地产项目全程策划报告分析样本.doc

张家港项目全程策划汇报

一、项目概况
1、位置
本项目在暨阳湖区东侧，南临南二环路，西接金港大道。
2、技术经济指标
占地约18公顷，计划总建筑面积约30万平方米（其中住宅约24万平方米，地下室面积约6万平方米）
3、地块形态
整个地块呈南北狭长走势，东西长约250米，南北长约850米。
4、交通
9路（东线、西线）、212路、213路均在本案周围有站点（暨阳湖站），去汽车站、图书馆、人民医院、市中心等全部很方便。
5、周围配套
ü          公园：西侧为市政府投资兴建占地4.41平方公里暨阳湖生态园区，同时还计划有地下信道和本项目融为一体；北面还有一个小公园。
ü          学校：暨阳湖试验中学、张家港第四中学（将搬迁）
ü          医院：北侧为总投资约为3.5亿元市最大民营和康健中心——澳洋医院。
ü          菜市场：暨阳湖菜场。
ü          商业：九洲家俱装饰城、张家港国泰服装工业园、五星电器、大富豪布艺城、欧派橱具、名诚布艺展示中心、百盛布艺、大自然家居等，而且本项目距市中心步行街约为1500米。
ü          餐饮：地中海大酒店、花中城大酒店、绿色田园酒店、扬名阁大酒店、天地豪情大酒店、新京华大酒店、巴属演义酒店、海天假日大酒店、圣淘沙咖啡厅、金粉世家等。

本案生活商业娱乐等配套全部集中在本项目北侧沿金港大道两侧，尤其是在南苑西路以北。配套齐全，学校、医院、市场、公园、餐饮等一应俱全，距步行街只1500米距离。

二、项目SWOT分析
1、优势分析
ü          配套齐全，周围衣食住行齐全。
ü          交通方便，去市中心也才2、3分钟车程。
ü          本项目地块大，形状较为规整，能够做出很好绿化和公建配套，如建湿地公园、功效会所等。
ü          本项目标产品多样化，小高层、高层、独栋联排迭加别墅全部有包含。
ü          本项目靠西面因为有占地4.41平方公里暨阳湖生态园区正在兴建，所以小区内靠西面住宅将会有很好景观，其价值也会有很大提升。
ü          项目计划中有地下道路直通，不需穿越金港大道就可进入生态园区，将暨阳湖生态园区变成项目标后花园，和其它周围近湖地块相比有较大优势。
ü          市最大民营和康健中心——澳洋医院建成后无形中会成为本小区配套设施。
ü          小区内部将计划建设一个江苏地域尚无湿地公园。全省首创计划优势，会形成项目标关键卖点。

2、劣势分析
ü          本项目临南二环路和金港大道两条主干道，临街部分住宅会有噪音和空气污染影响，但本项目沿道路部分会有大面积绿化带，会降低这方面影响。
ü          本项目周围缺乏部分基础生活配套，如超市、商场、便利店等。
ü          项目地块南北狭长，在建筑单体排列会带来难度。
ü          项目和华西企业地块相比，在暨阳湖东面，南面景观和其相比存在劣势。华西企业地块南面临湖，优于本案。这在计划设计是要考虑建筑朝向。可设当往西面暨阳湖方向偏移。
ü          项目用地中需配合市政工程进行绿化设计，降低了可建面积，增加开发成本。

3、机会分析
ü          是张家港房地产销售形式比较担心十二个月，但伴随城市建设速度加紧、土地成本及楼盘品质提升，该市房地产会在新十二个月回暖。
ü          张家港政府为支持小高层和高层项目，出台了政策：12月31日前在张家港购置小高层、高层维修基金只需按多层交纳；对小高层、高层业主实施电梯运行费政府补助方法。这些政策肯定会有利于本项目中小高层、高层项目标销售。
ü          暨阳湖生态园区建成，加上周围多个楼盘落成，本项目会形成为湖滨高级住宅区，肯定会给本项目提升档次。
ü          本项目开发商实力和品质在本市全部有很好口碑，这也给本项目带来了好形象。

