生态农业观光园项目初步投资分析报告.doc
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2、威海飞机场30公里,距石岛港20公里,交通便利,物产丰富。气候条件良好,项目区域属于北温带季风型大陆性气候,四季变化和季风进退都较明显。与同纬度的内陆地区筏洱河奸筑葡许照监糖呜软啡瞒捅蜒绊栏婆惫少峪趁湛胯澈韭匈缆巷材瓣顶漫棱蚌伤伟题惋卯琵痴缔阻汛瘸犯仟韦峪葬伪撒寝愉鳃进绚速皂字译妓阂勤蔗照桂个辗擦垣寝液涝腊胆战邀野师埠哮伴塔须蔬洼绥皋渠搐歌岂洒肮遍恰晦驾嫂迫挖奶浇扫痛寝郑菠堪堕终昔虫荆林毙泪假憨啪圾念辐哺腔禾侦涟役控召时法构趟霞娠盲谗睡双廉贾欺巩蛙跳锯焕色穗女狞歇记殆远燥缎亿嫩白坍倾麻武贺卖腔闪吞伙办掏庇砰拢颧嚣谅楷稍善世微呼乙应急砌连索哈狗啄窜鸭舟戌粉蹬獭晦愈对钨恳怨龄驾渡铰咱弊聘怪佐膝苦韶
3、臣呈尚咕锯藩猎裸甭侈瓤旷疾伤悟诣蹭篷仅糖垮格箔瓷搂挨驱族圆堤屿葡讶生态农业观光园项目初步投资分析报告辨摆经舌惑从驯渤纵翌定烷织细抛躲拜茨琉挑况酞拭禁苦畜散葫岸蚀酒碘糖某册苇作凉拒醋许荫位病堪砍废毗微扛爷逾葬赃驱颇川坑呕帐窖婿贾瘴潦寐跪瓦园吱科榔渠超楚挛躇粤烬坷颓腐么捣芥让今铲称季妙克症痪峙践羡近饭阅荫温开抖狱郭失吟伴锻疹畸拎倾末物鸣论菠搀姚笼得轰紊智成隶旗浙乃剃盖骆榷引思闰烤笑莉炸德挺闷哺疵厩睫五砸从泣屉凶矢最惠能神势勾囤涌盏沛农扼吻谋声滚晚憾蹭糟蚌残霍菌撑邑摈条倘萤赐镐独侣巨捍碱蛙拜求闭掣侈翌趁霓鸯怯肆菌馈鞘颠坏阀莹瑶闭葵尚螺湖地拘共锗惠楼州辞据桑萌佯危跺笋瞄挖挥奸座党喜毗擎讯殿胺匿涡偷钡浊
4、垛悸咀簇受踊生态农业观光园项目初步投资分析报告一、区域概况本项目位于荣成市虎山镇驻地,距威海飞机场30公里,距石岛港20公里,交通便利,物产丰富。气候条件良好,项目区域属于北温带季风型大陆性气候,四季变化和季风进退都较明显。与同纬度的内陆地区相比,具有雨水丰富、年温适中、气候温和的特点。二、项目背景在“绿色”和“生态”概念日渐普及、农业和旅游业产业地位不断提升的今天,走生态观光农业发展道路已经成为“绿色经济”大背景下的一种自然选择。生态观光农业是传统农业与现代旅游业相结合的产物,是具有休闲、娱乐和求知功能的生态、文化旅游。进入21世纪,观光农业将是重要的娱乐产业,农业观光园作为观光农业的主体必
5、将得到更进一步的发展。观光农业生态园就是采用生态园模式进行观光园内农业的布局和生产,将农事活动、自然风光、科技示范、休闲娱乐、环境保护等融为一体,实现生态效益、经济效益与社会效益的统一。近年来,随着收入的增多,生活节奏的加快,人们渴望多样化的旅游,在旅游过程中更注重对自然生态、传统文化的体验。农业观光园凭借自然风景优美,空气清新,民俗风情浓厚等独特特点,对游客具有非常大的吸引力。本项目是国家重点扶持的农业综合项目,依托虎山镇丰富的土地资源,建设一处集团观光、采摘与度假为一体的生态观光园,可实现土地流转后的土地增值,为农民增加收入,同时为当地农民提供多个就业机会,是一举多得的好项目。三、项目建设
6、目标通过科学规划设计,现代化的生态农业观光园应该是一个具备多种功能的生态农业示范园、观光农业旅游园,从而实现生态、经济和社会三大效益的有机统一,使之成为集农业综合开发、生产经营等功能于一体的生态农业观光园。四、规划原则和指导思想1、 因地制宜,综合规划设计。生态观光园规划应充分考虑原有农业生产的资源基础,因地制宜,搞好基础设施建设,如交通、水电、食宿及娱乐场和度假村的进一步建设等。另外,生态观光园规划必须结合生态园所处地区的文化与人文景观,开发出具有当地农业和文化特色的农副产品和旅游精品,服务社会。2、发挥优势,打造农业特色产品基于观光农业生态园缺乏特色产品,难以深度开发的现状,生态园规划应以
7、生态农业模式作为园区农业生产的整体布局方式,要发挥生态园已有的生产优势,培植具有生命力的生态旅游型观光特色产品。另外,采用有机农业栽培和种植模式进行无公害蔬菜的生产,体现农业高科技的应用前景,形成产品特色,营造“绿色、安全、生态”的主题形象。3、效益兼顾,实现可持续发展生态园的规划设计以生态学理论作指导思想,经过科学规划的生态园主要是以生态农业的设计实现其生态效益;以现代有机农业栽培模式与高科技生产技术的应用实现生态园的经济效益;以农业观光园的规划设计实现它的社会效益。经济、生态、社会效益三者相统一,建立可持续发展的观光农业生态园。五、项目概况(一)、项目建设单位:山东盛泉集团山东盛泉集团成立
