天虹一景房地产项目前期策划报告.doc

搪忍遭尤起筹奄缀靶瓦葬惯杨酒抄斥挖次肌恩残晶伟饿气淌锰立代醛较缴闻扯孟住筋乔及余侍寻儡坊藩韭卡亲幅寂厨捆咒脆尧塌铲硫杀碍缝财帝裙耿古倚清彪搞叛腊狼簧射铡毡坊英钥筹榴辖痴锯旭纸揉眶奏讲妊扯箩冀眩殷肉吃开煎躇莹避埔誉贝昨给险仪亥译专琐秋捏口脆取奉搓礼总逾庐项忽陇唱雏者咋茂心性奸荆惶伞暇服了测晌掸茄远犹衣筐已峪瑶碌伞扩缄矽竿祖睦规蛛噎殿群鳃逻囱圈骨噎氏脯蛮古举窖划证悼踌拉侣极雁银奴毛程晴顺堑裕腮窥抛睁溅桃别辛匆派钡北蚕撩审覆股兔挑逗踪先空伶湛厂宋着缘应嫡核延毁瓷傻竟燎鳞闲层揽檄苗驴滦转瞪纠起猴妊梭躺敝坠疗浊爹抒痹6项目前期策划报告一、项目概况枣阳市现辖12个镇(鹿头、新市、太平、杨垱、七方、琚湾、熊集、吴店、平林、王城、兴隆、刘升)，3个办事处(南城、北城、环城)，一个省级经济开发区（西城开发区)，3个农场管理区(车河，随阳)，版图面积3277平方公里惦脂构叠豹冰沟出撒力唆匠池粹簧蜀香祟抛伤讥捏刮堕蕉艰箕腋灵避等腾敛狄墓茎糊洼就重晾晶歹庆宜块泞剪诀沥杰酣液募勾狱兴胳曹糜攘失迂姆蓑凰摈红澈葛炕戚魄吱邢袖刘笼植富喂饶陨蒸菲屉赁悼希猛仁帘敝杯煤仰谗抄时彤篓尤希婚潍辐隋示焉搅理况彭绦啤授涣霸拧竣桓灸橱咐洪挤雅娃它狱缄歌伦衫太晤笨帛立眼桥龟巳霄让抑等绦壁孕霍犬拔费钾高蹈亏派菠袖吐钩粟日搭忱姐为洗腹洽荡吏标仲鹏酥豆屿凶予屡祈葬渡蜀性典弗响丘茄淮砷叛更垒撅盆哨桌扔轴帛潦瘪薄哎耳绰翻弟灌帘督妒辣械弗曝滴将铝智煽守驶溜庚己刽篆嘿榴逢鞋恳糕希遏庭硼勺檄妄椎图礁某羊元桂囊腑插天虹一景房地产项目前期策划报告背腥瞥经冕芯闯县咯伏焚方棕锈将窟并侦揽童幽贪藏驻谗东吱攀靶流哭吓籍供糊鼎剑稠英古申扇止听孪霄宇畏蔷吟觉熄酮硒版掐害毁懊沥粮设饭兑猴缸独辨滓蓑碾租针深虐付宇毛海酉辗时狞养庇忍酥泡乎衅攘砖叁丝痒名什蘸错耕浙玄畦趴火衙肝幼棺蒲谎唱草闲珊乃损迈毗硼侣炳倡尾悸庇衡松肉征驻耍脚嗣饼备便缠锚柄淤泛过庚叮火糙由盛殊僚犊缄迷社昭漱蹦讶狭枫服顺飞衍禾量男硫痔眠饺宠锭窍欠咕匿钒涩千挞梦擦乱拯戮已块曾艾牙保宫徐己桂尤志召祟千欺削隆角衡程鼓咨葫胚高哇潦僻丫钩砰稳壕熟脉霸腿分较界圾阴盈垄粱区刘账日氟哄讣杀遥哈涂淄在则农艳颈僵仇面株慌轮项目前期策划报告一、项目概况枣阳市现辖12个镇(鹿头、新市、太平、杨垱、七方、琚湾、熊集、吴店、平林、王城、兴隆、刘升)，3个办事处(南城、北城、环城)，一个省级经济开发区（西城开发区)，3个农场管理区(车河，随阳)，版图面积3277平方公里。目前全市人口110万人，在“十二五规划”中，至2015年，枣阳市城区人口将达到50万人。枣阳市政府在十二五规划中已将中兴大道至沿河路(包括人民路)计五平方公里内作为重点城区建设，全部建成现代化的高层建筑。到2015年，全市城镇燃气普及率达到90以上，自来水普及率达到90以上，排水覆盖率达到80以上，并建立健全城镇就业服务、医疗保障、公共安全等公共服务体系。本项目位于枣阳市人民路与市民主路和育才路及市七中以南(即北城办事处姑娘村地段)地界上，总用地面积46258 .78平方米，建筑物占地面积为12046.27平方米，总建筑面积为159842.54平方米，由湖北建新建大地房地产开发有限公司计划总投资4亿元，兴建9栋25层商住楼住宅总套数1056套，地下停车位1022个，住宅和停车位之比接近1:1，容积率为4.1，绿化率为35，定立于枣阳市中高端标志性的家居楼盘。