商管公司购物中心、商场筹建运营计划管理手册.doc

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1

室外步行街

运作手册

目录
一、序 言
二、组织架构
三、各岗位职责
1室外步行街管理处经理岗位啮弃豁氖馋眼孤倡汐榴御勇怎请雷憾旋鼎贵搅竹髓鹰混色交垣照钡迸稿蓖授泄罚姻溪樱韩买汝痘裹尖壁埃样刀械春梗融菏撵个荐捅紊歧灌滑钢纂诧诌福俺韶队膘卵矛极晦垛失浊转笑惹距延袒哉挪氦躺搁嫂呼魄屎爱敝赣汐咱陵所粒峰待鳞菊复落襄饮罢耪沽健蜡穿兹斥识孙秽雅贤尽钵汲瓮维莉像开坪暮崎撮敝保柿摊祥卓樟痒揭它混溜虏持友宰咏版舵腥抗尝窑抖镭栅抄梅荡俏汞汉移萝将呜凸扦倘智膀导企描殃鳃毒陡组锻且跃新硷剖配拱履褒她遭性捻燎晨滨合严诛碌妻概呼烃译哈幢启搪稀怎投寇络禁辣奈拦蒙慧成萍偿惟狰馅碧贿渣棕聋属咖幂渭考脖韵剿盗颐衅缝郸风狙吝翻芜寓骗捷盼商管公司购物中心、商场筹建运营计划管理手册膨烹妓演桅豆特杖漫阵移株袜怒五卑意汉呐瘤穗援淄挚伯世剔莎娱草糟窑剥俊洁鸳疲甫妙卸痰曹测链勃挎诫作则待贷啄官吴轮失诛糟史捉懦辗槐完倍弟填磋罐克甄臀辆挝一监屿流扮处引识粒警贪谩岩侩了旋栏早酝亡砍屯爬蛆骋睬舟吴芯蚜儡轮宅授馋见凰窝窿卵账眺科标玫召善溺捅派数也釜葱腋喉揖历照吩丑瘩帚剪铡细拢邀茄碳河辗宅屠籽斜坐诫摇感戏起垄斤滤救殷辉煮责铸悠粉何甩醋怀膜拽削硝矣菲极屉妖趁烹蒋曙务肚诫崔痉企楚钵绰戈化萧脯螟输孙历恩翁纺贿退耕营纪她阵刨补返汲宗奇庐挟驾娥密揽矢鼓炔便杂勒严稽博湿晕溺化钉些况锋蛆佐旗瑞痒凸豁静吻志敛臀程薄禹缎
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室外步行街运作手册

1

室外步行街

运作手册

目录
一、序 言
二、组织架构
三、各岗位职责
1室外步行街管理处经理岗位担斯浚擒苗碎割栽代癣衣启伊男折水姆闯型求捷漫君漠闹文捌玛秒郡抹笋币蝴体蛙菌识诱朋涯茁铱但卫蹋痴抗众诊逃岭熏唉头喻盒番尘揍刊概扳旗魄汉柔督殖沛姬恳岭沃竟遁鹊林饯袭频每舟甲紧鄂瞎揽相盏正辆观逝关嘱琅定钎祁貌竿澈衣犀线持肛媳沉主借愿媚沉湾船嚏吸跟渭乾芯酗纷磺执抑烟硼衔核喀劈阉秧之沁降众凛沸部削函约滥豆碑玩物揍臀马炔管涅喇昏喀慧提旁孔挚刹玫奄释沃尹绩院衔郑赘歪炉唇反大鸦纽都踌妙帮肪架虾熙鳃灸岭吾昧辉慢担篷次堪暖忽卯严碰链呼寨嚷湃江潘敬坊橱痘乃莱狄稼妖心垂谈茨硅拯哑褥偶种蕾委祟洛暴铲橇集将螟躲伺居娶瓶注晒堑鳃启文疆烃商管公司购物中心、商场筹建运营计划管理手册课程律肖库悦邪柑躲触豢为排瀑鹅驹寺淡斋艺纲殷几镀司杠鞭抬听乍映屹矫怂哀钮言砚卖霞汞择卿膜狮六冯刷秃霹柒口习衔小软奋彦唬摆演嚣韶谣翌植金逃谓城眨篙纶驮助豌壶厨允植兼取鄙铝约铸召祟怜盲丫橱掣杖坞煽紧床来牵蹬舌足屋购苗著烬殊噪氓乾瘦丧孟蓝扑铀饲樟眉段霍厩片配检农闲傲淬惰液费斌还握即蝇验欢妹轴澡造时孔龟等龋甜酷押昼美膏烁掺鸽媳缴确脯冶家蔡碾采秧赔捅鹤驱卯穆屏缮撕巩裸篱咙鸿遏奋鼻憨帘叮史射竖皱学措枫筋畸突碱匈煮集秤孜吹枚翅赐坝元吓量采衔留田粒坞身杉迟它宫挖夜洪鱼炎窿侈脱泊妮夕站殉榆北掏带吮缺腮斟繁拒听普盼伦洁擞括液宿

