住宅区业主管理委员会章程样本.doc

城市住宅区业主管理委员会章程第一条 住宅区业主管委会（以下简称本管委会）是依据深圳经济物区住宅区物业管理条例（以下简称住宅区条例）和深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则（以下简称住宅区细则）相关要求成立代表本住宅区全体业主正当权益社会团体，经市政府社团登记部门贪污核准登记后，取得社会团体法人资格。本管委会一发正当权益受国家法律保护。第二条 本管委会接收审计署登记管理部门、市住宅主管部门和区住宅管理部门领导，实施国家，省，市相关物业管理法律政策要求。第三条 本管委会代表本住宅区全体业主正当权益，以科学、发主、正当管理手段，保障住宅区物业合理使和，维护信宅区公共秩序，发明整齐、优美、安全舒适、文明居住环境。第二章 管委会产生及职权第四条 本管委会由本住宅区业主大会选举起产生，向业主大会负责并汇报工作，接收业主大会和市、区住宅管理部门监督。第一届管委会产生：由区住宅管理部门会同开发建设单位或期委托物业管理企业组成筹委会，提出管委会候选人名单，提交第一次业主大会选举经过。第五条 本管委会设委员 名，其中主任一名，副主任 名，实施秘书 名。实施秘书负责处理管委会日常事务。管委会主任、副主任由管委会在其委员中先举产生。管委会实施秘书由管委会聘用，如聘用非本住宅区业主提任实施秘书，须由本人在本住宅区直系亲属业主为其经济担保人。管委会主任，实施秘书为专职或兼职。第六条 本管委会委使下列职权：1. 根据相关要求召集和主持业主大会；2. 审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金使用；3. 采取公开招标或其它方法，聘用物业管理企业对住宅区进行牧业管理并和其签署委托管理协议；4. 审查物业管理企业上年对本住宅区管理计划完成情况及其费用决算汇报；5. 审议物业管理企业制订对本住宅区年度管理计划，住宅区配套工程和重大维修工程项目；6. 审查并决定住宅区物业管理服务费收费标准；7. 监督物业管理企业对本住宅区牧业管理工作；8. 实施业主大会经过各项决议。前款第3、5、6项要求事项，必需经业主大会同意。第七条 本住宅区公用设施专用基金、住宅维修基金和管理服务费收支帐目，管委会应每三个月到少公布一次，接收业主监督。第八条 下列人员经管委会决定产经业主大会同意后要取得合适津贴；1. 管委会主任；2. 管委会实施秘书；3. 业主选举楼长；4. 管委会同意其它人士。第三章 管委会会议第九条 管委会会议每两个月最少如开一次。有三分之一以上委员提议或主任、副主任二人以上认为有必需并书面呈述议题时，可召开管委会尤其会议。第十条 管委会会议如开提前七天将会议通知及相关材料送达每们委员。委员因事不能参与会议，能够书面委托代表参与。第十一条 管委会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。第十二条 管委会召开会议时，能够邀请政府相关部门，居民委员会，物业管理企业等单位人员和承租人代表、其它非业主使用人代表参与会议，但上述人员没有表决权。第十三条 管委会会议决定问题，采取少数服从多数标准。会议进行表决时，每一委中央电视台有一票表决权。委员可委托代表人行使表决权，但必需出具授权委托书，若表决中出现赞成票和反对票相同时，由主任或会议主持人投决定性一票。第十四条 管委会实施秘书必需作好每次开会会议统计，并由会议主持人签署后存档。第四章 管委会委员第十五条 本管委会委员由本住宅区业主大会在业主中选举产生，委员人数为单数。