公司物业管理方案样本.doc

目 录

一、物业服务承诺书…………………………………………………………………………………2
二、特色服务承诺……………………………………………………………………………………3
二、物业项目概况……………………………………………………………………………………4
四、物业管理服务内容………………………………………………………………………………5
五、质量管理目标……………………………………………………………………………………9
六、管理规章制度………………………………………………………………………………….10
七、物业管理人员编制及职责…………………………………………………………………….14
八、经费收支测算…………………………………….…………………………………………… 15
九、其它…………………………….………………………………………………………………19

附件一：马尾国税大楼物业管理工作步骤及质量标准………………………………………….20
附件二：马尾国税大楼日常保洁服务项目及作业内容标准…………………………………….22

一、物业服务承诺书

福州市马尾区国家税务局：
依据贵单位提供【马尾国税大楼】物业管理服务条件信息和要求要求，我企业经现场考察并结合本身条件，决定按21181元/月物业服务费（免收国税局职员全部停车费）报价，负担【马尾国税大楼】物业管理服务任务。
现本企业已制毕《【马尾国税大楼】物业管理服务策划方案》，特呈上请审阅。
若本企业有幸取得【马尾国税大楼】物业管理服务权，本企业将在15日内和贵单位签署物业服务协议，并按国家、省、市相关要求及物业服务协议对【马尾国税大楼】实施统一管理和优质服务，并自主经营，自负盈亏。

物业管理单位：福州现代家园物业管理

法定代表人： （签章）

授权代表人： （签章）

9月8日

二、特色服务承诺

☆ 三星级酒店一站式服务：业主只需要向物业管理处拨打一个物业服务热线电话，即可处理工作中一切物业管理问题，真正体会到星级酒店式服务。
☆ 不均衡管理：本企业各项服务工作均会依据工作轻重缓急和业主工作规律进行统筹安排，不均衡、有所侧重地安排工作，经过优化后工作编排使管理愈加人性化，愈加节省业主每一分钱，愈加符合专业化物业管理企业要求。
☆ 零干扰服务：本企业将认真处理因本身工作给业主造成二次干扰问题，努力将二次干扰降至最低，给业主一个安全、舒适、便捷工作环境。
☆ 时效工作制：对业主服务工作一律实施时效制，即：全部对外服务工作，均将在向业主公开承诺时间内完成或有处理结果。
☆ 回访工作制：本企业将对照自己标准作业规程对展开服务工作定时走访业主，虚心接收业主提议和批评，并将重大决议、方法均事先通报给业主知晓。
☆ 公开服务制：全部有偿服务工作均向业主全方面公开。物业处严禁职员向业主索取任何额外酬劳。
☆ 首问责任制：物业人员在接到业主咨询、投诉或求援时，均应全程跟踪处理业主提出问题，并将处理结果立即反馈给业主。

三、物业项目概况

物业项目名称：【马尾国税大楼】（以下简称“大楼” ）
物业使用性质：办公用房
物业委托单位：福建省福州市马尾区国家税务局
物业管理单位：福州现代家园物业管理
物业总体概况：
“大楼”在福州经济技术开发区马尾科技园区南侧，江滨大道北侧，东临福州经济技术开发区管理委员会，北临福马路，南临江滨大道，交通便利，环境优美，是行政办公不可多得理想宝地。
“大楼”占地面积约1500平方米，楼高十一层。总建筑面积约6500平方米，其中架空一层为停车场及设备用房。“大楼”一层为大厅，二层为报税大厅，三至九层为办公室、会议室、文体活动室等。大楼有主次两个出入口。
“大楼”关键设备：
1、电梯2部
2、中央空调机组
3、200KW发电机组1台