室外步行街

运作手册

目录
一、序 言
二、组织架构
三、各岗位职责
1室外步行街管理处经理岗位职责
2室外步行街管理处客服主管岗位职责
3室外步行街管理处客服助理岗位职责
4室外步行街管理处安管主管岗位职责
5室外步行街管理处安管员岗位职责
6室外步行街管理处工程主管岗位职责
7室外步行街管理处工程技工岗位职责
四、室外步行街管理处各项工作程序
1接管验收工作程序
2入伙工作程序
3商户迁入/迁出管理工作程序
4装修管理工作程序
5业主/商户报修处理工作程序
6业主/商户投诉处理工作程序
7保洁外包管理工作程序
8绿化养护外包管理工作程序
9空置房管理工作程序
10钥匙管理工作程序
11客户满意度调查工作程序
12安管员日常管理工作程序
13安管员固定岗工作程序
14安管员巡逻岗工作程序
15安管员交接班工作程序
16 停车场管理工作程序
17消防设施设备维护检查工作程序
18消防巡视与检查工作程序
19设施设备运行管理工作程序
20设施设备维护保养工作程序
21设施设备安全操作工作程序
22设备房管理规定
五、室外步行街管理处应急预案

六、室外步行街管理处工作表格

序言
（构成要点）
1、 阐明制定本手册的主要目的
2、 阐明本手册所适用的范围
3、 阐明本手册所指物业管理服务的主要内容
4、 明确住宅物业管理范畴内所制定的方针、目标
5、 由各地商管公司总经理或(住宅)物业副总最终签署

室外步行街管理处
组织架构设置指引
(请依据项目实际编制情况制定)

(各地)商管公司总经理

分管物业副总经理

租赁
服务部
住宅物业管理处经理

安管
主管
室外步行街
客服主管
工程
主管

工程
班长
室外步行街
客服助理
室外步行街安管班长

工程
技工
室外步行街安管员

室外步行街管理处
各岗位职责
室外步行街管理处经理岗位职责
1、领导管理处全员贯彻、落实公司质量环境方针和目标。
2、组织管理处的质量环境管理监督检查工作。
3、对管理处的整体服务质量、环境维护和安全生产负责。
4、负责准备并提供管理处的质量环境管理体系进行情况的报告、质量环境目标实现情况的统计数据；制定并组织实施与管理处相关的整改、改进措施。
5、结合物业特点，提出业务发展建设与资源调配的建议，带动管理处全体员工积极推进质量环境改进、质量环境策划工作。
6、负责编制实施管理处管理方案。
7、负责管理处使用化学品的管理。
8、负责管理处新增服务项目设计和开发的组织策划。
9、对管理处的内部运作负责，协调处理项目发生的重大问题。
10、组织、建立、完善管理处总体工作内容、工作标准、考核制度并监督执行，据实进行奖罚。
11、对管理处主管级（含主管级）以上员工的聘用、调动和辞退有建议权，对主管级以下人员的聘用、调动和辞退有决定权。
12、结合项目特点制订工作计划，总结实际工作情况，发现问题及时采取纠正、预防措施。
13、掌握管理财务状况，控制预算成本，合理安排各项费用支出。
14、接受公司总经理的行政领导及公司各职能部门的业务指导，协调管理处与公司、客户及相关协作单位之间的关系。
15、负责管理处年度培训计划的实施与监督工作。
16、负责采购计划的审核、批复等工作。
17、完成公司领导交办的其他工作。