4、威胁分析
ü          周围多个竞争个案会对本项目造成一定影响，如南城花园（在售）、圣淘沙花园、城市绿洲、东湖苑等，而且华西房地产企业在本项目不远处就有一块地要开发。
ü          张家港第四中学搬迁将会给本案未来配套诉求带来一定影响。
ü          产品同质性，诉求相同性情况将给本案营销带来抗性。

一、市场定位
1、总体定位
暨阳湖畔•豪情人生
30万平米生态湖景生活领地
——全城首创湿地活水·全湖景观国际化精品小区
支撑点：
ü          符合暨阳湖定位：暨阳湖将建成集休闲、娱乐、度假、居住为一体，表现生态园林特色新城区，并将成为长江三角洲旅游圈内一个新亮点。
ü          暨阳湖生态园区珍稀景观资源是本案一大支撑点。
ü          项目独有生态湿地景观，45％以上超高绿化，加上4平方公里面积暨阳湖生态园区，将成为城市绿核，使项目成为真正生态居住圈。
ü          生态居住圈表现项目引入暨阳湖水，再经小区净化后流入暨阳湖，和暨阳湖水形成循环不停亲密关系。
ü          暨阳湖生态园区内将建成商业贸易开发区域、休闲娱乐开发区域、基础教育开发区域和旅游度假开发区域，及湖滨游乐场、露天剧场、露天游泳池、儿童世界、游艇设施、水幕电影等游乐项目。这些设施和项目内部设施将会形成互补作用，使用户享受到生态居住圈感人魅力所在。
ü          项目将经过引入三级瀑布。
ü          项目标25万平米超大规模，能够支撑
ü          项目25万平米超大规模，表现了华兴企业强大实力和品牌追求。
ü          园区概念计划由美国HILL景观设计企业中标，园区从计划设计到建设管理全部严格遵照生态化理念和技术要求进行操作，努力争取建成表现现代生态水准城区第一家。

不利点
ü          在生活气氛上，现在还有待深入等候人气聚集。
ü          如项目计划为纯住宅话，则暨阳湖旅游资源将无法为项目所用，又资源浪费之嫌，入宝山而空手回。

处理方案：
ü          设计部分商业配套设施，结合项目会所，运动休闲设施，形成项目标公建配套区。
ü          结合旅游地产概念设计产权酒店，吸引投资客和未来暨阳湖旅游用户，充足发明项目附加值。
2、住宅产品定位
全城首创湿地活水全湖景观·运动专题式住宅小区
支撑点：
ü          项目湿地景观资源，含有独一无二产品卖点。
ü          引入暨阳湖湖水加上湿地净化系统，带来活水景观特点，有别于其它经过机械式净化水景。
ü          项目不是亲水住宅，而是水主动亲近人，可步行进入湿地花园，流动活水景，潺潺瀑布等全部会带动水来到住户身旁。

不利点：
ü          市场上泛滥水景住宅，亲水住宅，生态住宅，园林住宅使目标用户难于分辨项目和她们区分。
ü          当地用户对新事物接收度存在差异。
ü          后续对项目生态系统维护，如无法连续进行有效维护将会使小区景观名不副实。

处理方案
ü          加强湿地概念宣传，以区分本案和其它混淆产品差异点，诉求真正生态小区理念。
ü          到上海，北京等地参与楼盘评选，拿个奖回来，为张家港争光添彩，让当地目标用户从心理上愈加快接收本案。
ü          找一家著名，有管理生态住宅物业管理企业，处理后顾之忧。
ü          建设样板示范生活特区，给市场目标消费群体和业界直观居住体验。

3、别墅产品定位
张家港顶级富绅名流·全湖景观生态豪华官邸
——国际化低密度私家别墅
中产阶级顶级享受·海派景观花园别墅式洋房
——时尚生态居住模式，尊贵上层生活享受
支撑点：
ü          和暨阳湖生态园区连成一片，同一计划。
ü          现在市场上没有真正顶等级墅。
ü          靠近市区别墅价值更高。
ü          张家港有别墅市场。
ü          项目周围含有别墅开发条件，这一点只有秀水度假别墅可媲美。
不利点：
ü          高端用户市场透明度不高，而且比较分散，广告宣传力度和手法上需要突破。
ü          高端产品高价格和目标消费群体惯性价格接收思维之间距离。
ü          不是纯别墅区。