四、物业管理服务内容

1、综合管理
（1）设置专业物业管理机构，实施综合一体化管理。
（2）设置固定办公场所，管理人员佩带显著标识牌，持证上岗。
（3）实施“酒店一站式”服务，设置物业管理处及服务热线电话。
（4）签署标准物业管理服务协议，管理单位责、权、利关系明确。
（5）制订各类管理人员岗位责任制、内部管理运作及考评制度、制订业主条约和大楼公众管理规章制度及完善管理工作步骤。
（6）档案资料齐全，管理完善，分类合理，方便查阅。
2、安防/消防及车辆管理
（1）安防和车辆实施一体化管理，建立专业化安防队伍，巡查及管理制度落实，实施准军事化管理和训练，安防人员有统一制服，熟悉大楼情况，认真负责，文明值勤，言行规范。
（2）消防设施设备完好无损。
（3）可能危及业主安全处设置显著标识和防范方法。
（4）无因管理企业责任造成重大刑事案件和重大火灾事故。
（5）停车场管理制度落实，实施车位分区管理制度，机动车辆进出有登记，无因管理企业责任造成车辆损坏和丢失。
（6）大楼内机动车辆停泊有序，制度落实，无违章行驶及停泊。
（7）非机动车辆管理制度落实，管理有序，停放整齐。
（8）大楼电梯口二十四小时防卫值勤，业主、来访人员进出管理有序。设置二十四小时安全防范巡视。
（9）防火、防盗、防劫、防无故骚扰；建立应抢救助预案，立即处理突发性事件；
（10）建立义务消防队，向业主开展消防知识宣传。
（11）确保消防通道通畅，消防疏散标志醒目、完好、齐全。
3、房屋管理及维修养护
（1）房屋外观完好、整齐、无妨碍市容和观瞻。外墙无锈迹，无安全隐患，室外招牌广告、霓虹灯整齐统一美观无安全隐患，外墙装饰无破损。
（2）房屋本体共用设施整齐完好，共用楼梯、天台、通道等无堆放杂物及违章占用等。
（3）无私自改变房屋用途，大楼有显著标志，入楼关键路口公共地方有路标识图。
（4）坚持房屋修缮制度、管理处值班制度和报修方法，并建立回访制度和回访统计。
（5）制订年度房屋养护计划并抓好落实。
（6）房屋完好率达成98%以上，维修合格率达成100%。
4、环境卫生管理
（1）清洁卫生实施一体化管理，有专业保洁人员，管理制度落实。按不一样清洁标准进行清洁和保洁。
（2）环卫设备齐全完好，有垃圾搜集设施，中转设施等，垃圾日产日清。
（3）整体环境及环卫设施随时保持清洁，定时进行卫生消杀，定时投放鼠药（十二个月不少于4次）、灭蟑螂、灭蚊、灭蝇。
（4）管道通畅，确保大楼内共用雨水、污水管道通畅，化粪池每十二个月清掏1次。
（5）外墙完好洁净，每十二个月清洗1次。
（6）负责大楼周围公共环境及大楼中各层、屋顶清洁卫生。包含墙面、踏步、门廊、吉祥饰物、玻璃门和各楼层通道、电梯间、值班室、卫生间、开水间、正副局长办公室、接待室、会议室、健身房（含健身器材）、消防通道、烟灰桶、楼梯扶手、大堂桌椅、挂图、标识牌、公共显示器、照明设施、设备房、公共设施设备清洁。
（7）加强二次供水管理，每十二个月清洗水池2次，确保水质符合卫生防疫要求。
5、绿化管理
（1）建立完善绿化管理制度。
（2）保持大楼现有绿化面积不降低、不占用。
