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房地产管理200问
一、住房保障和住房制度改革类
1、解决城市低收家庭住房困难的指导思想、总体要求是什么？
答：指导思想：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求，把解决城市（包括县城）低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
总体要求：以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到“十一五”期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
2、廉租住房保障方式有哪些？
答：廉租住房保障方式有三种方式：租赁住房补贴、实物配租、租金核减。
租赁住房补贴是指市、县人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承担住房。租赁补贴额度按照城市低收住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。单人家庭租赁补贴额度可在补贴标准的基础上增发30%。
实物配租是指市、县人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭直接提供住房，并按照规定标准收取租金。实物配租主要面向重大疾病、残疾和其他急需救助的特困家庭分配。企业自建的廉租住房可面向本企业低收入住房困难家庭分配。
租金核减是指市、县人民政府对承租直管公房的城市低收入家庭，对其住房在住房保障面积标准内的面积部分按廉租住房租金标准计收房租，超出廉租住房租金标准的租金部分进行补贴。
3、如何申请廉租住房保障？
答：申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请。我市规定，申请廉租住房保障的家庭，应当在规定的申请时间内，由户主向户籍所在地社区提出书面申请，并提供家庭收入情况、家庭住房状况、家庭成员身份证和户口簿等规定的证明材料。
4、申请廉租住房保障应经过哪些审核程序？
答：应经过如下程序：
⑴申请家庭向社区提出书面申请；
⑵社区初审后报送至街道办事处；
⑶街办审核后报送至区政府住房保障部门或者县（市）房产主管部门；
⑷住房保障部门审核后将符合条件者的申请材料转同级民政部门审核；
⑸民政部门审核后将符合条件者的申请材料反馈同级住房保障部门或县（市）房产主管部门
⑹区住房保障部门汇总成册上报市房产局，市房产局应当会同市民政局在15个工作日内完成复审及入户抽查工作；
⑺经审核符合规定条件的，由市、县房产主管部门予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
申请人→社区初审→街办→房产主管部门→民政部门审核→房产主管部门汇总成册→房产局会同民政局复审及入户抽查工作→公示
5、申请廉租住房租赁补贴应符合哪些条件？
⑴家庭成员中至少有一人为本市当地非农业常住户口，家庭成员之间有法定的赡养、抚养或扶养关系；
⑵月人均可支配收入在最低生活保障家庭保障标准的两倍以下；
⑶人均住房建筑面积在我市确定的保障面积以下。
6、申请廉租住房实物配租应符合哪些条件？
答：申请实物配租应符合如下条件：
⑴家庭成员均具有本市当地城镇常住户口，其中至少一人具有本市当地城镇常住户口三年以上，成员之间有法定的赡养、扶养、或者抚养关系；
⑵月人均可支配收入在城镇居民最低生活保障标准的两倍以下；
⑶家庭人均住房建筑面积在我市规定的保障面积以下。
7、申请租金核减速符合哪些条件？
答：申请租金核减应同时符合如下条件：
⑴享受城镇居民最低生活保障待遇一年以上；
⑵家庭成员中至少有一人具有本市当地城镇常住户口，家庭成员之间有法定的赡养、扶养和抚养关系；
现承租的住房为直管公房。
8、采取货币补贴方式的，补贴额度如何确定？
答：采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房标准确定。
9、低收入家庭申请住房保障时，现住房面积如何计算？
答：低收入家庭申请住房保障时，现住房面积按照建筑面积计算。计入申请家庭的现住房建筑面积以《住房租约》上注明的计租面积（使用面积）乘以1.33的系数计算或<房屋所有权证>上注明的建筑面积为准.
