住宅小区可行性研究报告样本.doc
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1、咨询评定汇报校审单汇报名称南京百家湖西花园住宅小区项目可行性研究汇报编 号 宁咨二 ()编3008号 业务二部:承接部门和拟稿人:核稿:会 稿总工程师:总经济师:审 核:签 发:主 送:抄 报:报 送:共印 11 份 二二四年七月十一日 南京百家湖西花园住宅小区项目可行性研究汇报宁咨二()编3008号南京工程咨询企业二十二个月二月十日南京百家湖西花园住宅小区项目可行性研究汇报宁咨二()编3008号南京工程咨询企业资格证书号:工咨甲9501010经理黄卫光 副经理陈冠南 总工程师张荣昌总经济师魏大晋项目责任人魏大晋参与人员宋晓杰 目 录第一章总论1第二章市场分析5第三章建设规模和建设内容10第四
2、章项目选址及配套建设条件11第五章建设方案13第六章实施进度19第七章工程投资和财务分析20第八章结论和提议24附表、附图和附件第一章 总论一、 项目建设背景南京江宁经济技术开发区(以下简称江宁开发区)是于1992年月开始创办江苏省首批省级开发区之一,1997年2月被同意为国家级高新技术产业开发区。江宁开发区座落于南京市南郊,总体计划面积24.98平方公里。北距中华门7公里,南离禄口国际机场18公里,东和江宁区相连,西依韩府山、翠屏山和将军山。江宁开发区所依靠古全部南京,为江苏省省会。是全省政治、经济和文化中心,也是中国关键综合性工业、科技教育基地和长江三角洲地域仅次于上海大商埠。近期被评为中
3、国城市综合实力“五十强”第七名和城市投资硬环境四十优之一。江宁开发区坚持高起点、高标准开发战略。现在,基础设施投入已达12亿元,22平方公里开发框架业已形成。区内道路总长达55公里,沿路埋设多种管网线165公里;日供水5万吨新区水厂、11万伏双回路变电站、5万门程控电话邮电大楼已投入运行。日供水量30万吨水厂、日处理4万吨污水处理厂等关键工程已基础建成。区内已经有金融、房地产、商贸流通、饮食服务等近百家“三产”企业投入运行。根据教育现代化标准兴建新区小学、新区中学已经建成开学,其中新区小学并被同意为省级试验小学。以南京航空航天大学、河海大学新校区和南京大学、东南大学科技园为龙头“大学城”已在区
4、内开工建设。沙滩浴场、网球场、壁球馆、保龄球馆、水上娱乐中心等一批娱乐休闲设施已相继投入使用。区内“六通一平”基础设施和日趋完善小区服务设施已基础能满足进区企业生活、生产和建设需要。该区以优越地理位置和优良投资环境,已吸引了21个国家和地域400多个项目进区落户,投资总额突破15亿美元,其中三资企业占70%,外商投资额占75%,第二、三产业之比为21,高新技术企业占30%。实际利用外资4亿多美元。投资额在1000万美元以上大项目有43个。世界排名前500强企业中已经有瑞典爱立信、日本东陶和三井、美国摩托罗拉和百事可乐等14家进区。江宁开发区已从昔日荒郊变成南京地域海内外客商竞相投资热土和创业宝
5、地。伴随江宁开发区连续快速发展和本市人民生活水平不停提升,大家对高品质居住环境追求也呈较快上升趋势。本市及江宁区近几年建成一般住宅在数量上有了较大突破,开工面积和完工面积全部有较大增加,但从总体上看,江宁区住宅建设仍以中低级为主,中高级住宅建设仍然不能满足开发区快速发展需要。为了深入推进江宁开发区经济发展,营造一流投资环境,改善大家居住环境,提升生活品位,南京利源物业发展(以下简称利源企业)拟在江宁开发区百家湖畔建设百家湖西花园住宅小区。二、 项目单位概况南京利源物业发展成立于一九九三年,投资方为香港大陆发展和南京江宁经济技术开发总企业,注册资本300万美元,关键从事房地产开发、销售、租赁自建
