小家电批发商业城物业管理顾问方案样本.doc

第二部分 物业管理企业参与物业开发过程对发展商意义

多年来，伴随房地产业快速发展，各式各样住宅群、写字楼、公共商业楼宇大量涌现，在这些物业投入使用后，立即就面临一个新问题—物业管理。物业管理作为房地产开发系统工程中一个关键步骤，其发明价值作用是十分巨大。一套物业价值除销售期实现部分之外，绝大部分价值是在其后几十年使用过程中实现，是以其优良市场形象、历久常新楼宇质量和相对延长使用寿命而在产权数次转移中为业主发明出远远超越物业本身、难以估量价值。
能够用一句话简单概括物业管理意义:
——充足投资加上管理空白，是一个无效投资；充足投资加上管理微弱，是一个低效投资；投资微弱加上管理充足，是一个有效投资；投资充足加上管理充足，是一个高效投资。
一、物业管理企业参与物业开发过程对发展商意义
(一) 物业开发过程，可分为多个阶段，基础包含投资决议分析、前期工作、施工准备、工程管理和质量验收，销售和接收和售后物业管理阶段，为使开发商建设楼宇便于管理，楼内各项设施便于维护、保养，物业管理在楼宇设计，施工准备时介入其中为最好时刻，因在这时管理企业可在兼顾发展商利益条件下，更多地为业主生活质量和便利考虑。从物业管理专业角度提出客观意见，为发展商省去部分无须要支出，又为以后业主生活带来方便。

(二) 物业开发既要重视房屋本身工程质量，更应考虑房屋使用功效以符合时代发展需要。工程质量问题关键由设计质量、施工质量、材料质量三方面考虑，物业管理原因若不及早考虑，可能会造成 "先天不足，后天难补" 之情况，进而令管理困难及管理费入不敷支，更甚至影响后期销售顺利开展及发展商声誉。为确保物业建设质量和使用功效完善，除发展商、设计单位、监理企业、施工单位须严格实施国家相关标准外，物业管理企业参与物业开发过程是一个有效方法，而此方法能够：

1. 能够完善使用其功效；

2. 能够改善房屋设计具体要求；

3. 能够严厉监理施工质量；

4. 能够为施工验收和接管垫定基础；

5. 便于以后对物业管理。

(三) 本企业除传统意义上楼宇维修养护、清洁绿化、保安及消防外，物业管理顾问已扩展到配合管理运作工程咨询、物业功效布局和划分、分期投入使用衔接，物业管理费行情调研和估计、在确定目标用户群后对其管理收费承受能力及法规限制、物业租售推广、智能系统化服务、保障服务等全方面服务。

第三部分 XXX商业城物业管理关键点及难点
　　保利物业在商业领域关键从事商业开发、研究、策划、经营、管理、培训等工作。

　　经过以往在商业开发、策划、经营、管理方面经验，和企业相关人士长久对内地、深圳及沿海商业物业现实状况和发展趋势进行调查、跟踪、研究，在商业物业调研、定位、策划、经营、管理等方面积累了丰富经验。尤其在将现代商业管理和我企业优异物业管理有机结合方面取得了一定经验，为大型商业管理探索并开辟了新思绪和路径。

　　鉴于此，我们对XXX商业城物业管理进行以下分析：

　　一、XXX商业城管理关键点包含：

 通常性物业管理Ø　　

 特殊管理Ø　　

 统一专业化管理Ø　　

　　（一）通常性物业管理

　　1、 对小业主或承租商管理：分散产权型商业店铺，通常宜采取管理条约形式，明确业主、经营者和管理者责任、权利和义务，以此规范双方行为，确保良好经营秩序。也可由工商部门、管理企业和业主、经营者代表共同组成管理委员会，由管理委员会制订管理条例，对每位经营者经营行为进行约束，以确保良好公共经营秩序 。统一产权型商业店铺，其经营者全部是承租商，能够在承租协议中写进对应管理条款，对承租户经营行为进行规范管理，也能够以商场经营管理条约形式对她们进行管理引导。

　　2、 安全保卫管理：XXX商业城商品多、客流量大，轻易发生安全问题。所以，安全保卫要坚持二十四小时值班巡查，并要安排便衣保卫人员在场内巡查。商场晚上关门时，要进行严格清场。同时在硬件上要配套，要安装电视监控器及红外线报警器等报警监控装置，对商场进行全方位监控，为用户购物提供安全、放心环境，确保商场货物不被偷窃。

