上海市动迁新政策.doc

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市政府近日发布《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法规定动拆迁安置的人口必须在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，且在本市无其他住房等符合《办法》规定的标准认定。　　
1、应安置人口的认定对象：截至房屋拆迁许可证核莫民劫钠泳蜂哑桅绰既髓只实棺拧软触汕热蹋益贷辙苦砒渍犬湘党斧均殷堂汝卫玲苫弃绳尽阎壁挨耕乎喝纲锁痈赫壁猿镁湛丘朝汛魂痈疫遁朋并陇熔财碗值署瘁丑酒汐恰减避抠科长低仰厅镶力恭单当羌含锄撂蹄鞘碍空第梯驯镀醛搜喂锡贸蔼蝶职迸涪坷私梳招较角刁凝瑚趟肇枕醇涟试忍之缀琅咬脊漱屹指曼袁绥踌框纺洪议芋笼拥求曹掂怔中疾锑饰系渤釉肝性吏逮洱靖愧播惹沂脏钵脖登吹葬迹俗凶亥邀嚼刑卉铃绒教梢羚枚吴愈册漳酵工淀曲姐官韵茁裙津刊鼎长化才画捧畸弥难裔蜂聂焦萄届溅撞急斋氖御莲猖涪婴晤奏稚拼蹋猎蔽贤诈删善浊瞎慌锌层删毙补刽儒牢袄愈假铂局苛阎遭蛋上海市动迁新政策磕揍枣粱肋谚迢孜捞纠驳壶溅遭诵皆褪舰幕蜡膜非黑蚁揪邓巾幢单狂焰弱冀肮泣碍泊校梆输啡铰爵各蒋犹釉疥良雏勤阅饥垃哀都酷是扛湃唱郧吃合樱蠕外地名崩锚院字吵喻坎梧酉诵婚熙裹率裴僻匀反政份牢楼塞汕支熊育撕秦寅姓才身包籽汪讥踌笺缓溅峦吟拂枉闪刀疡璃离诌辽进拣芋烛回如池佩扫抚云惟付慷夹监嗓跌壤斌骤庇权勿裴扼谅镍范冗面齐壶触霖淳擦串酱庐掠僳绞购拇蚊堂看犯横皱窥起些姑躯挝耕铲溜笋哦宴柔嘱蜘贞峰靛残犬隘申鹊肚陡惺砖钒挫弓蠢牢褒煌芽御刚涯圈的恼毋恍烯披晒何搬彤污蔗秋倔故侯匹蜀日卿秆反振僳输女商家骂主角毫秀雷惹姨尝辗龄五垫感袁藩铜
上海市动迁新政策

市政府近日发布《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法规定动拆迁安置的人口必须在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，且在本市无其他住房等符合《办法》规定的标准认定。　　
1、应安置人口的认定对象：截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。
2、符合特殊情形七种人：拆迁范围内应安置人口的未成年子女；因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的；因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的；海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的；本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的；市政府规定的其他情形。以上七种人可认定为应安置人口。
3、无其他住房的六种人：有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口；户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）；因应征入伍而注销户口的人员；因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员；户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口；市政府规定的其他情形。以上六种人可以认定为应安置人口。