6、房屋并提供配套服务。企业下设南京百家湖房地产开发、南京百家湖度假村、南京利源电子、南京利源建设发展、南京百家湖物业管理、南京南山湖农林休闲观光、南京利源旅游和南京利源物业发展销售分企业、南京利源集团物资贸易分企业。利源企业关键开发项目为百家湖别墅花园、百家湖公寓花园和百家湖西花园,开发土地面积60万平方米,总计划建筑面积75万平方米,其中别墅面积4万平方米,公寓面积65万平方米,公用及配套设施6万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门、维也纳城、罗马城、米兰城、威尼斯城、中心配套区组成。百家湖别墅花园共建100幢别墅,已全部完工,1998年被建设部评为全国城市物业管理优异住宅小区。百家湖公寓花园凯旋门
7、于被上海基尼斯总部评为最大住宅小区主门楼,企业被建行江苏省分行评为2A级信用单位,19951999年连续被南京市外商投资企业评为外商投资优异企业,连年被江宁开发区评为开发区优异集体。企业总部现有职员62人,其中教授及含有高级技术职称人员3人,中级专业技术人员8人,经营管理机构为财务部、工程部、总经办、企划部、百家湖杂志编辑部。三、 可行性研究汇报编制依据(一) 江宁开发区管委会月11月宁经管委发201号文“相关同意南京利源物业发展建设百家湖西花园基建立项批复”;(二) 江宁区建设局“百家湖西花园住宅小区计划红线图”;利源企业提供项目相关资料;(三) 利源企业2月委托南京工程咨询企业编制本项目可
8、行性研究汇报协议。四、 项目建设必需性 (一)本市总体经济发展需要 房地产业是从事城镇(尤其是城市)房屋和土地综合性开发及经营行业,是城市存在和发展物质基础,是发展国民经济支柱产业之一,房地产业发展能够加速市场经济进程。依据本市国民经济和社会发展“九五”计划和远景目标纲要精神,从“九五”开始已将房地产业列为关键培育发展产业。根据市委、市政府提出“十二个月初见成效,三年面貌大变、五年跃上新台阶”要求,本市房地产业在“九五”期间充足发挥了先导性产业作用,加紧房地产业商品化、市场化、现代化步伐,坚持“统一计划,合理布局,综合开发,配套建设”标准,根据以新区建设开发为主旧城改造为辅方针,以住宅建设为关
9、键,深入优化土地和房产资源配置,提升产业总体水平和整体规模效益,使之真正成为本市国民经济发展支柱产业之一,这是目前经济建设中关键举措。本工程为中高级住宅建设项目,对深入加紧本市住宅建设,满足逐步富裕起来大家对中高级住宅日益增加消费需求,提升大家生活品质,培育新经济增加点含有十分主动意义。 (二)深入完善江宁区投资环境需求 伴随改革开放不停深入,南京市及江宁区经济建设日新月异,禄口国际机场通航又带来了无限商机,大批中国外企业纷纷落户江宁开发区,来江宁工作中外企业职员不停增加。但多年来江宁区生活及服务设施建设相对滞后,尤其是有一定品质中高级住宅数量有限,这已成为该地域投资环境中一大缺憾;伴随区域经
10、济水平提升,中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所,而是对居住环境和生活品质提出了更高要求。在拥有较强经济实力前提下,她们因休闲、追求生活情趣及投资等需要已在追求第二、甚至第三居所;另外,远离城市优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐养天年;海外及港、澳、台投资者也倾向于就近选择环境优美、价格适宜居所。所以本项目建设对服务于“空港经济”战略、改善投资环境、促进经济发展含有主动意义。总而言之,本项目建设十分必需。第二章 市场分析一、 市场分析伴随国家取消福利分房政策出台和人民生活水平提升,曾一度低迷房地产市场开始火爆,房屋销售再度看好,购房用户主体已由集团逐步转为个人。估计以后几年住宅商品房需求量仍