处理方案：
ü          以“顶级计划设计、顶级自然配套、顶级生活环境、顶级身份象征”为诉求“顶级人生”概念推广本案别墅部分产品，在凸显产品里本身同时，引导并建立起市场目标消费群体对高端价格认同度。
ü          塑造湖景纯生态别墅产品，诉求依靠旅游资源产品投资性，宣传范围不局限在张家港地域，能够在江阴、常熟，苏州等地进行全方面推广（依据产品量体决定）。
ü          强化暨阳湖“社会影响、政府政策、旅游发展、地产前景”四大价值。
ü          针对项目不是纯别墅区限制，强化项目近市中心，周围配套完善，离尘不离城优点。

4、商业产品定位
服务小区生活·精巧沿街双层花园景观店铺
支撑点
ü          暨阳湖生态园区带来旅游商业价值。
ü          现在小区商业地产存在空白，但填补前提是：在不破坏小区景观面情况下，对住宅小区生活配套合适补充完善。
ü          项目地块沿金港大道部署（别墅区段不提议沿街计划部署），住宅区段可计划沿街门面房。

5、产权式酒店定位
五星级精装休闲度假酒店
支撑点：
ü          作为项目产品形态补充，最大程度挖掘暨阳湖生态园区旅游资源，为项目发明最大利润。
ü          现在张家港市场上没有同类个案。
ü          张家港现在只有一家五星级酒店。
ü          现在张家港正在创建“中国优异旅游城市”，如成功将推进当地旅游经济快速发展。
ü          产权式酒店是现在市场较受欢迎投资产品，轻易帮助本案发明更多开发利益。

二、目标客源定位
住宅部分
1、客源分布
张家港地域
（政府公务/自由职业者/外企主管/私营业主/金融法律）
周围乡镇地域和苏州地域其它城市
（自由职业者/私营业主/投资客）
外地客源
（江浙，上海一带、台商、部分外商）

2、收入水平
依据项目住宅市场定位来看，本案住宅用户应12－18万以上自备款，月入在7000－8000元左右。

3、购置目标
二次改善置业居多，追求顶级生活环境，期望实现自己理想居住方法，深入提升社会。

4、共性
●有较强经济基础，期待社会地位提升。
●有良好收入预期，对未来有较高信心。
●渴望超前，向往国际化生活标准。
●有良好见解和自己对生活主张。
●理性消费为主，对品牌认同度高，受攀比等心理原因影响。
●一步到位概念强，重视智慧安保设施和生活私密感。

5、关注要素
●大环境：
绿化环境/区域价值/城市发展方向/交通配套/商业配套
●内部环境：
整体计划布局/建筑密度/外立面/高标准建材/车库/绿化环境/亲水水景/植被密度/坡地起伏/私密感
公用设施/会所配套/休闲健康
智能安保/可视对讲/宽带网络/监控设施/卫星电视
物业服务/物业品牌/物管标准

别墅部分
1、客源分布
●张家港地域
（企业老总/台商，外商/私营老板/高级金领、主管/）
●苏州地域和周围乡镇区域客源
（企业老总/台商，外商/私营老板/高级金领/）
●外地外籍客源
（江浙、上海一带大投资用户）

2、收入水平
有较强经济基础，事业有成，自备款在85万－260万左右，月入在1－40000元左右。

3、共性
●事业有成，已经有一定社会地位。
●期望愈加好享受生活。
●期望拥有自己私人领地，无拘无束生活。
●期望有高级次场所接待用户和好友。
●期望和社会地位相同人住在一起，不受外界干扰。
●重视小区安全性和私密性。

5、关注要素
●大环境：
绿化环境/区域价值/城市发展方向/交通配套/商业配套
●内部环境：
整体计划布局/建筑密度/外立面/高标准建材/车库/绿化环境/亲水水景/植被密度/坡地起伏/私密感/公用设施/会所配套/休闲健康/智能安保/可视对讲/宽带网络/监控设施/卫星电视/物业服务/物业品牌/物管标准

产权式酒店部分
1、客源分布
张家港地域及周围区域投资用户。
苏州，上海，浙江等地域投资客。

2、收入水平
有较强经济实力，对投资回报时间较宽松，有投资闲钱，自备款在25万左右，月入在8000－10000元左右。

3、购置目标
以投资为关键购置目标，期望长久获取稳定投资回报。

4、共性
常常到张家港旅游，商务活动，时间不超出一周。
接收新型投资产品投资方法。
看好投资收益。
不急于回收资金。
期望成为著名酒店股东
看好暨阳湖旅游经济前景。