（3）花草树木长势良好，修剪整齐美观，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露。
（4）绿化管理设施齐备完好，水源有保障。
（5）加强绿化日常管理，包含水分管理、施肥、修剪、病虫害防治、中耕除草、绿化保洁等。
（6）立即对老化、死亡、损坏植物进行补种或更改。
（7）按要求在大楼走廊、通道及会议室摆放盆花、盆树。
（8）确保所摆放盆花、盆树四季常青。
6、共用配套设施、设备、场所管理
（1）按计划标准管理共用配套设施、设备和场地，无缺漏或违章私自改动原计划行为，无私自侵占公共设施或场地，共用设施、设备、场地完好率达成98%以上。
（2）负责大楼公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础承重结构部位、外墙面、楼梯间、门厅、庭院、车库）维修、养护和管理。
（3）负责大楼计划红线以内物业管理范围市政公用设施和隶属建筑（包含上下水管道、化粪池、沟渠、停车场、路灯）维修、养护和管理。
（4）负责大楼共有设施设备（包含排水系统、照明系统）、无线、中央空调系统、供电系统、高低压配电房、发电机组、水泵房、安全监控系统、楼内消防设施设备、电梯、避雷设施等）维修、养护、运行和管理。
（5）二次供水箱加盖加锁，环境整齐，无二次污染。
（6）公用排污、排雨水管线设施完好无损。
（7）停车场及其它公共场地、建筑小品等完好无损。
（8）路灯等公共照明完好率达成98%以上。
（9）做好设施设备维修及安全方法。
7、工作人员管理
（1）人员培训有计划、有考评、有统计、制度落实到位。
（2）有各类人员言行具体规范。
（3）有各类人员符合资质证书要求标准。
（4）有各类人员业绩和工作量化考评制度，考评标准、服务意识和态度好、敬业精神强。
8、大楼文化
（1）健全并落实各项精神文明建设、大楼文化、大楼服务制度。
（2）设置宣传教育学习园地，并有房屋及设施设备管理、消防知识、大楼文化等宣传方面统计或专栏、举行对应多种文化体育活动。
（3）定时开展健康有益宣传活动。
（4）主动帮助街道、派出所、居民委员会开展各项工作。
9、亲情服务
（1）管理处将在大楼醒目位置增设气象牌，立即向业主公布最新气象信息，并提醒业主做好不一样天气应对方法。
（2）在门岗处放置数把便民雨伞，为雨天业主出入提供方便。
（3）在物业处设置便民药箱（如配置创可贴、纱布、正气水、清凉油、风油精、棉签、花露珠等），为业主提供给急服务。
10、互动服务
（1）每十二个月举行一至两次大楼联谊活动，同时不定时举行部分小型业主、物业交流茶花会，促进大楼业主和业主、物业和业主沟通和交流。
（2）每六个月进行一次业主意见咨询活动，听取广大业关键求、意见和提议。
11、特色服务
（1）重物搬运服务（接到服务需求后30分钟之内提供服务，收费标准面议）；
（2）代订机票、酒店服务（提前30分钟预定）；
（3）代理采购（接到服务需求后30分钟之内提供服务）；
（4）物品寄存（寄存点设在物业管理处或门岗值班室）。