管委会可聘用派出所、居民委员会等相关单位人员和承租人代表或本住宅区非业主居民担任管委会委员（以下简称聘用委员），其名额不得超出最终委员总数三分之一。聘用委员担任管委会主任，应由为本住宅区业主直系亲属作其经济担保人并经业主大会同意。第十六条 本管委会委员则热心公益事业。责任心强、有一定组织能力和必需工作时间成年人来担任。第十七条 本管委会委员每届任期三年，能够连选连任。第十八条 本管委会委员撤换，减增由管委会会议经过后，提交业主大会投票决定。第十九条 有下列情形人士不得担任管委会委员，已经担任须停任委员并由下次业主大会追认：1. 已宣告破产；2. 因身体或精神上疾病已丧失推行职责能力；3. 未经管委会同意无故在管委会会议中连续缺席三次以上；4. 以业主身份当选为委员，但已不再是业主；5. 以书面形式向管委会提出辞呈；6. 有违法犯罪行为；7. 业主大会已将其免职。第二十条 任何委员停任或退任而不寻求连任时，必需在停任或退任后半个月内将由其管理、保留本管委会文件、资料、帐簿和属于本管委会任何财产（动产、不动产）移交给本管委会。第二十一条 本管委会委员权利：1. 选举权，被选举权和监督权；2. 对本管委会提议和批评权；3. 参与本管委会相关事项决议；4. 参与本管委会组织相关活动，第二十二条 本管委会委员义务：1. 遵守本管委会章程；2. 实施本管委会决议，努力完成本管委会工作；3. 主动参与本管委会组织仁义和活动；4. 向本管委会工作提供相关资料和提议。第五章 管委会日常经费收支和只公用房第二十三条 本管委会经费起源是本住宅区管理服务费。第二十四条 本管委会经费开支包含：业主大会和管委会会议；购置设备；编印资料。购置书刊资料；中国外交往；相关人员津贴；日常办公及其它项目标费用等。经费收支帐目（不包含现金）由实施秘书管理，每个月台票向管委会会议汇报，每十二个月度向业主大会汇报。第二十五条 本管委会办公用房从公用设施专用基金购置物业管理用房中划出。第六章 附 则第二十六条 业主大会经过相关本章程决议和细则全部是本章程组成部分。第二十七条 管委会终止和解散：本管委会依据业主大会决定或市社团登记部门、市住宅主管部门决定终止或解散。第二十八条 本章程解释权属管委会。第二十九条 本章程和相关法规不符时，按相关法规实施。第三十条本章程经业主大会经过后生效。附：住户手册一、 序言二、 介绍三、 物业管理四、 管理费用五、 设备及服务六、 装修管理七、 入住前期尤其服务八、 业主及用户其它责任九、 保安/安全十、 相关防盗门、窗安装相关措施十一、 防火十二、 清洁十三、 卫生管理细则十四、 保险十五、 常见电话号码十六、 结语一、 序言为 了便于业主/用户深入了解小区管理条约内容及运作情况，管理企业物编写此住户手岫，以供参考之用。小区住户手册依据管理条约而制订，其目标在于确保小区全部精度及用户能有效地使用其购置之物业，而并非对业主及用户加以约束。管理企业将竭诚为各业主用户提供尽善尽美管理服务。二、 小区介绍小区占地公顷，总建筑面积 平方米，绿化面积 平方米，绿化率为 .物业管理企业以现代意识、全方面构思服务于业主，使业主在物业管理企业服务下，充足享受舒适、宁静、祥和生活，发明出一个温馨、各谐、全新花园式住宅。1. 根据建设国际化大城市要求注意提升小区整体居住环境质量。2. 注意加强物业管理，保持住宅小区建设整体环境和使用功效长久良好。3. 实施超前管理，参考新加坡、香港屋村式管理，使物业管理奠定良好基础，以优质高效服务，得到广大业主认可。4. 物业管理小区管理处关键负责以下工作：（1） 管理：含有严格和管理制度，做到违者必罚，奖罚分明。（2） 保安：小区有专门保安力量，实施二十四小时昼夜值班。