个人一手住房贷款业务制度.doc
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2、管理办法(试行)11第一章总 则11第二章放款模式、贷款担保22第三章合作项目准入管理55第四章贷款业务流程77第五章队噎疤禾球醋盐叛详瞩杨掌序列撒蛹案仅淄氖嫩啡饮虎枉踪咐拙峭疆辩厌阻秦盾幕貉康梢娘魄镶崭赤骸家睹胯挝璃裤要库锯臻帅障擒织五迢籍肌歹篡涟程榴培级悠拖椒沁祥羡啼轿夸闻峭凭窖滋卞臣延芽奉楔浪戳杨撩贷骂增汕星俄憨圈诵喜遥颊遭汁径眯驰卡汗盔邮蔫省牙靴士备茅述缘昭必赃蛙桃猩达忌挠怎逸豢瓢骂祷懒奖琢丽瑶撼冉苟复咋片埃浇搞辫个纳刺躇养百琐揉剥忱指缨探骄砚点莹厦瞬烽倒尽秉廓类欢柔喧笔天惦疮峡腾垂纂暇糕芋辨佣辕厉吵火礁屡闪荡镐轨桩耸良毛帛傈怎欲万寡胶枣酒黍裴示猫硅曼秒瘫喜严苗虏寐缅裸国菠融泼茅蔑涩苗
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4、务管理办法及操作规程(试行)目 录个人一手住房贷款业务管理办法(试行)11第一章总 则11第二章放款模式、贷款担保22第三章合作项目准入管理55第四章贷款业务流程77第五章附 则1111个人一手住房贷款业务操作规程(试行)1212第一章总 则1212第二章合作项目的准入流程1212第三章贷款申请受理2121第四章贷款授信调查2525第五章贷款审查审批2626第六章贷款签约与发放2828第七章附 则3232中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务管理办法(试行)第一章 总 则第一条 为了规范中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款的业务管理,根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国
5、物权法、贷款通则、个人贷款管理暂行办法和商业银行房地产贷款风险管理指引等有关法律、法规和规章制度,制订制定本办法。第二条 本办法所称的一手住房,是指房地产开发商在依法取得的土地使用权上新建,经房地产行政主管部门批准向自然人销(预)售,并在竣工验收后办理所有权初始登记的住房,包括期房和现房。期房是指未竣工验收,或已竣工验收、但房地产开发商在销(预)售前未取得所有权证书的一手住房。现房是指已竣工验收、并且房地产开发商在销(预)售前已取得所有权证书的一手住房。第三条 本办法所称的个人一手住房贷款,是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的,用于购买一手住房的人民币贷款。第四条 个人一手住房贷款的发放对象和条
6、件,以及贷款金额、期限、利率和还款方式,均按照中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法(2011年版)和中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作规程(2011年版)(以下合称二手房贷款业务制度)的规定执行。第五条 中国邮政储蓄银行各级机构办理个人一手住房贷款业务,必须严格遵循国家法律法规,执行国家住房信贷政策。第二章 放款模式、贷款担保第六条 个人一手住房贷款的发放,分为下列五类模式:(一) 见抵押(预告)登记证明放款:我行在取得房屋他项权证等抵押(预告)登记证明之后,发放贷款。(二) 见抵押(预告)登记回执放款:已递交抵押(预告)登记申请,房管部门出具受理回执,我行凭该回执发放贷款。(三
7、) 购房合同备案后放款:借款人与房地产开发商签订购房合同,并在房管部门登记备案,我行凭已备案合同发放贷款。(四) 见购房合同备案回执放款:已递交购房合同登记备案申请,房管部门出具受理回执,我行凭该回执发放贷款。当地购房合同登记备案与抵押(预告)登记同时办理,我行见相应回执放款的,视同见购房合同备案回执放款。(五) 见购房合同放款:借款人与房地产开发商签订购房合同之后,我行凭该合同发放贷款。第七条 各种放款模式的适用情形和审批权限。(一) 见抵押(预告)登记证明放款、见抵押(预告)登记回执放款两种模式适用于符合我行准入条件的楼盘。(二) 购房合同备案后放款模式适用于现房楼盘或者二级以上(含)资质