五、质量管理目标

1、工作目标
根据现代家园物业管理企业“诚信经营、规范发展、亲情服务、温馨万家”质量方针，坚持勤、严、细、实工作作风，以“省级优异物业管理项目考评标准”为工作目标，严格实施ISO9001国际质量体系标准工作程序，高标准、严要求，发明一流服务质量。
2、工作要求以下：
（1）设备运转正常，能源消耗在控制范围内；
（2）各项规章制度健全，工作程序严格规范；
（3）工程图纸和设备技术档案真实齐全有效；
（4）服务态度良好，无重大用户投诉；
（5）职员职责分工明确，工作高效，无重大违章违纪现象；
（6）工作环境良好，工作现场整齐，物品存放有序。
3、承诺管理指标以下：
序 号
承 诺 内 容
服务标准
1
房屋及配套设施完好率
98%
2
房屋零修、急修立即率
98%
3
维修质量合格率
100%
4
清扫保洁率
95%以上
5
道路、车辆完好率
95%以上
6
年投诉报修回访率
95%以上
7
业主综合服务满意率
95%以上
8
绿化完好率
95%以上
9
大型及重大设备完好率
96%以上

六、管理规章制度

科学完善、合理量化管理规章制度是我们取得成功关键法宝。接管【马尾国税大楼】后，我们将严格根据ISO9001国际质量标准和本企业质量体系文件要求，对【马尾国税大楼】实施专业化、规范化物业管理，制订对应规章制度，深入加强管理，提升管理质量，实现经济效益、环境效益和社会效益。以下为本企业针对【马尾国税大楼】制订各项管理规章制度、操作规程和考评措施。
一、职员岗位职责
【马尾国税大楼】物业管理处主任岗位职责
【马尾国税大楼】物业管理处接待员岗位职责
【马尾国税大楼】物业管理处保洁员岗位职责
【马尾国税大楼】物业管理处保安班长岗位职责
【马尾国税大楼】物业管理处保安员岗位职责
【马尾国税大楼】物业管理处绿化工岗位职责
【马尾国税大楼】物业管理处水电工岗位职责
二、供配电系统管理工作手册
【马尾国税大楼】供配电设备巡检及保养要求
【马尾国税大楼】变压器运行管理规程
【马尾国税大楼】电工安全操作要求
【马尾国税大楼】高低压配电室管理制度
【马尾国税大楼】高低压配电室停、送电操作程序
【马尾国税大楼】临时用电管理要求
【马尾国税大楼】低压配电室安全运行操作规程
【马尾国税大楼】配电室运行电工守则
【马尾国税大楼】配电室卫生制度
【马尾国税大楼】设备维修和保养制度
三、给排水、发电机组、中央空调、电梯管理制度和操作规程
【马尾国税大楼】水泵房管理制度
【马尾国税大楼】给排水设施运行管理规程
【马尾国税大楼】给排水设施操作规程
【马尾国税大楼】发电机房管理制度
【马尾国税大楼】发电机组运行管理规程
【马尾国税大楼】发电机组操作规程
【马尾国税大楼】中央空调机房管理制度
【马尾国税大楼】中央空调机组运行管理规程
【马尾国税大楼】中央空调机组操作规程
【马尾国税大楼】电梯机房管理制度
【马尾国税大楼】电梯运行管理规程
【马尾国税大楼】电梯操作规程
四、消防管理制度和操作规程
【马尾国税大楼】火警火灾应急规程
【马尾国税大楼】防火管理规程
【马尾国税大楼】消防管理制度
【马尾国税大楼】物业管理处突发性火灾应急方案
五、管理处运作管理制度和操作规程
【马尾国税大楼】物业接管规程
【马尾国税大楼】物业移交规程
【马尾国税大楼】管理处自检规程
【马尾国税大楼】业主报修处理工作规程
【马尾国税大楼】业主投诉处理工作规程
【马尾国税大楼】业主意见调查和咨询工作要求
【马尾国税大楼】回访工作规程
【马尾国税大楼】文化活动管理规程
【马尾国税大楼】突发事件或异常情况处理规程
【马尾国税大楼】应急分队工作规程
【马尾国税大楼】二次供水卫生安全制度
【马尾国税大楼】工程设备设施突发性事件处理措施
六、房屋及公共场所管理要求
【马尾国税大楼】公共场地使用管理要求
【马尾国税大楼】空置房管理要求
【马尾国税大楼】康乐中心管理要求
七、房屋养护和修缮管理要求
【马尾国税大楼】临时明火作业管理要求
【马尾国税大楼】房屋（设施）保养和修缮管理要求
八、安防管理要求、工作规程、考评规程、考评细则
【马尾国税大楼】安防管理要求
【马尾国税大楼】安防员仪容仪表要求及用语规范
【马尾国税大楼】安防员军体培训要求
【马尾国税大楼】安防值班岗工作规程
【马尾国税大楼】车辆停放和管理细则
【马尾国税大楼】安防警用器械管理规程
【马尾国税大楼】安防职员作考评细则
【马尾国税大楼】安防员十不准
【马尾国税大楼】人员物品外出管理要求
九、保洁工作步骤和标准
【马尾国税大楼】环境清洁工作程序
【马尾国税大楼】保洁工作检验规程
【马尾国税大楼】物业管理处保洁管理要求
【马尾国税大楼】业主报修工作步骤图
【马尾国税大楼】保洁班工作标准
【马尾国税大楼】保洁班岗位职责、标准及处罚措施
十、公众制度
【马尾国税大楼】业主条约
【马尾国税大楼】精神文明建设条约
【马尾国税大楼】房屋管理要求
【马尾国税大楼】服务承诺
【马尾国税大楼】防火和防风管理要求
【马尾国税大楼】卫生管理要求
【马尾国税大楼】绿化管理要求
【马尾国税大楼】水、电管理要求
【马尾国税大楼】广告、招牌管理要求
【马尾国税大楼】公共设施管理要求
【马尾国税大楼】来访管理要求
【马尾国税大楼】电梯管理要求
十一、职员工作考评措施
【马尾国税大楼】物业管理处主任工作考评措施
【马尾国税大楼】物业管理处接待职员作考评措施
【马尾国税大楼】物业管理处保洁职员作考评措施
【马尾国税大楼】物业管理处保安班长工作考评措施
【马尾国税大楼】物业管理处保安职员作考评措施
【马尾国税大楼】物业管理处绿化工工作考评措施
【马尾国税大楼】物业管理处水电工工作考评措施