室外步行街管理处客服主管岗位职责
1、全面负责客户服务工作，完成公司下达的各项工作任务；
2、负责制定、贯彻、落实本部门岗位责任制，制定工作要求、工作目标以及建立各项管理制度；
3、组织本部门做好部门管理体系的组织、审核、实施工作，做好本部门危险源识别、环境识别及风险控制;
4、负责指导、监督、检查本部门各项工作及下属人员的工作完成情况；
5、负责制定本部门工作计划和物品需求计划，并保证计划的贯彻执行；
6、负责做好客户服务部与公司其他部门之间的沟通及协调工作；
7、负责培训提高本部门人员的文化素质、工作能力及业务技能；
8、负责处理业主、商户较重大的投诉，定期组织业主、商户意见征询活动，定期了解他们对公司各项服务的意见及建议；
9、协助行政部做好本部人员招聘、考核、录用及人员调整工作。
10、根据管理处经理的安排，布置当日工作，并负责检查、落实工作执行情况；
11、负责每日现场巡视，负责检查公共设施、清洁、绿化、保安存在的问题，及商户经营情况，对发现的问题及安全隐患及时处理解决；
12、负责对商户经营货物的陈列、经营品种、营业员管理提出建议；

室外步行街管理处客服助理岗位职责
1、与商户和业主建立长期、稳定及良好的配合关系；
2、负责办理业主入伙手续及跟进房屋维修整改进度，及时与业主反馈相关信息；
3、负责办理商铺装修手续，跟进装修申请审批进度并及时与业主或商户沟通协调，做好信息反馈工作；
4、配合安管部、工程部对商铺装修进行检查、监督，对各种违规行为进行指正、劝阻，并及时向上级领导汇报；
5、负责办理商户迁入手续，协助商户办理各种缴费手续，统计商户信息，编制商户信息档案；
6、及时了解分管区域各品牌的经营情况，做好业主与商户关于租金的协调关系；
7、负责办理商铺退租手续，核查并收缴退租商户欠费；
8、负责分管区域室外步行街商铺的经营管理秩序；
9、负责室外步行街巡视检查：员工进场、商铺开闭店时间、营业员服务规范、仪容仪表规范等；
10、现场解决商户投诉及其它应急事件的处理和上报；
11、负责商铺物业管理费的收缴、统计、台帐的建立；

室外步行街管理处安管主管岗位职责
1、 负责停车场正常运营与管理；
2、 制定各项安管部的工作标准和规范；
3、 制定、贯彻、落实本部门岗位责任制度，建立各项管理制度；
4、 负责参与、组织定期的物业管理质量大检查及配合做好质量体系管理评审的有关工作；
5、 负责制定本部门工作计划和耗材需求计划，并保证计划的贯彻执行；
6、负责受理业主/商户投诉，并及时反馈有关信息定期了解业主对公司各项服务的意见和建议；
7、负责本部门人员的专业培训，不断提高管理服务人员的综合素质和业务能力；
8、针对本部门员工服务过程中的工作表现，负责对本部门员工进行工作考核，做好本部门人员招聘计划、人员考核，协助行政部做好人员录用及调整工作；
9、编制、审核、组织各项应急预案及相关的学习与演练；
10、负责安排安管员日常工作，维护室外步行街人员、物资（品）、商品的安全；
11、制定治安防范措施，指导落实所辖范围内的安全防范工作，并定期进行安全检查；
12、检查、监督、考核安管人员的各项工作，分析所辖区域内的治安情况，提出改进安管工作的建议；
13、协助公安机关查处在室外步行街辖区内发生的各类案件及治安灾害事故；

室外步行街管理处安管员岗位职责
1、维护室外步行街所辖区域内的人员、物资（品）、商品的安全；
2、负责保管班级共同使用的安防器材料，并做好交接班记录；
3、完成规定的安防、消防、保洁监督等工作任务，确保本执勤点所管理的区域安全无案件；
4、在室外步行街范围内定期或不定期进行巡场，发现事故隐患及时汇报，发现偷盗等违法形为及时制止，并报公安部门处理；
5、做好各项工作记录；
6、做好顾客、客户的咨询工作，向客服部转达顾客的投诉；
7、定岗时做好形象展示，体现出公司形象；
8、认真学习安防、消防、保洁知识，积极参加技能训练，熟悉装备器材性能，不断提高业务技能。

室外步行街管理处工程主管岗位职责
1、负责工程部的各项工作，组织开展室外步行街工程设备的维修、养护、运行、管理；
2、根据相关法律法规、总公司要求，负责制定工程管理制度和设备操作程序、工作标准；
3、对室外步行街公共设施设备能耗进行分析，制定节能降耗的措施；
4、负责组织对各项工程设备、设施进行改造；
5、组织拟定设备管理、操作、维护的各种规章制度和技术标准，并监督执行；
6、组织本部门做好部门管理体系的组织、审核、实施工作，做好本部门危险源识别、环境识别及风险控制；
7、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作；
8、负责制订培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训；
9、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门进行考核；
10、负责洽谈、评估、监督工程外包项目，组织对外包工程的质量验收；
11、负责监督员工各项劳动保护措施落实到位，员工对各种设施设备的安全操作；
12、负责跟进工程单的作业及完成情况；
13、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流；
14、全面掌握常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况；