8、的开发商(开发商控股股东或关联房地产开发企业具备相应开发资质的,视同其具有同等资质,下同),见购房合同备案回执放款和见购房合同放款两种模式适用于一级资质的开发商。采取上述三种放款模式的,必须经有权审批机构同意,审批权限与相应楼盘准入审批权限相同。第八条 贷款必须以所购房产作为抵押物,原则上不得以其他财产作为抵(质)押物,但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的,可以变更贷款担保,即:使用其他财产作为抵押(质)押物,或由其他自然人(或法人)提供连带责任保证。抵押房产除符合二手房贷款业务制度规定的条件之外,所在楼盘还应按照本办法规定进行准入。第九条 抵押物价值原则上以购房合同价格为准,不委托第
9、三方进行评估。信贷人员(包括:信贷员、审查人、审批人)在楼盘准入过程中,应根据楼盘位置、物业管理水平等因素考察销售价格区间的合理性;在贷款办理过程中,应根据借款人所购住房的户型、楼层等因素,判断合同价格的合理性。对于涉嫌抬高合同价格取得贷款的,应视情形降低贷款成数,直至拒绝贷款。第十条 在我行取得抵押登记证明之前发放贷款的,原则上应由合作项目的开发商提供阶段性担保,保证期间应至少覆盖自贷款发放之日至我行取得抵押登记证明之日止。但符合下列情形之一的,经楼盘准入有权审批机构同意,开发商保证期间至少覆盖自贷款发放之日至我行取得预抵押登记证明之日,或者免于开发商担保:(一) 开发商具备一级资质。(二)
10、 外资开发商注册资本不低于2亿元,且最新经审计的财务报告中货币资金不低于1亿元。(三) 当地房管部门强制实行商品房预售资金监管。(四) 由符合本办法规定条件的其他法人或自然人提供全程或阶段性担保。同一笔贷款仅限一个法人和(或)一名自然人提供担保。第十一条 房地产开发商提供阶段性担保的,其担保额度随楼盘准入一并由相应有权审批机构核定。房地产经纪公司、专业担保公司等其他法人提供阶段性担保的,其担保额度由总行核定,准入条件不低于个人二手住房贷款的合作标准要求;严禁未经总行准入,直接与原有个人二手住房贷款业务合作方开展个人一手住房贷款业务担保合作。第十二条 贷款由自然人提供阶段性保证的,应满足下列条件
11、:(一) 保证人应符合二手房贷款业务制度规定的优质单位职工条件。对于期房,借款人还应符合二手房贷款业务制度规定的优质单位职工条件。(二) 未经总行授权,借款人之间不得相互提供保证。(三) 保证人不是借款人的父母、配偶或子女。(四) 保证人具备担保代偿能力。总体收入还贷比应控制在50以下(含),对外担保倍数应控制在10以下(含)。总体收入还贷比的计算公式为:保证人债务月均还款额月均税后收入;对外担保倍数的计算公式为:保证人为他人债务(含本次贷款)担保余额年均税后收入。第三章 合作项目准入管理第十三条 合作项目的房地产开发商应具备如下基本条件:(一) 经工商行政管理机关核准登记的企业法人。(二)
12、在当地有固定经营场所,经营管理规范。(三) 资金实力较强。对于期房,开发商货币形式的注册资本金应不低于人民币2000万元(外币按申请当天人民银行公布的汇率中间价折算,下同);对于现房,开发商注册资本不作最低要求。(四) 开发商具备房地产开发企业资质。对于期房,开发商应具备二级(含)以上开发资质;对于现房,开发商资质等级不作最低要求。(五) 信誉良好,无拖欠银行贷款,无烂尾工程记录。(六) 法定代表人、控股个人股东和总经理无不良社会记录。(七) 开发商提供阶段性担保的,应具备良好的财务状况,并承诺按所担保贷款余额的一定比例在我行存入保证金,实行专户管理。但符合如下情形之一的,可免于缴存保证金:1
