市工商局家属楼物业管理方案样本.doc
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1、#市工商局家眷楼物业管理方案一、 整体方案策划思绪针对本物业小区自然条件和业主组成特点,按摄影关物业管理要求和物业管理行业服务标准,本企业准备对#工商局职员住宅小区采取总体管理思绪为:(一)、安全管理安全管理是物业管理中最敏感、最关键、最为业主所关注工作,必需做到万无一失。针对本小区特点。本企业采取全封闭式管理,即在人员管理上将进出小区人员严格实施“来访登记”方法进行控制;在交通、物品出入管理上,采取本企业独有“记忆规范”法,对小区业主车辆粘帖有本小区标志准停卡,标准化管理,以确保车辆及物品出入安全;同时,本企业独特“安全预案制”、“巡楼制”“不均衡管理法”也将全方面应用于阿城市工商局职员住宅
2、小区,以确保本小区在安全管理上万无一失。保安人员素质要求:采取复员军人,采取每七天六天制准军事化管理、培训;全部服务于本小区保安人员年纪均在22-28岁,身高173以上。门岗人员必需跨立服务,天天见业主第一面均要敬礼;统一着装,配饰“人性化”衣饰。(二)、公共事务管理和人性化服务针对本小区实际情况,本企业准备在公共事务管理中全方面推行标准化管理和人性化服务管理模式,尤其方法有:1、设定小区服务中心。采取酒店式一站式服务方法,只需业主打一个热线服务电话,全部生活中问题均可在承诺时间得四处理。2、“时效制”全部管理处对外服务工作均采取限时工作制,在对业主公开承诺时间内完成。3、承诺制、这是本企业最
3、新引进全国行业享受盛誉人性化服务制度,经过承诺制全方面推行必将大大提升物业管理服务水平。4、不均衡管理、全部职员工作均是根据业主生活节奏设计,均以满足业主生理需要和心理需要为关键目标。(三)、消防管理对做好本物业小区消防工作我们将采取以下方法:、 严格根据相关消防法规要求,帮助实施完工验收和组织实施接管验收。、 建立防火规章制度,由管理处和大厦业主签定消防责任书,关实施必需奖惩方法。、 建立一支由管理处全体职员及部分业主共同参与义务消防队,定时组织消防演练,完善自救体系。、 常常进行防火检验,立即清除消防通道违夫摆放物品,消除业主办公区域内火险隐患。、 定时检测消防设施,器材安全系数,做好检验
4、统计,实施责任人制度,确保消防设施时刻处于很好状态。(四)环境服务管理环境服务是形象工程。针对环境管理这类工作特点,本企业准备采取以下管理方法:1、 定额档案制。首先将清洁和绿化划分成四级分别制订出不一样清洁标准。然后论据本企业终年积累下来(劳动定额)标准经过投票来竞争上岗配置清洁工,花木工,从而确保环境服务质量。2、 根据国际环境质量体系要求全方面管理小区生活环境,将环境服务控制扩大至小区噪音、粉尘、汽车尾气、垃圾分拣处理等到方面,肯定带给本小业主一个宁静、优雅、滞净、安详生活环境。3、 全部服务于本小区保洁人员年纪均在40岁以下,形象好,服务意识强,无不良习惯。(五)小区文化为了营造健康活
5、泼、个性鲜明、美好、友好小区文化扭扭气氛,寓教育于小区文化活动之中,创建高端人文环境,活跃辖区气氛,增强业主/住户参与意识,使管理处工作得到业主及住房及社会各届支持和了解,建立良好社会公共关系,我企业将在本小区开展丰富多彩小区文化活动。首先,在物业入住时,开展一次专题为“爱我家园”喜庆活动。其次,在日常管理服务期,每三个月开展诸如象棋比赛,书法比赛等益智活动;每到节日还将举行小型庆贺活动;在小区显眼处设置专题宣传栏,定时组织保安员及工作人员,及小区业主共同参与学习交流,每个月更换小区宣传栏,让业主了解管理处,信任管理处,支持管理处工作;最终,我们还将兴行小区植物认养长久活动,即业主能够认养一个