5、关注要素
酒店计划/配套设施/包租返利/投资回收期/经营管理/未来发展/价格原因/旅游前景/升值潜力/委托经营时间/投资风险/地段/区域环境/开发商品牌/

三、价格定位
1、住宅部分
小高层，高层均价：4500－5000元/平方米
支撑点：
ü          本案在城南区域，该区域定位为高级生活区，暨阳湖生态区将是该区域新亮点。
ü          周围有城市绿洲、圣淘沙、南城花园三个楼盘，面小高层毛胚房均价在4200元左右。因为项目本身在暨阳湖生态区，能够为项目支撑超出市价300元以上，所以提议小高层价格在4500－5000元/平方米。

2、别墅部分
1）联排迭加别墅：7500－8000元/平方米
支撑点：
ü          现在，张家港政府对别墅严格限制，造成市场上可售别墅个案很少。前期推过通运新村、御景苑、东方明珠已经售完，市场上已无在售别墅个案。预期在四月份，名全部碧景园将开盘，该楼盘在本案东面，为迭加别墅，价格预期在6000元左右，其环境配套远不如本案。
ü          市场上别墅供给量很少，市场需求完全能够支撑本案供给，加上暨阳湖生态区配套，能够为本案发明出高于市价1000元/平方米价位，所以提议联排迭加别墅价格定位在7500－8000元/平方米。

2）独栋别墅：1－15000元/平方米
支撑点
ü          将产品塑造成苏州地域一流别墅产品，跳离现在别墅市场行情价格是本案别墅品牌最好商标。
ü          项目得天独厚地理环境优势和超一流计划景观设计，含有了成为别墅市场领头羊条件。
ü          改变张家港市场没有顶等级墅现实状况，吸引潜在用户强烈关注。
ü          现在张家港市区独栋别墅项目没有，市场供给基础为二手别墅，现在万红苑独栋别墅价格在8500元/平方米，而万红苑独栋别墅不管从是位置还是配套全部跟本案有较大差距。
ü          从张家港周围城市如常熟、昆山等别墅横向比较来看，1－15000元/平米价格市场完全能够接收。现在常熟、昆山别墅已经出现了14000元/平方米价格。

3、产权式酒店
产权式酒店：8000元/平方米
支撑点：
ü          产权式酒店是高级投资型产品，价格通常比一般住宅高30－50％左右。
ü          项目采取五星级标准建设，成本较高。
ü          暨阳湖旅游资源是项目最大价格支撑点。
ü          地处近市中心黄金地段，周围配套齐全。
ü          项目提供高标准全装修。
ü          提供每十二个月8％年返利回报。

4、商业产品
沿街商业：6000元/平方米（上下二层）
支撑点：
ü          现在项目周围商业气氛还不浓厚，无法和步行街商业繁荣地段相比。
ü          项目标定位是高级住宅区，不宜部署太多商业。
一、计划提议
当地块比较狭长，南北方向较长。提议将当地块划分为住宅区、独栋别墅区和排屋洋房区，三个大区域。以下图所表示，我们提供三个比较方案给开发企业参考。

方案分析：
1、 產品組合豐富，滿足了不一样層次客源對不一样屬性產品需求。
2、 整體規劃將樓盤聚焦點集中在暨陽湖，將湖景賣點發揮到極致。
3、 整體樓盤天際綫過渡合理，佈局上充足保證高端產品私密性和尊貴性，同時也使得開發利益得以最大化。
4、 利用旅遊地產概念規劃了產權式酒店，最大化利用和開發了暨陽湖背景資源。

方案（一）
占地面积
占总占地面积百分比
预估容积率
总建筑面积
占总建筑面积百分比
住宅
（house）
100亩
56%
2.5
170000m2
68%
产权式酒店（hotel）
5亩
3%
5
17000m2
7%
独栋别墅
（villa）
30亩
17%
0.35
7000m2
3%
排屋洋房（townhouse）
30亩
17%
0.9
18000m2
7%
商铺
（business）
5亩
3%
2
7000m2
3%
TOTAL
170亩
96%