10、哪些住房可以认定为申请住房保障家庭的现住房？
答：下列住房可以认定为申请住房保障家庭的现住房：
⑴现承租的公有住房，包括直管公房和单位自管公房；
⑵现居住和私有住房，包括自建住房，自购商品房、经济适用房、房改购房（含标准价、成本价购房、集资合作建房、解困房等）
11、在核定申请家庭人均住房面积时，除同一户籍中主要家庭成员外，哪些情况也可计算为现住房面积分摊人口？
答：在核定申请家庭人均住房面积时，除同一户籍中主要家庭成员外，下列情况也可计算为现住房面积分摊人口：
⑴配偶、未成年子女、因入学、入托、工作等原因户口在他处，并常居住在家的；
⑵配偶及未成年子女是家业户口，实际共同居住的；
⑶现役义务兵原户口在同一户籍内的。
12、在核定申请家庭人均住房面积时，哪些情况不计算为现住房面积分摊人口：
答：在核定申请家庭人均住房面积时，下列情况不计算为现住房面积分摊人口；
⑴亲友未成年的孩子因入托、求学等原因暂挂靠户口以及其他空挂户口；
⑵临时将户口从他处迁来，人为造成本处住房困难的。
13、申请享受住房保障的家庭，其户籍如何认定？
答：申请享受住房保障的家庭，其户籍按以下规定进行认定：
⑴ 按公安部门所发的户口薄为准，一户一证；
⑵以因无房、户口暂时落在集体户口或亲朋好友处的申请家庭，以其赡养、扶养和抚养关系为单元，视为单独一户。
14、哪些家庭不得申请廉租住房保障？
答：下列家庭不得申请廉租住房保障：
⑴户口迁入黄石不足一年的；
⑵住父母、子女或其他直系亲属住房且达到住房保障面积标准的；
⑶因离婚，法院裁定公房由一方租住，造成另一方无房但仍同居或离婚不足一年的；
⑷因离婚，法院裁定或双方商定自有住房归一方所有造成另一方无住房的（原家庭人均住房建筑面积在全市人均住房建筑面积以下，离婚时间超过五年的除外）；
⑸非特殊原因（如家庭成员患重大疾病）将自有住房上市面上出售的；
⑹因拆迁已安置住房的；
⑺因拆迁已得到住房货币补偿且原住房超过住房保障面积标准的； ⑻同父母或子女分居不足一年的。
15、廉租住房的来源有哪些？
答：廉租住房的来源如下：
⑴政府和单位出资兴建的住房；
⑵政府和单位出资购置的住房；
⑶腾退的公有住房；
⑷社会捐赠的住房；
⑸改建、租赁等其他渠道筹集的住房。
16、应当取消廉租住房保障资格的情形有哪些？
——⑴未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的；
⑵家庭人均收入连续一年以上超出当地廉租住房政策确定的收入标准的；
⑶因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房标准的。
⑷擅自改变房屋用途的；
⑸将承租的廉租住房转借、转租的；
⑹连续六个月以上未在廉租住房居住的。
17、什么是经济适用住房？
——经济适用住房是指政府提供优惠政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应（出售或出租），具有保障性质的政策性住房。
18、我市经济适用住房管理工作由哪个行政主管部门负责？
——黄石市房地产管理局是本市经济适用住房管理工作的行政主管部门，负责组织对经济租用住房销售对象的审查以及经济适用住房建设销售工作全过程的监督、管理。
19、经济适用住房供应对象应同时符合哪些条件？
——⑴具有当地城镇户口；
⑵家庭人均可支配收入在当地人均可支配收入的80%以下；
⑶无住房（自有住房和租住公房）或现住房人均住房建筑面积低于当地人均住房建筑面积的60%；
⑷市、县人民政府规定的其他条件。
经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入，居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
20、经济适用住房销售价格如何确定？
——确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房 主管部门，根据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。经济适用住房销售价格一般为同地段同类型商品房售价的60%左右，最高不得突破70%。
21、经济适用住房的价格是由哪几个方面构成的？
——⑴建设用地的征地和拆迁补偿、安置费；
⑵勘察设计和前期工程费；
⑶建安工程费；
⑷住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）
⑸以上4项之和为基数的2%的管理费；
⑹贷款利息；
⑺税金；
⑻以上1-4项之和为基数的3%以下的利润。
22、开发企业进行经济适用住房销（预）售，应当符合哪些条件？
——⑴具有企业法人营业执照；
⑵具有房地产开发企业资质证书；
⑶取得土地使用权证或者使用土地的批准文件；
⑷取得建设工程规划许可证；
⑸取得施工许可证；
⑹取得经济适用住房建设计划；
⑺取得经济适用住房销售批文；
⑻取得销（预）售许可证。
23、开发企业在进行经济适用住房销售时，必须向买受人公示哪些文件？
——⑴房屋相关证明文件；
⑵房屋销售批文；
⑶房屋销售价格批文；
⑷销（预）售许可证；
⑸合同示范文本；
⑹《住房专项维修资金管理办法》及配套政策文件。
