商贸街项目可行性研究报告样本.doc

XXXXX商贸街西端项目
可行性研究汇报

XXX商贸街西端项目可行性研究汇报

第一章；市场可行性分析

一、 XXX概况
1、概况

2、城区发展方向
现在城区向北和向东发展；
东扩：
现城区东扩到棣新五路，北扩到商贸街。依据—城区计划尤其是政府北迁决定、居民生活习惯、棣新五路—205国道之间所供城市发展土地已经不多，现留给城区向东发展空间已经不大、无棣县旧城在棣新一路以西，和棣新一路以西拥有可供城区发展丰富土地资源和205国道西迁道路建设年底将全方面展开等众多原因可推测在未来4-6年内，城区发展将会向西和向北发展。

二、 市场区域特征
（一）需求情况：
1、 XX商品房建设正处于起步阶段，商业房产概念十分淡薄，政府严禁集资房建设，这一改变将有力推进商业房产发展。
2、 鉴于商业房产还处于萌芽状态，多年来部分客层需求得不到有效满足，市场需求形成一定量积蓄，尤其是集资房严禁，区域新就业人口增加，必将加紧这一积蓄过程。
3、 消费者从众心理较强，喜好和好友、亲戚住在一起。

（二）供给情况：
1、现在区域市场商品房供给量十分有限。在售楼盘仅有两个，即田园小区和XX商住楼。
2、房产建筑形态以多层砖混为主，喜好沿街计划二至三层建筑。
3、县城现供给房产住宅价格900—1200元/㎡，主力产品三房面积110—135㎡，二房面积80—100㎡，主力总价8万元至16万元；店面价格1600—3000元/㎡（2至3层均价）
4、 配套齐全、环境优美、有统一物管理封闭式小区，在市场上完全空白，城镇居民全部居住小区不存在真正意义上物业管理或服务。

三、 项目分析
1、地理位置
在XXX城西北角，商贸街西端，东邻棣新一路(省道)，属于新老城区结合部。现在地块为空地和果树林，周围环境杂乱无序，整体形象不理想。但伴随本案大规模改造和建材、五金、水暖、机电综合大市场建设，区域形象将得到显著改观。
2、项目规模
用地面积约86870㎡（未含政府赠予15亩中庭和南园13亩主干道），容积率可计划132，楼距1.5，地上计容积率建筑面积114470㎡。
3、项目定位
北园：中高级住宅区；
南园：建材、五金、水暖城；
4、建材、五金、水暖专业市场调查
经营户楼统计表
类别
经营户楼
户楼百分比
经营间数
间数百分比
平均间数
家俱
12
8%
56
21%
4.67
五金
47
33%
71
26%
1.51
水暖
15
10%
21
7%
1.4
建材
68
47%
118
44%
1.74
累计
142
100%
266
100%
1.87
注：以上每间店铺平均面宽3.6米，面积约40平米。
从上表可知，（1）市场容量较小。现在XXX经营五金、建材、水暖、家俱经营店铺仅266间，经营户数只有142家。（2）从以上行业分析，经营家俱需求经营面积最大，每户约200平米，其次是建材，五金、水暖。另依据市场调查，现在无棣经营家装行业数量较少；以上经营用户得悉县府计划建材、五金、水暖专业市场信息后，在税收、行政管理费用优惠前提下，会搬迁来此经营用户约占30%，考虑用户约占40%，不会搬迁30%（店铺大部分是自主经营，或占据很好地理位置）。