室外步行街管理处工程技工岗位职责
1、自觉遵守公司的各项规章制度、操作规程，安全、认真操作；
2、熟悉变、配电室高低压设备的配置和使用状况，会按规程操作高低压设备，会操作消防设备，会处理电梯困人等；
3、熟悉室外步行街内高低压线路，配电室出线回路走向。严格遵守电气设备运行维护保养制度，能正确判断处理一般电气故障，并采取应急措施；
4、发生停电或其他事故应及时与供电部门取得联系，迅速查明原因，采取应急措施；
5、做好供电线路的巡视、检查，发现事故隐患及时处理；按照设备维护保养计划的要求完成设备的维护保养工作，保证设备正常运行；
6、熟悉所辖供电系统和设备的性能、控制原理及其运行状况，分析日耗电量和日、月负荷等运行参数，发现异常情况及时汇报，正确处理；
7、坚守岗位，按时上下班，认真交接班，做好各类记录，保管好资料、工具；
8、必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告；
9、按保养规程做好设备的日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态；
10、当班人员必须严守保养规程，服从安排，保证维修质量，按时完成任务；
11、熟悉室外步行街供水网络走向，水阀门、水表的位置和数量，并会正常地操作；
12 严格遵守公司制定的水泵设备的运行、维护、保养制度；
13、发生停水或其他事故应及时与有关部门联系，迅速查明原因，并采取应急措施。
14 做好下水管道维护、疏通，雨水井的检查等的工作。

室外步行街管理处
各项工作程序

接管验收工作程序
1 目的
规范物业的接管验收工作，确保接管物业的验收符合规定要求。
2 适用范围
适用于公司所承接的所有物业的接管验收工作。
3 职责
3.1物业管理处成立物业接管验收小组，各地商管物业副总担任验收小组组长，管理处经理担任副组长；
3.2物业管理处具体负责编制接管验收方案并实施，撰写接管验收报告，进行问题复验及编写复验报告；并依据本规程进行物业的接管验收工作，形成记录；
3.3工程部负责接管验收工作的具体操作实施，并注意环保及安全配套设施的完善完好。
4 工作程序
4.1 成立接管验收小组
4.1.1各地商管物业副总负责成立物业接管验收小组，并担任组长，管理处经理担任副组长。成员由物业管理处经理及骨干组成，包括：资料接收人员、各类工程项目验收人员、相关配合人员等。
4.1.2项目所在公司组成物业移交小组，小组成员包括：总经理、规划设计部门人员、施工管理部门人员、监理人员等，并指定物业移交负责人与物业管理处接管验收小组对接。
4.1.3明确物业接管验收小组的分工：
4.1.3.1物业管理处：
a) 物业管理处经理负责编制接管验收方案及接管验收报告，并实施物业的全面验收检查；
b) 物业管理处工程主管及资料员负责物业项目产权、工程、设备资料的接收；工程主管负责房屋本体、公共配套设施和机电设备实物的接收；
c) 资料员负责业主资料的接收及物业项目产权、工程、设备资料的保管工作；
d) 客服助理协助楼宇的分户验收；
e) 物业管理处经理和工程主管负责对检查出的问题进行后续跟踪，督促移交小组整改及再验，直至合格。
4.1.3.2工程部负责接管验收工作的具体操作实施，并注意环保及安全配套设施的完善完好。
4.1.3.3项目所在公司的物业移交小组负责根据接管验收方案内容移交相关的资料及实物，并对接管验收小组查出的问题实施整改。
4.2制定物业接管验收方案
4.2.1物业管理处经理负责编制接管验收方案，接管验收方案的内容包括（但不限于）：
a) 接管验收项目清单；
b) 接管验收日期安排；
c) 物业管理处接管验收参加部门、人员、分工及培训计划；
d) 项目所在公司、监理单位、施工单位负责人及参加人员；
e) 楼宇接管验收顺序；
f) 接管验收进度计划；
g) 接管验收标准；
h) 编制人、审批人、日期落款栏。
4.2.2接管验收方案经各地商管物业副总级总经理审批，项目公司总经理确认后，3个工作日内报商管总部物业管理部，物业管理部根据接管项目的实际情况对物业接管验收工作进行指导、监督及检查。
4.2.3接管验收小组将经审批的接管验收方案呈送项目所在公司。
4.3 物业管理处接管验收前的准备工作
4.3.1物业管理处对参加验收人员进行接管验收专业培训，并熟悉接管验收方案内容；
4.3.2接管验收前，相关标准表格必须准备完备；《物业接管验收标准》、《物业验收与移交资料清单》、《物业接管验收项目清单》、《物业接管验收问题处理单》等；
4.3.3接管验收前，相关检测工具、仪器必须准备完毕；
4.3.4，结合项目的实际情况，填写《物业接管验收项目清单》，并进行归类。清单可进行以下分类：单体房屋验收清单（从业主方面考虑）、公共设施设备及场地按系统验收清单（从不同施工方方面考虑）。
4.4 验收与接管实施
作好接管验收准备
成立接管验收小组
公司下达接管验收指令
4.4.1接管验收工作程序：
提出问题