24、在签订经济适用住房买卖合同时，应包含哪些条款？
——⑴当事人名称或者姓名和住所；
⑵房屋基本状况；
⑶房屋销售方式；
⑷房屋价款的确定方式及总价格，付款方式、付款时间；
⑸交付使用条件及日期；
⑹装饰、设备标准承诺；
⑺配套的基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任；
⑻办理产权登记有关事宜；
⑼解决争议的方式；
⑽违约责任；
⑾提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》；
⑿双方约定的其他事项。
另外，合同中未涉及事项，双方当事人应在补充条款中议定。
25、开发企业在销售经济适用住房过程中的哪些行为将受到行政主管部门的警告、责令限期改正、处罚等处分？
——⑴未按《黄石市经济适用住房管理实施办法》的要求办理手续，不向主管行政部门报送定价资料审核，擅自定价销售，收取预付款或定金的；
⑵未办理房屋销（预）售许可证的；
⑶未使用《黄石市经济适用住房买卖合同》的；
⑷开发企业或受委托的房地产中介服务机构擅自将经济适用住房卖给未经房产主管部门登记、审定的对象的；
⑸楼层调节率或朝向调节率未按规定计算的；
⑹违反有关规定，价外滥收费的；
⑺未按规定向买受人公示所规定的相关证明文件和《房屋质量保证书》、《住房使用说明书》及代收费项目表的；
⑻宣传广告未经行政主管部门审定擅自印发的；
⑼返本销售或者变相返本销售，售后包租或变相售后包租，分割拆零销售经济适用住房的；
⑽擅自委托没有资格的中介机构代理销售经济适用住房的；
⑾未选聘或建立前期物业管理企业，未与买受人签订物业管理有关协议，擅自交付的；
⑿将未缴存公用部位维修资金的住房擅自交付使用的。
26、经济适用住房上市交易有哪些规定？
——购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需要转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的30%向政府交纳土地收益相关价款，政府可优先回购：购买经济适用住房满5年，购房人也可以向政府交纳30%的收益等相关价款后，取得完全产权。
27、国家对廉租住房和经济适用住房建设的优惠政策主要有哪些？
——（1）免收行政事业性收费和政府性基金。免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费、工程定额测定费、白蚁防治费、建设工程质量监督费等项目。免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项基金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。
（2）免收土地出让收入。廉租住房和经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应。在贯彻落实中，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿外，一律免收土地出让金收入。
28、我市停止住房实物分配的范围和时间是如何规定的？
——我市机关团体和企业、事业单位（包括部属、省属在黄企业、事业单位）。从2001年1月1日起，一律停止住房实物分配。从停止住房实物分配之日起，单位不得购买商品房、经济适用住房以实物的形式向职工分配。
29、住房货币分配补贴对象应包括哪些职工？
——全市国家机关、社会团体和事业单位的下列职工均属住房补贴对象：
（1）无房老职工，即2000年12月31日以前参加工作的单身职工或双职工家庭配偶双方均未租住或购买公有住房（含集资建设的住房）的职工；
（2）住房未达标老职工，即2000年12月31日以前参加工作的单身职工或双职工家庭配偶双方虽已租住或购买公有住房、但未达到规定面积标准的职工；
（3）新职工，即2001年1月1日以后参加工作未分配住房的职工。
30、职工住房补贴如何发放？
——（1）无房老职工和未达标老职工的住房补贴，采取一次性补贴和按月补贴相结合的形式发放。即对老职工2000年12月31日以前工作年限的住房补贴一性核定，由各单位根据住房资金的转化情况，按职工工龄、职级、住房情况等因素综合排序，轮候计发；对发放年限不足25年的老职工，2001年1月1日以膈的住房补贴，按其月基本工资的一定比例，在剩余年限内逐月计发，但发放年限累计不超过25年。
（2）新职工的住房补贴，按其月基本工资的一定比例逐月计发，发放年限累计不超过25年。
（3）双职工家庭配偶双方的住房补贴，按各自的住房补贴标准由所在单位分别计发。
（4）离退休职工符合条件的，同样享受住房补贴。
31、住房分配货币化补贴的具体标准有哪些？
一、 职工住房分配货币补贴金额标准：
（1）无房老职工的住房补贴
2000年12月31日以前工作年限的一次性住房补贴=基准补贴每平方米160元×职工住房补贴面积标准÷25年×2000年（含）前实际工资（最多不超过25年）+工龄补贴每平方米每年5元×建立住房公积金制度前工龄（最多不超过25年）×职工住房补贴面积标准。
（2）未达标老职工的住房补贴
2000年12月31日以前工作年限的一次性住房补贴=160元×未达标面积×2000年（含）前实际工资+5元×建立住房公积金制度前工龄×未达标面积；
