20111126-佛山-蓝色海岸-二期商铺招商方案建议.doc

蓝色海岸商铺租赁招商建议方案一、招商铺位总定位1、简介：蓝色海岸位处桂畔路与云良路交汇处，是连接北区和东区的重要交通枢纽。面朝桂畔海，得天独厚的区位优势桂畔路与云良路孕育了巨大商机和无穷客流量，坐享北区成熟的配套与便利交通，投资潜力不言而喻！总属性定位： 打造服务蓝色海岸社区的特色桂畔商业街总推广定位建议1：东区百万人流 成就桂畔财富梦想总推广定位建议2：四路交汇财富聚集 1/59的机会属于您总推广定位建议3：财富好望角 选择大良东区 桂畔金铺2、招商原则：（1）招租形式：按照公开、公平、公正的原则面向社会公开招租；（2）与城市的文化及消费水平相协调；（3）与本区域现有商业有机结合，避免恶性竞争；（4）定位后的产品，更利于实现租赁价格及速度上的双突破；（5）街区定位与项目中住宅产品实现价值互动，前期由一期住宅较高的入住率提升商业价值，后期由商业价值推进项目整体价值的提升。3、招商定位：为美化园区整体环境，提升项目整体功能配套，根据店面设计用途，同时又能满足业主生活有关需要，对店面经营项目进行如下定位：（1）针对一期（126）、二期（2759）商铺，共59个铺位进行招商；（2）商铺店面不能经营餐饮业，其他项目需根据规划要求，污染性、带噪音的不列入此次招商范围，业态符合规划的也必须取得合法经营手续；（3）商铺店面可自行分割经营其他项目，经营的项目必须取得合法经营手续。4、商铺价格面积一览表一期商铺租金价格：商铺序号开价（元/平方）实价（元/平方）备注1580701-4连后边120方杂物间承租（送装修及免顶手费）91380701424605025266555二期商铺租金价格：商铺序号开价（元/平方）实价（元/平方）备注272870（地铺）60 （地铺）楼上铺开价50，实收402931135125323415014040411351254043号若合并承租的，开价125，实收1154243115105445410090555710595面积一览表：5、租期年限：租期年限：5年，第二年开始租金递增总租金510%；6、租金收取方式：发展商每月向租户收取一次（免租期除外）；7、押金设置：两按一租，租金不含税金并不开发票；8、免租期限：简装15天，精装30天，豪装60天；9、商铺管理费：1元/平，水电费由承租商自理，从店面移交日起计收。10、租金缴交方式：每月缴交一次，合同签订之日提前缴交3个月租金，以后顺延交付；11、计租面积：房屋计租面积按建筑施工图建筑面积计租，实际计租面积以政府职能部门测定面积为准；12、承租人须严格遵守房屋租赁合同(附后)所有条款，缴交3个月租金的金额作为租赁保证金，不得改变经营用途；13、蓝色海岸商铺招租最终解释权归顺豪房地产有限公司所有。二、招商方向定位条件项目条件与契合度分析社 区商 铺小规模商铺，位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺，以集中式商业为主，商铺为辅的商业形态，服务邻里。1、具有商脉特征2、租赁难度较之集中式稍高3、邻里型商圈4、 满足起居生活需求为主1、桂畔海特色社区商铺业态分布建议以小超市、美容美发、婴儿用品、电器、便利店、药店等，打造属于桂畔海的社区商铺，其优势：有利于吸引中小型投资商，多元化经营，为项目提供方便快捷的日用品供应，进一步完善项目配套，打造更加舒适方便的桂畔海生活圈，形成桂畔商圈。1-26号商铺业态分布建议示意图27-59号商铺业态分布示意图2、业态分布明细商铺编号目标行业1-4中型美容美发、小型精品家私5-8茶馆、【7-11便利店】9-14银行15-26托儿所、幼儿园、补习社新协力驾驶培训中心29-34电器店、服装、摄影、医药店、宠物水族馆35-39（现售楼处）高级瑜伽、SPA会所40-45干洗店、南北特产、房产中介46-53水果杂粮、衣帽鞋类、钓鱼用具店、小型书店54-57凉茶店、婴儿用品、精品店等27-28（售楼部2层）注册公司58-59（售楼部2层）注册公司3、主力店面招商建议：1、小型超市（7-11便利店）：要求进驻在大良本地知名度较高的小型综合超市，最好能是7-11便利店。其次考虑顺客隆、好佳多等品牌店。2、高级瑜伽会所、美容美发：最好可以引进伊利莎白、佐登妮丝等品牌旗舰店。3、婴儿用品/精品店：最好可以进驻爱婴岛、哎呀呀等品牌旗舰店、其次考虑本地二线品牌：幼邦婴儿用品、sakura精品店。4、电器店：电器店要求非苏宁、国美等大卖场，而是专营店，如美的照明，格力空调等，其次考虑佛山照明、电子导航数码等。 5、干洗店：对品牌无特殊要求。