6、植物或一棵树,提升小区珍惜环境,关注生态优良习惯。(六)内部运行机制本企业内部管理机制全方位地推行了标准化管理。如接管本小区,我们企业将全方面推行一套成熟标准作业规程,规范化管理,规范化服务。二、 管理机构设置和规章制度(一) 管理机制1、 时效工作制:我方对业主服务工作一律实施时效工作制即本企业承诺有对外服务工作,均在向业主公开承诺时间内完成或有处理结果。2、 公开服务制:全部服务工作均向业主企业。管理个严禁职员向业主索取任何酬劳。3、 首问责任制:任何职员在接到业主咨询、投诉、求援时均负责将业主总是处理完成方可取得企业认可。4、 财务公开制:我方将定时向业主公开财务收支账目,接收业主公开咨
7、询。5、 全天候服务:我方实施全天二十四小时服务。管理处设热线服务电话,欢迎业主随时拨打。6、 不均衡管理:我方各项服务工作均会依据工作轻重缓急和业主生活规律进行统筹安排,经过优化后工作编排使工作愈加人性化,愈加节省业主每一分钱,愈加符合专业化物业管理企业要求。7、 回访工作制:我方将依据自己人标准作业规程对开展服务工作定时走访业主虚心接收业主提议,批评。重大决议、方法均会在事先通报给业主。8、 安全预案制:我方将优先处理业主安全管理产问题,对治安关键、难点建立预案制度,可能出现地突发总是全部有立即、有效处理程序,确保安全工作万无一失。9、 保本微利:我方承诺将根据保本微利标准管理业主物业,不
8、管何时全部只按一定百分比公开提取微薄佣金,全部管理节余将用于业主服务之中。(二) 管理规章制度我方坚持“以人为本、服务第一”宗旨,经过深入接触和扎实工作,并将之充足表现在和用户交流、沟通中,并为之制订出一系列制度。来确保动作有效性。公众制度目录1、 业主条约2、 用户手册3、 文明条约4、 用户登记制度5、 装修管理制度6、 用户信件、邮件、报纸及杂志分发要求7、 用户搬入、搬出物品管理措施8、 户外广告、招牌、宣伟设施及其它悬挂物品管理措施9、 临时用电管理要求10、 车辆管理要求11、 停车场管理要求12、 其它内部岗位责任制1、 管理处主任岗位职责2、 管理处副主作职责3、 公共事务部主
9、管职责4、 维修部主管职责5、 环境管理部主管职责6、 办公室方员岗位职责7、 档案资料员岗位职责8、 工程技术岗位职责9、 清洁工职责10、 绿化工职责11、 保安队长岗位职责12、 保安员岗位职责13、 义务消防员职责三、 管理人员配置方案及管理制度(一) 管理人员及专业技术人员配置方案设管理处主任一名;公共事务管理员一名,保安六名;保洁员六名;维修工二名。(二) 职员培训方案,职员考评和奖惩机制职员培训:为了提升管理水平,采取平时自学为主和定时培训为辅方法,提升从业人员文化素质、业务能力和工作水平,做到全员培训合格。1、 新招聘人员实施30天业务学习,考试合格者留用。2、 保安员每日进行
10、常规训练,增强安全责任心。3、 每七天安排一定时间学习相关业务文件、报刊、书籍,兴行管理经验座谈会。4、 每季兴行一次全员消防训练,学习相关消防器材使用方法、熟悉本小区消防设施分布情况和学习相关救生方法,并举行消防演练,要求人人达标。5、 定时培训职员处理突发事件应急能力,熟练掌握在发生火警,治安案件等情况下应急处理方法,并举行消防演练,要求从从达标。6、 每十二个月组织现市内外优异单位参观学习7、 有计划安排维修,绿化等各工种职员分批进行培训学习和深造,以确保职员整体文化素质。8、 定时进行电脑培训和智能化管理培训,引进现代高科技管理技术,提升工作效率。培训目标:1、 确保职员年度培训在15
11、0课时以上;2、 新职员培训率100%,培训合格率100%;3、 管理人员持证上岗率100%4、 特殊工种人员持证上岗率100%5、 职员年度培训率100%,培训合格率100%。培训方法:自学;自办培训班;外派学习培训;理论研讨或专题讨论;参观学习;岗位轮训。除上述培训项目外,我们还将针对本小区实际情况,对管理处职员进行下述紧急事件处理培训:火警应变;电力故障,上、下水管道爆破;雷暴和台风;百法聚集滋事,处理可服物体和恐吓电话;处理本小区用户投诉;违例或遗弃车辆;收获财物。职员考评和奖惩:1、录用和考评(1)录用:依据我企业人员编制、用工条件,经人事部门和用人单位联合考评、面试择优录用。录用后