七、物业管理人员编制及职责

类 别
职 务
名额
职 责
行政事务班 （1名）
主 任
1
全方面负责管理处日常事务管理工作。
保洁绿化班
（2名）
保洁员
2
负责大楼全部公共区域卫生清洁工作。
负责会议室、接待室、健身房及正副局长办公室茶水供给及卫生保洁工作。
绿化工
兼职
负责大楼全部公共区域绿化养护和管理工作。
保安班
（6名）
大堂保安员
3
负责大堂秩序维护，访客登记和管理；负责夜间大楼巡视工作，预防一切突发性事件发生。
车库保安员
3
负责停车场车辆停放秩序管理，负责夜间监控室值班管理，预防一切突发性事件发生。
水电班
（1人）
水电工
1
负责大楼公共设施、设备小型维修和局部技术改造。
负责设备房多种机电设备（高低压配电系统、、高压水泵、中央空调、发电机组）日常运行工作，确保各项设施设备运行正常。

10

八、经费收支测算

1、经费收支测算表 货币单位：人民币元
项 目
月收入
年收入
备 注
物业费总收入
16723
76
计算公式：【（1）+（2）+（3）+···+（7）】÷（100%-6%）
=【9900+450+200+1670+1300+200+】÷94%
=15720元/月÷94%
≈16723元/月
序
项 目
月支出
年支出
备 注
1
人员经费
9900
118800
含基础工资、奖金、社保金、加班费、年底奖等。
2
维修费用
450
5400
指共用部位、共用设施设备单项金额300元以下维修、养护、更新、改造费用由本企业负担。单项金额超出300元以上费用由贵单位负担（电梯、发电机组、中央空调等设备维保费用由贵单位负担；电梯年检、灭火器药剂更换、发电机油料费用由贵单位负担）。
3
办公费用
200
2400
包含多种表格、办公用具、电话费等；
4
保洁费用
1670
0
包含保洁工具和保洁用具费用【含外墙清洗（每十二个月一次）、化粪池清掏（每十二个月一次）、生活垃圾清运（天天两次）、水池水塔清洗（每十二个月两次）费用】。
5
绿化费用
1300
15600
包含绿化施肥、修剪、室内盆树、盆花摆放等费用；
6
保安费用
200
2400
包含更换电池、电珠，手电筒、对讲机维修、上交安防企业管理费等；
7
利 润