11、将稳步提升,并会进入一个平稳发展阶段。改革开放以来,中高收入阶层逐步崛起,在南京消费群体中占有较大份量,促成了对环境优美、品质优良中高级住宅较旺盛消费需求。从现在情况看,南京房地产住宅业总体基础供需平衡,但交通便利、套型设计优越、售价合理商品住宅呈局部热销、供不应求局面。开发商往往把握这些市场需求作为项目开发切入点。百家湖西花园住宅小区含有以下优势:1、项目优势从项目选址上看,其有下列特定优势:l 自然环境优势。伴随社会发展,环境保护观念日益为大家所重视,大家对居住区自然环境要求日趋苛刻。而百家湖西花园住宅小区地处江宁开发区百家湖畔,环境优美、空气清新,很适合大家居住。l 人文环境优势,本项目
12、东侧为已建成百家湖花园,西南侧有江南文枢院,使西花园有独特人文环境优势。l 交通及其它配套条件优势。本项目在利源中路西侧,而该路东和宁溧公路相接,西和机场高速公路连通,北和绕城公路相连,其交通条件和利源企业以前开发百家湖花园一样含有十分优越条件。同时项目用地邻近开发区胜太路商业街,商业配套条件较为完善。另外,临近百家湖西花园还有南航、河海大学等教育配套设施。2、和竞争对手优势分析l 项目和南京市区住宅园区比较有两大显著优势:环境优势和价格优势,这两大优势将能吸引一部分特定消费人群。l 项目和江宁开发区及江宁地域其它居住区比较,本项目含有显著后发优势。伴随房地产业发展日益快速,园区建设理念也在不
13、停发展改变。“百家湖西花园”将立足于新世纪,建设新型居住家园,从而和江宁开发区其它居住区拉开差距。加上利源企业企业形象及其在江宁乃至南京市显著影响也有利于本项目赢得市场。二、 价格定位(一) 周围楼盘定价调查楼 盘开发商楼盘性质售价(元/M2)百家湖花园公寓利源物业现房2200江南文枢院江宁房地产总企业多层(现房)1600-2100温泉公寓汤山房地产多层住宅(现房)1000-1800温泉花园别墅汤山房地产联排别墅(现房)-2400江宁第一城金轮房地产多层住宅(现房)1480湖滨世纪花园江宁开发区房地产多层住宅1880-2110太阳城栖霞建设多层住宅1950-2180碧水华庭江苏联骏公寓别墅18
14、80-2300中国人家江苏东恒别墅(期房)2200-2350养龙山庄天地房地产多层住宅(现房)2180-2400二十一世纪假日花园二十一世纪房地产多层住宅(期房)2100-2400(二) 楼盘价格发展趋势江宁开发区1992年成立以来,该区域房地产价格已从每平方米1480元逐步上涨至现在元左右,而现在江宁开发区发展势头仍很迅猛,江宁县撤县建区后,预期未来23年内该区房价仍有较大上升空间。(三) 综合优势“百家湖西花园”和周围居住区比较将在计划设计、环境配套、新型建材等方面胜出一筹,故本项目公寓销售基价估计在1800元平方米。此价位和南京市区同档楼盘比较仍有显著价格优势;而此价位和江宁区相关楼盘比
15、较,在价格、环境、房型等各方面又有一定优势。三、 销售对象分析作为江宁区唯一国家一级资质开发企业,利源企业经过八年开发建设,在百家湖环湖景观带边计划和建设了30万M2高级大型临湖住宅区,并取得了国家级优异物业管理住宅区等殊荣,使百家湖花园成为南京市市区扩容一道亮丽现代城市人居栖区。中高级公寓深受资本型收入阶层青睐。伴随社会文化发展和市民收入水平提升,加上银行系统对房产销售实施按揭强力支撑,知本型收入白领阶层、经理阶层和高知阶层开始寻求市区扩容带中第二居所。5%资本型收入阶层20%知本型收入阶层经理阶层高知阶层中产阶层白领阶层一般收入阶层经济适用型收入阶层百家湖花园知本型业主占位图0%100%利