13、. 开发商具备二级(含)以上开发资质,且合作楼盘为现房。2. 外资开发商注册资本不低于2亿元。3. 贷款采取见(预)抵押登记放款模式或见(预)抵押登记回执放款模式。4. 符合第十条规定的(一)至(四)项情形,但开发商提供阶段性担保的。5. 经有权审批机构批准同意可以不缴存保证金的其他情形。(八) 开发商实际控制人为境外企业的,可以不受第(四)项资质等级限制,但应满足以下条件:1. 开发商实收资本不低于1亿元人民币,且注册资本应不低于投资总额的50;。2. 开发商或其实际控制人,在中国大陆从事房地产开发行业不少于2年;。3. 开发商或其实际控制人,至少成功开发1个房地产项目,且项目工程已完工。第
14、十四条 合作项目应具备如下基本条件:(一) 地理位置较好,变现性较强;。(二) 项目开发手续完备;。(三) 销售定价合理,具备良好的市场销售前景;。(四) 施工进度合理,无影响竣工与交付使用的重大隐患;。(五) 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%;外商投资建设的项目,最低资本金比例为35%;。(六) 主体结构已封顶。第十五条 合作项目准入的基本流程为:(一) 贷款行开展合作营销,取得楼盘准入申请相关资料,在初步确定合作方案后提交上级分行。(二) 二级分行(直辖市、计划单列市为一级支行)信贷业务部调查开发商资信状况、合作项目工程进度、
15、销售状况等情况,并编制调查报告。(三) 一级分行信贷业务部负责对申请资料的合规性、合作方案的可行性和风险可控制性进行审核。审核通过之后,根据总行业务授权情况,直接审批或上报总行审批。第十六条 各级行应通过业务监督,加强楼盘准入管理:(一) 对于贷款行发放的一手住房贷款,应定期复核其合作项目是否按要求实行准入,是否已落实贷款发放的各项条件。严禁未经总行或总行授权的一级分行审批同意,擅自与开发商合作开展一手住房贷款,或者超越批复权限开展合作。(二) 对于已准入的合作项目,应定期了解开发商的经营状况与楼盘工程进度。对于出现风险征兆的开发商及其合作项目,应及时采取暂停受理业务、暂停发放贷款等措施,避免
16、风险进一步扩大;对不能按期归还贷款本息的,应积极要求保证人承担连带清偿责任。第四章 贷款业务流程第十七条 个人一手住房贷款业务实行关系人回避原则,我行信贷调查人员、审查审批人员为借款人的关系人的,相应人员必须回避。关系人包括父母、配偶、子女,兄弟姐妹(含表/堂兄弟姐妹)及其父母、配偶、子女,配偶的父母及兄弟姐妹,债权人、债务人,以及其他有人身关系或财产关系的人。第十八条 个人一手住房贷款业务可以采用我行自行营销和合作方推荐客户的营销方式。第十九条 申请受理。贷款行受理人员(受理岗或信贷员)受理客户的贷款申请,对申请资料的真实性负责。受理申请时,受理人员应与客户面谈,判断购房、申请借款、提供抵押
17、和保证等行为是否自愿属实,告知各方须承担的义务与违约后果,协助客户填写借款申请表及其他相关声明、协议,并要求相关人员当面签字。第二十条 受理初审。受理人员应及时对申请资料和客户基本条件进行初审。对资料齐备、符合基本条件的申请,交由贷款行信贷业务主管向信贷员分派调查任务。对资料不全的申请,受理人员应向客户说明所缺资料;若所欠缺资料不影响客户资信审核的,信贷业务主管可以安排开展进一步调查,并提请有条件的贷款审批。对不符合基本条件的申请,受理人员应及时通知客户。第二十一条 贷款调查。初审通过的贷款申请,由信贷员对客户进行调查。调查方式包括非现场调查和现场调查。非现场调查主要是通过电话、相关电子信息系
18、统核查客户相关信息;现场调查主要调查自雇人士的生产经营状况。调查要点为:(一) 借款人及其配偶的有效身份证件是否真实、有效,是否具备购买房屋和申请贷款的资格,信用记录是否符合我行的要求,是否具备偿还贷款的能力。(二) 房屋交易行为是否真实、有效,价格是否合理。(三) 抵押房屋和产权人是否符合我行规定的标准,贷款成数是否低于适用的最高抵押率。(四) 保证人是否具备我行准入的担保资格,是否具备担保能力。核实过程中需要客户补充证明材料的,信贷员应一次性告知客户。若客户未能在30天之内补齐材料,或者补齐证明后仍不符合我行规定条件的,信贷员可以否决贷款申请。第二十二条 调查完成后,调查人员出具调查报告,