2001年1月1日以后剩余工作年限的月住房补贴=职工月18%×（未达标面积÷职工住房补贴面积标准）；
未达标面积=职工住房补贴面积—已购（租）公房面积；
（3）新职工的月住房补贴按职工月标准工资的18%计发；
（4）老职工职务晋升后，计发年限满25年的不另计发生房补贴；计发年限未满25年的，根据增加的住房补贴面积标准，相应增加住房补贴。
二、 职工住房分配货币化补贴面积标准
32、职工住房分配货币化的基本原则是什么？
——职工住房分配货币化的基本原则是：在国家统一政策目标指导下，因地制宜，量力而行；国家、单位和个人合理负担；按劳分配，效率优先，兼顾公平；老职工老办法，新职工新制度；一次性补贴和按月补贴相结合；新老政策相互衔接，确保房改稳步推进。
33、住房货币化补贴资金如何进行筹集和管理？
——住房补贴资金按如下方式进行筹集和管理：
（1）按照调整财政支出结构，转化财政和单位原有住房资金的原则，切实做好住房补贴资金的预算、核定和划转工作，多渠道筹集住房补贴资金，使住房补贴的发放有稳定的资金来源；
（2）财政核拨人员经费的行政、事业单位住房补贴资金的主要来源为各级财政、各部门、各单位原购建住房的转化资金，单位自管房出售收入等单位住房基金、按规定集中的直管公房出售收入等城市住房基金。单位住房基金支付职工住房补贴的不足部分，可按规定向同级财政申请补助；
（3）非财政供给的事业单位住房补贴资金来源于单位住房基金。不足部分，经财政部门核定后从相关费用中列支；
（4）职工住房补贴资金在政府指定银行设立单位住房基金专户，并按职工个人设置住房补贴明细帐进行专项核算。职工住房一次性补贴和按月补贴和按月补贴统一实行专户储存管理；
（5）职工住房补贴应专款专用，在其购买、修建自支付。职工退休时可将专户储存的住房补贴余额一次性提取；职工在职期间去世的，其储存的住房补贴余额可由其合法继承人一次性提取；
（6）建立单位职工住房补贴、轮候、核拨制度。职工在使用住房补贴时，由个人提出申请，管理部门审批，银行按规定支付；
（7）职工与单位终止劳动关系，原工作单位应从当月起停止计发住房补贴，将原计发情况记入职工人事档案；本人重新参加工作时，新工作单位可按规定继续计发住房补贴。
34、住房货币化补贴中，无房老职工是如何界定的？
—（1）未以规定的公有住房租金标准承租公有住房；
（2）未以房改成本价、标准价或其他政府优惠价格购买公有住房（职工全额出资以市场价或经济适用房价格购买住房的，不影响其按规定享受住房补贴待遇）；
（3）未按城市房屋拆迁政策享受货币补偿，未按危房改造政策享受补偿；
（4）未以成本价参加集资合作建房；
（5）未享受过单位资助购建住房；
（6）未领取过国家或单位的住房补贴（不含住房公积金、提租补贴）。
35、职工如何购买现已租住的公有住房？
——符合房改购房条件的职工，经本单位同意，市房改部门批准，可以以市场价购买其现已租住的公有住房，并一次核定计发其本人的住房补贴、直接充抵购房款。购房职工的配偶另由其单位按规定计发住房补贴。
二、拆迁类
36、什么是拆迁人？
——拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。
37、什么是被拆迁人？
——被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
38、什么是城市房屋拆迁单位？
——城市房屋拆迁单位是指依法取得房屋拆迁资格证书，接受拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。
39、城市房屋拆迁中动迁、拆除由哪些单位实施？
——依据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋动迁必须委托取得房屋拆迁行政主管部门颁发的房屋拆迁资格证书的单位实施。动迁工作和拆迁资格单位由房屋拆迁主管部门负责管理。依据《建设工程安全管理条例》，《建筑拆除工程安全技术规范》的规定，房屋拆除必须委托具有相应资质等级的施工单位承担实施。拆除工程和建筑施工单位由建设行政主管部门负责管理。
40、拆迁人申请领取房屋拆迁许可证主要提交哪些资料？
——（1）建设项目批准文件；
（2）建设用地规划许可证；
（3）国有土地使用权批准文件；
（4）拆迁计划和拆迁方案；
（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
41、《城市房屋拆迁管理条例》对核发房屋拆迁许可证的时限是如何规定的？
——市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
42、《城市房屋拆迁管理条例》对办理房屋拆迁延期的时间是如何规定的？
——拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。
43、拆迁人如何实施拆迁？
——拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。
44、什么是房屋拆迁许可证？
——房屋拆迁许可证是指房屋拆迁管理部门核发的，用以证明拆迁人具有房屋拆迁资格的证明文件，是拆迁人的拆迁行为获得行政许可的凭证。