12、经管理处培训部门对职员进行上岗培训和业务考评,试用3个月。(2)考评:考评检验工作成效、业绩和培训效果关键手段,我企业制订了一系列考评制度和实施措施:A、签署经营管理目标责任书,考评整体目标完成情况。B、每十二个月对职员进行两次岗位考评,依据考评业绩实施奖惩。考评率100%,年淘汰率5%,岗位轮换率10%。C、对新职员在录用前进行一次全方面考评和面试,经培训后进行考评,考评率100%。D、培训项目结束后,对培训人员进行一次全方面考评。E、对管理处关键责任人每十二个月进行两次民主评议,依据评议及考评结果决定是否续聘和调换。2、淘汰机制在实施小区物业管理过程中将严格根据我企业职员考评和淘汰机制程序
13、运作,结合小区实际情况,落实实施淘汰机制,提升管理服务水平。(四)职员着装、标志1、企业将在 管理处采取新设计制作统一有企业标志服装,依据不一样工种统一着装。2、全部工作人员着装必需保持清洁、平整,不得带有污迹、褶皱、开线、掉扣。3、着装应得体、光洁,不得卷衣袖、裤腿,定时换洗。4、穿黑皮鞋上班,皮鞋保持光亮,鞋后跟不得钉钉。女职员如着裙装,应穿肉色丝袜,男职员应穿深色袜子。5、必需佩带有企业统一标志衣饰。四、房屋维修养护及装修管理(一)维修管理方案维修部主管对小区内进行实务性管理,组织维修工对本物业进行维修、改造及保养,监督、检验维修工日常工作,确保小区内物业管理正常运转,具体职责以下:1、
14、依据管理处管理目标,制订 花园内物业维修及养护实施方案。2、必需含有工民建相关知识,能编制工程预决算,知道房屋结构特点和使用要求。3、必需含有物业相关管理知识,熟悉物业管理条例和管理处相关规章制度。4、掌握小区内房屋分布情况、结构类型,地上及地下管道走向、分布和起止点。5、接收小区业主报修或咨询时,态度要热情、和蔼,立即解答、处理业主疑难问题。6、组织维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养,确保地下排污、雨水管道通畅。7、常常巡视小区内及检验维修工工作情况,发觉问题立即处理。8、定时对维修工进行思想教育和维修技术培训,提升维修工思想和技术素质。9、响应并参与管理处组织公益活动,主动
15、配合其它部门做好各项物业管理工作。(二)对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理方法1、全体职员全部有义务对私搭乱建和改变房屋用途等现象巡查和监督。2、在业主入住期对这类管理要求进行全方面宣传。3、对已发生类似现象限期整改,确保全体业主共同权利。4、加强日常监管。(三)房屋装修管理方案1、装修施工队和装修方案选择(1)帮助业主装修选择实力强、信誉好、取得合格证书装修企业。(2)业主选择装修方案应符合要求,不出现违章装修项目,管理处将对装修方案进行严格审查。2、装修申报(1)住户装修,必需提前七天向管理处申报,事务助理对业主或使用人资格进行确定,并提供装修手册。(2)业主领取装修审批表(附表三)、装修
16、人员记录表等,如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。3、装修审批(1)业主应如实填报装修内容,并提交装修设计图纸。(2)在接业主递交装修方案一周内,事务助理会同工程维修部、保安部对方案进行严格审核、确保不出现违章装修方案。(3)业主(住户)收到批复后,交纳装修管理押金,率领选定装修队责任人到管理处办理施工人员登记手续和交纳施工押金。签署装修施工队伍责任书,领取装修许可证。4、施工管理(1)全部施工必需根据管理处审批方案进行,不得有任何更改。如实际情况需要更改,必需报管理处审批,出具更改通知后方可施工。(2)施工期间,业主进行现场监理,并确保装修施工队严格遵守市政府相关装修要