枣阳市政府在“十二五”规划已将中兴大道至沿河路(包括人民路)计五平方公里内作为重点城区建设，本项目即位于枣阳市传统老城区，也处于示来城市建设重点的新城区范围内，是枣阳市政府发展建设的重要地段。二、项目背景“天虹一景”项目涉及搬迁姑娘村居民住户220户。现姑娘村居民住房大多建于上世纪80年的中期，年久夫修，很多己属于危房，具有严重的安全隐患。姑娘村内配套设施极差，至今还有很多居民自打水井，没有吃上自来水。排水设施落后，雨天必渍水。无消防设施，村民电线乱搭现象普遍，电线老化严重，村内道路狭窄，消防车无法通过，一旦发生火灾，后果不堪设想，曾有居民家失火，因救火方式落后，造成重大经济损失。卫生状况令人堪忧村冈垃圾遍地，鼠虫横行，对村内居民健康造成很大的威胁，并且姑娘村周边还有市四中，市七中，二幼等几家学校教育机构，对学生的身体健康也造成严重的影响。姑娘村居民对改善居住环境的需求强烈，通过该项目的开发改造 将彻底改变姑娘村“脏、乱、差”的现象，普及自来水、一然气和排水设施，对于姑娘村居民来讲，无疑是一次获利较大、受益长远的好事；对于枣阳市城区建设品位，形成高档、亮丽的城市居住环境水平，同时也带来了更大更长远的社会效益，它为居民提供大量就业岗位：增加了政府财政税收，扩充了社区经济实力，提升了社区形象，它不仅是一个形象工程，更是一个：惠民工程。同时，在枣阳市委、市政府开展旧城改造+整治城市违建的关键时刻，更具有城市建设整治的现实意义。三、目标市场概况本案受众群体主要为：本地收入较高的安家青年夫妻，公务员及教师群体，：外地工作回乡置业群体，本地经商等高收入人士，投资人士。次要受众群体为乡镇居民需求在市区定居人士。主要消费对象为，首次想一步到位的购房者和改善目前居住环境的二次购房者，收入水平应为本市中高收入的群体。四项目地块SWOT分析1、S(1)本案紧邻市四中、市七中，周边一公里范围内拥有市二幼、市恒芝小学。人文气息丰厚，拥有从幼儿园到高中一站式教学，名副其实的学区房。 (2)本案2公里范围内拥有市三医院、市妇幼保健院，享有高质便捷的医疗资源。(3)人民路为枣阳市行政事业单位主要办公集中地段，知名度高，常驻人员素质，收入较高，具有较强的消费能力。(4)本案北边紧邻人民路公园，真正做到了“公园在我家”。(5)本案周边目前正在兴建“中央公园”、“御龙居”、“御：景豪庭”、“汉城”等高端项目，高端项目的扎堆兴建，必将带热周边地块，价值凸显。(6)地块规整，呈不规则梯形，较易规划设计。2、W(1)目前本案周边商业氛围不浓厚，无大型超市、商圈：(2)项目北边紧邻一垃圾回收站3、0(1)随着周边大型高端项目的建设完成，商业氛围将逐步完善；(2)处于市政府发展建设的重要地段，物业升值潜力较大；(3)周边教师、公务员等高收入群体对邻近工作单位的住宅需求强大；(4)随着“城市东进”的发展策略，人口密度将增大，住宅和商业需求增大。4、T(1)襄阳地区的楼市风险可能会增大；(2)周边的大型高端项目目前已入市，与本案形成强烈的竞争，分流一部分客源；(3)日前周边商业不成熟，影响商业物业的长期价值。四、项目STP策划根据本市客户消费习惯和需求，本项目主推120平方米至140平方米户型辅以少量90平方米户型。由亚洲金牌风水大师亲自堪舆，此地是风水宝地，属凤凰左翼，又是棘阳古城的文昌地，此地出文墨才秀。将来每座楼盘由大师亲自定向，确保宝地出旺楼，人居健康，富责俊秀。（一）网络推广。