24000

8
法定税收
1003
12036
税率按总收入6%计算，月法定税收为：
16723元/月×6%≈1003元/月

合 计
16723
76

2、物业管理人员经费测算表
序
工 种
人数
月工资标准（元）
月累计（元）
备 注
1
物业主任
1
1300
1300

2
保洁员
2
700
1400

3
安防员
6
900
5400

4
水电工
1
900
900

工资累计

9000

福利费用

900
约占工资总额10%

人员经费累计

9900

3、维修养护费用开支预算表
序号
项 目
月支出（元）
年支出（元）
备 注
1
灯 具
150
1800
限指更换公共区域灯具（包含卫生间）；
2
零星维修费
300
3600
如更换水龙头、阀门、开关等零配件；房屋公共部位、道路损坏维修费用。

合 计
450
5400

4、行政办公费用开支预算表
序号
项 目
月支出（元）
年支出（元）
备 注
1
电话费
100
1200

2
多种质量统计表格
30
360
指各岗位物业工作人员日常运作所使用工作统计表格。
3
宣传用具
20
240
如：纸张、毛笔、墨汁等。
4
其它易耗品开支
50
600
如：水笔、圆珠笔、修正液、复写纸、回形针、胶水、笔记本等。

合 计
200
2400

5、保洁费用开支预算表
序号
项 目
月支出（元）
年支出（元）
备 注
1
水池清洗费
50
600
每十二个月根本清洗两次；
2
生活垃圾清运费
300
3600
天天清运2次，做到日产日清；
3
化粪池清掏
100
1200
每十二个月根本清掏一次。
4
外墙清洗费
400
4800
外墙每十二个月清洗一次。
5
卫生纸
500
6000

6
大小垃圾袋
120
1440
用于楼梯间大垃圾桶和卫生间小垃圾桶内；
7
保洁工具及保洁用具
150
1800
保洁工具：指尘推、扫把、拖把、畚斗抹布、水桶、马桶刷、毛巾、钢丝球、玻璃刮等保洁工具损花费用；
保洁用具：指洗手液、洗洁精、洗衣粉、洁厕剂、消毒水、玻璃清洗剂、去污粉、不锈钢油等保洁品消耗；
8
消杀费
50
600
春、夏季每个月大面积消毒一次。秋、冬季每三个月大面积消毒一次。定时灭鼠、灭蟑、灭蝇等。

合 计
1670
0

6、绿化费用开支预算表
序号
项 目
月支出（元）
年支出（元）
备 注
1
盆 花
400
4800
配置80盆盆花，确保随坏随换；
2
盆 树
800
9600
配置40盆盆树，确保随坏随换；
3
绿化肥料费
20
240
每三个月施肥一次；
4
绿化补植费
30
360
发觉死株立即补植（保养期内死株由绿化施工单位进行补植）；
5
不可预见费用
50
600
如病虫害防治等。

合 计
1300
15600

7、安全防卫费用开支预算表
序号
项 目
月支出（元）
年支出（元）
备 注
1
对讲机维修保养费
60
720
按3部对讲机测算；
2
电池、电珠
10
120
按电池每七天更换一次测算；
3
蚊香
10
120
按每十二个月6个月使用期间测算，安防员夜班用（20元/月×6个月=120元/年）。
4
上交保安企业管理费
120
1440
20元/人·月×6人=120元/月

合 计
200
2400

九、其 它

1、物业移交、验收、接管等均按政府相关要求实施。
2、要求贵单位无偿为本企业提供一定面积物业管理用房使用。
3、要求贵单位提供一定数量物业物资办公装备、办公用具给本企业无偿使用。
4、大楼共用部位、共用设施设备单项金额300元以下维修、养护、更新、改造费用由本企业负担。单项金额超出300元以上费用由贵单位负担（电梯、发电机组、中央空调等设备维保费用由贵单位负担；电梯年检、灭火器药剂更换、发电机油料费用由贵单位负担）。
5、免收贵单位全部职员停车管理费。
6、本企业同意贵单位每个月从物业服务费中提取500元（考评金）用于考评。考评实施百分制，每三个月考评一次。75分以下（含）扣发全额考评金；75—85分发80%考评金；85分以上（含）全额发放考评金（评分权属百分比：办公室占50%；局长室占30%；干部职员占20%）。