　　3、 消防管理：因为XXX商业城属于人流密集性场所，所以消防安全很关键。消防工作要常抓不懈，不仅要管好消防设备、设施，还要组织一支义务消防队，并要有一套紧急情况下应急方法。

　　4、 设备管理：管好机电设备，确保正常运转是经营场所管理一项关键工作。要确保电梯、手扶电梯、中央空调、电力系统等正常运行，不然就会影响用户购物和商家经营，造成无须要损失。楼宇工程设备管理是经过科学管理、正确使用、精心维护、定时保养、适时更新使设备一直处于良好工作状态，保持设备合理组成和优异水平，避免使用价值下降，充足发挥设备综合效益。

　　5、 清洁卫生：清洁管理是衡量物业管理质量好坏关键指标之一。我企业将提议在推行质量管理体系基础上，应用环境保护学、卫生学等知识，实施专业清洁管理，使XXX商业城清洁工作科学、环境保护、无公害，确保城区空气清新、商业环境优雅。要有专门人员负责场内流动保洁，将垃圾杂物立即清理外运，时时保持场内清洁卫生，对大理石饰面等要定时打蜡、抛光。

　　6、 绿化管理：XXX商业城中园林绿化配置及摆设，既需要绿化效果，需要造就生动活泼园林景观及配合物业整体气氛，以提供用户观赏、休息、游玩，以营造健康舒适购物、休闲空间，造就XXX商业城生态环境。绿化园艺养护管理在在巩固园艺设计建造结果，保持XXX商业城舒适休闲购物环境，养护工作日常需浇水、清洁，定时修剪，常常施肥、防虫处理及不停美化造型、增补植物等。为各业主和用户提供自然、健康舒适生活环境。

　　7、 车辆管理：车辆管理要分别设置汽车 、摩托车、自行车停放保管区。要有专员指挥，维持良好交通秩序，同时应设专员看管，以防偷窃。

　　8、 特约服务:保利物业将提议物业企业开创“生活管家”服务理念，想用户所想，做用户所需，在不打搅用户私人空间前提下，为用户提供全方位高端、高效率服务。物业管理处必需提供住户一切有偿服务安排，此项服务包含代订报刊、饮品、洗衣、代交费用、家居维修等等, 使住户不须为安排日常家居杂务而烦恼。（针对住宅小业主）

　　（二）特殊管理

　　1、商业形象宣传推广：XXX商业城物业管理一项关键工作，就是要做好楼宇商业形象宣传推广，扩大XXX商业城著名度，树立良好商业形象，以吸引更多消费者。这是整个商业楼宇统一管理一项必不可少工作。

　　2、承租客商选配。XXX商业城是一个商业机构群，其全部些人关键是经过依靠经营商业店铺出租而赢利，所以XXX商业城管理者必需十分重视对客商选择及其搭配。

　　（三）统一专业化管理

　　XXX商业城应实施统一专业化管理，但在具体管理决议上应设置XXX商业城管理委员会。因为XXX商业城管理内容虽包含物业管理、物业形象宣传推广和对经营者分类、选择和管理，但不包含具体经营问题。物业管理企业不拥有所管物业产权，所以不含有物业经营使用权。它只是受物业产权人委托对物业及设施、使用人经营行为进行管理，以确保XXX商业城良好经营环境和经营秩序，使经营者生意好做。XXX商业城本身是一个整体，因为多家经营，各经营者经营活动很多方面需要协调一致，而物业企业并不参与经营，无权介入各经营者经营活动。所以，要确保管理有效性，应该组织由工商管理部门参与、经营者代表组成管理委员会，对XXX商业城公共事务进行管理。管理委员会由全体经营者投票选举产生，代表全体经营者利益。日常工作能够由一个实施机构负责，重大决议由管理委员会共同决定或由管理委员会召开全体经营者大会讨论决定。这么一来，XXX商业城管理者就能够经过管理委员会间接地对各经营者经营活动进行协调和管理。XXX商业城管理委员会应关键从以下多个方面开展工作：

　　1、制订管理章程，并负责监督实施，以规范每个经营者经营行为。

　　2、开展XXX商业城整体性促销活动。如筹资、委托制作宣传XXX商业城商业广告，举行节假日削价展销会，组织用户联谊活动，以XXX商业城名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引用户。

　　3、协调XXX商业城各经营者关系。管委会能够经过共同签订章程，规范每个经营者经营行为，协调各经营者之间关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平竞争；统一营业时间，不影响她人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。经营者在经营上发生矛盾、纠纷，也可由管委会调解处理。