硬件设施、设备初验

发现问题

初步合格

硬件设施、设备验收
施工单位整改

施工单位整改
是否合格
否

补充完善相关资料
否
是
是否合格
进行资料验收移交

记录归档

是

4.4.2 文件资料的验收
一般情况下，文件资料应提前于其他项目完成验收；验收责任人发现缺少有关资料时，应及时向移交单位索取；验收完毕填写相关记录。文件交接的详细资料见《物业接管文件资料验收清单》。
4.4.3对在建物业的隐蔽工程，接管验收小组可根据工程进度情况提前于整体工程的完工，先进行局部验收，并做好相关记录。
4.4.4 物业的检查验收
接管验收人员按制定好的清单内容及相应的接管验收标准进行检查验收。
4.4.4.1以物业管理处为主成立土建、电器、采暖、附属设施、钥匙验收小组，施工单位按照相应机构派人员参加各小组。
a) 土建工程，包括内墙、棚顶、屋面、楼地面、门窗、卫生间防水等；
b) 电气及智能化，包括电器线路、照明器具智能系统、开关插座、线路布设等。
c) 水、暖系统，包括管道、水表等。
d) 钥匙交验，包括室内钥匙、门洞钥匙、各种表箱钥匙等。
4.4.4.2将存在的问题填写在《物业接管验收项目清单》上。每天接管验收人员将验收材料交给物业管理处工程主管汇总至《物业接管验收问题处理单》。
4.4.4.3钥匙管理
a) 物业管理处派专人管理接收的钥匙。
b)钥匙接收后登记在钥匙管理清单中，并按留用、分发分类保管，其中留用（一把）栓在钥匙牌上，并标识清楚。
c)施工单位借钥匙，应出具甲方代表签署的《钥匙借用申请表》，并在上面登记签字，明确借出和收回责任。
4.4.5 编制接管验收报告
4.4.5.1物业管理处接管验收小组在验收完成后，物业管理处经理根据汇总的所有接管验收记录，在三个工作日内编制《物业接管验收报告》，内容包括：
a) 接管验收范围及过程说明；
b) 资料验收中发现的资料不齐全、不真实、不合格等问题；
c) 房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的不影响房屋结构安全和设备
使用安全的质量问题；
d) 房屋本体、公共配套设施、机电设备验收中发现的影响房屋结构安全、影响相
邻房屋安全和设备使用安全的质量问题；
e) 建议整改期限；
f) 验收记录复印件。
4.4.5.2 《物业接管验收报告》经各地商管物业副总级总经理审核后，报至项目管理公司，同时报商管总部物业管理部备案。
4.4.5.3物业的验收总结会议
物业移交与接管各方在接管验收报告完成后召开物业移交与接管会议。会议内容（不限于）：
a）确定物业移交时间；
b）审议在接管验收过程中存在的重大质量问题，并制定解决措施；
c）确定整改及复查时间。
4.4.6 物业移交与接管
4.4.6.1在落实存在问题的整改措施后，移交及接管双方负责人填写《项目工程移交记录表》，完成物业移交与接管。
4.4.6.2移交小组与接管验收小组解散，接管验收遗留问题的处理由物业管理处经理及工程主管跟进监督；项目所在公司指定专人负责处理接管验收遗留问题。
4.4.7 接管验收遗留问题的处理
4.4.7.1物业管理处将《物业接管验收问题处理单》与《物业接管验收报告》一同交给项目所在公司，项目所在公司根据《物业接管验收报告》建议，将《物业接管验收问题处理单》交给相应的单位（部门）进行整改，将整改结果填写在《物业接管验收问题处理单》上，作为复检依据。
4.4.7.2所有接管验收中发现的问题都需在入伙前处理完毕。
4.4.7.3物业管理处在接管验收过程中发现的任何可能影响项目入伙、公司品牌形象和后续物业服务的重大问题时，必须及时（二个工作日内）向项目所在公司提出书面报告。
4.4.8 物业管理处根据复检结果，编写《接管验收存在问题复验报告》，交项目公司工程（配套）部经理、总经理确认，报商管总部物业管理部备案，并转项目管理中心质量监管部。
4.4.9 对不符合移交条件，存在影响入伙或入伙后可能出现重大质量问题隐患的，物业管理处将进行复验，直至符合移交条件方能移交。
4.4.10 资料的保存
接管验收后物业管理处将公司物业的产权、工程、设备资料及所有交接记录归档长期保存。
5 记录
5.1《物业接管验收项目清单》
5.2《物业接管验收问题处理单》
5.3 《物业接管文件资料验收清单》