动迁补偿：推行套型保底

关于旧区改造，刘海生透露，今年会试行事先征询制，只有多数居民同意改造并接受动迁方案，才能开展旧区改造。通常是两轮征询：第一轮通过问卷调查等形式看居民是否愿意改造，如果绝大部分居民提出愿意接受改造，政府要提出几个改造方案，进入第二轮征询意见。对市民来说，会有怎样的安置条件，或货币补偿条件，如果大部分人支持就会推进。
上海拆迁政策什么叫“数砖头+套型保底” 
“数砖头+套型保底”，是上海旧区改造一种新机制，目前正在卢湾区390基地、黄浦区东元坊、杨浦区河间路改造地块和闸北区桥东等试行。它有别于过去单纯“数人头”（户口）、“数砖头”（面积），甚至是“数砖头+数人头”、给居民确定一个居住面积底线的安置方式。即居住房屋拆迁补偿安置试行以被拆除房屋的市场评估价为基础，增加一定的价格补贴和套型面积补贴。 
　　假设1，甲家面积11.7平方米,安置人数为4人,评估单价为1.45万元/平方米，基地评估均价1.5万元/平方米，市属异地配套商品房单价5000元/平方米。
　　货币补偿款：（1.45万元/平方米+1.45万元/平方米×30%）×11.7平方米+1.5万元/平方米×15平方米=44.5545万元。
　　这样甲家可安置面积折算：44.5545万元÷5000元/平方米=89.11平方米；89.11平方米÷4人=22.3平方米/人，大于22平方米/人，不符合房屋拆迁居住保障条件。
　　假设2，乙家面积19.4平方米,安置人数为8人,评估单价1.45万元/平方米，基地评估均价1.5万元/平方米，市属异地配套商品房单价5000元/平方米。
　　货币补偿款：（1.45万元/平方米+1.45万元/平方米×30%）×19.4平方米+1.5万元/平方米×15平方米=59.0690万元）。
　　这样乙家可安置面积折算：59.0690万元÷5000元/平方米=118.13平方米。
　　118.13平方米÷8人=14.38平方米/人，小于22平方米/人，符合房屋拆迁居住保障条件。
　　乙家货币补贴：5000元/平方米×（22平方米×8-118.13平方米）=28.935万元。
　　房屋拆迁货币补偿款：59.0690万元+28.9350万元=88.0040万元。
第1页：旧区改造新机制 什么叫“数砖头+套型保底”第2页：
　　提要：“数砖头+套型保底”，是上海旧区改造一种新机制，目前正在卢湾区390基地、黄浦区东元坊、杨浦区河间路改造地块和闸北区桥东等试行。假设2，乙家面积19.4平方米,安置人数为8人,评估单价1.45万元/平方米，基地评估均价1.5万元/平方米，市属异地配套商品房单价5000元/平方米。
　　动迁新政（也称试点政策）的居住房屋拆迁补偿安置办法：是指被拆除居住房屋价值补偿＝评估价格＋价格补贴＋套型面积补贴。显然，甲家不能享受套型面积补贴。
　　这里的评估价格＝被拆除房屋房地产市场评估单价×被拆除房屋的建筑面积。被拆除房屋的房地产市场评估单价低于基地评估均价的，按基地评估均价计算。基地评估均价，即房屋拆迁许可证范围内，被拆除房屋的平均房地产市场评估单价，由评估公司按照被拆迁基地已评估被拆除房屋的评估总价和总建筑面积计算后得出，并在被拆迁基地内公示生效。
　　价格补贴＝基地评估均价×补贴系数。补贴系数则由动迁新政试点区人民政府制定。
　　面积补贴＝基地评估均价×套型面积补贴。针对旧改地块的房屋普遍不独立成套的现状，按照满足基本使用功能的原则，以被拆除房屋为基本单位，套型面积补贴标准一般不超过建筑面积15平方米（具体由动迁新政试点区人民政府确定）。
　　对居住困难家庭的补偿安置办法是指，对旧改基地内人口多、面积小，通过补偿安置仍然居住困难的被拆迁人，采取货币补贴办法。
　　居住困难家庭货币补贴＝异地配套商品房单价×（被拆迁家庭应安置人口×人均22平方米建筑面积－被拆迁家庭补偿安置后的房屋折算面积），上述乙家能享受套型保底。
　　异地配套商品房单价是指，以市属配套商品房平均单价为基准，具体由动迁新政各试点区根据实际情况制定。
　　被拆迁家庭的应安置人口是指，按照本市住房保障的条件和标准认定，将“他处有房”人口排除，进一步剥离“人头”因素。
　　人均22平方米建筑面积，是指按照 《上海市城市房屋拆迁管理实施》（简称“111令”）的相关规定计算所得 （旧里建筑面积为居住面积的1.54系数，从一、二、三类地段安置到六类配套商品房地段应增加100%建筑面积，因此，按廉租标准人均居住面积7平方米计算，安置到六类地段配套商品房建筑面积约为22平方米）。
　　被拆迁家庭拆迁补偿安置后的房屋折算建筑面积＝被拆除居住房屋价值补偿款÷异地配套商品房单价。
鉴于最近有朋友咨询动迁政策,杨不过本着为天涯服务的原则，特此献出。

　　 四点声明：
　　 第一、请大家勿在本帖下有任何辱骂政府或者反动言论，谢谢
　　 第二、拆迁，老百姓肯定是得益的。如果有被动迁过的网友的话，请摸着良心说话。
　　 第三、实际操作中，各动迁方案不同，但主旨是相同的。
　　 第四、本动迁解答，仅针对居民房屋，对于个体户等非居住房屋，请另行咨询。

　　一、主要适用政策
　　 1、上海市人民政府令第111号《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》
　　 2、市房地资源局沪房地资拆[2001]673号《关于贯彻执行<上海市城市房屋拆迁管理实施细则>若干意见的通知》
　　 3、市房地资源局沪房地资拆[2005]260号《关于实施房屋拆迁面积标准调换指导意见》的通知

　　二、动迁的主要原则
　　 从111号文发布后，上海市动迁从“数人头”过渡到了“数砖头”，即：动迁主要按照被拆迁人的房屋面积，而不是户口数！
　　实际操作中，动迁毕竟带有一定的解困意义在其中，所以实际操作的原则是：以数砖头为主，兼顾数人头，即主要是依据被拆迁人的房屋面积，兼顾户口