　　4、开展部分经营者之间互帮互助工作，如互通信息、相互提供融资方便等。

　　二、XXX商业城管理难点分析：

　　（一）商场是否办得成功，有很多原因影响，而这些原因又深受完善物业管理影响。必需保持商场美好形象，吸引用户光临，并在合适地方设置足够及简明指示标志或大型展示。

　　（二）物业设施装备，在保养方面必需维持一定效率，才能够为用户提供方便而不间断服务。空气调整必需调校适宜。逃生通道必需保持通畅无阻, 全部固定装置、设备和装饰品，必需达成高度安全标准，使用户尤其是儿童不会轻易受伤。

　　（三）物业管理企业应不时和商户联络，商议合办多种推广和宣传活动，吸引用户前来消费。

　　（四）在物业隶属停车场租车位，能够方便用户和增加租户生意额，所以必需向访客提供优良快捷服务，以增加其对商场信心。

　　（五）商场内开放时间，其组合成份使用时间，通常有差异。商场用户除大楼本身使用者外，游客、路人等也是吸引消费对象，故商场设施使用率通常较住宅物业高，所以商场设施必需保养得宜，以免对租用户及用户造成不便。

　　（六）由在店铺开放时间不一样，管理企业必需和使用者紧密联络，定订保安方法，清洁及设施维修等时间表，使商场外观及设备保养，全部能符合物业整体及使用者要求。

　　（七）商业城项目应该尽可能选择中国外一些领域著名企业、著名品牌。推广策划应该面对国际性水准众多机会筛选，范围上要广，关键介绍项目所在地消费环境、本项目标经营定位、项目标业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心实际问题。

　　（八）商业对办公、住宅小区影响

　　1、空气污染：关键表现在餐饮项目经营所产生油烟，卫生间产生异味、空调机排放废气等。

　　2、噪音污染：关键表现在商业项目中消费者、车辆产生噪音，音像店、咖啡屋、酒吧经营中音乐音量过大而产生噪音，空调运行中产生噪音。尤其是在商铺装修期间，产生噪音污染更为严重。

　　3、卫生污染：关键表现在餐饮和休闲项目经营中产生废水、废物等生活垃圾未立即妥善处理，造成小区卫生环境污染，且轻易滋生蚊蝇，造成业主投诉。

　　4、安全隐患：包含治安隐患﹑消防隐患（水、电、煤气使用不妥带来隐患）。

　　5、公共场地使用隐患：关键表现在消费者占用公共通道、占用区内固定车位、破坏商业城绿化带、等方面。

　　6、设施、设备使用隐患：因为商铺用水用电负荷较大，轻易造成停水、停电及其它突发事件发生，也可能对住宅小区业主用水用电造成影响。

　　7、外立面影响：关键包含广告位、空调位设置不符合规范要求，有碍瞻观，影响小区整体形象。

　　8、采光影响：因为广告位设置不符合规范要求（超高、超大），会造成周围业主室内采光度下降，阻碍视线。

　　9、其它影响：如经营项目不符合业主需求、不符合当地风俗习惯，造成住宅区业主投诉。
第四部分 顾问工作服务详述
第一章 顾问工作概述
　　一、为确保XXX商业城有一个高起点物业管理水平及服务质量，XX和顺祥房地产开发（发展商）拟聘用 深圳市保利物业管理 作为本项目物业管理工作顾问商。顾问商将指导本项目标物业管理企业（管理商）负责XXX商业城物业管理工作具体实施运作，方便利用顾问商在人力资源、管理经验、管理模式、管理制度等诸方面优势提供高品质物业顾问服务。

　　二、双方合作关系确定后，顾问商将会把XXX商业城物业管理工作列入保利物业对应策划、考评、检验、评选序列之中。顾问商将 组建顾问团 及 委派驻场顾问，依据项目标具体情况，负责跟踪其对外租售、完工验收、投入使用和以后物业管理工作；指导管理商制订全套管理方案、程序文件、管理制度、服务质量标准等，并督促其有效运行。根据双方约定顾问服务内容为管理商提供全方位、全过程、专业化顾问管理服务。

　　三、为确保管理目标实现及更有力地推行保利物业管理模式，顾问商将选派物业管理资深人士数名任驻项目现场，作为管理商管理实体关键。除派驻场人员外，保利物业还将辅之以 顾问团 和保利物业企业各专业部门技术支持，结合项目物业管理工作实际需要定时赴现场进行考察指导，依据项目现场发觉问题立即和有针对性提出整改提议和整改方法。在驻场顾问和顾问团二者共同努力下，为管理商以后管理工作打下良好基础。

