员购置比重最大,占422%;外省市人员购置比重为147%。本市市区和郊区人员购置比重分别为147%和104%。这说明目前本市五城区商品住宅购
18、置者地域组成相对稳定。u 3000-4000元/平方米房子需求量最大1-6月,五城区4000-5000元/平方米价位住宅供给面积最大,达成122.73万平方米,供给面积占比为366%;其次是3000-4000元/平方米价位住宅,供给面积7612万平方米,供给占比为227%。3000-4000元/平方米、4000-5000元/平方米价位住宅成交面积分别为143.94万平方米、13121万平方米,成交面积占比分别为390%和355%,需求量最大是30004000元/平方米价位住宅。1-6月,5000元/平方米以上价位住宅供给和成交面积分别为9624万平方米、6068万平方米,供销比为159,供给相
19、对过剩;而30004000元/平方米价位住宅供给缺口较为显著,供销比仅为053。小结:1、从上六个月房产供求特征来看,城南城西仍然是成全部房产市场热点区域,三环外成交在总量上即使跟二环至三环间还存在较大差异,但表现出高增加特征,能够看出三环外将是未来房产主力市场,成全部购房者已经在观念上认可了三环外居住价值;这些全部是对项目成功销售有利趋势;2、新建房产有二分之一以上被外地人买走,能够看出外地人对居住成全部和成全部房产投资巨大信心,这也是我们项目不可忽略巨大市场机会;我们对这个现象做了深入研究,经过查找资料和调研方法,我们得出外地人在成全部购房关键动因和特征:因工作原因来到成全部并决定长久定居
20、成全部外来人员,她们大部分为高学历者,由外来企业派驻职员和大学毕业选择在成全部工作组成;在工作几年后,为处理居住问题产生购房需求,多为首次置业;关键考虑原因:离工作地点远近、价格、面积、户口、儿女教育等;购房特点:区域观念不强、以中小户型为主、价格不高、以市区小户型和较远中小户型为主;(在价格和户型面积需求上和项目多层有较大契合)因商业投资或创办企业而来到成全部商业业主和企业主,在成全部事业发展良好,产生购房长久居住群体;她们经济实力较强,即便是在成全部首次置业,所需求房产品质要求较高;关键考虑原因:离工作地点远近、建筑及景观品质、享受空间、周围环境及配套、儿女教育、父母静养等;购房特点:区域
21、观念不强、以大盘中大户型、花园洋房、别墅为主;(在户型面积和享受功效上和项目花园洋房有较大契合)外地人在成全部二次置业者,她们是已经在成全部居住多年外地人,可能早在成全部工作甚至已经买过房产,因为种种原因,她们依旧保留着原来户口和身份证;因为在成全部居住多年和二次置业特征;她们关键考虑原因:生活品质改善、儿女教育环境、父母静养环境等;购房特点:区域观念已经形成、以综合品质很好楼盘为主,面积以中大户型为主;(对此部分致力于在城南区域置业群体,和项目多层大户型和顶跃户型有较大契合)成全部及四川周围(西藏、甘孜、阿坝、新疆)各离、退休事业干部,成全部大环境和居住环境吸引,让她们把享受晚年生活地方选择
22、在成全部;她们关键购房目标为静养晚年,通常在远离市区,周围环境优美卫星城为主;考虑到儿女探望,面积以中大户型为主;(此部分群体对项目周围环境含有很大消费抗性,不作为主力人群考虑)投资人群;看好成全部房产市场发展前景房产专业投资者、以投资为目标二次置业者、以转移资产为目标灰色收入者;(项目所在区域正处于房产开发开启和上升阶段,是投资者关键考虑区域特征,能够针对投资概念作专门诉求,以争取更多投资者关注和购置)3、3000-4000元/平方米房子需求量最大,而项目标花园洋房正处于此价格区间之内,为了更清楚认识此现象对项目标影响,我们对3000-4000元/平方米房产项目做了深入分析:分布在五城区及三
23、环内:自去年9月以来开盘或立即开盘楼盘共有21个。其中锦江区有1个,武侯区有3个,青羊区有4个,金牛区有5个,而下辖房地产开发大规模崛起城东大部分地域成华区有8个项目。21个项目中含有3060小户型楼盘有11个,剩下10个项目中,有9个最小户型面积也在70到90范围内,而上述两种户型跨度房源在开盘后短期内即售罄。绝大部分楼盘最大户型未超出160,主力户型区间全部在90-140范围内。这21个楼盘在开盘不到1年时间内销售情况良好。去年开盘绝大多数楼盘全部已售完或尾房数量控制在各位数以内。今年开盘楼盘开售批次销售也均已过半。分布在五城区外及三环外:在售楼盘均价在3000-4000元/范围内楼盘现在
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 成都 双流 双华路 项目 营销 推广 方案 样本
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。