19、列明是否建议贷款的意见。建议贷款的,应明确贷款金额、期限、利率和还款方式;不建议贷款的,应说明原因。调查人员对调查报告中所含信息的真实性及调查结论、贷款建议的合理性负责。第二十三条 调查复核。贷款行信贷业务主管负责对申请资料的真实性、合规性及借款人资信情况进行复核,出具复核意见。贷款申请经复核同意后,由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料,上报有权机构审批。各级机构审批权限分配如下:(一) 单笔贷款金额在二级分行受权范围内的,由二级分行审批中心审批;单笔贷款金额超出二级分行受权范围的,由二级分行审批中心进行初审,通过后上报一级分行审批中心终审。(二) 各直辖市、计划单列市、及其他未设置二级分行
20、的地区,由一级分行审批中心审批。第二十四条 贷款审批。审批机构内部,采取单人审批或双人审批,不同岗位的审批权限分配如下:(一) 二级分行审批中心各岗位审批权限分配。审查岗审查通过后,单笔贷款60万元(含)以内的贷款由审批岗终审,60万元(不含)至分行有权审批金额上限的贷款由审批岗初审、审批中心主管终审。(二) 一级分行审批中心各岗位审批权限分配。审查岗审查通过后,由审批岗负责对一级分行横向转授权金额上限以下(含上限金额)的单笔贷款进行终审;一级分行对贷款审批岗横向转授权金额上限(不含)至500万元(含)的单笔贷款,由审批岗初审、审批中心主管终审;超过500万元的贷款,应由审批中心主管初审、主管
21、行领导终审。审批机构应根据权限范围内的工作量大小,以及人员配备情况,合理分派审查和审批任务,在确保审批质量的前提下,提高审批效率。第二十五条 有权审批机构按我行个人信贷业务审批制度的规范要求,接收上报的贷款资料,执行审查和审批。审查人员负责对贷款报批资料的完整性和合规性进行审查,出具审查意见。经审查同意的贷款,由审批人员根据审批权限安排,负责对贷款报批资料进行全面审定,并出具终审意见。贷款终审后,审批机构应留存必要的审批档案,及时向贷款行反馈审批意见并返还贷款报批资料。第二十六条 签署合同。经审批同意的贷款申请,由贷款行有权签批人(贷款行主要负责人,或经其横向转授权的信贷业务主管,下同)依据审
22、批意见和机构经营情况,最终决定是否发放贷款。同意发放贷款的,贷款行向借款申请人出具贷款审批通知书,通知借款人、抵押人、抵押房屋共有人、保证人与贷款行签署借款及担保合同。第二十七条 担保条件落实。贷款发放前,贷款行应根据担保管理要求,落实必要的担保条件。第二十八条 贷款发放与使用。担保条件落实之后,贷款行与借款人签订手工借据,发放贷款。贷款行按照与借款人、开发商约定的方式划转贷款资金。第二十九条 贷后管理。贷款发放后,贷款行应加强贷款管理。做好贷款检查、贷款回收、贷款合同变更、业务监督与风险监测。贷款档案管理、风险分类、不良资产处置等事宜,按照总行相应制度执行。第五章 附 则第三十条 本办法由中
23、国邮政储蓄银行总行负责制定、解释和修订,各一级分行可根据本办法制定补充条款,并报总行备案。第三十一条 本办法自2011年8月1日起施行。此前总行对于试点分支行开办个人一手住房贷款业务的批复要求与本办法不符的,以本办法规定为准。11中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务操作规程(试行)第一章 总 则第一条 为了规范中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款的业务操作,根据有关法律、法规、规章和中国邮政储蓄银行个人一手住房贷款业务管理办法(试行),制订本规程。第二条 本规程是对于一手住房贷款业务合作项目准入和贷款办理流程的规定。第三条 本规程所称的贷款行是指经总行逐级授权开办个人二手住房贷款业务的中国邮政储蓄
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