5、项目优劣势分析（SWOT）
（1）优势（S）
A． 地块体量较大，为项目整体计划发明了较大造作空间：近千户人口，上万平米中庭花园、十万平米封闭式大小区，强大配套（本身拥有菜市场、幼稚园、会所等，小学、二中和医院近在咫尺），周到物业管理服务，彰显尊贵、荣耀品质生活。
B． 政府计划近400间专业市场店铺群，新老城区交汇枢纽地段，近千户人口日常强大消费能力，商贸街西段贯通省道和未来205国道所带来交通便捷，商业店铺升值炙手可热；
（2）劣势（W）
A． 本案地段现在较为偏僻，市政生活配套还未健全，人流量较少，商业气氛差。
市场提议：大力宣传政府关键计划项目建材、五金、水暖、机电城和本案大规模改造，勾划和塑造出该区域将成为无棣县未来新生活中心区和商贸区。
B． 经营五金、水暖、建材经营户数有限，市场容量小，和计划400间商业店铺群存在较大缺口。
市场规避：a.商业住宅化，降低投资风险；
b.深度挖掘投资用户，充足重视乡镇用户；
c.扩大市场经营行业种类，如增加金融器具、机电专业市场。
d.增强政府行为，如要求年限内税收、行政管理费用优惠或全免，吸引行业经营业主来此经营。

（3）机会点
A.XX县城已取消私人建房为项目提供了更大市场空间。
B.房产正处于起步阶段，未集资房严禁建设，多年累积下用户储
备量和数量不停增加二次置业者为房地产建设开发提供丰富用户资源。

（4）威胁
A.XX县城人口少，市场容量有限；居民消费意识较为原始，为市场引导增加
了不可预见性。
B.含有地段优势院前街西段改造项目（约5万平米），会分流一部分商业投资用户。
C．XX县小商品商贸城惨淡经营，将会影响用户对本案专业市场投资信心
市场规避：a.做足产品文章，使产品更含有竞争力；
b.深度挖掘各乡镇用户资源，加大各乡镇宣传力度；
c.结适用户需求，寻求市场产品空白点；
d.加大专业市场政府行为，扩大专业市场地理辐射范围，增强投资者信心。

小结：
1、开发模式
经过上述分析，XX县现在住宅需求量较大，项目北园中高级住宅区只要在
小区计划和户型设计、产品销售、企划上引进优异房产理念，销售则水到渠成，而专业市场不可预知性较多，销售困难性较大。所以为降低开发投资风险，加紧资金回笼速度，提议项目分二期开发，首期先开发北园中高级住宅区，积累专业市场用户，具体了解专业市场用户心理和市场动态，为二期开发南园专业市场做充足准备。
2、住宅利基市场
综合以上市场区域情况和项目分析，本案住宅利基市场以下：
A、120-130㎡3房、130-150㎡4房：
市场总价12-15万元，月付600元左右，是市场上最为普遍居住类型，这一类型组成市场主力需求，针对客层关键有两类：①相对年轻政府机关一般公务员、城镇国有企业、机关职员，全部有这种支付能力，但现在这类客层均居住在单位集资房，为改善居住环境、或为结婚建立新家庭、或为摆脱和父母共同生活尴尬，倾向于购置一处房产。②下级乡镇政府机关干部、个体业户，为改善下一代教育环境，或为拓展个人政治空间、人际关系，这一客层在县城置业欲望较为强烈。
B、中高品质小区性商品房：
有一定积蓄当地公务员、企机关双职员、无棣个体工商业户，可承受价位在16-20万元之间，现住宅多为单位分配房、集资房或自建房，品质较差，因为家庭规模扩大，有改善居住条件需求，但现有商品房相对其居住房又无显著差异，这一客层需求无法得到有效满足。
C、别墅或类别墅产品完全一片空白：
一部分当地成功人士，尤其是个体、私营企业主、企业高级管理人员、政府要员，事业基础在当地，为追求高品质城市生活，倾向于在当地购置一处有规范物业管理、完善小区环境配套房产，享受良好居住气氛，优越舒适性、安全性和私密性，倾向于经济型别墅或类别墅，价位在25-35万元之间。

