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张家港酒店策划报告书样本.doc
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1、目录第一章 市场篇1 张家港介绍2 地理位置3 港口经济4 城市发展趋向5 市场篇总结第二章 项目篇1 项目介绍2 现有酒店经营分析3 SWOT分析第三章 定位篇1 项目总体定位2 用户定位3 产品定位4 价格定位第四章 产品提议篇1 项目产品提议2 装修标准提议第五章 市场推广篇1 推广思绪2 实施部分3 公关策划部分第六章 销售篇1 销售策略2 投资分析3 运行分析4 销售计划提议第一章 市场篇1、张家港介绍 城市性质。张家港是现代化滨江港口工业城市。 城市定位。长三角地域关键制造业基地、江苏省关键滨江工业基地、苏锡常城市圈内关键保税物流中心。 市域空间计划。计划形成“一城、双核、五片”空
2、间结构。“一城”指张家港作为高度城市化地域,展现整体发展空间结构特征,整个张家港就是一个城市。“双核”指杨舍城区和金港城区,是市域内关键居住和公共服务中心。“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。计划至,市域总人口169万,其中城市人口142万人(含外来人口80万),城市化水平84%,市域城镇建设用地控制在171平方公里。2、地理位置 张家港市在中国“黄金水道”长江下游南岸江苏省境内, 处于中国沿江及沿海两大经济带交汇处,上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四面,距上海98公里、苏州58公里、无锡40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里,距上海虹桥机场98公里,
3、上海浦东机场150公里,南京禄口机场200公里。全市总面积999平方公里,人口85万。因为其独特地理位置和成熟交通基础建设,面对上海经济圈和海外出口经济工业建设,使其成为了一个新兴港口工业城市。3、港口经济 张家港市境内有长江沿线得天独厚天然国际商港-张家港港,长江岸线达60多公里,其中可建万吨级以上泊位深水岸线达33公里。张家港港深,水贴岸、不冻不淤、安全避风、常年作业。现有万吨级以上泊位33个, 完成货物吞吐量6397.8万吨,其中集装箱运量32.8万标箱,分别增加41.8%和32.6%。同世界上140多个国家和地域有货运往来,中国最关键出口港之一。 ,批办三资企业200家,注册外资13.
4、2亿美元 ,比上年增加11.3,到帐外资6.4亿美元,增加6.4,其中到帐外资验资数2.88亿美元。张家港保税区、省级开发区、扬子江化学工业园和扬子江冶金工业园注册外资、到帐外资分别占全市51.6和53.8,3个镇注册外资超亿美元,2个镇实现了翻倍。全市当年共批办投资超千万美元项目82只,注册外资11.5亿美元,分别增加61%和44.1%。出口超千万美元企业达成40家,江苏国泰国际集团出口连续四年位居全省级外贸集团首位。外经合作不停拓展,劳务输出总量继续位居苏州第一,新批海外企业境外投资总额居全省县(市)首位。从这些数据中能够看到张家港经济发展步伐,这个良好大环境是为各个行业发展奠定了基础,其
5、中也包含了酒店行业长足发展。4、城市发展趋向城市关键区以完善城市功效为主;城西组团突出购物公园建设;城东组团加紧物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设;暨阳湖建设全方面展开;城北组团严格控制。整个城市全部是朝着建设成为长江三角洲一个富有特色和竞争实力港口工业城市,一个富有内涵和独特个性生态园林城市方向发展。5 、市场篇总结1) 社会娱乐消费比重逐步加大,社会消费支出将迅猛增大。2) 伴随各项商务活动开展,城市对各项商务设施,尤其是酒店需求,有极大需求。3) 同时商业设施发展,城市规模也会快速发展。4) 城市发展使其居民生活水平提升,又促进商业,服务快速发展。5) 经济迅猛发展,促进了企业
6、商贸往来,造成企业各类商务人士对商务性酒店需求增加,为酒店行业营造了一个连续上升大环境。 本项目为产权式酒店,进入此市场时机恰到好处。第二章 项目篇1、项目介绍 项目地理位置酒店在张家港市区商业、文化、娱乐中心暨阳路,座落在全国模范小区东渡花园,紧靠张扬公路、长途车站、港城车站、沪宁高速,交通便捷、地理环境优越;毗邻张家港保税区,经济技术开发区、韩国工业园、欧洲精纺城等工业园区,三区六园围绕四面。 产品概论项目位置: 张家港市暨阳中路8号发展商: 张家港莱福士大酒店设计单位: 上海爱建建筑设计院施工单位: 上海国豪企业发展酒店管理企业: 香港莱福仕酒店管理(集团)占地面积: 3082.8平米总
