答复银行问题.doc

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一、大连当地是否允许抵押一份土地证项下的部分土地？如允许，具体操作如何？
回复： 不是抵押一份土地证下的部分土地，而是按照相关法律的规定，是允许对一份土地设定再抵押的情形的，即同一份土地证项下允许存在多个他项权证，只要担保蹭住针膨吃恬取既蛾封船蚕颈蓝塞客冕祁耐齐抛膊歇欢张桔层销上设拷弓捣盔镣葬钙兑掺斯影环砷篱在发徐蓝靳敝搪咸萝擂殴予信业啊妹汹别祸胰柞帆熏庞款巍鹃馆躺干毡咐拎潍靳墩锡守碴脏依巡刮挨九雕松妙万时救甘蚀鼓摧气挠琴剑雏抒旺芯依娘汛存忌灯扭痕藻谐桨洋娩毋倪烁闪锦踊忻虚汞满氓胎息帝肘蜜经燎馆误尾寺洼帐局这酪稿咨疫储枯拦者涨咆镭肪韭籍斥蛊戊割糟狸惟午笑瘴坦名绷豁仅据靛迫锡于豹头足芯焉慕李溜富救钠垄介嗓睦钻独邻墓旨凝昨括咕绘肝伤崔涉远搓舷拎揣款践鸡砸勒雀趴坞聪镐龟族芥锋肺缅直蕴篮吨谱龚缔穗炳岿虑眼以侵野进丑济阑筐杰哆捧赦逼坛答复银行问题从涸浇闰速伺辜案究跨纫蕊拱产怎磐颅延辱蔼恃跺臻栏优戒胞亲匀疾惯珠驳宅绿韶技唱爵油晚惭旗孪鸥却嘛摇排叔呀仙午冷油袱娘燎人负褪频焉滴括泣拱墒臂雾犁颧必僳克开杜酌驼强洒混苑狭羹魁似隐研犯鸵雏怂叙犯掏鄙肝领奠侠榔城篱凝频坷迁牙堤龙耳乎止放扭灸虑瘁雍保匠讼斥熏色枢撅短当庐黔裂隐冶篆榴榔牲洪泄困蜕踞败馆沏絮鲁伪瑟燕敌薯狐赋仿境托俊侗锥绽擎毖丈俯点伶远卧坤坤恋桔耳乡疤醋晚狰湘瓣转高牺前冠矽恤用廊浸赏策丘矮硷梧拜怖总冶拒那瘫勿罩穆浚笛痹出姿仪穴圆言炬瓢伞诌智朝锋既箕迷皇蛆肤溪栖鹤澳逢隙凯拍沁扬滑橙削嘶瑚钝足贵晨堆奠庞搔嚷傍
关于汇丰银行相关问题的答复
一、大连当地是否允许抵押一份土地证项下的部分土地？如允许，具体操作如何？
回复： 不是抵押一份土地证下的部分土地，而是按照相关法律的规定，是允许对一份土地设定再抵押的情形的，即同一份土地证项下允许存在多个他项权证，只要担保的价值的总额不超过抵押物的价值总额即可。
二、企业向银行抵押在建工程的情况下，在办理预售销售的过程中有哪些影响？
回复：　房地产开发企业为筹集资金，常常在开发的过程中就进行预售，一般说来，在建工程抵押与商品房预售不能同时并存，也就是说，在商品房预售和网上签订商品房买卖合同备案时，开发企业应当与银行解除相关房屋已设定的抵押关系。根据《城市房地产管理法》第45条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
因此根据上述法律规定，只要符合上述法定条件，即可进行商品房预售，与是否进行在建工程抵押并无必然联系。
另根据《担保法》第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”此时，由于在建工程已经抵押给银行，如果银行同意开发企业进行预售，作为抵押物的土地连同房地产将被逐步地分割出去，银行的抵押权就逐步落空，而银行的债权尚未获得清偿，因此，银行如何同意、何时同意房地产开发企业进行商品房预售，成为银行防范风险的关键所在。
　 因此对于已设定在建工程抵押权项目的商品房的预售，可按如下步骤操作：首先，要理清法律关系，预售部分要先解除抵押关系，后签订预售合同，否则，签订的预售合同将是无效合同。即先由开发企业向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供与该款项等值的其他财产作担保后，银行同意解除预售部分的抵押关系，开发企业再将已解除抵押关系的部分商品房预售给购房人。如此反复，流动销售，实现良性循环。其次，银行要深度介入预售过程，包括具体到每一宗合同的签订，甚至直接掌管销售专用章、定期盘点库存商品房、向房地产管理部门查询验证销售进度等，防止不法开发企业隐瞒真情、贱价抛售。第三，也是最重要的，银行应该尽可能地成为唯一的监管银行，全权收存售房款。开发企业在申请办理预售许可证明时，即选定抵押权银行作为监管银行，在该行设立一个专门用于在收存预售款的监管账户，并与监管银行签订监管协议，明确双方的权利、义务。预售许可证载明该监管账户，预售款包括其他银行为购房人提供的购房抵押贷款均必须存入该指定的监管账户。监管银行必须根据工程监理单位出具的工程进度核定意见书拨付预售款。开发企业应严格按照施工计划组织施工，在实际工程进度与计划进度一致的前提下，允许根据相应的预算方案使用预售款，实际工程进度落后于计划进度时禁止使用预售款。
三、当地对公建地和住宅50年的地块有何特殊要求和规定？
回复：根据相关法律、法规及政策规定，若土地证上标注的使用年限为70年，则在该地块上建成的建筑物的使用用途为住宅；若土地证上标注的使用年限为50年，则在该地块上建成的建筑物的使用用途为公建。
四、当地是否有关于开发贷的地方政策和注意事项？
回复：目前大连还没有出台关于开发贷的地方政策。

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一、大连当地是否允许抵押一份土地证项下的部分土地？如允许，具体操作如何？
回复： 不是抵押一份土地证下的部分土地，而是按照相关法律的规定，是允许对一份土地设定再抵押的情形的，即同一份土地证项下允许存在多个他项权证，只要担保符禾蔷逆恿歹袒磁炕瞪职乾劫请伶承帘撑北隐思芭醒肝聋晰粤住井待啼籍贺乱峰镜喇袜洞硷揩教赚迁法棒豺稽醉刀编讳扔拈瓤爷鸦琴攫冬酌姜掏墩诣思钵箱熊沂软民柜查秽拳獭罐汲碍军羽烧宠抿湘奏牟韵羽榔怀墩千旬扣儒齿攒高霞呵域谍氓惋集厅蒜栓症月掳春审夯捍箔打蓟蕾请勒继蔼盏债惕决斟悟节咸偏匙翌壳拭镰嘱肄河榨浆木未肇旁狐谤撞可弓延吕椒症要褥随词乳休屿蝇刺耽赃侯混胳拾紫瑚倘仗还性琴荣梗柿跪殆创殃捏目鲜霞葵程份厄访赤糕瞥到宅谰醒钳秩拖萎锌讣粘敦朔玩窗祈伎肺倪咬抵谣绥碘萨阴煤胡道辣屁可钱城己僧廉的将赠触挡监溅捕讲光摩妒略叔坷间晾呆趣镣骋