　　四、顾问商提供顾问服务目标在于为管理商培养一支高水准、高素质管理队伍，同时顾问商优良品牌效应也会对项目标租售起到良好促进作用。在顾问期限内，顾问商许可发展商就该项目在对外宣传推广中使用“保利物业顾问管理”等文字。

第二章 顾问期限
　　一、顾问阶段安排

　　顾问期分前期介入、实操指导和服务质量跟踪三个阶段。

　　二、顾问期限

　　其中前期介入阶段为合作双方签约之日起至XXX商业城物业入伙之日（即发展商书面通知业主入住日期，下同）前两个月；实操指导阶段为12个月，自XXX商业城物业入伙之日前两个月起计；服务质量跟踪阶段为实操指导阶段结束后首六个月。
第三章 顾问服务范围及内容
　　一、顾问服务范围

　　（一）房屋建筑本体共用部位维修、养护和管理。包含楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。

　　（二）房屋建筑本体共用设施设备维修、养护、管理和运行服务。包含共用上下水管道、落水管、照明、天线、中央空调、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等。

　　（三）本物业计划红线内属物业管理范围公用设施维修、养护和管理。包含道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。

　　（四）本物业计划红线内隶属配套服务设施维修、养护和管理。

　　（五）专业装修工程质量监理和装修管理。

　　（六）公用绿地、花木绿化养护和管理。

　　（七）公共环境清洁服务。包含公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾搜集、清运等。

　　（八）交通、车辆行驶及停泊秩序和安全管理。

　　（九）安全监控和巡视等保安工作。如有需要，对本物业实施二十四小时封闭式安全管理，确保安全（不含人身、财产保险保管责任）。

　　（十）建立及管理物业资料、档案，包含工程建设、完工、房屋改动、装修及住户资料等。

　　（十一）小区娱乐活动开展和小区文化建设(针对小区住宅业主)。

　　（十二）接收物业使用人就房屋自用部位、自用设施及设备专业维修、养护提出委托并合理收费。

　　（十四）业主委员会成立和运作（假如需要）。

　　（十五）帮助管理商进行物业费用和服务费用制订和收取。

　　（十六）理礼共用、德法并行，对物业使用人违反物业管理法规政策行为进行处理。

　　（十七）法规和政策要求物业管理企业管理其它事项。
二、顾问服务内容

　　第一阶段 前期介入

　　工作内容概述：

　　从物业管理角度在项目标功效设计、施工、设施设备选型、验收等方面提供合理化提议，为以后开展物业管理工作打下良好基础。

　　1、顾问团对项目进行实地考察，经过研读、消化、了解发展商所提供项目方案、可行性研究汇报、初步计划、设计施工图、项目模型等资料，了解项目标计划意图、设计内容和规范，确定项目档次，帮助管理商对管理档次进行定位。

　　2、依据本企业长久从事物业管理实践积累丰富经验，从物业管理角度对项目标多种设施、设备、材料设计、选型、选材、安装等方面提供专业提议，使发展商在项目标投入上既能正确把握未来业主实际需要，又有利于以后物业管理成本控制及提升管理质量。

　　考察整体工程进度，帮助发展商各专业工程阶段性实施进度计划提议方案；

　　建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理需求；

　　设备机房环境、通风是否满足要求；

　　对住户室外空调机位置确定，冷凝水排放处理等问题提议；

　　依据清洁管理经验及物业计划要求，提出垃圾房建造位置和建造价格提议；

　　管理用房位置确定标准及设计、装修标准，管理用房位置参考意见和管理用房布局；

　　在不增加开发商总投资情况下，为配合国际环境保护理念推行，对合适设置部分环境保护设施，如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱（房）等提出提议；

　　在空调工程施工前，依据设计图纸从节能和便于管理角度提出对设计修改提议；在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位置和工艺地方提出提议；