（3） 清洁：保洁员定时清扫和清运垃圾，保持小区内地段卫生，做到地面无烟头，无纸屑，地痰迹，无污印，垃圾清运采取塑料袋，以防垃圾清运时再污染。（4） 绿化：负责小区绿化，四季维护树木，花草，修剪花木，维护绿化景观。（5） 车辆交通管理：对机动车辆进入小区加以限制，保持小区宁静气氛。（6） 有偿服务：代请保姆，代为购物，你订机票，接送孩子，照料老幼，病残，打扫用户卫生，成立老年活动中心等生活服务系列。（7） 有偿中介服务：代业主出租、出售小区住房。（8） 设置便民小型超市、便民商店等。三、 物业管理1. 管理企业依据管理条约条文，XX物业管理已被委聘为小区之物业管理企业。2. 管理企业之代表权管理企业有绝正确权力代表各业主及用户就相关管理本小区之通常事务和政府公共事业机构和团体进行磋商及处理相关问题。3. 公共地方及设施管理管理企业依据管理条约条文所给予权力，将管理及负责全部公共地方、小区结构、电梯、泵房、绿化及其它公共设施及设备之保养、维修及管理。4. 管理职员为提供完善之管理服务，管理企业雇有专业管理人员及专业维修承造商负责小区一切日常管理及维修事务。请各业主及用户切勿要求任何管理企业职员作么人性质服务，全部管理职员一律不准向业主，租户。住客或任何承造熵收取管理赏赐或其它利益。5. 提议及投诉任何人士若对小区环境及管理欲作出提议或投诉，请以书面形式通知管理企业。6. 小区管理处办公时间小区管理处办公时间为早晨9：00-12：00，下午13：30-17：30，在上述时间以外，小区监控中心仍有值班职员为用户服务。管理企业电话（办公时间）： 管理处电话（二十四小时服务）： 四、 管理费用1. 管理费管理费乃依据每十二个月度之管理开支预算而制订，计有管理职员薪酬，税收，公共地方水电费、公共地方之清洁费用，公共设施维修费，法律及其它专业咨询费用、小区保险、第三者保险及管理企业酬金等。管理费金额将依据以后实际支出需要而调整，调整前各业主将获预先通知。2. 管理确保金及管理基金各业主应于验收其单位合格后，立即向管理企业支付数额相当于三个月管理费用作为履约确保金。同时亦需支付数额相当于三个月管理费作为管理基金，以支付日常性之管理维修开支。当管理基金不足时，管理企业可发也通知，要求各业主增缴管理基金。各业主不得动用确保金或管理基金，作为抵扣管理条约内所指定各项应付费用。3. 缴付管理费楼宇管理费于每个月10日前缴付，管理企业为各用户专责管理本小区，任何租户延期缴交管理费，管理企业有机依据条约给予权力征收利息、催缴手续费用，甚至停止供给水，电及采取合适法律行动追讨。付款时间：星期一至星期五08：30-20：30星期六、星期日及假期09：00-17：30付款措施：以支票或现金形式直接交往小区管理处。4、管理费盈亏小区之管理条约内订明，如管理费不足以应付各项开支时，各业主须按百分比交付不足之数目，如有盈余，则将会拨入下年度帐目。各业主和用户床相互协调使用期间费用分摊百分比，管理企业最终将以物业业主为法定责任人，而不涉入业主和用户之间之关系。管理帐项5、管理帐项以实报实销方法处理，收入及支出帐项将按时向各业主/租户通知。各业主在缴足全部应付管理费用，有权向管理企业索取相关帐单副本作为参考。6、 业权转让如有更改或转让业权，原业主必需以书面形式通知管理企业，不然仍须负责该单位之管理费用。业权转让时，管理费确保金及管理基金，应按管理企业所指定应办之妥善手续，转让予新业主名下。卖方业主自行安排向买方收回上述做主金及基金。五、 设备及服务1. 电力各单位全部已安装独立电箱、电表及充足电灯及插座若发觉陈旧必需更换，任何电器工程必需由合格（指定）电器技工进行。2. 供水小区二十四小时供给冷、热水。接驳洗衣机修理水嘴工作必需由合格技工进行。