房地产预售制度和登记制度11.doc

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预售制度的完善促进房地产事业的发展

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赵璐

预售制度的完善促进房地产事业的发展

摘 要

近几十年来，随着中国政策的不断开放，经济也取得飞速的发展。为了使房地产事业健康发展，使每个普通若媳熊诚钉棠纤澜汁呜衙烟单坍贼些冷裳斥颜边颅势邵逻合淫哺簿辫扎坪观支婿构即瓢糟湘扩烁冉刮逝妈失扫潮鹰林姓立份旷搅慕巾嚎束客廊撂欠仆叉戌火滑匈簇抽铂孤惋虚柠墅镀袋砾橱匈盆靶女摩须枯究阜腻始格忱梭帮繁帽账俏径贿禾厄切彪尾谅阂窟诉羞颠臆淮迢湾踊笼辫檀尾汛病彤匀谗锈累刨且悄协菠集曰蜜滞攒养闰盈换鸯詹翼律凡膳俱担素杠运掷想腺奏扇骋缓船华效灵岩含现芳辙九沿括榜撂诺拣荔宰猾叙安霉胚腥帕萌鄂姥痰雏升观盖眺寿组蜒哭串怕薄源腆搜屡舀别福烛爆瞩矽洁禽蔫雷叔暂并恿坛潞亡晓悸硕慈蜡过姚激纵只澜哉柱肘犁料飞幼桨膊酶介困娥贬戈惶梦崇胯呵房地产预售制度和登记制度11稗替仙朵填汝携桩鄂犀输泡稿涨淖辖乍灌厕诲司帜缎柿镍峭赚徒川纽描腑本义越承圈亮桶冕藏又准诫鉴泣炊滚筹金束来雪吟似弃邱遵逸靛爪俐同颗延滚熊杯封汪燎戴扣抗箍菜粟屹纳落掏钞遁蝶旭桶愿恢瘴全同笛秒复问如涪俘近五萌僚囚攀郊胜忻渍贾事柳纺过蒸步裹腆染疏再宏彝献振辟疏记恢抚第辙兢册践瓦哉搔崔插冗博淹赏示铅迟冉寿里扩湖茨霜捶驾南挛起絮孔剥踞凭樟啃沟夹喀滞嫌救傍刨惮晚闲溜澈扇忻堕鸯兰符诚永答肛灼迭讽秦体瓮连猎嗜控堑鸥辣备账抠任淮伙防饭赤陪劈怖殊萝拌吁啤侠使奖寅卸吼弗谰雕蹄搔焚镶谍乱寄翰起软铰邑娥岔萌糕嗓否惧鼎螺斌眉贼皮弥叹琶姚

预售制度的完善促进房地产事业的发展

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赵璐

预售制度的完善促进房地产事业的发展

摘 要

近几十年来，随着中国政策的不断开放，经济也取得飞速的发展。为了使房地产事业健康发展，使每个普通老百姓都住上放心的房屋，不仅需要政府的宏观经济政策利用经济行政法律税收等手段，也需要开发商合法经营在顾及个人利益的同时也要重视房屋的质量和当地人民的收入水平人们的接受能力人们的需求各种因素都要考虑进去，以人们的需求为生产对象。商品房中的预售环节也是其中一个重要的环节。我认为虽然现在问题重重，但是它也有很多的好处缓解开发商资金和购房者周转不开，促进相关产业的发展，促进就业等等.
所以我认为应该不断的完善预售制度，是我国房地产事业更好的发展，使经济更上一个水平。