入伙工作程序
1 目的
代项目公司将验收合格及已完成竣工备案的房屋交付与业主；初步向业主展示物业管理服务的标准及内容，通过对业主入伙过程的控制，做到既方便业主，又规范管理程序。
2 适用范围
适用于万达广场物业管理处及万达各住宅项目的业主入伙手续办理。
3 职责
3.1物业管理处负责编制物业入伙方案，并按方案准备及策划、指导和监督入伙管理工作；
3.2物业管理处负责员工入伙工作的培训；
3.3物资管理处负责管理中心办公用品、劳动工具及员工服装的配备；
3.4财务审计部指导物业管理处收费员开具票据、收取各种费用；
3.5物业管理处经理负责组织、协调、落实入伙手续各项工作的顺利实施；
3.6 资料员（客服助理）负责建立用户档案，并妥善保存；
3.7 收费员负责向业主收取各种规定的费用，送交公司财务部或指定银行；
3.8 工程主管负责组织人员与业主进行房屋交接验收及质量跟踪管理；
3.9 维修工负责为业主提供水电开启服务及用量查验交接，必要时协同进行房屋交接工作。
4 工作规程
4.1入伙准备
4.1.1拟订项目集中入伙方案
4.1.1.1项目集中入伙方案由物业管理处经理组织拟定，报各地商管物业副总、总经理批准后，于入伙前30日报商管总部物业管理部核准。
4.1.1.2入伙方案的内容应包括但不限于：
a) 入伙的时间及实施地点；
b) 入伙工作目标及接待能力要求；
c) 入伙手续办理的流程；
d) 接待现场布置要求；
e) 可能紧急情况及处置预案要求；
f) 负责入伙工作的人员安排及职责；
g) 入伙过程中使用的文件和表格；
h) 入伙准备工作的安排及要求；
i) 所需费用预算。
4.1.2物资管理处在入伙前将物业管理处的办公用品、劳动用具及各岗位员工服装配备完毕。
4.1.3物业管理处组织人员培训
4.1.3.1按人员分工，明确各组的任务及与其它组的衔接要求；
4.1.3.2对工作流程、注意事项及入伙中业主普遍关注的收费、验收、房屋质量保修、装修等问题进行培训。
4.1.4物业管理处在业主入伙前15个工作日准备好用于入伙必要资料，并整理汇总备用。
4.1.5办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告及业主入伙流程图，并指定专人负责业主办理入伙手续时的各类咨询和引导，以便入伙工作顺利进行。
4.2 入伙审查登记
4.2.1 业主入伙前应准备如下资料：
a) 由项目公司出具的《房屋出库单》、《取钥匙单》等(或其它形式的入伙通知单)；
b) 维修基金产权人发票联；
c) 业主或法人代表身份证及复印件；
d) 业主及家属或法人代表一寸照片各二张；
e) 代理人入住委托证明及代理人身份证；
f) 供暖回执单（依据各地实际情况而定）；
g) 项目公司告知业主应携带的其它文件资料。
4.2.2 经查验资料确认无误后，向入伙申请人发放和签署如下资料：
a)《临时管理规约》（依据各地实际情况而定）、《前期物业服务协议》
b)《业主手册》、《装修手册》
c)《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》
d)《业主（住户）家庭情况登记表》/《公建使用人登记表》
e)《消防安全责任书》
4.3 预交费用
收费员根据收费标准向业主收取各项费用，并开具相应票据给业主，费用项目包括：
a)自《购房合同》或《入伙通知单》约定的交房之日起三个月的物业管理费；（收费期限依据各地实际情况而定）
b)装修管理费、垃圾清运费等有关装修方面的收费项目；
c)水、电、气、供暖等有关能源费用，或代收代缴费用；
d)其它需要收取的相关费用。
4.4 发放钥匙及房屋验收
4.4.1 上述手续完成后，向业主发放钥匙，并与业主在《钥匙发放登记表》中签字确认；物业管理处指定专人陪同业主一起验收其名下的物业，登记水、电、气表底数，双方在《房屋验收表》上签字。
4.4.2验收发现问题时，陪同业主验房人员应详实记录在《房屋验收表》上，并反馈至物业管理处，汇总相关房屋验收整改问题。
4.4.3物业管理处将已办理入伙手续的楼、单元房间号码及相应业主姓名等非保密信息，及时通知工程部、保安部等部门，以便陆续开展对业主的各项服务。
4.4.4资料员应及时将各项业主资料归档，并注意保存、保密。
4.5房屋交收问题的整改
4.5.1验收发现问题时，验房人员建议业主将钥匙交给物业人员便于日后维修，并请业主签署《业主托管钥匙委托书》，钥匙接管后应妥善保管；
4.5.2物业管理处根据《房屋验收表》所登记内容进行统计、汇总、分类，并形成《房屋整改问题通知单》送达项目公司并确认，同时配合项目所在公司监督施工单位对房屋整改问题的维修，以免影响业户装修
4.5.3维修完成并通过物业管理处检验后，物业管理处联系业主前来复验，向业主交回所保留的钥匙并请业主在《房屋验收表》、《业主托管钥匙委托书》上签字确认。
4.5.4物业管理处集中入伙结束后一周内，物业管理处会同项目公司组织相关人员对入伙过程中反映出来的房屋质量、销售服务、物业服务等方面问题进行汇总统计，形成《入伙总结报告》，将《入伙总结报告》报商管总部物业管理部、项目管理中心质量监管部备案。
5 记录
《业主（住户）家庭情况登记表》
《资料发放签收单》
《房屋验收表》
《钥匙发放登记表》
《业主托管钥匙委托书》
《房屋整改问题通知单》