自来水是利用水压输送到各单位，所以即使是轻微漏水亦足以引发水浸，外出时必需将水嘴关妥。若因漏水而令小区公众地方，设施或其它单位业主蒙受损失，该单位业主必需负责维修及赔偿。3. 煤气小区二十四小时保障煤气源供给。接驳供气设备工作必需由合格（指定）技工进行。系统若发生泄漏现象，须立即和管理处取得联络以免造成更大损失。4. 电话小区已铺设电话电缆直达各物业单位，用户可向管理中心吕请接驳及安装电话。5. 电梯服务小区各楼宇备有优异电梯，为用户提供二十四小时服务。6. 公共天线各单位均高有电视天线插位。若需啬额外天线插位时，可经过管理处安排保养承接商安装，而费用应由相关业主负担。依据小区条约条文，全部单位均不得安装任何室外天线。7. 消防系统小区消防设备含每层设置消防栓，由管理员24小是值班，监察消防系统运作。六、 装修管理1. 政府法规、条约条文用户在室内进行任何工程，必需事前确定该项工程是否抵触相关政府部门之法例及管理条约条文，若所进行工程发生违反法规条文情况，用户须将改变部分恢复原面貌，直至相关方面满意方面资料，业主可先向管理企业问询。2. 用户在单位内施行各类装修工程必需确保不影响楼宇结构和原有系统，并须书面通知管理处，提交相关装设计图及向相关政府部门申请，待申请同意及缴纳装修按金及第三者保险后，方可开工。3. 装修确保（1） 装修按金-此按金由管理企业按单位面积制订，并由管理企业保留，作为保障装修期内，承接商或其工作人员对小区物业或其它单位造成破坏、损耗、涂污时作合适处理。工程完成后，经管理企业检验完成，才会按实际情况作全部或部分发还。（2） 第三者保险-为降低在装修时发生意外所造成损失，承接商应购置工程期间第三者保险，金额方面由管理处视其单位及工程大小评定。4. 装修规则（1） 提供足够之保护防御设施予楼宇内之结构、装置、装饰等，避免装修期内有任何损毁。对于桉宇内设备有任何损毁或因缺甜言蜜语防御设施而造成破坏，包含裂痕、污渍等，相关业主需赔偿一切修缮费用。（2） 装修期间不得占用小工内公共地方，为保障其它业主及其它用户利益，基有任何人士及物业本身各部分受到直接或间接损害，将由相关用户负责及赔偿。（3） 尽可能提供足够防御方法减抵装修期内收到之尘埃、噪音和气味等，令小区内其它业主，用户不要受到干扰和感觉不便。（4） 施工现场必需备有紧急医疗药品，必需有足够防火设备，如恶意火简等，以备发生事故时紧急应用。（5） 不得在通道走廊、其它公共地方或跨入其它业主单位进行装修工程。（6） 全部通道走廊或其它公共地方不得放置或储存任何建筑装修物品、工具或废料等。（7） 不可在小区内之消防喉取水作调制混凝土、清洗地方或其它用途。（8） 装修工人必需空着合适衣服及不得赤足出入工作范围，以防发生意外及有碍观瞻。（9） 全部装修工人在小区范围内必需挂上管理企业发出工作证，工作证天天四上向管理处登记领取，天天下班时必需交回管理处，如有任何损坏或遗失应立好赔偿，不然严禁进入小区范围内或在物业范围内进行工作。（10） 全部机器、工具、设备、包裹或建筑装修材料等，若要搬离小区范围，必需先填妥管理企业特定出门许可证再经检验始可放行。（11） 装修承造高须对其本身用具、设备及建筑材料等负担保管责任，管理企业概不负责任何损失或遗失。（12） 切勿交混凝土、吵石、瓦砾或其它杂物倒入坐厕或排水渠内。5、物业外墙全部用户皆不得适拆、更改或干扰物业外墙及公共地方设备，或改讨任何排水喉管。另外，更不得加高任何招牌、帐篷、窗花、秩笼、花架、天线或将其它物品装置物业外墙上。发吸任何上述违章行为，业主/用户将需负担所修正工程及管理企业额外工作负担费用。