房地产销售管理试题.doc

房地产项目管理试卷（A）

一 名词解释（4*5）
1. 房地产：房地产又称不动产，是房产与地产的总称，是指土地、建筑物、地上的附着物及其附带的各种权利，包括：土地、建筑物及地上附着物、房地产物权。
注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等
2. 公摊系数：建筑物中除由业主实际使用的部分外，还有属于公共面积的部分，而公共面积部分占建筑物总面积的比例、范围均是有明确的系数规定的，该系数即为公摊系数 公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积
3. 用地红线：是指围起一块土地的坐标点的连线，线内的地块就是取得使用权的土地范围，一般用红线标示。 但在实际实施中，一般要“退红线” ，即在红线基础上再向内退让一定距离作为缓冲带，各地规定的具体数字不同，主要是为了以后城市的发展考虑，退让部分不得占用，但同样要算在用地面积内。
4. 建设用地面积：也称总占地面积，是指城市规划部门确定的建设用地范围的水平投影面积， 不包括代征用地
5. 房屋的建筑面积：套内建筑面积+共有分摊建筑面积（目前一般是本楼公摊，大堂+核心筒+外墙）。
6. 容积率：容积率是指一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标。容积率以公式表示如下：
容积率＝
总建筑面积（地上）
建设用地面积
7. 七通一平：指水通、电通、道路通、通信通、燃气通、热力通、排水通，场地平整
8. 契税：契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率为3%。
9. 绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和（不包括垂直绿化）占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地(即道路红线内的绿地)，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。
10. 房地产项目竣工与验收：
指房地产项目经过承建单位的施工准备和全部施工活动，完成了项目设计图纸和承包合同规定的全部内容，并达到了建设单位的使用要求，向使用单位交工的过程。
二、填空（1*10）
1. 房地产项目的特征有临时性、独特性、一次性、制约性、渐进性、和其他特性
2. 房地产的自然特性位置的固定性 、使用的耐久性 、资源的有限性 、物业的差异性 。
3. 土地使用年期居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。
4. 在房地产项目管理方法的选择过程中应符合：适用性规则，坚定性原则，灵活性原则， 开拓性原则。
5. 房地产市场调查的宏观环境有：政治法律，经济科技，文化人口。
6. 套内建筑面积：套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
7. 按楼体结构分类: 砖木结构、砖混结构、钢混结构、钢结构等；
8. 总价合同和单价合同是房地产项目开发过程中常见的合同类型。
9. 五证都包含：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。
10.
三、单项选择（2*10）
1.房地产项目系统包括房地产项目的目标系统、对象系统、行为系统和（ D ）
A.多级层次系统 B.信息系统
C.动态系统 D.组织系统
2.按________划分，可以将项目管理方法分为进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法等。( A )
A．管理目标 B.管理方法的量化程度
C.管理方法的专业性质 D.管理技术

3.在进行房地产市场调查时，消费者需求调查应该属于________调查。( C )
A.宏观环境 B.中观环境
C.微观环境 D.市场环境

4. 2006 年 5 月，国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的意见》 ，简称（ C ）
A 新“国八条” B 老“国八条”
C “国六条” D “十五条意见”

5. 我国目前的土地市场的方针是：( B )
A. 垄断一级市场 B. 垄断一级市场，放开搞活二级市场
C. 放开搞活二级市场 D.以上都不对

6.房地产项目进度控制的范围包括项目的各个阶段、项目的各个组成部分、项目的所有工作和（ A ）
A.影响进度的各项因素 B.策划阶段
C.设计阶段 D.招标阶段

7.房地产项目营销管理的前提是( A )
A.房地产市场调查研究 B.目标市场的选择与市场定位
C.目标市场的开拓 D.营销计划的制定和营销组织的选择等

8.房地产行业在进行市场拓展时的价格策略有高价策略、（ A ）、满意价格策略、以及折扣和折让价格策略。
A.低价策略 B．数量折扣策略
C.以旧换新策略 D.季节降价策略

9. 根据宪法和土地法的规定，在我国，所有的土地只属于国家所有或者集体所有，任何单位或个人对于土地（A）
A有使用权，没有所有权 B有使用权，也有所有权
C没有使用权，没有所有权 D没有使用权，有所有权

10. 关于涉外商品房产的内、外销售，说法不正确的是( )
A.一般来说，内销商品房产价格低些，外销商品房产价格高些
B.批准内销的，不准擅自外销
C.批准内销的，如要外销，须经重审新批，并补交增值税
D.外销比例不超过内销比例

四 简答题（4*5）

1、 高层住宅的优缺点：
高层住宅的优点
a、高层住宅土地使用率高
b、有较大的室外公共空间和设施，
c、眺望性好
d、建在城区，具有良好的生活便利性，对买房人有很大吸引力
高层住宅的缺点
a、很难做到每个户型设计的朝向、采光、通风都合理
b、建筑成本高。建筑的钢材和混凝土消耗量都高于多层住宅，要配置电梯、高压水泵、增加公共走道和门窗
c、物业管理费高。因为要从物业管理收费中为修缮维护电梯、高压水泵等设备付出经常性费用
2、 板楼、塔楼各自的优缺点：
A、塔楼的四大优势
节约土地资源，房价较低
空间结构灵活，宜于改造
结构强度高，抗震性好
居高望远，视野开阔
塔楼的两项缺点
均好性差，居住密度高
使用率不高，存在灰色空间
B、板楼的四大优点
南北通透，便于采光通风
板楼均好性强
管理成本不高
住户使用率很高
板楼的两项缺点
建筑密度低，房价高
户型格局不宜改造
3、 房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面？
实物形态上看，房产与地产密不可分
从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格
从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系在一起的
4、 我公司成立于什么时候，公司的全称，曾经代理过哪些项目？
全称：西安高策房地产经纪有限公司
于2013年4月24日 成立
代理项目有：

