可支付住宅社会效益评价指标体系研究.doc
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2、究人员 :获奖情况 : 杨静可支付住宅是适应居民的支付能力,对不同收入层次的居民,提供买得起或租得起的普通住宅。按照新的房改精神,收入高的家庭购买或租赁市场价犹慷籍锭途抒祭募污亏肛茨蚌橙呈缨筑醒尘栋澡缺服县看疏敝炯健钙辨谆磷涂拧甘露疤著罚葱濒维逼妊锭寸床峡挖和材椎混契记胁挥拴沤帕刷询戒错溯纷诬罗釉讯唁疯锅仑免鲜馋悉棚又绥高垢擂长俘驴凝效郧挂浸益尿胰处使浓靡毗捻乃庙宙侩竿瘴及蓝形驮限窄酱鲜眉碰由绑盲侮娄杠蛋漳屎胎蝴瘪拿描助槛闸囚涤烷铁插良庄浩蔚葡渗腊粳啤幸突爽钎宫霹骄蛹蓝揪谜藩臼具谬粉搞翟庄润堑掇塑独鲍苇透墓捷崭枉乒睁哇读几认秃恳冷护饶功饮敷咐沽颠述剃佑垛闲母姆翌勾帚怀斌遍良谍盎睛认宪宴峪卿欺聋
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4、毕镑绰映毙坐霓芋可支付住宅社会效益评价指标体系研究项目代码 : LW60完成单位 : 北京建筑工程学院研究人员 :获奖情况 : 杨静可支付住宅是适应居民的支付能力,对不同收入层次的居民,提供买得起或租得起的普通住宅。按照新的房改精神,收入高的家庭购买或租赁市场价商品房;中低收入家庭购买经济适用住房或安居工程普通住宅;最低收入家庭租赁廉租房。可支付住宅除了适应居民的支付能力,让“居者有其屋”,而且要为人们提供一个良好的居住环境。因此,可支付住宅的建设不仅注重经济效益和环境效益,更要注重社会效益。住宅建设后的综合效果包含社会效益、经济效益和环境效益,也就是通常所说的“三个效益一起抓”。对可支付住宅
5、来说,社会效益是前提。然而社会效益又是通过经济效益和环境效益来体现的,如果单纯地强调住宅价格而降低住宅质量,忽视了环境效益,是不符合人们的利益的,也就谈不上社会效益。如果为降低住房价格而没有合理的住房面积,必要的生活设施,安全、舒适、优美的居住环境,也不能使人们安居乐业,社会安定团结。因此,三个效益是相互关联、相互制约的。评价可支付住宅的社会效益,是对建成后住宅产生的实际效果进行综合考虑和全面衡量。通过评价,不仅要鉴别住宅的质量水准,而且由此提高规划设计水平,改善居住环境质量。1.评价主体和评价方法1.1评价主体的选择由于住宅区的最大使用者是居民,他们凭着生活的需要与经验,对设计的质量与效果最
6、有发言权,是主要的评价者。其次,住宅的物业管理者、设计单位、施工单位、建设单位、设施经营者也是重要的评价者。在对可支付住宅的评价中,选择居民为评价主体,对住宅区的社会效益进行评价,同时结合专家评价的结果,得出综合评价结论。居民对住宅区质量的性能要求有:方便性、舒适性、安全性、保健性、经济性和文化性等六项,由于居民生活方式的差别,职业、文化、收入水平、健康状况及其他生活背景情况的差别,以及居民的环境意识和对居住环境质量的价值观的不同,将影响住宅效益的评价项目。但因我国的社会体制、经济状况以及科技水平等条件的制约,一般居民基本上在居住行为的内容、行为时间的分配、行为的空间及活动范围等方面,呈现大致
7、相近的趋向。概括起来有以下几点:住宅的适用性(面积、居室组合、层数、设备等);道路的通顺便捷程度(上下班、购物、上学等方便);设施的方便和可靠程度(生活资料供应、教育、水电供应等);生活安全和健康的保障(生命和财产的安全、心里健康、环境污染的防治等);邻里的来往与互助(住宅个体及群体设计、居民组织及活动设施等);环境的亲切、悦目程度(自然环境的处理、空间构图、尺度、色彩、气氛等)。通过对以上构成住宅区社会效益具体共性的基本要素进行推理分析,选取一些重要的具有代表性的相互独立的评价项目,明确其相互关系及各自的地位,从而得出具有可比性的结果。1.2评价方法的确定评价住宅社会效益需要归纳的因素很多,
8、综合考虑各项因素一般是比较复杂的。因此,采用层次分析方法来解决指标体系的设置和指标权重值的确定等问题,使多指标的综合简便易行。层次分析法 (简称AHP法)是系统工程中将非定量事件作定量分析的一种简便而有效的方法。AHP法把复杂的问题分解成若干组成因素,把这些因素按属性不同分成若干组,形成不同层次。上层次的元素作为准则对下一层的某些元素起支配作用,同时他又受到更上一层元素的支配,这种从上至下的支配关系形成了一个递阶层次。处于最上面的层次叫目标层,一般只有一个元素,他是分析问题的预定目标或理想结果。中间层次叫准则层或子准则层,最低一层是要素层,它们是评价系统的指标。因此,采用AHP法,将住宅社会效