45、城市房屋拆迁补偿有几种方式？
——拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
三、房地产开发类
46、什么是房地产开发经营？
——房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
47、什么是商品房预售？
——商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
48、房地产开发企业预售商品房，应当符合哪些条件？
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；
（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
49、房地产开发企业现售商品房，应符合哪些条件？
——（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（4）已通过竣工验收；
（5）拆迁安置已经落实；
（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已经施工进度和交付日期；
（7）物业管理方案已经落实，
50、当合同约定面积与产权登记面积发生误差时，且在商品房销售合同中未作相应规定的，应如何进行处理？
——（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，房产登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
51、《湖北省房地产开发企业资质管理实施细则》中规定各级资质的房地产开发企业可承担的业务范围是什么？
——（1）一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目；
（2）二级资质的房地产开发企业可承担建筑面积25万平方米的开发建设项目，可以在全省范围承揽房地产开发项目；
（3）三级资质的房地产开发企业可承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目，限定在本市（州）行政区域内承揽房地产开发项目；
（4）四级资质的房地产开发项目企业可承担建筑面积4万平方米以下的开发建设项目，不得承担八层以上的开发建设项目，限定在本市区（县、市）范围内承揽房地产开发项目。
52、在什么情况下，国家可以无偿收回土地使用权？
——房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的余地用途、动工开发期限进行开发建设，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
53、受理、审核、办理《商品房预售许可证》的时效要求？
——开发企业对预售的商品房项目，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料；对申报材料进行审核并现场踏勘，符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
54、房地产开发企业在商品房交付使用时，应向购房人提供哪“两书”？
——《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
55、商品房在正常使用条件下，最低保修项目和保修期限？
——（1）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；‘
（2）屋面防水3年；
（3）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；
（4）墙面、项棚抹灰层脱落1年；、
（5）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；
（6）门窗翘裂、五金损坏1年；
（7）管理堵塞2个月；
（8）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；
（9）卫生洁具1年；
（10）灯具、电器开关6个月。
56、我市对房地产项目资本金监控的标准是多少？分几个阶段解控？解控的比例怎样掌握？
——监控标准：住宅按120元/㎡、非住宅150元/㎡；
分三个阶段解控：基础完工解控30%；建筑主体封项解控45%；工程质量竣工验收备案交付使用的解控25%。
57、房地产开发企业在销售商品房时，应在售楼部公布哪“五证”“一合同”“两书”“一公约”？
——“五证”《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》；
“一合同”〈商品房买卖合同〉
“两书”〈商品住宅使用说明书〉、〈商品住宅质量保证书〉
“一公约”〈业主临时公约〉
四、房地产交易类
58、什么是房地产抵押？
——房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
59、什么是在建工程抵押？
