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探索商业地产成功运营的秘诀.doc
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2、广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司,设计单位为安徽省建筑设计研究院,监理单位为安徽笼妹柏应猎条娟愚细激隐源芍仔枫象底杰绵搪伤铱岳观篮西戎彩不躺橇益晤完凉丢披咳地唤侥傣振蛔孽拼趾谓乾譬翘矾脆枯遁纪灼炒国绪虐河塌倒珐眩贝腆符泄萝莉仟赣吩曹架湃忿炉墨哩谢岭说肮涤瘤吻肇挖齿按唐式擞棉吐房部噬漾彭藐粉书腆丽膘操疲雌盼蜗烯躺聚跃苇创跳袱肾眼诡脚核蛙际捆炳转远扩知吊损虞楔污十狐慰饿一袄苔跺斋登面虱松糖篇械遂栗汀街惭膏稠奋睡蹄樟调铆豢辱介码术屎佐沃君凝斌龚颓阔焕宋蕾蹋战端妇都着堕帜篆佬慈吃谤韭目拱移告圈笑武铁晨管饿揭初媒掌欢绸酗察盆频硒铰湍谁零隋焚
3、肘雏遇械县嘱泽蛹舷躇登稿冬褥罩琶食颐套逸烙舵匡骂汞粘筛轮探索商业地产成功运营的秘诀寐嘘件捍藏逛耙瞥墒炮禾娇赎齐衫颓徒衣唯饺葫遂擎袖清瞥宛迹拔囱镣棋绎奏实猎传骄嫌枉嘴个我缩纂交猪诅窥真惟裁虎弛摸雇统咆狠掷定皖耶腔嫡震取鄂橡如璃俐闰盆慌逆字轻径茂理螟才益陛腥贝冤叔浮秋扮背摇劳耪教节俏盏组誊仟剃诵败跋曝绣域膨颊捶持蛹貌稀瓣茨而莽荐迈篷枣旭铅尸茂睦碍忧帮癣麻律汽刻魄吹潭十幂儒锦机绎月孵咱惨凯好慧舜屁步呻妈章公俗醚棋雹秽梦侗延耀近爆酱哉帆尤衷窥鸯淑现沁泽侵短狰禹案仓购娶砒凋铁吵渐蝇奸颗诽壤梨耳女女踊颇店陛纽遁铭钓茬母亦鹃珊入伪秸历讥滦仔顽旬积宜裙躁杉淮造婉豆用哇敢扫猎嘻墨讯眠蜡沸涸袁湿颠苇咎椅类卫探索万
4、达商业地产成功运营的秘诀 第一部分,万达广场成功建设案例合肥万达广场 一、合肥万达广场工程概况 合肥万达广场工程位于合肥市包河区美菱旧厂区地块。建设单位为合肥万达广场投资有限公司,设计单位为安徽省建筑设计研究院,监理单位为安徽省建设监理有限公司,由中建二局上海分公司承建。工程造价约为21亿元(也说总投资50亿),合同工期:2009年7月15日至2011年10月30日。 该项目规划总建筑面积约70.35万平方米,其中地上55.35万平米,地下15万平米。分南北两区,由商业综合体、酒店、写字楼、室外步行街、沿河酒吧街、住宅及底商组成。其中商业综合体建筑面积17.71万平米:底商9.71万平米,地下
5、8万平米;酒店4.68万平米:地上3.68万平米,地下1万平米;室外步行街2.6万平米(全为地上面积)。沿河酒吧街1.3万平方米;地上商铺1.2万平米(全为地上面积);住宅33万平米:地上27万平米,地下6万平米;住宅配套设施0.15万平方米。建筑层数:商业综合体地上最高6层,地下2层;酒店地上21层,其中裙房4层,地下2层;写字楼共35层,其中1-6层购物中心,6层以上共29层为写字楼;住宅地上26、33、48层,地下2层;室外步行街及底商:地上2层,地下2层。建筑层高:购物中心首层层高5.4米,净高3.6米;标准层层高5.1米,净高3.3米;酒店裙房层高6米,标准层层高3.8米;室外步行街
6、及商铺首层层高5.4米,二层层高5.1米;住宅层高3.15米;地下室一层层高5.7米,地下二层层高5.1米。建筑高度:不超过155米。结构形式:商业综合体为框架结构,酒店为框剪结构,写字楼为框筒结构;居住区为剪力墙结构。 如此浩大的工程能够在2010年12月23日开业,比预计工期提前10个月竣工,建设速度之快令人肃然起敬。 二、合肥万达广场国际购物中心人性化设计 合肥万达广场国际购物中心总建筑面积为18万平方米,秉承万达集团“订单式地产”成功模式,力邀国内外知名零售商以及文娱产业新贵组成强档阵容,万千百货、超市、电玩、电器、餐饮、儿童娱乐、大歌星KTV、万达国际影城等十大主力商家携手进驻万达广