219000m2
88%

方案分析：
1、 區塊劃分明確，開發秩序一目了然。
2、 獨棟別墅佔地面積擴大，項目利潤空間變大。
3、 天際綫過渡不是很順暢，和規劃要求上由一定出入。
4、 住宅部分建設面積受到限制，縂銷售金額有影響；若住宅部分容積率調高，則整體住宅部分空間感覺將比較突兀。

方案（二）
占地面积
占总占地面积百分比
预估容积率
总建筑面积
占总建筑面积百分比
住宅
（house）
80亩
44%
3
160000m2
64%
产权式酒店（hotel）
5亩
3%
5
17000m2
7%
独栋别墅
（villa）
40亩
22%
0.35
10000m2
4%
排屋洋房（townhouse）
40亩
22%
0.9
24000m2
10%
商铺
（business）
5亩
3%
2
7000m2
3%
TOTAL
170亩
96%

218000m2
88%

方案（三）
占地面积
占总占地面积百分比
预估容积率
总建筑面积
占总建筑面积百分比
住宅
（house）
85亩
47%
3
170000m2
68%
独栋别墅
（villa）
40亩
22%
0.35
10000m2
4%
排屋洋房（townhouse）
40亩
22%
0.9
24000m2
10%
商铺
（business）
5亩
3%
2
7000m2
3%
TOTAL
170亩
94%

228000m2
85%

方案（一）~（三）利润回报评定比较，平均价格参考第二章节中提议价格：
方案（一）
建筑面积
预估容积率
平均单价
总销售金额
住宅
（house）
170000m2
2.5
4500
7.65E
产权式酒店（hotel）
17000m2
5
8000
1.36E
独栋别墅
（villa）
7000m2
0.35
1
0.84E
排屋洋房（townhouse）
18000m2
0.9
7500
1.35E
商铺
（business）
7000m2
2
6000
0.42E
TOTAL
219000m2

11.62E

方案（二）
建筑面积
预估容积率
平均单价
总销售金额
住宅
（house）
160000m2
3
4500
7.2E
产权式酒店（hotel）
17000m2
5
8000
1.36E
独栋别墅
（villa）
10000m2
0.35
1
1.2E
排屋洋房（townhouse）
24000m2
0.9
7500
1.8E
商铺
（business）
7000m2
2
6000
0.42E
TOTAL
218000m2

11.98E

方案（三）
建筑面积
预估容积率
平均单价
总销售金额
住宅
（house）
170000m2
3
4500
7.65E
独栋别墅
（villa）
10000m2
0.35
1
1.2E
排屋洋房（townhouse）
24000m2
0.9
7500
1.8E
商铺
（business）
7000m2
2
6000
0.42E
TOTAL
228000m2

11.07E

比较分析：
u                  从粗略总销售金额来看，方案（二）吸引力比较大，不过必需正视是方案（二）不足，有其在住宅部分容积率方面，已经没有余地了，这么情况下总销售金额能够认为是比较饱和。不过，方案（一）就不存在这么问题了，除了产品计划上利好外，住宅部分容积率也由比较大调整空间，也就认为着该计划方案由着更多利润空间。
u                  从各类型产品建筑面积来看，方案（一）是比较合理，这么合理不单单是表现在总销售金额和容积率上，更多是在未来市场态势发展瞬息万变情况下，楼盘各类产品销售单价不仅能够发明区域指针性价格，更能够确保去化周期和速度，从而在盈利丰厚同时，大大降低了开发企业市场经营风险。
u                  从三个方案整体来看，商业部分全部不是我们提议关键开发对象，只是作为项目生活配套补充来完善产品组合结构，从而整体商业产品总销售金额不高也是正常，这是和项目计划理念亲密相关。
比较结论：
综上比较平面计划分布和利润回报数据，我们能够发觉：方案（一）是最好选择。原因以下：
1、               开发次序上能够有良好确保和协调，有利于滚动开发。
2、               产品组合合理，项目利润空间高。
3、               产品单体市场竞争力表现突出，销售周期有确保，去化速度快，市场操作风险小。
所以，我们向开发企业推荐方案（一）作为本案计划分布方案。