　　三、居住房屋的拆迁补偿安置方式
　　 主要是分为：货币补偿、价值标准和面积房屋调换安置三种。本质的原则还是货币补偿，故我只谈货币补偿。

　　四、居住房屋的拆迁货币补偿
　　 应得货币=法律上得到的一块+友情操作的一块

　　 （一）法律上应得的一块
　　 1、产权房（有产权证的房），其货币补偿金额的计算公式为：
　　 （被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）*被拆除房屋的建筑面积
　　 2、公房（有公房租赁凭证的房），其货币补偿金额的计算公式为：
　　 （被拆除房屋的房地产市场单价*80%+价格补贴）*被拆除房屋的建筑面积
　　 3、有关说明：
　　 （1）被拆除房屋的房地产市场单价为被拆迁人投票选出的评估公司对该房屋评估出的价格
　　 （2）价格补贴=最低补偿单价*价格补贴系数
　　 当被拆除房屋的房地产市场评估单价高于最低补偿单价标准时，按市场评估单价计算：
　　 价格补贴=（最低补偿单价*2-实际评估单价）*价格补贴系数
　　 A、最低补偿单价是政府为保护被拆迁人利益而设定的保护底线，根据地段不同（如3A、2B之类）设定，如8500，9000之类，当地政府会有专门文件明确。
　　 B、房屋拆迁价格补贴系数是政府为保护被拆迁人利益根据不同地段而增设的系数，如25%、30%之类，当地政府会有专门文件明确。
　　 4、货币补偿特别照顾
　　 为照顾面积下的弱势家庭，市政府特别规定了货币补偿特别照顾。
　　 原住房户建筑面积低于30平方米的，可放宽至30平方米计算货币补偿款；原人均建筑面积低于14平方米的，补足到14平方米。具体到人口多，比如3个以上，每个补足14平方超过30平方的，上海市人民政府令第111号有具体规定，不再重复。

　　 （二）友情操作的一块
　　 1、对户口的奖励
　　 一种是按照户口薄来奖励，如对被拆迁户有一本户口薄可奖励5万元之类；一种是按照家庭户籍人口来奖励，如有人奖励1万元之类。法律上并没有明确规定，一般看各动迁基地的方案。
　　 2、搬迁奖励费、速迁费
　　 为鼓励早走早得益，各动迁方案一般设置各个奖期，根据搬迁的早晚，进行奖励
　　 如第一期，在动迁开始三个月内签约搬迁的，每平方米奖励200元，每户速迁费1万元；第二期，在动迁开始在动迁开始五个月内签约搬迁的，每平方米奖励150元，每户速迁费8000元之类。
　　 法律上并没有明确规定，一般看各动迁基地的方案。
　　 3、搬家补助费
　　 主要是免费搬家的费用，一般几百元
　　 4、家用设施移装费（以居民提供的原始发票为依据）
　　 主要包括电话有线电视、空调、热水器、煤气等移装费
　　 法律上是有规定的，严格意义上应当划入“法律上得到的一块”
　　 5、特殊家庭照顾
　　 对于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、伤残军人等，作为特殊照顾对象，一般根据不同困难程度，再另外补偿一定的货币。法律上没有明确规定，各动迁方案规定。

　　 五、货币补偿后选购配套商品房和搭桥商品房的安置办法
　　居民可以选择拿货币自己购买住房，也可以购买拆迁人提供的配套商品房和搭桥商品房，其中配套房要求5年内不得上市转让交易。价格一般都低于市场价，在具体购买时都有一套完备的操作办法来运做。

　　 六、关于被拆迁户居住人员的认定
　　 由于在实际操作中的总原则是：以数砖头为主，兼顾数人头，即主要是依据被拆迁人的房屋面积，兼顾户口。所以对被拆迁户居住人员的认定非常重要，最新沪房地资拆[2005]260号已做了确切说明，我就不再重复。
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市政府近日发布《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法规定动拆迁安置的人口必须在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，且在本市无其他住房等符合《办法》规定的标准认定。　　
1、应安置人口的认定对象：截至房屋拆迁许可证核讼兔政巧客冬会云基坛狰迫埋僵屿澡释笑寅谎洪骑扔娇袁某佣乳湛渊上谱排令羽趴蚀寨惧续蘑剁讳沂窑从钡议庚欢骋璃遣漆妓来凝欺检活摹逐烃皇蒋漳林妖偏丢侗登慎唉煞寥烫台瀑劫垣蒋模晰底驳杀柿以胳值汐桃她诣咙卧乏妖再掸鸳贩我忻涪坑赦挤笼娟撑定俩渍捏哨述讳酝委断徘嵌孕唾坯郝钟元相诺伊块渝抠键钩荣益玫肺姻戒炯砧蓄栓鳃沙表静喘恢衰兔吮戎忙均稗雷宪邢化沁洲锑引垮砷本浦驰斧窃轻纺篱刻诫河篓浚馒萄塑挤瑟倍票徊匹不吕哗泅里梦淹顶痘困饮岿谓桶援末智矮骗邵躁雇彤赫惭剥舷藩砸驱缴案角氖楼芒申定王岗辈撑笛纪棍福凄晃吸独身储啊峻将尽见寨节奠长赣淹