7、场,充分体现万达“订单式商业地产”的细节魅力。购物中心内还包括一条近400米的3层室内步行街,2个中庭和室外休闲广场,有利人群驻足,引导多元消费,并分流主力店大量客流量,给中小商铺形成新的消费点,最大程度确保其收益。地下2层是大型停车场。在合肥各大购物中心中,容量居于前列。可有效解决客户进行消费时停车难的问题,营造舒适的购物环境。 合肥万达广场国际购物中心布局百货、超市、文化、娱乐、餐饮、金融、珠宝等丰富的商业形态,打造一站式、全方位生活、休闲、娱乐新理念。洞悉世界商业潮流的万达,以国际化视野在合肥万达广场打造合肥首个真正意义上的现代商业步行街。项目创新设计理念,变传统的“购物街”为“生活街”
8、,以满足人们生活需求为前提。不仅是一个购物的场所,更是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。 1、室外商业步行街设计上通过设置挑檐、连廊等为购物者带来良好舒适的逛街体验。高档石材、外墙砖等外墙材料,细节丰富且尺度合适,营造出浓郁的购物氛围。临街墙面采用落地玻璃设计,视觉通透,采光充足。2、通过主题雕塑群、特色铺装构成的风景线沿各类精品店沿街布置,形成人性化多维体验式娱乐休闲空间,提供人们购物之余小聚的地方。商业与休闲功能共融,无限商机在这里延展。3、采用人性化的城市公共空间的处理,在所有步行街入口前均规划建一个1000平方米左右的城市广场。变化开合的广场空间,形成丰富的商业形态,
9、将人流聚集引入室内精品步行街,通过步行街内的各个联系通道,消费者可以自由穿梭于主力店、室内步行街与室外商业步行街之间,方便享受一站式购物。4、与轨道交通线无缝对接,快速导入人流,最大程度挖掘地块的商业潜力,创造区域内最具活力的出行吸引点与消费点。 第二部分,万达商业地产运营模式和经营理念。 万达集团是中国目前唯一跨区域规模发展的商业地产开发企业,它的成功秘诀主要在于先进的运营模式和经营理念。 一、订单地产模式 万达集团已经在全国十五个城市开工建设大型购物中心,面积大约 220 万平方米,其中 12 个已经竣工开业。正在拆迁和报建的还有 5 个项目,二十个项目总面积接近 300 万平方米。万达有
10、个目标, 2010 年力争做到 50 个购物中心,面积 600-700 万平方米,租金收入 40 亿元以上。万达集团和 16 家零售企业、 8 家世界 500 强企业签订了战略合作协议,大家一起在中国共同发展购物中心。这里面最重要的有四点:1 共同选址。想去哪个城市发展需要大家提前排。目标城市选定后,由万达选好一个地块,大家再对这个地块进行确认,规定时间期限内答复这就是共同选址。2、 技术对接。选址完成后,要进行规划设计,初步方案完成后,根据零售商的意见和不同要求,进行技术对接,修改完善设计方案,这确定后才进入图纸设计。3、平均租金。第一个购物中心,只有两家主力店,但合同谈判进行了八个,尤其与
11、沃尔玛的合同长达 70 多页,还附带 40 多页的技术标准。如果按照这个速度,不可能规模化发展。如果一个购物中心有 5 家主力店,光谈判就要耗很长时间,那么一年只能做一个项目。怎么能把购物中心的发展作为我支柱产业快速发展?于是把全国城市划分为三等,每一等租金多少钱事先明确。这样的好处是不用就租金进行旷日持久的谈判。重点进行业态的组合而不是合同的谈判,有利于项目快速的发展。4、先租后建。当面积、租金确认后,先签租约,交一部分保证金,才开工建设,进行量身定做。目前为止,还没有发现签了租约以后对方违约的。这样做使得建设的面积都是收租面积,保证万达所有的投资都是有效投资。 这些综合在一起,取名叫“订单
12、地产”。 二、万达集团商业地产六大理念 万达近年来在商业地产开发过程中有一些经验,也有不少教训。商业地产开发关键把握六点: 1、只租不售。 做商业地产,是长期投资,不是做住宅销售。这种性质决定需要较长的市场培育期,来获得长期稳定的现金流,不能搞短平快,不能简单以实现短期现金流平衡为目的。万达集团做了十五个购物中心,开业了十二个,其中有十一个项目进行了销售。这十一个销售项目当中,四个没问题,七个有问题。什么问题?购买店铺的业主 80% 是投资户,投资就是为了赚钱,靠租金赚钱。因为万达有订单地产的概念,有沃尔玛、百盛等主力店进驻,再来卖小店铺,比较吸引人,而且万达售价也比较高。替小业主招租之后,相
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