17、求,按章作业,文明施工。(3)装修期限:中小工程为15天,较大工程为20天,最长不超出30天,如确实需要延期,要到管理处办理延期手续。(4)施工时间:天天施工时间为8:0012:00;14:0018:00。严禁扰民。(5)装修施工用电不得超出该装修小区单元装修表容量,严禁私自乱接电源线,不然造成一切后果责任人自主负责。(6)管道供气设施和燃气具安装、拆移、改装,必需由持有专业资格证书单位施工,用户不得自行安装、拆除、改装。(7)装修施工,严禁拆任何墙体,不然出责令恢复原状外,按30%50%装修押金罚款。(8)空调应按安装在统一计划位置,空调架统一式样安装。(9)不得改变阳台用途,防盗窗花由管理
18、处设计统一式样。(10)施工过程中要注意垃圾袋装清运,天天垃圾应按指定地方放置并当日清运不得损坏公用设施、设备,保持公用地面、墙壁完好和整齐。5、验收(1)装修工程完成后,业主和施工队责任人共同向管理处申请完工验收,管理处将派人进行查验。(2)隐蔽工程必需在隐蔽前进行验收。拒绝验收造成损失由业主自己负责。(3)完工验收后,由验收人员在装修申请审批表上验收栏内署名。验收不合格时,限期整改,再行复验,直到合格。(4)装修验收合格并使用30天后,经管理处复验确定工程无显著质量问题,将押金退回业主(住户)和施工队。五、房屋共有设备设施管理(一)制订设备安全运行管理方案1、全部机电操作,维修人员必需严格
19、实施国家相关安全操作规程,并树立“安全第一”思想,即要确保设备安全运行,又要确保工作人员安全。2、新上岗、转岗机电维修人员必需经过技术培训、考评,熟悉所辖楼宇设备情况后,才能上岗工作。3、设备房应该配置安全操作用具,比如配电房配置绝缘手套,并要认真保管。4、工作人员进入设备房内严禁吸烟。5、非电气工作人员未经许可,不得私自进入变、配电房。6、对于设备正常运行参数定时检验统计,如参数异常,必需立即处理。7、电气部分维修,必需严格按停电、验电、检修、检验无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上,以防事故发生。8、熟悉掌握触电抢救方法及步骤。(二)公共照明系统管理方案1、制订年度、月份保
20、养计划;2、常常检验小区内全部公共照明系统情况。3、以“时效制”工作要求对受损情况进行更换和维修;4、每个月进行一次全方面大检验,确保小区照明正常运转;5、对小区路灯进行间隔式开启,注意节省能源;6、冬夏季节注意调整路灯开熄时间;7、制订安全使用规范和应急维修计划。(三)弱电及自动化系统管理方案1、组织专题维修工熟悉小区弱电系统分布;2、熟悉维修电路原理功效图;3、制订实施安全操作规范;4、用“观察法”和“静态测量法”检验故障起因;5、做好年度、月份保养计划,依此进行检验、维修;6、对小区弱电自动化系统应急有计划、有方案;7、加强非直接责任弱电设施(如电话、有线电视等)管理部门联络,确保正常运
21、转。(四)给排水系统管理方案1、维修部主管组织研究、制订给排水设备设施维修保养年度计划并报批;2、维修部主管负责向相关用户通知停水情况;5、维修工每十二个月两次清洗给排水设备设施;6、应急维修应在维修前发出紧急通知;7、常规维护安排在节假日或周末。(五)共用配套设施管理方案1、建立共用设施档案并给予公布;2、制订维修保养计划;3、对 小区内全部共用设施进行编号,并设有标识;4、按“谁受益、谁付费”标准进行维修保养;5、制订共用设施维修制度;6、协调业主之间关系,便于维修实施;7、应急维修应在维修前发出紧急通知;8、常规维护安排在节假日或周末。六、保安车辆管理(一)停车场及地面车辆管理方案、安全
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