6、药店：首先考虑进驻海王星辰、大参林等一线品牌、其次考虑本地二线品牌。7、凉茶铺：首先考虑进驻黄振龙、徐其修等一线品牌，其次考虑邓老凉茶、健生堂等二线品牌8、服装店：以运动休闲系列为主，例如361、匹克等，其次考虑一川等本地旗舰品牌。三、 招租程序：张贴招租公告、整合推广 带意向承租人察看招租场所 意向承租人缴交意向承租保证金（具体金额待定） 按店面报名情况整理相关资料 按店面报名人数分别组织现场抽签确定承租人 中签承租者签定租赁合同并缴交租金、押金、物业管理费 办理店面移交 退还意向承租保证金。四、现场包装： 商铺拉闸门张贴宣传海报，突出商业氛围；（可考虑通过宣传图示突出每个商铺的业态区分，营造整个商业氛围） 商业街的临路边设置灯杆旗，传递租售信息，营造卖场氛围； 把目前已经确定引进项目进行提前布置广告牌，展示美好商业前景； 商铺现场：需要物业尽量打扫干净，清理现场建筑废料，保持清洁卫生； 样板商铺：建议选择1号铺位和32号铺位进行精装展示，以增强昭示性和客户租赁信心； 楼体条幅：建议选择1期、2期售楼处2层处增加商铺招商的条幅，增强昭示感的同时、提高项目档次形象，以求为同期的住宅带来吸客作用。现场包装部分建议：、商铺样板间包装 商铺精装样板建议选择600元/为宜，以1、32号两铺为例，需要费用下限为600（135.5+105.2）=144420元； 方式一：由于装修费用比较昂贵，建议发展商自己先行选择服装、家私等创收业态进驻，带动整个业态链条和整个商业集群的发展，在创收的同时增加客户租赁的信心； 方式二：利用商家进驻后火爆营销的画面做喷绘展示，贴于商铺大门处，充分展示投资潜力和未来业态成型后的经营场面，在节省费用的同时起到很好的宣传效果； 方式三：打造两间费用在5000元左右的清水板间，同样可以起到加强昭示性，提高进驻信心的作用。 样板间选择缘由：选择1号铺位做样板展示，在小区主入口附近，可以增加业主口碑传播，扩大招商宣传范围；选择32号铺位其靠近现在二期售楼处，对提升项目形象和辐射十字路口人群可以起到良好作用。 样板间展示案例图营业实景展示喷绘图毛坯板房建议楼体条幅示意图五、招商策略部署1、前期物料准备时间：2011年12月底；2、正式招商时间：待定3、招商对象：前期上门寻租客户，各区主要商业街意向门店等；4、招商小组：蓝色海岸营销人员,在售楼处设2个招商专员（具体人选待定）；5、物料配合： 商铺平面图（用于商铺招商销控现场展示）； 项目介绍资料（具体商业规划、业态分布）； 租售价格表； 招商统一口径； 招商单张； 租赁合同； 招租委托书； 招商流程表；6、 推广工作安排： 12月20日前进行周边市场（大良、容桂、杏坛、伦教、北窖、陈村）调查和前期客户摸底； 12月21-25日前完成商铺平面图、项目介绍资料、招商统一口径、租售价格表； 12月25-31日前完成广告宣传资料（招商单张）和招商资料（租赁合同、招租委托书、招商流程表等相关所需物料）； 12月28日-2012年元旦短信出街，开始正式对外推广； 2012年2月中旬前基本完成招商任务，视情况决定举行签约仪式时间； 2月底商家开始入场装修，为开业做准备；力争3月底顺利开业； 争取2012年5月1日，大部分商铺开张试业。7、在市场宣传推广方面，实行“整合推广策略”，为招商工作提供有力支持，具体安排：1) 短信：发送对象为公司内部平台及外部平台资源，主要是购买力较强的顺德商铺用户、商会会员，10万（12月底，分2次投放）；40万（开业前），约2万元；2) 派单：大良、容桂、杏坛、伦教、北窖、陈村，约4千份，2000元；3) 夹报：大良、禅城、桂城1万份，约3000元；4) 售楼部单张：3000份，约500元；费用初步预算：序事项数量费用预估（元）备注1短信50万约200002派单4千份约20003夹报1万份约32004售楼部单张3千份约5005条幅2个约2006经营实景喷绘2约10007样板商铺包装2约144420自己进驻进行装修则需要8清水样板间2约10000合计约171320（含装修）约26900（不含装修）约36900（毛坯板房）世联地产蓝色海岸项目组2011-12-2合同管理制度1 范围本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。2 规范性引用中华人民共和国合同法龙腾公司合同管理办法3 定义、符号、缩略语无4 职责4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。4.5 合同管理部门履行以下职责：4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责