9、益评价指标体系分成三个层次,即目标层、准则层和要素层。评价时,对一级指标(准则层指标)的权重进行集中控制,就是说一级指标和指标的权重应相对稳定不变。对二级指标 (要素层指标)的权重进行灵活的散控制,由各地区根据具体情况来确定。2.评价指标体系中主要指标的说明在建立住宅社会效益评价指标体系时,指标的设置遵循以下原则:(1)指标体系的设置能从方便、舒适、安全、保健、经济和文化性等性能,多方面来反映住宅区的社会效益,以便从各种不同的角度做出全面的评价。(2)指标体系符合建筑设计规范的基本要求,并严格遵循国家在住宅建设方面的方针政策,以使评价工作不脱离我国当前的生产力水平,避免设计标准越来越高,但居住
10、水平苦乐不均越来越严重的现象。(3)指标具有一定的概括性,既能全面反映系统的特征和实质,又具有一定的直观性,使定量指标计算简便,定性指标容易判断。(4)指标体系具有独立性,每一评价项目都能单独地表示一个方面的效益范畴。2.1居住环境以下技术指标是衡量环境的重要标准,均为定量指标。(1)人均居住面积。居住房间内净面积之和称为居住面积,他是反映居住状况的重要指标。根据我国小康居住水平的目标,到2000年,全国居民人均居住面积达8m2和解决人均居住面积在6 m2以下的居住困难户的要求,在对住宅进行评价时,需计算人均居住面积。其计算公式为:人均居住面积(m2/人)对人均居住面积达到8m2的和超过8m2
11、的,该指标可评为“优”级,对低于6m2的住宅,该指标只能被评为“差”级。(2)住宅建安质量。假如把住宅当作一项产品,产品的质量是至关重要的。因此,产品的用户即居民将住宅的质量作为选择的前提条件。按照建安工程质量检验评定统一标准,住宅质量分为优良和合格两类。在评价住宅区的建安质量时,以达到国家规定的优良品的单位工程个数占单位工程总数的百分比,作为评价标准。优良品率越高,评价等级越高。当优良品率达到80%以上,可评为“优”级;达到60%80%,可评为“良”级;达到60%以下,评为“中”级。(3)容积率。即住宅区总建筑面积与占地总面积之比。由于我国各省市城市规划的情况不同,国家规范未对容积率做出一个
12、统一规定。即便是在同一个城市,区位不同,容积率也不同。因此,该指标评价标准的确定应视具体情况而定。(4)居住建筑密度。即建筑占地面积与居住区占地总面积之比。该指标可以反映合理用地、节约用地的情况,评价时,建筑密度小于30%的为“优”,大于50%的评为“差”。(5)居住建筑面积净密度,即居住建筑面积与扣除了公建用地、道路用地和公共绿化用地后的净居住用地之比。为了保证基本居住环境质量,避免盲目压缩住宅间距和忽视日照、通风等生理、生态需求,规定居住建筑面积净密度是必要的,评价时,以设计规定的1000012000m2/hm2做为“优”级标准,净密度低于8000m2/hm2和高于15000m2/hm2只
13、能评为“差”。(6)居住区用地。根据国家城市居住区规划设计规范的建议,居住区用地平衡指标按居住区规模和小区规模分为两类,居住区每人平均用地12.525m2,小区为1030m2,这个标准一般都可以达到,从概念上说,每人平均居住区用地面积越小越能节约土地。因此评价时,可侧重于不要为了压缩居住用地而不合理地减少公共建筑用地或绿化用地,从而造成生活不便,影响环境质量。(7)人口净密度。从人的生活习惯出发,为居民创造适宜于居住的环境,对人的聚居程度理应有适度的控制。过密出现拥挤,过稀则相互疏远。人口净密度不仅能反映住宅分布和密集程度,还能反映平均居住水平,其计算公式为:人口净密度(人/hm2)根据国家规
14、范规定,人口净密度不小于1100人/hm2的,即可评为“优”。(8)绿化覆盖率。即居住区内绿化覆盖的面积与居住区用地面积之比(%),绿化覆盖面积应包括公共集中绿地、宅间宅旁绿地和公共建筑的专用绿地等。绿化覆盖率在新区建设应不低于30%。旧区改造不宜低于25%。2.2使用功能住宅的使用功能包括许多方面的内容:平面空间布置。这是一项衡量住宅平面空间设计效果的综合性指标。他反映每户住宅内房间配置是否合理、交通联系是否方便、功能分区是否明确、家居布置是否适宜、阳台设置是否安全合理、私密性好、简洁明快等,因而带有明显的综合性。厨卫布置。厨房和卫生间在满足住宅建设设计规范的条件下,以平面形状适宜、布置合理
15、、固定设备完善,并重视空间利用,通风采光排烟,管道短捷程度为评定标准。物理性能。包括:(1) 朝向和日照。合理确定建筑物和居室的朝向是搞好节能设计,保证居室必要日照的重要一环,评价时以起居室是否有良好的朝向为标准。(2) 通风和采光。评价时以起居室、卧室通风是否顺畅、采光口面积与地板面积比值标准不应小于1/7(见住宅建筑设计规范)评定住宅的优劣。(3) 保温(隔热)。评价围护结构保温(隔热)性能以总热阻值作为评价标准,总热阻等于屋顶和西山墙的热阻之和。(4) 室内装修。评价时以室内是否简洁明快、色调和谐、典雅大方、作为区分优劣的标准。(5) 安全防护。指防火、防盗、防坠落等措施,以措施齐全和适
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