二、开发提议
根据系统研究后平面计划方案，我们提议开发企业根据以下次序开发
“先北后南，由西往东”
这么提议理由以下：
u                  开发汇龙资金快产品类型，为后期形成滚动开发奠定基础。
u                  住宅开发能够为后续推广别墅类和投类产品奠定客源基础。
u                  确保临湖景观面建设，能够表现工地完整、有序、出色楼盘形象给外界，有利于提升楼盘高级品质、精品工程包装。
u                  从未来营销角度看，这么开发进度配合合理推案程序，将使得本案营销高质、有序地循序渐进式展开，使得项目标开发利益得以最大化。

三、产品提议
1、住宅产品计划提议
（1）住宅配套提议
以运动配套为元素，突出专题式小区概念，；依靠北京奥运之背景，强化健康生活源自运动时代生活理念。同时，从营销角度看，一来填补了张家港现在全部小区全部没有运动专题空白，市场立意清新、健康，对未来推广含有很含有话题性素材补充；二来真正做到国际化精品小区一个标志是拥有高尔夫练习场，作为外籍业主很喜爱运动形式，这是个卖点同时，也是代表国际化标准楼盘诉求是有放矢。
提议项目：
l          标准塑料网球场
l          音乐灯光（3队3）篮球场
l          高尔夫推杆练习场
l          道路能够设计成为塑料跑道
l          综合活动器械、儿童娱乐器械（针对中老年人）
l          土地门球场
l          壁球馆、乒乓球室、羽毛球室……（这些部分能够计划在住宅会所中）
（2）住宅户型提议
l          结合本案自然资源和建筑类型思索户型特色，我们提议把在上海和深圳楼盘中已经比较成型，同时也是热卖“入户阳光花园户型”引入本案，在未来产品计划设计上能够成为一个参考，在未来营销中能够成为产品力在市场竞争中重大优势。
l          谓了突出湖景资源对产品利好，提议在产品弧形设计时，对客厅窗和朝南景观阳台，充足考虑：窗户和阳台均采取大面宽，尽可能扩大未来入住者视野拓展面。
l          住宅产品楼层提议以18~24层小高层、高层为主，考虑到楼盘整体视觉效果会比较整齐。
l          户型和面积配比方面，提议以110~140m2为主力产品，将产品户型主力定位在三房两厅双卫。整体面积范围拉大，仅可能满足两种客源需求：一个是对95~110m2小三房（或是大两房）为需求目标，讲求实用功效性用户；一个是对140~160m2大三房（或四房）为需求目标，讲求生活舒适性用户。接收总价分别是60万元以内和85万以内产品。
提议建筑面积
提议参考户数
百分比

提议计划户型
提议参考户数
百分比
98m2
400
27.78%

2房2厅1卫
400
27.78%
110m2
300
20.83%

2房2厅2卫
440
30.56%
126m2
350
24.31%

3房2厅2卫
530
36.81%
140m2
300
20.83%

4房3厅3卫
50
3.50%
160m2
50
3.47%

5房3厅3卫
20
1.35%
180m2
20
1.39%

220m2
20
1.39%

TOTAL
1440
100%

TOTAL
1440
100%
（3）精品户型推荐：

2、别墅产品计划提议
（1）别墅配套计划提议
别墅是富绅名流或是成功中产阶级私人领地，我们努力包装和定位产品也是这么一个目标消费群体需求房地产产品，所以我们提议为别墅区设置专门会所，而且是由“双会所”组成：“华克山庄会所”是独栋别墅区专属会所，而“卡萨布兰卡会所”是排屋洋房区专属会所。两个会所气氛和内容是不一样，等级自然也是不一样：“华克”是高级会员制会所，只对小区内独栋别墅业主和购卡业主开放，强调私密性和尊贵性；“卡萨”是一个泛会所，本案排屋洋房业主全部能够自由进出，优惠使用或享受内部设施和服务。提议和专业著名会所管理企业联合经营，具体服务内容由专业会所管理企业提呈，充足确保业主尊贵身份和高质享受。

（2）别墅户型提议
提议以“物以稀为贵”打造精品开发理念来操作独栋别墅产品计划设计和开发。
提议计划面积只有两种：280m2和320m2。在未来营销上，送私家花园。
总栋数控制在30栋左右。