第二章：产品投资分析
一、经济指标详见下表（不含政府赠予广场、专业市场主干道）：
用地面积
104870（含政府北区赠予10000平米中庭广场和南区8000平米道路）
土地实际用地面积
80490㎡
建筑占地面积
28300㎡
总建筑面积
112440㎡
不计容积率面积
7000㎡
计容积率面积
105440㎡
其中
其中

北园用地面积
42360（未含赠予花园面积）
北园建筑面积
68660㎡
其中
沿商贸街店铺
4660㎡
住宅面积
64000㎡
建筑占地面积
13430
建筑密度
31.7%
容积率
1.51
南园用地面积
38130（未含政府赠予主干道）
南园建筑面积
36780
其中
沿商贸街店铺
3000㎡
专业市场内街店铺
11870㎡
2-3层住宅
21910㎡
建筑占地面积
14870
建筑密度
38.9%
容积率
0.96
总建筑密度
35.1%
总容积率
1.31
绿地率
35%
总停车位
300位（含南北区公用停车位）

二、估计销售收入
1、销售收入总表
房产类型
面积
单价
预侧收入
备注
商业
店铺
沿商贸街
7660

1532
4.5米层高
专业市场内街
11870
1400
1662
4米层高
住宅
85910
1200
10309
含赠予储藏间或花园
车位
3000（120个）
2万/位
240
层高2.18米
累计

13743

房产销售平均价格：1290元/㎡

2、收入明细表以下
房产类型
面积（㎡）
单价（元/㎡）
预侧收入（万元）
备注
北园
沿商贸街店铺
4660

932
4.5米层高
住宅面积
64000
1200
7680
含赠予储藏间
车库
120个
2万/位
240
3000平米
小计

8852

南园
沿商贸街店铺
3000

600
5.2米层高
内街店铺
11870
1400
1662
4米层高
住宅
21910
1200
2629
含赠予花园
小计

4891

累计

13743

三、直接开发成本
内容
成本（万元）
备注
地上建安综合成本
5850
平层均价530元/㎡（含桩基、门、窗等）
物管基金
117
建安开发成本2%
市政基础设施配套及其它行政事业性和服务性收费
390
35元/㎡（含消防、新型建筑材料发展基金、图审费用、质量监督费用、散装水泥专题资金、及各类规费）
水、电、智能
422
40元/㎡
道路、绿化、地下管道等公用配套
400

暖气
422
40元/㎡
勘探、设计费用
158
15元/㎡
资金成本
100

不可预见费用
293
建安成本5%
管理费用
120
开发周期2年，每十二个月60万
企划、广告、销售管理费用
274
销售额2%
地价
1243
（含土地交易费用）
累计
9789

注：当地房产开发不需要人防异地费用

附表一：北园开发总成本

内容
成本（万元）
备注
地上建安综合成本
4126
框架平层550元/㎡（含桩基、门、窗等）
物管基金
83
建安开发成本2%
市政基础设施配套及其它行政事业性和服务性收费
264
35元/㎡（含消防、新型建筑材料发展基金、图审费用、质量监督费用、散装水泥专题资金、及各类规费）
水、电、智能
275
40元/㎡
道路、绿化、地下管道等公用配套
300

暖气
240
35元/㎡
勘探、设计费用
113
15元/㎡
资金成本
100
含二期
不可预见费用
206
建安成本5%
管理费用
60
开发周期2年，每十二个月60万
企划、广告、销售管理费用
187
销售额2%
地价
1243
含土地交易费用（含二期约580万元）
税收
374
销售额4%
累计
7571

四、营业性税收：13743×4%=549万

五、投资经济分析
在开发周期2年，100%销售前提条件下，投资回报分析以下表
营业性收入
13743万元

开发总成本
10338万元

其中
直接投资成本
9789万元

营业性税收（含多种附加税）
549万元

利润
3405万元

利润率
24.8%

年利润率
12.4%

投资总额
800万元

投资回报率
425.6%

年投资回报率
212.8%

盈亏平衡点
销售72%

六、投资资金步骤计划(略)