附注：如需就本方案相关事项进行磋商，请和本企业董事总经理朱正良联络。
联络电话：
预祝合作成功！

福州现代家园物业管理
9月8日

附件一：
马尾国税大楼物业管理服务质量标准一览表

项 目
内 容 和 标 准
（一）

基
本
要
求
1、服务方和被服务方签署规范物业服务协议，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对大楼共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员根据国家相关要求取得相关上岗证书。
4、有完善物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公告物业服务电话。急修30分钟内、其它报修按双方约定时间抵达现场，有报修、维修和回访统计。
7、依据业主需求，提供物业服务协议之外特约服务和代办服务，公告服务项目和收费价目。
8、按相关要求和协议约定公布物业服务费用或物业资金收支情况。
9、按协议约定规范使用住房专题维修资金。
10、每十二个月最少1次咨询业主对物业服务意见，满意率90%以上。
（二）

房
屋
管
理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修统计和保养统计齐全。
2、依据房屋实际使用年限，定时检验房屋共用部位使用情况，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围，立即编制维修计划和住房专题维修资金使用计划，向贵单位提出汇报和提议，依据贵单位决定，组织维修。
3、每日巡查1次大楼各楼层、楼梯通道和其它共用部位门窗、玻璃等，做好巡查统计，并立即维修养护。
4、根据房屋装饰装修管理相关要求和业主条约要求，建立完善房屋装饰装修管理制度。装修前，依要求审核业主装修方案，通知装修人相关装饰装修严禁行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发觉影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，立即劝阻并汇报贵单位和相关主管部门。
5、对违反计划私搭乱建和私自改变房屋用途行为立即劝阻，并汇报贵单位和相关主管部门。
6、大楼主出入口设有平面示意图，各楼层、科室和公共配套设施、场地有显著标志。

项目
内 容 和 标 准
（三）
共
用
设
施
设
备
维
修
养
护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责除外）。
2、建立共用设施设备档案，设施设备运行、检验、维修、保养等统计齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定时组织巡查，做好巡查统计，需要维修，属于小修范围，立即组织修复；属于大、中修范围或需要更新改造，立即编制维修，更新改造计划和住房专题维修资金使用计划，向贵单位提出汇报和提议，依据贵单位决定，组织维修或更新改造。
5、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道通畅。
6、设备房保持整齐、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
7、大楼道路平整，关键道路及停车场交通标志齐全、规范。
8、路灯、楼道灯完好率90%以上。
9、轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法；对可能发生多种突发设备故障有应急方案。
（四）帮助
维护
公共
秩序
1、大楼大堂二十四小时值勤。
2、对关键区域、关键部位每2小时最少巡查1次。
3、对进出大楼车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出大楼装修等劳务人员实施临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时立即汇报贵单位和相关部门，并帮助采取相方法。
（五）保
洁
服
务
1、 大楼内公共区域（硬化地面、主次干道）天天清扫两次以上，洁净整齐；室外标识、宣传栏、信报箱等每七天擦拭3次。
2、 公共区域日常设专员保洁，保持公共区域整齐无杂物。
3、 公共楼道天天清扫2次；扶手、电梯轿厢天天擦拭2次，大堂、卫生间每30分钟拖拭一次，外墙每十二个月清洗一次，雨遮每三个月清洗一次，保持洁净整齐。
4、 依据大楼实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，生活垃圾实施袋装。
5、 按楼栋口搜集生活垃圾，天天2次。
6、 生活垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
7、 垃圾设施天天清洁1次，无异味。
8、 公共区域玻璃每七天擦洗1次。
9、 对大楼内主路、干路积水立即进行清扫。
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱张贴画、乱堆放等现象。
11、建立消杀工作管理制度，依据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药品，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
（六）绿化
养护
管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定时进行修剪、养护。
3、定时清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药品，预防病虫害。
附件二：
日常保洁服务项目及作业内容标准