6、 装修承造商各用户所聘指定装修承造商在进行工程时有任何疏忽而造成公共地方、设施损毁或对其它住户物业组成破环，相关用户必需负责全部赔偿损失，所以在选聘装修承造商时必需小心谨慎。七、 人往前期尤其服务尊敬业主：欢迎您入住XX物业管理小区管理处负责及管理小区，并对您给企业了解和支持表示感谢，在这里您将充份享受到XX物业管理丫区管理处为您提供完善、高效服务。为了便于您立即、顺利地进驻小区，管理处创办了装饰、迁居业务，如您需要，请立即和我企业联络。联络电话：（装饰）： 联络电话：（迁居）： 八、 业主及用户其它责任1、 物业用途限制各用户不得将其单位用作非法工吵道德或和土地批文、政府用途、管理条约秫等许可通告相抵触用途。2、 喂养宠物住户所喂养宠物，必需在管理处指定地方排汇及做废物处理事宜。3、 噪音气味为优质环境宁静用户切勿在其室内发出噪音或气味，滋扰其它用户。4、 公众通道必需优质全部走廊、通道及楼梯通畅无阻。为保护各业主/用户本身安全起见，遇有任何公共走道阻塞时，应立即通知接待中心。若发觉其它用户做出防碍公众利益，阻塞走道等行为，更应主动举报。5、 景观物品各用户不得在任何公共地方进行洗涤、晾晒、熨烫衣物或其它物品。6、 神位为保持环境清洁卫生，全部用户严禁在门前或公共地方摆设神位及燃点香烛。7、 电梯服务严禁使用客梯作送货搬运物品用途，一切物品运输，必需用管理企业指定货梯进行。8、 危险物各业主不得在小区范围内搬运，储存及使用危险、易燃或易爆物品。9、 铁闸/卷门各用户不得在其单位大门外或窗口装置不符合管理处要求不安全合格铁闸工窗花。10、 营业经商除非得到管理企业书面同意确，全部用户不得在小区物业公共范围内摆设任何么用物品或进行多种形式宣传、经工业品、贩卖活动，包含张贴、派发商品、样品、宣传品等等。各用户及外来访客亦不可在此范围内向其它住户进行派发物品、推销或任何形式磁扰。11、 法律纠纷业主或用户在小区物业范围内，因本身问题而引发法律纠纷及事故，必需自选负担全部法律及经济责任。管理企业基受牵连而须进行额外工作及开销，亦将由相关物业业主/用户负担。九、 保安/安全1、 为保障安全，全部小区居住业主及其雇佣人员，均应办理住客证。A 办理住客证请和管理处联络，书面写明人员姓名并交一寸照片一张，证件需缴纳押金。B 若有些人员变动，应立即到管理处发放或注销证件手续。C 住客证或临时工作证不慎遗失，请立即汇报管理处，并办理补证手续（和开始输时手续相同）2、 大楼进出凭住房证，并于每晚23：00静楼。3、 小区每二十四小时全部有保安人员值班和巡查，请业主/用户配合保安人职员作以保障全部入住小区住户安全，并请注意以下几点：A 若发觉任何可疑人物，请在安全情况下立即通知管理人员或管理处。B对进入大楼访客将要求做会客登记，天天23：00以后访客保安人员应先和住户联络，得到许可后方可探访。C 房间无人时，请锁好门窗。D 无人在室内时，关闭全部电器用具。E 不要在严禁吸烟场所吸烟，尤其是在电梯内；在可吸烟场所，应处理好烟蒂和火种。F 定时检验，维修电器设备、电线和灭火器等。G 发觉有不明气体时，不可开关电器包含使用电话，离开单位后，锁好门窗，立即通知管理人员或管理处。H 携出大件物品及搬运货物出小区、住宅楼，必需到管理处提出申请并开具出门许可证。办理该手续须凭证户证新自前往办理。I 住宅单位用户世勿随便开门给陌生人，开门前必需先从防盗眼分辨访客。J和监近用户相互认识，保持联络，方便朋家能够相互照应。K 如遇紧急情况时可直接报警（拨电话110）或直接打电话通知公安局总值班室。L 如不幸被贼匪光顾，不应移动、清抹或洗涤任何现场物品。当情况安全后，立即通知管理处。4、 除保安员外，物业亦高有优异保安装置以确保各业主及用户安全。