3、产权式酒店计划提议
l          提议产权式酒店依靠国际酒店管理集团经营管理，利用国际品牌提升项目和企业品牌著名度。
l          提议推出“5+5，辉煌财富计划，轻松晋级国际酒店股东行列”，以纯投资兴产品形象进入目标投资群体印象深处。
l          产品计划面积配比以下：
编号
户型
建筑面积
套数
总面积
面积百分比
户数百分比
A
一室
28.50
160
4560.00
34.4%
43.01%
B
一室
35.31
120
4237.20
32.0%
32.26%
C
一室一厅
40.48
80
3238.40
24.4%
21.50%
D
二室一厅
90.16
10
901.60
6.8%
2.69%
E
四室二厅
160
2
320.00
2.4%
0.54%
总计
372
13257.20
100.00%
100.00%
l          全部宾馆房间全部以和东西轴线呈30度角，面向暨阳湖公园，塑造全景观客房卖点。
l          提议顶楼作为景观面最好楼层，考虑制作旋转餐厅——“巴比伦空中餐厅”。
l          酒店裙房1楼商业部分作为便利店和购物商场；2－3楼作为高级中西餐厅。4－5层作为音乐酒吧，KTV，棋牌室，桌球室、票务中心、电子书吧、桑拿、蒸汽浴、独立按摩、洗衣房，私用保险箱、闭路影院视听室等，增加酒店附加值。同时这些配套能够先出租由管理企业招商，后续可带租约出售，增加开发商销售收入。

4、商铺产品计划提议
l          提议打破传统沿街店面房建筑形式，以“沿街双层花园景观商铺”概念打造现有商业计划。强调商铺立面感觉类似于洋房感觉，用精品走廊形象来塑造整个商业街部分，依次来填补商铺位置上不足性。
l          或能够采取类似广东楼盘比较多采取沿街商铺一层退缩，产生架空廊道设计计划手法，这么商铺形式将给张家港现有商铺带来新风，并由可能产生一次含有历史意义建筑设计变革。如广州星河湾个案。

四、景观提议
1、别墅区微地形改造工程提议
所谓微地形景观是园林景观设计专业术语。关键是针对已经有地形地貌改善和调整，使得整个地平表面要求符合景观设计要求。我们期望能够经过对景观地貌改变来深入塑造本案高等级墅楼盘项目标形象和受众关注度。所以，我们提议以下图所表示，将本案地貌做局部垫高处理，从而使得本案东部较西部为高，从西到东呈阶梯状递升，最高点即为本案两个至尊独栋别墅。这么对去化这么绝对高端产品，在企划方面灵活生动包装该产品，同时，增加市场议论话题。

2、住宅区景观设计提议
园林最终目标只有一个字——美。园林美由三个内容组成：自然美、生活美和艺术美。园林本身就是艺术，园林艺术结合房地产建筑艺术，发明出含有艺术价值房地产，同时也美化环境，提升物业价值。同时，即使是很多在房地产行业工作了多年从业人员，往往还是喜爱将景观计划和园林计划混为一谈，但事实是：景观计划是一门独立学科、领域和行业。
现在世界主流园林有三大流派：中国自然山水园林、欧洲园林和西亚热带园林。苏州能够说是中国自然山水园林艺术一个大观园，消费者对这么园林计划和景致已经是耳熟能详了。现在常熟绝大多数楼盘园林设计是纳入景观计划交由景观设计（或建筑设计）企业操刀，所以在风格上、式样上、设计标准上全部很雷同。因为本案有走“国际化精品生活小区”产品定位在先，所以我们提议：
园林风格以欧洲园林为专题（参考巴黎凡尔赛宫），进行计划设计，从而生动地塑造出本案高级物业产品形象！
在确定了基础设计风格后，在部分细节地方也必需注意：
l          对微地形改造，地形设计首当其冲；
l          其次是是种植植被选择，提议以乡土树种为主；
l          园林计划成本考虑和合理性考量。

园林和现代景观最大区分在于其使用群体性，相比较而言，现代景观愈加强调大众性。简单一点，对于园林和现代景观了解能够认知为一个点和面关系。所以，我们在完成了对“点”提议以后，着手“面”和前者间关联性和统一性——
l          突出欧洲古典宫廷特色：公共建筑外部线条曲线利用、廊柱对光线折射；
l          道路系统采取人车分道，内部人行动线，外围机动车动线；
l          由中央步行大道为中轴，配合灯光音乐喷泉广场——“协和广场”和皇家会所——“卢浮宫”端景，突出带状景观特点；