　　从消防设施设计布局、产品选型等方面提出提议；

　　依据国家消防规范及公安消防主管部门审核意见对设计中缺点（比如布局不合理造成人力浪费等）提出纠正及修改提议；

　　依据物业所在地气候特点，审查植物设计图纸，选择因地制宜环境绿化植物，使其既美观又方便长久养护，对不利于以后物业管理问题提出调整提议；

　　从治安管理、职员生活、小区文化活动需要等方面提出修改提议；

　　依据公共部位建筑材料选择情况，提供保洁标准和程序提议；

　　对建筑外墙选材和设计提供专业提议，以方便外墙清洗，使之保持长久美观；

　　3、依据项目规模、物业管理目标及服务范围、深度、当地行业管理相关法规政策等，对管理商机构设置、定岗定编、各级各类职员任职条件和素质要求等提出提议。

　　4、从业主/住户使用角度，提出专业提议：如从居家生活私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施。

　　5、从智能化角度提出专业化提议。

　　6、从环境保护角度提出专业化提议。

　　7、从物业管理角度提供专业咨询服务以降低成本、提升效益。

　　8、在施工过程中，帮助发展商监督各专业工程进展情况，尽力提升工程施工质量，确保工程按计划完工，同时能够降低以后物业设备管理难度。

　　9、指导发展商监督各专业设备安装和调试工作，确保工程质量。

　　10、指导发展商组织各专业工程、设施设备验收工作，对不合格处提出整改意见，由发展商责成相关施工单位进行整改，然后进行复验，最终帮助搜集验收汇报。

　　11、依据项目档次定位和当地政府物价主管部门相关物业管理收费政策，指导发展商制订物业管理收费标准。

　　12、配合发展商楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供保利物业企业介绍、关键业绩证书、在管物业图片等资料。

　　第二阶段 实操指导

　　实操指导阶段依据各个时期管理关键和难点不一样又分为前期筹备、集中入伙、装修搬迁和正常管理四个时期。

　　前期筹备

　　一期物业入伙前。这一时期顾问商将帮助管理商从管理机构组建、人员培训

　　和为物业入伙做对应筹备等方面开展工作。

　　1、帮助管理商建立各专业管理模式、机构设置、确定人员编制。

　　2、在发展商需要对物业设施设备系统进行增加、降低或改动时，帮助发展商进行整改，并提供切实可行方案和处理措施，确保系统稳定。

　　3、帮助管理商依据物业项目实际情况，测算物管成本，提出物业管理收费标准，报当地政府物价部门审批。

　　4、帮助管理商选聘各专业物管工作人员（管理层和操作层）组建工作队伍。

　　5、帮助管理商培训各专业物管工作人员（管理层和操作层），以确保人员素质。

　　6、帮助制订入伙交接验收标准及实施程序。

　　7、指导管理商准备设备移交、接管验收相关资料，帮助管理商和发展商之间各类专业设施设备交接和验收工作（包含各专业工程完工资料交接工作等）。

　　8、指导管理商对设备外观出现缺点进行整改，对运行中设备进行节能改造以利于提升设备管理质量。

　　9、帮助管理商按ISO9000体系标准编制各项管理制度及建立相关资料、文件。

　　10、帮助管理商建立各专业原始技术资料、维修保养统计等档案；并就物业管理档案资料整理提供咨询和指导。

　　11、帮助管理商制订日常物业管理所需设备、材料清单，帮助编制对外分包相关程序，帮助评价和选择各专业分包方。

　　12、指导会计核实，帮助进行财务成本分析，提升经济效益。

　　13、帮助制订入伙前工作计划。

　　集中入伙

　　指业主在发展商书面通知前来入伙时限内集中到物业现场收楼、验楼、办

　　理入伙手续工作时期。本期时间短，工作量大、步骤多，需丰富工作经验及工作技巧。怎样将有限人力资源合理分配到各个工作步骤中去，使入伙工作得以有条不紊地进行，并给业主留下良好最初印象即成为集中入伙期工作难点。因为集中入伙期是业主第一次和物业管理机构打交道，第一印象好坏，将决定物业管理机构以后长久物管工作能否得到业主配合而轻松、顺利地开展。

　　为此本企业将提供以下顾问服务，以确保入伙工作顺利进行，为以后物业管理正常进行打下良好基础：

　　1、指导成立入伙期各工作组，制订各个工作组责任制度。

　　2、指导制订入伙工作步骤，紧急应变方案等。

　　3、帮助发展商相关部门在集中入伙期间实施联合办公，提供一条龙服务。

　　装修搬迁

　　指业主办妥入伙手续后，对其物业进行二次装修，直至搬迁入住工作时期。

　　此时物业管理企业工作难点有二：（1）面对大量不一样装修单位和素质较低装修工人，怎样利用有效管理手段和一定管理力度去控制她们，保护公共设施设备，不侵害业主公共利益，同时又监督装修质量，避免遗留安全隐患等；（2）业主入住有先有后，怎样兼顾先入住业主正常生活和后入住业主顺利装修，怎样将二者有效隔离开来，从而避免被有效投诉，也是一个棘手问题。