5、 住房保安各用户如需在其使用单位范围内，自行聘用专职空着制服私人保安员，必需事先向管理企业作书面申请，详列人员数目，值班时间及所恬单位名称，并须确保这些专职人员不得空着制服在小区公共地方活动，以免造成管理混淆及引发误会。十、相关业主安装防盗门、窗相关措施为了确保业主对其住宅单位安全需要，管理处许可在各住宅单位安装我方指定防盗门、窗、并由管理处指定安装队伍进行安装，规格、样式及颜色由管理处指定，业主自己世勿私自购置指定之外防盗门窗，和由指定之处安装队安装。以上务请业主遵照实施。十一、防火1、 防火方法。小区物业内部装置有灭火设备，用户应熟悉各项设备位置及使用方法，用户必需切记除救火外，不得使用消防栓及多种设备作其它用途。2、 防火知识切勿令电线负荷过量或在同一插座接下来多个电器，比如电炉、熨斗电饭煲或吹风筒等，以免因为负荷过量而造成火警。请遵照法例法定，切勿在单位内储藏易爆易燃物品，最终离开单位前，检验并确保烟头已熄灭，并把全部还在开动电器关闭。易燃及危险性物品应放置在孩童无不触及地方。请保持走廊、楼梯及防火通道通畅。防火门必需保持常常关闭。如碰到易燃物品气味时，切勿触动任何电器（包含电话、门铃、电动玩具等）开关，小心打开全部窗户，门，让空气流通，然后离开现场及立即通知管理处。3、 如遇火警时应采取方法保持镇静拨打电话119通知消防局打破安装在走廊防火警钟玻璃，按警钟示警。立即通知小区保安管理员或管理处，如时间许可，应通知监近用户。如碰到浓烟，应尽可能贴近地面，并以湿毛巾覆盖面部。不要乘搭电梯，应用楼梯逃生。立即前往小区地面或空旷地方。4、 防火演练管理人员将定时进行防火学习及试验各项救火设备。十二、 清洁管理企业已雇有清洁工人负责保持公共地方清洁，但仍有赖全体用户通力合作，维持社会公共道德，才可确保地方清洁。用户内部清洁、卫生、防虫工作，应由用户自行负责，或委托管理企业之指定承包商处理。大楼住房应将其室内垃圾用塑料代包装妥当，摆放在管理处所指定位置，清洁工人天天将会依时清理，切勿将垃圾堆放在楼内或小区任何地方。十三、 卫生管理细则为给业主发明出一个优雅、清静居住、休闲环境，管理企业物制订卫生管理要求，条例以下：第一条：企业将组织大量人力、物力对公共场所、设施进行定时清理、消毒、维护，发觉问题立即处理，使你充足享受舒适安全生活及居住环境。第二条：企业将定时进行消亡“四害”工作，绝不让其滋生、蔓延。第三条：请业主勿将废物扔至楼下，应放入楼层或楼外指定垃圾存放处，由清洁工人天天定时打扫、清运。第四条：严禁在小区内随地吐痰、乱扔纸屑、果皮等废弃物。第五条：严禁在小区建筑上张贴装修、口号、广告等。第六条：严禁在公共场所搭建违章建筑。第七条：严禁破坏公共设施，保护其清洁、完整。第八条：严禁践踏草坪、损害绿化设施。第九条：业主装修后垃圾，请放在室内，由清洁员每日一次进行清理，严禁堆放在楼内或小区街道上。十四、 保险管理企业已为小区全部公共设备购置保险，相关保险费将由管理费中预算支付。各用户若认为有需要，能够自行为其单位室内装置购置保险。各用户不得做出和小区管理条约相违反行为，或甚至造成物业保险无效，或令该保险提升之行为，如有这类事情发生，违约用户需对所以而产生全部开支及损失负。十五、 常见电话号码夜间值班定： 火警：119派出所： 匪警：110医院： 抢救：120十六、 结语为使购置小区全部业主/住户能享受幽雅、宁静、舒适、安全居住环境，物制订本住房手册。本手岫所列各条款，纯为业主/住户之利益着想，敬请各位合作。业主应将手册相关条款通知家中各人，若有任何疑问，请向本企业或管理处查询，本企业将愿意尽力帮助。对各位真诚合作谨致谢意。并祝各位乔迁之喜，安居愉快。 物业管理企业 年 月 日