5、 房地产的经济特性

a、生产周期长
b、资金密集性
c、相互影响性
d、易受政策限制性
e、房地产的保值增值性
6、 钢混结构（钢筋混凝土结构）

承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、 屋架等， 是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。
特点
（1）一般出现在中高层中；
（2）结构适应性强抗震性能好，耐用年限较长；
（3）厅和居间的墙可以打开(但公产房不得随意拆改)

7、 建立科学的管理信息系统应注意哪些问题？

（1）项目策划阶段的成本控制；
（2）设计阶段的成本控制；
（3）发包施工阶段的成本控制；
（4）项目销售阶段的成本控制

8、房地产项目成本控制内容指的是什么？

（1）项目策划阶段的成本控制；
（2）设计阶段的成本控制；
（3）发包施工阶段的成本控制；
（4）项目销售阶段的成本控制

9、房地产项目资源计划的复杂性表现在哪些方面？

（1）各种资源供应和使用过程复杂；
（2）设计和计划过程与资源计划具有关联性；
（3）资源供应受外界影响很大；
（4）资源的限制；
（5）资源计划常常要在多项目间进行协调平衡

五、论述题（15*2）

1． 结合具体的房地产项目，论述要取得项目的成功，必须具备哪些条件？
必须对项目进行战略研究，制订正确、科学、符合实际、可执行的项目目标计划。
必须对项目技术方案进行科学、经济的设计。
必须建立一支有力的、高素质的项目管理队伍。
此外，还要：
必须在限定的费用条件下，并尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用。
必须在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的。
必须使用项目能充分合理地有效地利用各种资源，是项目具有可持续发展的潜力。
必须使项目能为使用者（顾客或用户）所接受、认可使各方面都感到满意。
必须使项目与环境协调。
必须使项目实施按计划、有秩序地进行，尽可能降低工程变更和事故发生。

2．结合具体的房地产项目，影响房地产项目构思的环境因素有哪些？
（1） 政治、法律环境的影响。政治、法律环境主要包括一个国家或地区的政治制度、政治形势、方针政策和法律等。
（2） 经济环境的影响。经济环境是指企业在经营过程中所面临的各种经济条件、经济特征和经济联系等客观因素。房地产企业开发的项目都是在一定的经济环境中运作的，经济环境直接影响项目实施的可行性和经济效益。
（3） 社会文化环境的影响。社会文化环境是指一个国家或地区的民族特征、文化传统、价值观、宗教信仰、教育水平、社会结构和风俗习惯等情况。
微观环境因素的影响：
（1） 地区经济发展水平。地区经济发展水平包括物价和工资水平、储蓄和贷款利率、人均GDP、消费结构和水平等指标，是房地产项目构思必须考虑的一个重要的区域性因素。
（2） 产业结构变化的影响。产业结构变化是构成产业的各个组成部分发生变化而引起的组织结构变化。
（3） 地区发展战略。地区发展战略是根据国家宏观经济发展战略和地区自身的优势，研究确定的该地区在今后若干年内搭发展目标，它必须具有超前性，能代表着该地区未来的重点发展方向。
（4） 人口因素。人口因素对该地区房地产业务的需求至关重要，它包括人口的数量、家庭规模和结构、人的素质等。
（5） 环境因素。一个地区的环境因素主要包括自然环境和人文环境，是房地产项目构思必须重点考虑的因素等
3.你认为在销售现场，最容易发生一些什么问题?如何去处理这些问题?
4、作为一名现场销售经理，你认为最重要的工作职责是什么?应具备什么样的素质?
5、客户交叉问题如何处理?如何确定客户的归属?
6、组织一次项目开盘活动，你认为最容易发生一些什么问题?如何去规避这些问题?
7、在项目开盘选房活动中，你认为以什么方式确定选房顺序更有利于销售?(如：排队、摇号、交诚意金或会费的顺序)，如何组织和控制?
8、你认为对销售人员进行培训，重点要培训哪几个方面?
代理销售期限
案例一：乙方的代理销售期为：本合同生效后甲方就所委托销售的物业第一期取得《预售许可证》并自开盘日起 至项目结束 止。
案例二：自本合同生效之日后甲方所委托销售的物业取得《预售许可证》并自开盘日起 18个月止。代理期满后双方视销售合作情况再行协商后续合作事宜。
案例三：自本合同签定后，取得第一张《预售许可证》起到12个月止。代理期满后双方视销售合作情况再行协商后续合作事宜。
项目经理需关注哪些方面？
项目经理关注:
1、开盘前要要提交代理期限起算确认书，经发展商确认盖章后交公司合约管理部，财务部存档
2、要留存第一次发布的开盘广告，及《预售许可证》；
3、如出现合同期内发展商要阶段封盘的情况，要立即发函给发展商代理期顺延及目标 顺延，让发展商确认；
4、执行中在关注合同到期时间，提前二个月知会合约管理部或负责本项目的拓展经理，与发展商接洽。

2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：