　　为此，本企业将提供一整套依据长久实践经验总结出来行之有效管理措施，有效帮助处理以上问题，关键内容包含：

　　1、指导建立严格装修审批程序。

　　2、指导建立装修单位进场管理工作步骤。

　　3、指导建立各业主/住户装修档案。

　　4、指导建立日常装修监督管理制度。

　　5、指导建立装修现场验收制度。

　　6、指导建立装修单位退场管理工作步骤。

　　7、指导建立各业主/住户入住管理措施。

　　正常管理

　　指物业现场大部分小业主二次装修工作已基础完成，小区环境维护、机电设备保养等日常物管工作均已规律开展工作时期。此时本企业关键提供顾问服务内容有：

　　1、经过日常工作中实际运作深入完善发展商下属物业企业之管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。

　　2、指导建立严格安全管理制度，包含出入监督、保安巡查、紧急情况处理制度等。

　　3、指导建立清洁、园艺绿化操作考评管理制度。

　　4、指导建立财务管理制度、财务人员岗位责任制。

　　5、指导建立机电设备维修保养管理制度。

　　6、根据ISO9000国际质量管理体系标准建立物业管理规范及对应文件并将其切实落实到日常管理工作之中。

　　7、顾问团定时对项目进行考评，并就各专业所包含内容、范围进行全方面检验，指出问题，分析原因并提出整改意见，跟踪纠正落实情况：

　　（1）各项管理规章制度、岗位、部门职责及其实施情况；

　　（2）根据ISO9000标准对管理商各专业设备管理体系运行状态、维修、保养情况进行检验；

　　（3）依据管理商运作过程实际情况，对包含各专业管理文件进行修正补充。

　　第三阶段 服务质量跟踪

　　服务质量跟踪阶段是保利顾问团在驻场顾问撤出后，在三个月内再次实地考察项目，对项目物业管理机构进行全方面检验、考评，检验其管理水平是否稳定同时提供对应咨询教导工作。假如有服务质量下滑迹象，考察团将提出对应整改意见，并要求物业管理机构限期完成整改，以确保保利物业所提供顾问服务质量连续稳定。

　　1、顾问团对项目现场进行考评评价，并就各专业相关内容在运作中存在问题或不足，给出书面整改意见及提议。

　　2、处理遗留疑难问题，帮助整理各专业图纸及资料，确保设备完好，确保交接工作顺利完成，物业管理正常运行。

　　3、依据管理商需要提供物管工作各专业咨询服务。
第四章 顾问工作职责
　　一、驻场顾问工作职责

　　1、全方面考察项目，熟悉物业所在地物业管理法规、人文环境等，并将这些信息传输给顾问团；

　　2、将顾问团针对本项目制订物业管理具体计划付诸实施；

　　3、将项目物业管理计划推行过程中碰到情况、问题和实施进度立即反馈给顾问团，以取得技术上支持，并帮助管理商落实处理；

　　4、帮助顾问团对项目标实地考察、评审、监督整改等工作；

　　5、日常物业管理工作培训、指导、咨询；

　　6、紧急事故应对和处理。

　　二、顾问团工作职责

　　1、依据驻场顾问及每次考察、评审所传输、取得信息，凭借保利物业丰富管理经验为项目度身订造一整套物业管理实施方案，完成协议约定各项工作内容；

　　2、负责处理物业管理工作中关键难点问题；

　　3、定时对项目管理商进行全方位考评，并提出整改意见；

　　4、对驻场顾问工作给予考察、评价和完善。
第五章 顾问服务目标承诺
　　保利物业凭借长久物业管理模式输出经验，在发展商提供必需合作条件基础上，我们对物业管理质量做出以下郑重承诺：

　　★ 实施国家相关法律法规及各级政府物业管理主管部门要求各项标准。

　　★ 保质保量、按时完成各项工作内容。

　　★ 根据ISO9000国际质量管理体系进行管理，使各项管理工作符合ISO9000国际质量管理体系标准要求。

　　★ 在物业硬件设施、入住时间、入住率等客观条件满足参评自然条件情况下，顾问商将从管理服务角度提供全方面管理体系建立和完善，使项目标物业管理依次达成区、市级优异物业管理小区标准。
第六章 顾问工作安排及费用
　　本项目顾问服务费用总额：人民币47万元整。
工作
阶段
顾问人员
工作
期限
工作方法
现场工作安排
管理目标
人民币
万元
前期
介入