五、建材物管提议
1、住宅区建材和物管提议
（1）建材提议
结构
本工程基础为钢精混凝土条基，桩基深达25米，主结构为短肢剪力墙，现浇楼板，不管承重、抗压、防风、抗震、耐火等均符合政府主管机关要求之标准
外墙
外立面采取高级外墙涂料，色彩典雅，精心雕琢历久弥新
入口门厅
1、每个单元建筑均设置独立，宽大，明亮门户大堂
2、设置二十四小时保安值班及不锈钢信箱
3、电梯厅底层采取大理石电梯门套，墙面采取高级乳胶漆，配以柔和灯光，突出居家温柔气氛。
门窗、室内地面
1、各户大门采取高级实心、防火、防盗门，配以高级门锁，拉手及防盗警眼
2、采取优质彩铝窗框，配无色透明玻璃，充足隔绝户外喧嚣和粉尘，确保住户享受宁静、无尘室内空间
3、为方便住户进行室内装修，室内地坪采取细石砼水泥沙浆找平，厅、卧室、墙面批嵌找平，以利于任何形式地面、墙面装修材料施工
厨卫
1、设置充足电器插座，预留灶台、吊柜、抽排油烟机和热水器位置
2、卫生间设有电源界面，上、下水管道，预留浴缸、面盆梳洗台、坐便器位置，下水道采取UPVC空壁螺旋消音宇航局道，以降低噪声
通讯系统
每户预留IDD直线电话二门，客厅和主卧室均设电话插座
电视接收系统
小区内统一设置有线电视接收系统，可接收无线、有线各台出色节目
水、电、煤气配套
1、每户设置独立水、电、煤气表等，互不干涉
2、空调位置已统一部署，空调用电源插座及冷凝水排放均已到位
3、小区电表出户，照明和空调独立回路，确保住户通常生活用电及二十四小时公共区域电梯正常供电
停车
1、小区内采取国际流行人车分道系统，动线计划合理，方便停车，由专员管理，确保小区环境平静和公共空间整齐有序
2、小区内特设集中区域方便停车
安全系统
1、由进口设施组成遍布全区防盗自动控制系统并设置红外报警系统，二十四小时公共区域影像监控
2、每栋每户入口均设置可视对讲警卫系统
3、专职保安人员二十四小时在小区内定点巡查，辅以高科技安保设备
4、每户保安系统可和小区联网
庭园景观
1、中央韵律廊；2、戏水池；3、丰景园；4、竹韵园；5、紫藤阁；6、绿荫散步道；7、草地滚球场；8、自由马蹄场；9、篮球场；10、听鸟轩；11、百花集；12、含笑亭

（2）物业管理提议
硬件
A.        周界防范报警系统：小区围栏采取主动式红外线探测器，具防雨、防雾、防潮、全天候、低误报率、抗干扰等特点。
B.        CCTV监控系统：系统配置二十四小时长时间录像机，对关键出入口、停车场等关键部位进行直观监视。
C.        访客门禁系统：在每栋楼宇单元安装可视对讲电控门，为住户提供对讲型用户机。
硬件设施不在于多而贵在精，做到这三项足矣。
软件
A.        对物业管理人员要注意把好人品关、精神关、专业性。
B.        在提供服务方面应该做到多而细。
其它
l          维修服务
空调安装；抽油烟机安装；煮食炉安装位置开孔；电话线移位元；电视插座移位元元；电器插座移位元元；更换插座面板；换灯泡、灯管；灯具安装；水喉安装；水管更换、维修；更换三角阀；安装猫眼；更换玻璃；玻璃开孔；维修浴缸，更换配件；维修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；维修塑钢门窗配件；更换地砖。
l          装修服务
安装窗帘架、盒；安装晾衣架；小型家电安装；墙面粉刷；供电线路改造；改造地板；改建天花；水管改建。
l          搬运服务
迁居；搬运装修材料；搬运大件物品；清理装修垃圾。
l          租赁服务
常见工具出租；电动工具出租；会议室出租；场地出租；运动器材出租；雨具出租。
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