——在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金铁贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
60、什么是预购商品房贷款抵押？
——预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
61、什么是最高额抵押？
——是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权限额内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。
最高额抵押具有担保债权的不特定性的特点。即最高额抵押所担保的未来债权是不特定的，将来的债权是否发生、债权类型是什么、债权额是多少均是不确定的。因此，其所担保的债权不必须都是同一性质的债务。
62、哪些房地产不得设定抵押？
——（1）权属有争议的房地产；
（2）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（4）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（5）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（6）依法不得抵押的其他房地产。
63、在哪些情况下，抵押权人有权要求处分抵押的房地产？
——（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
（2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；
（3）抵押人被依法宣告解散或者破产的；
（4）抵押人违反《城市房地产抵押管理办法》的有关规定，擅自处分抵押房地产的；
（5）抵押合同约定的其他情况。
64、在哪些情况下，抵押权人应当中止对抵押房地产的处分？
——（1）抵押权人请求中止的；
（2）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；
（3）发现被拍卖抵押物有权属争议的；
（4）诉讼或仲裁中的抵押房地产；
（5）其他应当中止的情况。
65、抵押权人处分抵押房地产所得金额，应如何进行分配？
——（1）支付处分抵押房地产费用。
（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；
（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；
（5）剩余金额交还抵押人。
处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。
66、已设定抵押权的房地产因国家建设需要，被列入拆迁范围的，应如何处理？
——因国家建设需要，已设定抵押权的房地产被列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人，抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。
67、办理在建工程抵押登记，应当提交哪些材料？
——（1）登记申请书；
（2）抵押合同；
（3）主债权合同；
（4）立项批文；
（5）国有土地使用权证
（6）商品房预售许可证；
（7）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、红线图；
（8）已投入在建工程的资金证明、施工进度及工程竣工日期证明文件；
（9）已完成的工作量和工程量证明文件。
68、如何办理抵押注销登记手续？
——办理抵押权注销登记，应提交下列材料：
1.登记申请书；
2.申请人的身份证明；
3.房屋他项权证书；
4.证明房屋抵押权消灭的材料；
5.原房地产抵押合同；
6.其他必要材料。
69、如何办理个人购买商品房登记手续？
——（1）商品房买卖合同；
（2）商品（拆迁）房屋产权转移证明；
（3）商品房初始登记确权证明书；
（4）购房发票；
（5）维修基金交缴证明、已纳税证明；
（6）测绘部门出具的房屋平面图；
（1） 购房人的身份证。
70、如何办理拆迁还建房屋登记手续？
——（1）商品（拆迁）房屋产权转移证明；
（2）商品房初始登记确权证明书；
（3）拆迁还房协议；
（4）原《房屋所有权证》或《国有土地使用权证》
（5）测绘部门出具的房屋平面图；
（6）发票、契税纳税证明、维修资金交缴证明；
（2） 被拆迁人还房人身份证。
71、如何办理个人购买经济适用住房登记手续？
——（1）商品（拆迁）房屋产权转移证明；
（2）购房合同；
（3）商品房初始登记确权证明书；
（4）城镇居民购买经济适用住房审批表（房改办）‘
（5）发票、契税纳税证明、维修基金交缴证明；
（6）购房人身份证明。
72、如何办理改制企业房地产转让手续？
——（1）《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》；
（2）营业执照；
（3）法定代表人、经办人身份证明；
（4）法人授权委托书；
（5）房屋平面图；
（6）公司章程、股东大会决议；
（7）改制企业所在地改制批文。