7、建筑面积: 13358.01平米容积率: 4.33建筑层高: 9层总高度: 48米 周围环境和配套区域建筑形态:以多层公房、新房为主,少数别墅、花园。绿化情况:沙洲公园、园林广场、张家港公园,道路绿化基础以车道绿化隔离带为主。道路情况:u 东西向主干道:暨阳路、沙洲路,双向两车道u 南北向主干道:人民路、长安路、港城大道, 双向四车道道路交通全部是张家港地域中心地段和关键工业区域。 商业配套(大中型商场、超市、邮局、银行、医院、学校、菜场、集市、影院、娱乐场所)u 商场:国际购物中心、第一人民商场、商业大厦、第三人民商厦、新风商厦u 医院:张家港市康乐医院,张家港市老年专科医院,张家港第一人民
8、医院,张家港市中医院,河西路120号:张家港市妇幼保健所u 学校:机关幼稚园(暨阳中路)、东渡艺术幼稚园(暨阳中路东渡花园内)城北小学(海关路)、暨阳试验小学(云盘路)、云盘小学(暨阳中路)、市试验小学(陈家场路)张家港市特殊教育学校 (沙洲东路247号)梁丰高中、张家港高中u 影院:大戏院(暨阳中路) 世纪天华影城(步行街)u 娱乐场所:多个酒吧及娱乐总会集中于(沙洲中路西段),步行街购物娱乐中心小结:1) 从地理位置看:项目所在位置优越,闹中取静;十分适合酒店经营;2) 从周围配套看:项目标周围配套完善,产品本身价值较高;3) 从产品本身看:商务娱乐配套齐全,符合关键使用群体要求。2、现有
9、酒店经营分析第一季度张家港市酒店行业经营情况(单位:万元) 第一季度经历元旦、春节、元宵节等中国传统节日,当地酒店餐饮市场展现了很好趋势,但进入三月后餐饮开始逐步下滑,相反客房市场伴随商务活动增加将呈上升趋势,张家港市客房收入及平均房价较去年同期全部有一定上升,第一季度平均房价上升了40元/间.天,关键原因是因为国贸、馨苑度假村、沙洲宾馆等高星级酒店改造后房价提升,拉动了张家港市整体平均房价提升。沙洲宾馆(四星) 景海大酒店(三星) 从上面表格中我们不难发觉: 酒店营业收入稳步增加,酒店客源稳定增加,证实市场对酒店需求空间增大; 餐饮娱乐消费支出增大,经营情况良好,酒店行业发展前景良好;从同业
10、市场分析来看,张家港酒店发展前景良好4、SWOT 分析依据以上市场信息、经济等和所处环境和时代特点中,我们能够发觉现有地块(现有项目)以下优势,劣势,机会点和威胁点;u S优势分析A. 整个经济业态多元化,贸易频繁,经济繁荣稳定,经济发展大环境整体局势良好;B. 本项目标周围环境和周围设施完备,土地价值高,是高端产品基础保障;C. 港口城市,经济连续性强,城市进入快速发展期,商业,服务业和港口贸易快速增加带动酒店整体需求;D. 张家港城市发展趋向是汽车经济时代,为高端投资产品,产权式酒店这个产品提供了长久发展土壤。E. 工业经济迅猛发展,促进企业商贸频繁,对酒店需求在不停上升;F. 张家港大环
11、境除了重视经济发展还重视文化发展,为企业提供良好经济环境同时,提供了人才和社会气氛资源,促进商贸活跃,企业商贸活跃,也就影响着对酒店需求增加;G. 良好经营管理企业作为运行支撑;H. 产品是其市场首例产品。u W劣势分析A. 项目标规模不够大,推广资源成本增加;B. 周围环境还不够优越。C. 配套设施有待深入完善。O机会分析A. 工业经济连续发展,企业对商务酒店需求增加,给酒店行业一个长足发展空间;B. 周围城市发展,带动张家港当地消费群体投资意识;C. 张家港改革开发势头良好,促进了经济大环境稳步发展,有利于房地产产业发展,也有利于酒店行业朝着愈加好方向发展;u T威胁分析A. 产权式酒店销
12、售在张家港还是首例,大众接收程度还不确定;B. 市场接收度不能确定;C. 房产大势影响是否辐射到张家港投资产品,影响程度大小还不确定;第三章 定位篇1、项目定位依据前二章描述,本企业认为下列定位是较为适合:为张家港商务人士服务面对江浙投资精英集餐饮、休闲、娱乐、商务、服务、住宿多功效为一体精装修、四星级、产权式豪华酒店2、用户定位综合前面分析我们能够推断出我们消费群体为以下几类人群,其消费习惯,心里,结构以下1) 张家港国家公务员 年纪在25-45岁之间,有一定经济基础,有投资意向和观念,还没有找到很好投资渠道,没有多出时间管理自己物业,图方便和省心投资方法;所占百分比较大估量在30%左右2)
13、 张家港收入较高职员 年纪在25-45岁之间,有一定经济基础,有投资意向和观念,还没有找到很好投资渠道,没有多出时间管理自己物业,图方便和省心投资方法;和公务员很雷同,所占百分比不大,15%左右。3) 张家港投资客 年纪在25-45左右,是比较成熟投资客,重视回报,理性消费群体; 百分比在15%左右4) 外地投资客来自温州,江阴等地30-45左右,相当成熟投资客,把投资眼光从一线城市放到了二三线城市中,看中回报,很理性消费群体,对于产权式酒店不陌生。所占百分比在30%左右针对上面我们所分析目标人群,我们将依据其消费习惯、消费心理消费结构等实施对应媒体推广计划,举行公关活动。关键消费群体图表以下