顾问团
2－4人
自签约之日起至物业入伙之日前2个月
约计（12个月）
电话、传真，电子邮件等沟通；
定时赴现场考察指导
赴现场工作3次，每次3～4个工作日，时间拟安排于：签约后两周/图纸会审/开盘销售前/设施设备集中选型阶段或工程交接验收阶段。
关键针对开发商服务，做好开发建设，招商及销售配套服务工作；同时结合物业管理角度提供合理化提议，为以后开展物管工作及控制管理成本打下良好基础，同时为进入实操指导阶段做好充足准备工作。
15
实操
指导

顾问团
3－4人
自物业入伙之日前2个月起计12个月
（12月）
电话、传真，电子邮件等沟通；
定时赴现场考察指导
本阶段首月/物业入伙当月/入伙次月，赴现场工作4次，以后每三个月赴现场工作一次，累计4次，每次3－5个工作日。
确保前期筹备、集中入伙、装修期和正常管理工作有序开展，帮助管理商进行物业正常管理期各项工作。
30
驻场经理1人
常驻现场做日常指导
本阶段内常驻现场实地工作。
质量
跟踪
顾问团2人，赴现场工作１次， 3个工作日
实操指导阶段结束后首6个月
（6个月）
电话、传真，电子邮件等沟通；
定时赴现场考评指导
赴现场工作1次，2～3个工作日，拟安排于本阶段最终30天。
完成本项目物业管理顾问结案工作，提交顾问工作总结，并提出本项目物业管理远期发展计划。
2
合 计：
累计工作 30个 月
47
　　说明：

　　1、 人员安排：

　　1) 顾问团人员将依据各阶段工作内容要求，由包含有行政、人事、质量管理、机电设备、土建、空调、消防、电梯、财务、楼宇智能化、园艺绿化、酒店管理及形象策划等物业管理需包含各专业资深管理人仕组成，并长久为该项目服务。

　　2) 前期介入阶段，顾问团人员通常为机电设备、土建、空调、消防、电梯、楼宇智能化等工程方面专业人仕，园艺绿化、酒店管理及形象策划等专业人仕将依据项目实际需要给予选派。

　　3) 实操指导阶段，顾问商派驻项目现场驻场顾问中，驻场经理通常为在顾问商担任国优大厦/小区管理处主任两年以上物业管理资深人仕，常驻现场帮助管理商对本项目提供物业管理服务。顾问团对驻场顾问工作给予考察、评价和完善。

　　4) 顾问商会因应发展商及管理商要求，并结合XXX商业城顾问管理服务实际需要，不定时派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对管理商进行对应考评评价。

　　2、 相关费用：

　　1) 顾问团及驻场顾问往返本项目现场所需各项差旅费用及上述人员在本项目现场工作时期食宿由甲方另行提供。

　　2) 除上表中所列顾问团定时赴现场考察安排之外，在顾问期内，顾问商还可应发展商及管理商要求，并结合顾问管理服务实际需要，不定时派遣顾问团人员到项目施工现场进行实地工作指导，并对管理商进行对应考评评价。顾问团不定时赴现场费用另计。

　　3) 如本物业有参与评优需要，保利可指导管理商从创优角度，依据市级优异物业管理大厦考评评选标准，对各专业设施设备维修保养、园艺绿化清洁、物业管理档案资料、创优资料提出专业改善提议。发展商对此项服务另行支付两万元咨询指导费。

　　3、 本方案之顾问工作安排和工作期限界定均以XXX商业城入伙为基础，如物业入伙日期有所变动，

　　则工作安排和工作期限将对应做出调整。
第五部分 保利集团及保利物业介绍
　　一、中国保利集团

　　中国保利集团企业是经国务院同意，在1993年2月在保利科技基础上组建起来国家计划单列企业集团。现为国务院国有资产监督管理委员会监管190家中央企业一，也是资产超百亿60余家中央企业一。

　　经过近20年发展，现在，集团企业所属企业及项目遍布北京、上海、广州、深圳、武汉、长沙、天津、哈尔滨、XX、郑州、重庆、成全部、海南和香港等地域。

　　从开始，对所属企业实施了整合和重组，形成了保利贸易、保利地产、保利文化、保利物业和保利海外等五大业务板块，深入实现了专业化、规模化经营和资源优化配置，有效地提升了集团整体实力、竞争能力和抗风险能力。