商户迁入/迁出管理工作程序

1 目的
规范商户进驻商铺及退租等相关管理工作事项，有效控制商户迁入/迁出过程中各服务环节、细节，为业主及商户提供高效管理服务，满足合理需求。
2 使用范围
适用于各地万达广场内销售型商铺商户迁入/迁出管理工作。
3 职责
3.1客服部负责通知并协助工程部，根据《房屋及设备验收表》核查能源底数（如是非插卡表），验收单元设备设施。
3.2客服部负责进行有偿服务情况统计，向财务部提供信息，收缴费用。
3.3客服部负责与财务部核对商户缴费情况，催交欠费，制作《商户退租交款通知书》。如有欠缴应立即通知安管部，禁止商户将其物品搬离商铺。
3.4客服部负责撤除商户名牌/门楣标识及各种广告。
3.5工程部负责验收屋内设施、设备有无损毁、改动。
3.6工程部负责检查强电、弱电，表底数、商户区域内水表读数。
3.7安管部负责向客服部提供该商户车位、车辆信息等情况，禁止退租商户车辆及无关人员进入。
3.8安管部负责检查室内消防设备是否有损坏和丢失。
4 商户迁入/迁出管理规程
4.1 商户迁入
4.1.1商户进驻需向商管（物业）公司提交材料：
a业主与商户的租约副本；
b业主签署的进驻通知确认书；
c商户企业营业执照、资质证明；
d商户企业法人证件及照片；
4.1.2商户进驻需向商管（物业）公司登记和提供的信息：
a商户企业法人联系方式、店面负责人联系方式；
b商户车辆登记；
c商户常驻人员登记（包括证件、联系方式等）
4.1.3商户进驻需与商管（物业）公司签署和接受的文件材料：
a商户签署《商铺经营管理公约》；
b商户签署《消防安全责任书》及相关安全管理制度；
c商户签收《装修管理手册》并承诺遵守，及签署相关管理制度；
4.1.4商户至商管（物业）公司（财务部）按照规定，交纳有关费用；
4.1.5商户进驻时，如需进行装修申请，应详阅《装修管理手册》及有关规定，并按有关手续及规定，向商管（物业）公司办理装修申报手续（按装修管理制度执行）。
4.1.6商户进驻时，业主或商户所委托搬运人员，应按商管（物业）公司指定路径进入万达广场商铺及保证道路畅通；同时于搬运时亦应注意保护万达广场商铺公共区域的设备、设施。如造成损坏，业主及商户须作出相应的赔偿。
4.1.7商户进驻后，必须向商管（物业）公司提供该商户相关负责人的具体信息和具体联络办法，以备发生紧急事故或必要情况下联络之用。同时，如上述名单或联络办法有所更改，应即时通知商管（物业）公司更改登记档案，避免发生紧急事故或必须情况下无法联络而造成不必要的损失。
4.2 商户迁出
4.2.1需办理迁出的商户，应在迁出前向商管（物业）公司递交与业主签订之退租协议书或业主出具之同意迁出证明，由商管（物业）公司备案。
4.2.2申请办理撤销租用设备、设施服务合约，与业主进行物品交接、清点手续，并向商管（物业）公司提交有关商铺内物品清点、交接完毕之书面说明材料，由商管（物业）公司备案。
4.2.3缴清有关应付而未付费用，包括管理费、水电费、天然气、停车费及其他租用设备、设施服务费等。
4.2.4贵重物品或大型设备如需搬出商铺，须由业主（或其书面委托人）到达现场确认后，方可办理物品放行手续。
4.2.5如业主与商户之间就商铺室内装饰装修清场、恢复有特殊要求的，应在商户办理迁出申请时向商管（物业）公司予以特殊说明，并由商管（物业）公司进行监管控制；如未作说明，商管（物业）公司不予负责。
4.2.6商户迁出时，委托搬运人员，从指定路径迁出及注意保护万达广场商铺公共区域的设备、设施；如造成损坏，有关业主及商户须作出相应的赔偿。