14、:少许购置群体中等购置群体基础购置群体张家港收入较高职员张家港公务员当地、温州、江阴等投资客图一:少许购置群体中端购置群体基础购置群体年纪在25-45岁之间,有一定经济基础,有投资意向和观念,还没有找到很浩投资渠道,没有多出时间管理自己物业,图方便和省心投资方法;年纪在25-45岁之间,有一定经济基础,有投资意向和观念,还没有找到很好投资渠道,没有多出时间管理自己物业,图方便和省心投资方法(如:)30-45左右,相当成熟投资客,把投资眼光从一线城市放到了二三线城市中,看中回报,很理性消费群体,对于产权式酒店不陌生。并重视投资数据。图二: 我们尤其对张家港当地市场和用户进行研究,对她们投资渠道进
15、行了简单比较:一般消费群体投资渠道表:产权式酒店回报股票投资古董投资基金投资银行定时存款自营企业回报率8%年回报市场波动严重,大市趋于熊市,亏多赢少不确定少3%不确定风险指数低高高中低高专业要求专业要求低含有一定财务分析能力,同时有很好心理素质对于古董有一定专业知识管理形式委托管理,或委托管理自我管理或委托管理自我管理自我管理产权式酒店回报股票投资古董投资基金投资银行定时存款自营企业资金要求15-20万10万以上即可10万以上10万以上不定20万以上适合人群有一定闲散资金,有很多经历对关注上市企业发展;古董专业人士;对宏观经济和政策有相当了解;含有相当管理经验,不期望投入太多精力,理素质好充足
16、时间;含有充裕时间;含有充足时间资金量不是十分充足心理素质好有一定专业知识资金十分充足人脉资源充足综合指数可行较不可行较不可行较可行较可行较可行房产经济,经济房产不管是从GDP占有百分比来说还是房产含有不可移动特征来说,它含有投资渠道身份往往比股票,债券来得稳定。同时张家港周围城市, 上海、杭州等地投资意识已经发生了一定改变, 正所谓“众利相权,择其重”在股票市场,古董市场,基金,证券市场相互比较下,我们能够看到产权式酒店给我们带来利益是最为丰盛。产权式酒店现在已经不再只是一个固定资产身份,它将在张家港人心中成为另一个财富象征,同时又是一个财富累计渠道。从上面表格比较中,我们也不难发觉,产权式
17、酒店投资是最为省心,同时含有较高回报投资渠道。是理性投资选择。2、产品定位 产品计划总建筑面积在1.6万平方米;140套商务酒店;配有现代化设施3个大小会议室、多功效厅;结构新奇,风格独特,是欧式建筑艺术和现代气息完美结合。酒店现有各类套房、高级商务间及标准间在内各类;拥有中西餐厅、宴会厅、风味厅等用餐点;多功效厅是举行新闻公布会、产品展示会及各类培训会议等各类商务会议理想场所。酒店还设有VIP会所,它将成为张家港社交中心。 产品设计产品总体设计:集餐饮、休闲、娱乐、商务、服务、住宿多功效为一体,关键满足张家港商务人士需求综合性酒店。餐饮系列: 推出中餐和西餐相配合餐饮, 满足商务人士高端,还
18、将把餐饮文化进行传输,把餐饮消费和文化消费相结合;休闲、娱乐功效: 咖啡厅:为商务人士一个比较惬意休息环境,还能够在休闲中进行一个基础商务联络, KTV娱乐:提供轻松娱乐环境,缓解商务人士工作疲惫,达成其轻松工作和娱乐效果;商务、服务功效;我们在8楼设置专业商务大厅,其是集会议,恰谈,演讲多功效为一体商务中心;配合商务人士高效工作;设置票务中心、租车、复印等系列商务配套服务;住宿功效: 房间划分根据个人对卧室空间合理要求进行划分; 内部装修精巧幽雅,把住宅舒适感充足表现,满足商务人士对家归属感要求;以上产品设计全部将是关键以商务人士也就是最终消费者为出发点,以满足她们需求为目标,依据这类消费群
19、体消费特点进行设计,提升各项服务质量,利于后期经营,也利于提升整体物业品质。 在提升酒店整体赢利能力后,其物业整体价值提升,物业快速增值就水到渠成。 3、价格定位 价格依据 周围没有雷同产品 精装修产品 单位面积小,能够拉高单价,总价没有太大影响,投资门槛不高 以新产品,高定位产品出现在市场中,那么其价格也将会是一个到定位产品,它符合中国消费者消费心理。产品稀缺性恰好能够反应出其 定价本项目不提议把单方成本作为一个价格定价要素考虑,因为其含有技术含量和创意含量高,风险系数不能和单纯住宅项目类比,所以把利润目标作为一个价格定位关键要素1)运行回报方法: 现有市场租金调查(数据起源销售部)4星级酒
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