地产楼盘一期策划报告样本.doc
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1、 百合佳园一期策划汇报一 市场分析 投资环境分析1) 本区域经济、人口现实状况及人均购置力分析:本案所处之横店前进大街(商业老中心街),乃该区域经济主干道,日人流量大,沿街旺铺聚集,商业气氛浓烈,且医院、学校、集市、银行等配套设施依街而建,已含有成熟居住环境,既是当地拆迁户(二万人)首选之一,也是开发商不二地选!本区域人口7.8万,以工商业发展为主,更有不少个体经营者,所以,就人口素质而言,人群总体思想并不保守,愿意接收新思想引导,并存在含有一定购置力群体,约占区域人口总数10%(合1600户)。2) 当地发展计划对区域房地产行业推进 横店街是黄陂南部经济发展带重心,和武汉盘龙城经济开发区是一
2、个整体,享受省级开发区各项招商优惠政策,工业用地出让价格在5 6万元左右,房地产开发用地出让价格在15万元左右。土地出让手续一旦办妥,横店街道承诺,负责出让土地范围上全部拆迁、赔偿、安置工作,负责辖区内治安工作(横店街派出所被评为省级人民满意派出所)。只要开发商需要,横店街道办事处全程帮助办理一切手续。 本案关键关注是编组站一带拆迁户人口流向问题,假如能将她们留在本区域内对本区域房地产飞速发展将给一个很大加速度!3) 本案对周围地域辐射本案所在区域横店,乃武汉北郊,黄陂南部经济中心,地域奇特, 发展空间巨大,不管是从投资角度还是自住需求,必将吸引大批用户前来问询,潜在用户寻求相对轻易。4) 不
3、利条件分析1 周遍物业档次相对落后,对楼盘本身身价提升有一定限制2 依据当地风土人情,当地人买房理念,情调需求不显著,短期内帮助她们树立观念,并转变她们老想法是巨大困难。3 滠口等周围地域楼盘发展较早且相对成熟,有相当竞争压力。 宏观分析1) 新政策对武汉房地产市场整体影响不多,更多关键表现为对心理预期影响,换而言之,现在市场形势下,市场日益规范,使资金实力雄厚、抗风险能力强开发企业面临更多发展机会和空间!2) 至今为止,在宏观调控下,武汉房地产市场仍然展现上升趋势,主城和城郊价差拉大,汉口北扩,对本区域而言,一可借机分流,二可借势带动本身品质进步。3) 产品品质深入提升,产品供给结构面临调整
4、,主城区竞争愈加猛烈。本区域也当借以看到本身未来可能面正确局面。4) 本区域物业上升空间巨大!总体而言,武汉市房地产市场依将处于上升阶段。但不管是市场结构还是产品结构全部将有较大调整,不管市场情况怎样,资源将是决定市场发展命脉,只有取得充足资源才有参与下一轮竞争资本。在外地资本强势进入武汉、中国宏观调控形势不明朗情况下,开发企业更多是需要打造品牌、获取资源,以期抓住机遇、谋取长久发展!二 同区同类物业分析:1) 横店新区:该区开发较早,规模较大,房价较底,800元,店面元左右,短期内有一定升值空间,是本案强力竞争对手,现在还在深入开发当中,本案要想在和该盘竞争中取得优势,不宜被该盘价位牵着走,
5、要快速确定本身不可替换性,以其作为突破口。2) 滠口地域:该区物业成熟,距市区更近,交通便利,商业发达,周围有买房意向群众向往度,是本案临时无法比拟。该区大部分楼盘销售由我企业负责,势态一直很好,均价为1300元/m2,每个月平均销售30套3) 黄陂地段房地产发展态势多年一直处于良好,有成片规模楼盘,价位为16002200元/m2.不乏武汉投资者购置。多数房型为针对中、低端人群,为当地人欢迎,价位在12001400元/m2.。 三 目标市场 用户源1) 当地政府高、中、基层管理人员(听说有来自武昌公务员)。2) 汉口二七片区及六渡桥拆迁居民。(低房价吸引)3) 青山武钢、石化一冶一线一般工人。
6、(低房价吸引)4) 武汉铁路勘察局四局管理人员。5) 看好横店未来发展潜力投资人士。6) 横店当地居民(投资)或拆迁户(自住)。 用户买房心态分析:1) 对于当地拆迁户而言关键是满足自住需求,有政府还建,及对应补助,其在经济上平均承受上限应该是在12w。2) 有部分用户本身居住在其它区域,购置住宅是为了照料老人。这类用户通常全部看中本区域房价廉价这一优势,心理价位上下浮动空间较小,对地段、房型、建筑材料等方面有一定要求,购置趋于理性化。3) 少许用户看好横店未来发展潜力,对本区域房产购进以作投资,通常是凭感觉机会主义,手头上有一定资金,看中以后该区域规模带动发展趋势,寻求回报。四 项目分析:
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