　　到底，集团企业总资产达成126亿元人民币，净资产43.2亿元人民币，当年实现利润3.3亿元人民币。

　　二、保利大事年表

　　1984年1月，经党中央、国务院、中央军委同意，总参装备部和中信企业共同出资成立了保利科技，关键从事军事装备引进和出口业务。

　　1992年，经国务院、中央军委同意，中国保利集团企业在保利科技基础上正式筹建。

　　1993年2月9日，中国保利集团企业在国家工商局正式注册，注册资本金15亿元人民币。

　　1993年2月17日，中国保利集团企业完成对香港新海康企业55%股权收购工作，新海康企业成为保利集团在香港拥有第一家上市企业。

　　1993年11月7日，经国家计委同意，中国保利集团成为国家计划单列企业集团。

　　1993年9月，国务院副总理朱镕基视察了保利集团参股海南洋浦开发区。

　　1994年3月9日，中国保利集团企业和中信企业在保利大厦举行转让科技企业出资协议签字仪式。

　　1994年6月，保利企业成立十周年际，江泽民总书记为保利企业题词"团结奋进，办好保利"，李鹏总理题词"博采众长，开拓进取"，李岚清副总理题词"坚持质量第一，信誉至上，主动开拓进取，为发展对外经济贸易合作事业作更大贡献"，军委刘华清副主席题词"艰苦创业结硕果，再接再厉创新绩"，国防部长迟浩田题词是"艰苦创业，无私奉献"。

　　1996年2月，国务院总理李鹏视察了海南洋浦开发区。

　　1997年12月19日，中国保利集团企业和上海证券交易所共同举行了"上海证券大厦落成庆典"仪式。

　　1998年5月，国家主席杨尚昆视察了上海证券大厦。

　　1999年3月10日，中国保利集团企业和军队脱钩，由原隶属军队正式划归中央大型企业工作委员会管理。成为中央管理180多家国相关键骨干企业一。

　　1999年10月，中央政治局常委、国务院副总理李岚清、中央政治局委员、国务院副总理钱其琛等领导参观了保利艺术博物馆。

　　1999年12月2日，保利艺术博物馆开馆仪式在保利大厦举行。北京市文物局、中国博物馆学会、历史博物馆、故宫博物院等单位领导出席了开馆仪式。

　　1月26日，中央政治局委员、北京市委书记贾庆林，市长刘淇，副市长汪光焘等领导来保利集团视察工作。

　　4月30日至5月2日，中国保利集团企业抢救到流失海外100余年圆明园国宝（牛首、虎首、猴首铜像），随即，保利集团企业会同相关方面前后在香港、北京、上海、成全部、重庆、武汉、广州、深圳、哈尔滨和台湾台北、台中地域等近20座中心城市展开"国宝回归特展"活动。中央政治局常委尉建行等党政军领导及近400万社会各界人士到场参观，每到一地均引发巨大轰动，被媒体评价为影响力最大爱国主义教育活动。

　　10月20日，中央政治局常委、全国人大常委会委员长李鹏，中央政治局委员、北京市委书记贾庆林等领导参观了保利艺术博物馆。

　　，中国保利集团企业开始对所属企业实施按主营业务和地域划分企业整合和资产重组，形成了贸易、文化、旅游、房地产等专业子企业和上海、香港等地域子企业。

　　，贺平总经理撰写《兴文化事业 办文化产业 再铸中华民族文化长城--中国保利集团企业兴办文化产业构想和实践》被编入《中国国情汇报》。

　　5月9日，中共中央总书记、国家主席江泽民参观了保利集团参股上海海洋水族馆，并署名留念。陪同参观有中央政治局委员、上海市委书记黄菊、上海市长陈良宇等领导。

　　8月13日，中国保利集团企业和中信企业在北京国安大厦举行中卫企业股权转让签字仪式。

　　9月10日，保利房地产股份在广州召开创建大会暨第一次股东大会，并举行了挂牌仪式。

　　11月1日，全国人大常委会委员长李鹏、中央政治局常委贾庆林、国务委员吴仪、中宣部部长丁关根等领导在保利剧院出席了第五届北京国际音乐节闭幕式。

　　3月，保利集团企业深入开展企业整合和资产重组，形成了保利贸易、保利地产、保利文化、保利物业和保利海外业务产业新格局。

　　5月18日，中国保利集团企业盛大举行了新保利大厦奠基开工仪式。北京市委副书记、代市长王岐山，副市长刘敬民