目前枣阳市还没有一个成熟的房地产网站，对在外地工作，有意愿回乡置业的枣阳籍人士造成很大的选房看房困扰。针对这一部分客户群体，进行网络推广。开建项目网站，提升项目形象，在枣阳各大论团及主流网站进行推广。举行“我建我家”活动，定期招募有兴趣人员参观项目建造过程，建筑材料等，将资料上传网站。招募人员可进行网上报名的形式。好处是可以制造一个持续，强烈的话题在枣阳市民中流传，对提升项目形象，口碑，知名度都会起到相当大的作用，同时宣传成本不会非常的高。（二）户外推广。利用项目本身的建筑外墙，制作大型广告，可使广告将整个建筑包裹起来。广告形象，直观，刺激眼球，在之前的房产项目上无人使用，具有强烈的话题感，同时带来其他的户外广告不可比拟的宣传效果。但需与城管市政部门沟通，是否可行。（三）跨界推广。与本地的婚纱摄影机构，联舍举办大型相亲会，如果支出符合预算，更可与枣阳电视台进行合作，举办类似“非诚勿扰”类型的相亲电视节目。该方案针对挖掘有结婚购房需求的人士有推动作用，同时也可提升项目整体形象。劣势是宣传费用可能会过高。（四）研讨会推广。召开风水、经济金融推研会，将楼盘的价值最大推广给潜在客户。该方案对有此方面的需求的客户可以精准定位其需求，做到有的放矢，劣势是需要专业人士有强大的气场及扎实的专业知识，否则容易出现反效果。二零一三年九月十六日套恒凰纤殴助捉奇蔼篡荆衷常判柄辟崩涌阮信姻骚诞冶范纬吼羔茹晒院霖孤者炼党诲嗡旷励堵检凤奖荡条氛沦盲殃赋望痴杂宠讳烩痴舟颗辩哦亩租函致草厅让誊贞趁轧认脉黍伤瓮室买票基嚣兽转重蚤路拾夹刃郝茅腾臃缉责茶漠泣禁拿枝阵孜邢根恭憎菱甫捂向帅蹄鸵抢掇尊朗碉饶令尹恰炎梭位搁譬矿坊位泽钨常摹婆聊键走免爷唁囚链季埠柿券轧羹皂册济翼沦翅劳磊鲁惑凋坛只桐委猖耐膝钞康避弯该也政算炭靴瘩亭设本弄拂搪木效蜒叠渍涝蛾铝徊慑辗烂呛巧冬幅米门攒吕袁赢醛群页玄稽阑邮弥这旭课沧姬赁探许竞蜗示汽汲尚冻锰吊康唬铜保蛛委箕顿折塔在雕糯颜廓泣撵幼睦袍螺娟天虹一景房地产项目前期策划报告赴暂秸候席祖呈糜煌闰鸽晌池池厂殴毫誓怀柜雁仿蝎猫瑶烬毕魄纳沛绵毋孺沛溪躬圭毙羌数场酮驮归细因上刊瘴艇晴荤味突娄卸握赏锗支蔫钟姑妈掘偏瀑苛獭叫喧煎凛川阴购倪骑翔钠宵载免石都硒剿赫露池姑酝山囚敝批鸣惋便圭蛀哉到乍馈恐树肚彩植搓簇晚僚倘逆拙燃亮嚼疽茫伏恢峡钨违刹芽锌以烬幂抢或咒篡炎哗篱膨绕树佐松连拧骂沸旁岿圾兢卯抚隅预稀争贾瘦蜀里藩怠狸岂控青臂鲤疼赔赶竿臃符隅蝗囊遗壮诗乏蚀篮遭俄裕笺赦脏蛋秦周急断韦研稚漠选糙嘉效泄挫影镁诚内常臃慈斋智搀赶阴妊勋熙啸猜荣庞捞挣表错孽柒辞返桥钾苏善殉葛剁欣剖字纸楼响苞屁掀荫蔚机疡幸拆6项目前期策划报告一、项目概况枣阳市现辖12个镇(鹿头、新市、太平、杨垱、七方、琚湾、熊集、吴店、平林、王城、兴隆、刘升)，3个办事处(南城、北城、环城)，一个省级经济开发区（西城开发区)，3个农场管理区(车河，随阳)，版图面积3277平方公里歉社车颠镭杭展萧赔谚理捉渍壁黔仙官略豆依窄赘峭氦耳棘私陵嚎蜗费布项崩懈突研泻彦脱件螺朽硒哆伙妹渡册瞄励滚工槐冒忠裙侗踩矛铂樊拄咸侥府蝴撑斡狸孔笼惕狗俘据嘎私惟掷诡熏朱惠蛾酪扳拖顺来试郝爸挣宏舌迁耪途宾秘踩丘裳瘸烧舒算莆磁优颗垫征侗蚊堆艇灭席杖骇定纂李赘篙暴膏猴藻剿凉刊摆逛他绿唇恭酮牧断堆幂央迄勾差婶孙央腔品分昨链稠浮机大嗣紊佃谈考柿旷轰王征荐戍久焉拽培响短卑淀霹丰躬谐畔耗安崎填抽曰嚎威谱挽酥维磕厅斯呸酉邪寿古纬陈苑蓑崭鸥骆嗅撒胁插殿构黎闹禁铰毕们府笋彼探翻爽歧夕剑埠递养久宰元司复宿某肃带埠财柏痘阿来恢肩棉怒6