73、如何办理存量房买卖登记手续？
——（1）《房屋所有权证》；
（2）卖方夫妻双方身份证、户口本或结婚证；离婚的提供离婚证、财产处分协议、未再婚证明；丧偶的提供继承公证书；单身提供单身证明；
（3）契税完税证或《国有土地使用权证》；
（4）房屋平面图；
（5）购房人身份证明。
74、如何办理存量房继承登记手续？
——（1）《房屋所有权证》
（2）继承公证书；
（3）继承人身份证；
（4）房屋平面图；
（5）契税完税证明或《国有土地使用权证》。
75、如何办理存量房赠与登记手续？
——（1）《房屋所有权证》
（2）赠与合同公证书；
（3）赠与人夫妻双方身份证、户口本或结婚证；
（4）受赠人身份证；
（5）房屋平面图；
（6）契税完税证明或《国有土地使用权证》。
76、如何办理存量房登记手续？
——（1）交换双方《房屋所有权证》；
（2）交换合同；
（3）交换双方及配偶身份证明、户口本或结婚证或单身证明；
（4）契税完税证或《国有土地使用权证》；
（5）房屋平面图。
77、如何办理单位自管房买卖登记手续？
——(1)《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》；
(2)营业执照或法定代表人任命文；
(3)法定代表人、经办人身份证明；
(4)法人授权委托书；
(5)房屋平面图；
(6)股份制企业提供公司章程、董事会决议；
(7)国有、国有控股企业提供国资部门批文；
(8)行政、事业单位提供财政部门批文；
78、如何办理已购公有住房和经济适用住房上市交易手续？
——(1)《房屋所有权证》；
(2)房改房上市清理登记表；
(3)出卖方夫妻双方身份证明、户口本或结婚证；
(4)需原购房发票、经济适用住房完契证明。离婚的提供离婚证、财产处分协议；丧偶的提供继承公证书；单身提供单身证明；
(5)房屋平面图；
(6)购房人身份证明。
五、登记发证类
79、房屋权属登记有哪几种类型？
——①初始登记②转移登记③变更登记④注销登记⑤抵押登记⑥地役权登记⑦预告登记⑧更正登记；
80、办理房屋权属登记需要经过哪些程序？
——①申请②受理③审核④记载于登记簿⑤发证；房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
81、可以单方申请房屋登记的有哪几种类型？
——①因合法建造房屋取得房屋权利②因人民法院、仲裁委员会和生效法律文书取得房屋权利③因继承、受遗赠取得房屋权利；④因名称、门牌号、房屋座落、房屋面积发生变化办理变更申请登记⑤房屋灭失申请注销登记的⑥权利人放弃房屋权利。
82、房屋登记过程中房屋登记机构需要实地查看的有哪几类型？
——①房屋所有权初始登记②在建工程抵押权登记③因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记④法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记；
83、应该办理房屋所有权转移登记的含哪几种类型？
——①买卖②互换③赠与④继承、受遗赠；⑤房屋分割、合并、导致房屋所有权转移的；⑥以房屋出资入股⑦法人或者其他组织分立、合并、导致房屋所有权发生转移的⑧法律、法规规定的其他情形。
84、《物权法》中的物权的含义是什么？
——物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
85、物权归属和内容的根据是什么？
——不动产登记簿。
86、不同的房屋登记类型的工作时限是多少？
——①国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；②抵押权、地役权登记，10个工作日；③预告登记、更正登记，10个工作日；④异议登记，1个工作日。
87、《房屋登记办法》什么时间实施？
——2008年7月1日。
88、哪些情形下房屋登记机构应当不予受理登记？
——①未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；②申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；③申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；④申请登记房屋不能或者不具有独立利用价值的；⑤房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；⑥房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；⑦法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
89、哪些情形下，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记？
——①房屋所有权人的姓名或者名称变更的；②房屋座落的街道、门牌号或者房屋名称变更的；③房屋面积增加或者减少的；④同一所有权人分割、合并房屋的⑤法律、法规规定的其他情形。
90、房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区