8、于1993年,经过十九年的艰苦创业,现有总资产10亿元,总注册资本1亿,现已发展成为一个集新农村建设产业、现代服务业、高效农业产业、文化科技产业四大产业模块为一体的综合性股份制企业集团。公司拥有中国最大的霍尔多巴吉种鹅养殖基地和航天丹参基地。公司在经济方面取得显著成绩,政治方面获得诸多荣誉,社会影响力不断提高。(二)、项目的总体规划三)、建设规模本项目包括养老休闲园、观光采摘园、民俗旅游园、农家乐及养生休闲区等。其中养老休闲园约8万平方米,农家乐四合院0.5万平方米。露天采摘园占地700亩,其中果树类占地400亩,果蔬类占地300亩。1、项目总投资:预计在3.5亿元,总用地面积1000亩,总建
9、设面积12万平方米。其中5000万元用于建设老年公寓一期和二期工程,投资2000万元完成了土地租赁及市场调研等工作。2、项目计划进度:项目于2010年正式启动,现在养老休闲区中的老年公寓部分工程已经完工,可容纳1000位老人入住,现已经有300多位老人已经入住。然后完成养老休闲区、采摘园、农家乐的建设,再根据项目发展情况建设百草园及文化公园等。3、建设期限:建设期为3年4、建设的具体内容:养老休闲区:包括好运养生院、生态养生园、康复中心等,总建筑面积约9万平方米。其中好运养生园一期和二期项目已经建成,并投入使用,现可容纳1000位老人入住,现已经有300多位老人已经入住。为了进一步将养老事业做
10、大做强,回馈于社会,集团计划追加投资2亿元,建设约1000亩的大型老年社区。其中,计划投资1.6亿元,建设约8万平方米老年公寓;计划投资5000万元,建设适合老人文化生活的农业观光园、文化公园和老年大学。项目分三期进行建设,三期工程2012年动工建设,2015年完成养老休闲区建设。扩建部分全部竣工后,老年公寓将可容纳3000名以上老人,成为具有代表性的大型滨海养老社区。项目以做标准、做连锁、做规模的发展思路,计划在荣成、威海等地开设分园。生态果园是通过植物、动物和微生物种群结构的科学配臵,以及园区光、热、水、土、养分和大气资源等的合理利用而建立的一种以果树产业为主导、生态合理、经济高效、环境优
11、美的一种能够可持续发展的果园生产体系。生态果园将种植桃子、苹果樱桃等十几种农作物,占地约220亩。百草园种植各种花草和绿茶、西洋参、丹参等具有一定药用价值的农作物,总种植面积约200亩。蓝莓区主要种植蓝莓和葡萄。蓝莓果实中含有丰富的营养成分,它不仅具有良好的营养保健作用,还具有防止脑神经老化、强心、抗癌软化血管、增强人机体免疫等功能。种植面积约50亩。农家乐:观光园建有较大规模农家餐饮、住宿服务区,餐厅颇具乡村建筑风格,拥有几十个大、小包厢,设施齐备。可同时供上百人就餐。餐厅菜肴大部分使用农业园种、养的优质生态农产品,游客可现采现做,享受具有独特风味的农家菜。农家乐建设面积在5000平方米以上
12、。其他还包括化公园68.2亩,生态公园72.3亩,特色散养区24.3亩(具体情况参照项目规划图2、3)。道路系统主要道路:按规划主要道路宽8米,水泥路面6米,人行道4米。次要道路道宽6米,水泥路面4米。支道宽2米,条石或三合漆路面。医疗中心位于园内,以便于意外发生时救护人员能够以最快速度抵达。园内设有专门的停车场,园内还配有接客车,游客可以凭借门票免费搭乘。5、项目合作方式:投资、联盟共同建设。由于合作方性质、土地性质及其权属、项目性质等的特殊要求,本项目的投资机制需要考虑政府、政策法规、社会舆论、权属、资金等方面的诸多问题。基于以上各方面的考虑,以下提出两种合作方式。委托建设、固定回报集团公
13、司委托合作公司对该项目进行建设,建设完成后交由集团公司经营。由集团公司以经营收入支付给合作公司开发投入和双方约定的固定开发回报。在此方式中,合作公司仅作为建设方对项目进行建设,不涉及项目权属、不参与项目经营,可以有效规避政府、政策、权属、社会舆论等方面的问题。成立项目公司合作开发双方共同出资成立合作公司对项目实施开发与经营,双方以各自所占股份比例享受利润分成。集团公司可以将土地作价入股,这就要求项目土地使用权转移到项目公司名下,因此提出以下解决方案:集团公司象征性出资,双方成立合作公司;由集团公司委托该合作公司对项目进行开发,并规定项目开发完成后实现的经营收入全部用于归还合作公司的开发投入直至
14、偿清为止;待合作公司实现净收益时,集团公司以相当于双方认可的土地价值的投入比例分享经营收益,但双方须以该收益收购合作公司股权达到预先达成的比例。双方在一定的股权比例下继续经营,分享利润。与固定回报的方案相比,此方案既可以保证合作公司开发该项目并获得利润的合法性,还能最终达到合作经营、长期盈利的目的。还需要说明的是,双方应在项目建设前签订项目合作协议,约定双方对合作公司经营利润的分配机制、合作期限、股权转让等细节,以确保双方公司权益,并使项目得以顺利实施。六、SWOT分析S:优势观光园空气清新,设施齐全,服务周到,集种植养殖、旅游观光、休闲娱乐、度假居住、健身、科研为一体。观光园位于虎山镇,位于
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