区域
位置
作业项目及内容
每日
每七天
每个月
每季
服务标准
外围
环境
1、 广场、停车场地面清扫。
★

洁净、无积水、泥等；
2、 垃圾废弃物拣拾、倾倒。
★

3、 道路上标志牌清洁。

1

无灰尘、污迹；
4、 玻璃窗擦拭。
1

光亮、无污迹；
5、 草坪内废弃物搜集处理。
★

无污染、污物。
大堂
1、入口处地面清扫。
★

无污迹、光亮，雨天立即铺防滑垫；
2、地面拖擦。
★

无尘、光亮；
3、电梯门、门窗、家俱、柜台、多种标牌、开关盒、墙面、柱子及金属装饰物擦拭掸尘。
1
★

1
4、垃圾桶倾倒及刷洗擦拭。
2

无污迹、光亮；
5、天花板上装饰物及灯筒、空调进出风口清洁擦拭。

1

无污迹、灰尘、光亮；
6、立面玻璃擦拭。
1

7、地面清洗及保养

1
无灰尘、污迹、光亮；
会议室
接待室
健身房
1、地板拖擦。
1

无尘土、无异色；
2、门、窗台擦拭。
1

无尘、无污染；
3、废弃物倾倒。
2

无水迹、污渍；
4、家俱、器具擦拭及保养。
1

无尘、无污渍；
5、烟缸、茶杯清洗擦拭。
★

光亮洁净；
6、沙发吸尘。
1

无尘、无异色；
7、地毯清洗。

1
楼梯及
楼梯间
1、地面牵尘；
★

无污物、杂物；
2、扶手擦拭；
★

无尘、无污物；
3、垃圾清理；
2

无异味、无废弃物；
4、楼梯清洗；

1

无污物、杂物；
5、墙面擦拭及局部除污；

1

洁净、无显著污迹；
6、窗台、通风口、消防器材；
1

电梯厅
1、窗玻璃擦拭。
★

无灰尘、光亮；
2、墙面掸尘及擦拭。
1

洁净、无显著污迹、灰尘；
3、木门擦拭。
1

4、消防设备擦拭。
1

5、地面牵尘。
★

6、地面清洗。（石材地面保养）

1
1
区域
位置
作业项目及内容
每日
每七天
每个月
每季
服务标准
卫生间
1、立即冲洗便池及恭桶、不留有脏物。
★

无污渍、无气味、污物立即清理；
2、立即倾倒纸篓、手纸不得多于二分之一。
★

3、不停拖擦地面，无水迹、尿迹。
★

4、定时擦拭云台、洗手池、镜面、座便器。
★

5、擦拭门窗、木隔断板、窗台。

1

6、地面根本清洗。
1

7、墙面擦拭。

1

8、天花板隶属设施清洁。
★

9、定时消毒、除臭、室内无异味。

1

10、干手器擦拭。

1

11、废物箱清理。
2

楼道
1、地面牵尘；
★

无污物、杂物；
2、扶手擦拭；
★

无尘、无污物；
3、垃圾清理；
2

无异味、无废弃物；
4、地面清洗；

1

无污物、杂物；
5、墙面擦拭及局部除污；
1

洁净、无显著污迹；
6、窗台、通风口、消防器材擦拭；
1

电梯
轿厢
1、开关显示器清洁擦拭。
2

光亮、无灰尘；
2、轿厢内清洁。
2

3、电梯下部沟槽除尘、擦拭。

1

无灰尘；
4、地面擦拭。

1

洁净、无显著污迹；
5、多种标牌擦拭。
2

光亮、无灰尘；
6、电梯厅地面牵尘、拖擦。
2

无显著污迹、尘土；
7、消防器材擦拭；
2

无污迹；

注：★为巡视保洁