16、源企业早在90年代中期就着手根据知本型消费者需求设计了维也纳城和罗马城,这两座新城和已进入设计阶段威尼斯城、米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型上有四层、六层和十二层小高层之分,套型上有跃层式、错跃层式、楼中楼式、错错层式之分,房型上有西欧豪华型、欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花园新型系列跃层式公寓产品定位低于经济型别墅,市场定位为知本型业主第二居所,价格定位为:百家湖西花园房价+汽车+20年汽车使用费南京三类地域相同面积房价。在市、区政府计划、建设和支持下,利源企业已对天然大湖和百家湖公寓进行了景观整合和互连二次深度开发,使南京又一座公园在百家湖崛起:千亩湖面、5公里环湖景观路、6座跨湖
17、大桥、凤凰坛和百家湖凯旋门等4座标志性建筑、5座专题花园、3个大中型游泳场及5大类30项休闲项目,百家湖花园成系列别墅式公寓就座落在此景之中。百家湖花园近10万M2多种楼中楼公寓热销一空,使利源企业提前进入了面向更大第二居所消费群新型公寓开盘工作。同时,利源企业也将在近期为南京市民推出第三居所型住宅,为在闹市“水泥森林”居所中消费者增加了选择大自然居所服务内容。依据利源企业自1992年以来对百家湖花园开发经验,“百家湖西花园”关键销售对象定位在以下多个方面:(一) 南京市中高收入阶层。关键为各企机关高级主管人员、高校研究院所高级知识分子及自由职业者。这类人群收入较高,年薪通常在8万元以上,能方
18、便地处理交通问题,其居住消费观念较为超前,对居住环境、生活品味质量要求较高,所以新型园区“百家湖西花园”将成为她们首选园区,这类人群将成为“百家湖西花园”最关键消费对象。(二) 江宁开发区进区企业中高级管理人员。江宁开发区已经有数十家中国外大型企业进驻,其二、三产业发展已经成为南京市一个关键经济增加点,这类企业中有较多高收入阶层,对住宅有着较高要求,“百家湖西花园”高品味定位将为她们提供较理想选择。(三) 南京市高收入阶层第二居所。对于这一部分人群,一个居所已不能满足她们需求。其因休闲、放松心情或投资等需求而需要第二甚至第三居所,“百家湖西花园”小区将以较低价位、较大增值空间、一流小区、一流建
19、筑、一流环境来吸引这类消费者。(四) 中老年人休闲、养老、颐养天年较佳场所。“百家湖西花园”特有自然环境和田园风光,无城市污染空气和完善配套设施将能吸引中老年人前来寻求修身养性最好场所。(五) 港、澳、台人士及国外投资者。江宁开发区吸引了众多外资,投资者也将倾向于就近选择环境优美居所。“百家湖西花园”将是她们较佳选择之一。第三章 建设规模和建设内容一、 建设规模百家湖西花园居住小区项目总用地面积252668平方米(约379亩),总建筑面积353700平方米,其中住宅321300平方米,幼托、小学、商店等公共建筑32400平方米。计划居住户数3200户,居住人口11200人,设计容积率1.4,绿
20、化率40%。二、 建设内容本项目关键建设内容有:1、 一般公寓 160650平方米2、 跃层式公寓 160650平方米3、 小学校 4000平方米4、 小区幼稚园、 3000平方米5、 变配电所、煤气调压站 400平方米6、 商场、文化娱乐设施及物业管理等 25000平方米7、 绿地 80000平方米8、 区内道路 50000平方米第四章 项目选址及配套建设条件一、 项目选址南京百家湖西花园居住小区在江宁经济技术开发区,是百家湖畔不可多得一块风水宝地。项目建设用地在利源中路以西,西止经四路,南临天元路,北靠太三路。总占地面积25.27公顷。利源中路北和绕城公路相接,南京机场高速公路则在利源中路
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