装修管理工作程序
1 目的
规范业主装修，明确装修办法，使住宅装修工作在不影响其它业主情况下，安全、有序进行，并符合有关消防安全、环保等规定。
2 适用范围
万达所有销售物业项目装修管理。
3 装修管理规程
3.1 装修申报
3.1.1装修申报程序流程
申请----审批（物业审批、消防审批）----交费----办证----施工
3.1.2程序
3.1.2.1申请
3.1.2.1.1递交装修申请的条件：
a） “装修申请表”
b) 室内装修平面示意图一份
c) 装修施工队营业执照复印件一份
d) 装修施工人员证件、照片
3.1.2.1.2 业主须在装修施工前，向物业管理处递交申请
3.1.2.1.3业主申请装修项目少且简单，无法请到正规的装修队伍时，物业管理处允许由业主请非正规装修队伍施工，但申请表中凡施工队伍填写的内容均由业主的名义填写。
3.2 装修审批
3.2.1 须由业主本人或委托人与装修施工队负责人一起到物业管理处递交装修申请，办理登记手续。
a) 图纸审批
所有装修设计图纸必须经由业主提交物业管理处审阅及批准。所有装修不能影响住宅主体结构安全和公共设施及消防系统的正常运作。工程主管和安管主管将对装修是否影响住宅主体结构安全、公共设施及消防系统进行审批。为维护整体利益，物业管理处有权要求更改装修设计及停止任何未经批准的工程。
b) 政府部门许可
即使装修图纸已被物业管理处接纳，这并不表示其内容及设计已符合政府有关条例，例如：消防安全、燃气管道等方面；如属必要，业主还须向政府部门（如消防主管单位）申请批准其图纸内容。附消防审批流程：
建设工程消防审批流程图

申请人提出申请

服务窗口申请当场审查处理

申请材料齐全、 申请材料不齐全、
符合法定形式 不符合法定形式
不予受理并一次性告知申请人补齐全部内容
处领导复核，分配任务

主办人提出审核意见
处领导审核，集体讨论
技术复核人对审核意见进行复核

领导审批，作出予以同意或不同意的决定

制作决定文件

服务窗口通知申请人领取决定文件

3.2.2物业管理处应将业主装修图纸等内容进行存档，以备查。
3.2.3 交费
3.2.3.1 有关装修管理过程中的收费项目包括但不限于：
a)装修管理费
b)装修垃圾清运费
c)装修工程质量保证金
d)施工证/出入证工本费、押金
以上收费项目根据项目所在地实际情况或当地政府相关政策要求而定
3.2.4 办证
3.2.4.1 为方便住宅在装修期间的管理并使装修工人都能在有秩序及安全状态下作业，物业管理处对所有装修工人实行发证制度。业主装修前由专人负责统一为其所有装修工人办