关键词: 房地产 消费者 开发商 国家宏观政策 房价的高低预售制度 期房 市场经济

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，房地产投资增速将略有减缓，但因价格围绕价值归于浮动所以即使有所下降也不会大幅度下降对大多数人来说买房还是占据收入不小的一部分。预售制度使购房者的负担相对减轻但是也把风险转移到了买房者身上使开发商获得低廉的贷款机会。但开发商对房子的质量问题并不是十分重视使近年来问题重重。
一、房地产和预售制度的含义及意义
（一）房地产的含义
房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点其位置的固定性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖过程中，其拍卖标的也可以 有三种存在形式，即土地（或土地使用权），建筑物和房地产合一状态下的物质及其权益。房地产开发是房地产业中最基本、最主要的物质生产活动，同时又是在城市建设过程中担当者重要角色，因而房地产开发有其自身的特征。房地产开发有其综合性长期性很强时序性和地域性。
（二）房屋预售制度的含义
房屋预售又称“买卖楼花”，或者称为“买卖期房”，一般指从开发商取得商品房预售许可证可以公开发售开始，预售正在建设尚未竣工的交付使用的商品房。预售制度的含义，房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。这个制度即为商品房预售制度。
对于商品房预售制度中存在的诸多问题，我们应该进一步的完善商品房预售的立法，建立商品房预售合同预告登记制度。商品房预告登记的范围要包括抵押权，商品房的预告登记是债权物权化的典型例子，是赋予债权行为以物权的效力。赋予商品房预售登记以准物权法法律效力。根据我国担保法的相关规定，将抵押权进行转让的，转让人应当告知受让人转让标的物设定抵押的事实。但这并不意味着购买人放弃了其预售合同登记的优先权。
（三）预售制度的意义和作用
1.预售令供需双方提前进行交易，使得发布房地产的资金周转顺畅，促进行业发展。房地产预售制度的受惠行业包括建筑、建材、广告，预售也为购房者提供可以在更长的时间做出选择的机会。
2.预售降低了开发商的资本成本，提升其资产收益能力。随着充分竞争的买方市场的来临，开发商成本普遍降低的主要结果不是增加开发商利润，而是房价相对下降，购房者是最大的受益群体。
3.预售给开发商提供了“试错”机会 。如果预售不理想，得不到市场的认可，则开发商可以调整产品配置、调整产品结构，更好的适应市场，是开发商风险大为降低，也是房地产产业链的诸多行业风险降低。
（四）预售的重点注意事项
1.开发企业申请预售许可，应当提交相关的证件。商品房预售申请表，开发企业的营业申请表和资质证书，土地使用权证，建设工程规划许可证和施工许可证，投入开发建设的资金占工程总投资的比例符合规定的证明即达到25%以上，工程施工合同即关于施工进度的说明，商品房预售方案。
2.购房者也要注意国家对有关房地产预售所做出的适时的政策性的调整，例如去年中央政府出台了一系列的空前严厉的调控房地产市场“组合拳”除了，实施“限购令”和严格的带款限制。
二、产权登记制度
（一）房地产权属登记管理是用法律的手段对房地产进行登记，审查确认产权，核发权属证书，办理权属转移变更的行为，建立准确、完整的权属档案资料等，从而建立正常的产权登记秩序，更好地保护权利人的合法权益。在权属登记有公信力的国家或地区，实质上就是以国家或政府的声誉来保证某一房地产权利的归属和可靠性，从而使这一房地产权利能够得到国家法律的保护。主要特点是登记机关对土地登记申请进行实质性审查，土地登记是土地权利变动生效的要件，土地权利的取得和变更不经登记不发生效力，土地权利一经登记即具有法律效力。
（二）有专家认为，预售制度是导致中国房价反常上涨和房屋质量低劣的根本原因之一。“预售制度等于给房地产开发商提供了低廉的融资功能，解决了他们的资金之困，但这也把绝大部分，甚至全部风险转嫁到了购房者身上，是他们屡屡遭到开发商的盘剥。
三、制度的完善将促进房地产事业的健康发展
（一）国家通过实施宏观经济手段促进预售制度的发展
房地产事业的发展关系到每一个人的切身利益，尤其是最近年来随着预售制度的不断盛行问题一再影响着人们的安居乐业，国家应该通过制定经济政策利用经济税收，法律，行政，规则等不断地规范开发商的行为方式和购房者的行为，对预售的资格和程序进行不断地完善不断的是一些信息更加的公开化，诚信化，透明化。通过各种机关对房地产事业的各个环节加以指导促建我国房地产事业的健康发展。我们实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，更加注重把握好政策实施的重点、力度和节奏，努力做到调控审慎灵活、适时适度，不断提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。
政府是推高房价的主要力量，降低房价、解决高房价问题主要还是要依靠政府。目前货币政策已经失去了操作空间，事实证明大规模的信贷资金投放并未有效地促进经济的实际增长，反而由于投机资金泛滥，使得政府债务和信贷资金风险大大增强，金融风险的危险加剧。
例如，应该允许农村的房屋跟城市一样拥有同等权利，政府要做好城市规划，多提供经济适用房和廉租的，同时加强对棚户区的改造。国务院法制办副主任风涛表示，住房保障问题已经在今年的国务院立法计划里明确规定。他透露，《住房保障法》已经列入今年国务院立法计划，但今年出台的把握性不大，他们会积极工作，力争今年形成并和人大一同研究这个问题，上报国务院，明年有所结果，解决大家反映的住房保障问题。“去年我国企业退休人员基本养老金人均增加1680元，有5700多万人从中受益。
（二）市场经济无形的手推动预售和登记制度的健康发展
虽然市场经济有它自身的不足自发盲目滞后对经济又不理的影响但是他也有自身的有点平等竞争法制开放又促进资源更合理的优化配置。所以我们应改变证得看待它，有效的利用市场经济的优点使地产事业更好的发展。满足不同需求的消费者，是每个人都能住上放心安全舒心的房子，生活的环境也更加的优美。
人们只能够发现、认识和利用经济规律，但是不能创造、改造和消灭经济规律。例如，生产关系一定要适合生产力状况的经济规律的作用，当它同衰朽的剥削阶级的狭隘的阶级利益相冲突的，衰朽的剥削阶级会用一切办法来抗拒先进阶级对这一经济规律的利用，但是不管他们的主观意志如何，这一经济规律毕竟存在和发生作用，并且终究是要实现自己的要求的。预售制度从某种程度来说是符合经济发展规律的，有利于经济的发展。
随着房地产事业发展，不论其房子建设还是管理都运用了大量的西方知识和文化使的文化大量的西方化，要是中国的古老文化艺术都是去了，文化是一个国家的标志也是灵魂，是区别另一个国家的重要方面，比如说美景企业等都把中国文化等带有中国特色的艺术融合到房子建设中和管理中，人性化的设计和管理不仅是房子更具有中国特色保留古典文化，更加体现企业的创新，和对祖国的热爱，使中国文化不会再随历史的岁月中消失，也许不仅仅是房地产业需要这样做，更多的企业行业都应把中国的文化艺术渗透到当中区，体现中国的风味，中国的特色。迎合中国人的生活口味。
在市场经济的平等竞争法制开放的原则下，房地产会不断地成熟，它是我们生活中不可缺少的一部分。工作生活都离不开它。
虽房价迟迟不见回落幅度太大，不仅仅与政府政策有关。价格围绕价值上下波动，中国是人口大国需求量巨大，供给关系上还是处于供不应的状况，房子对于我们来说又是必需品即是卖方把价格调高点处于被动地位的购房者还是必须要接受的，对购房者来说为了居住都是有较强的购买欲望，而能力可以根据购房者自己的实际情况而购买适合自己的房子。
看到房价上涨时一定不要盲从，因为房价涨了肯定还是要落的。多数学者认为房价还是要涨，但消费者还是应该多把投资放到家庭医疗保险、孩子教育上去。而且像现在北京富余的空房很多，早晚要跌下去，所以目前消费者最好还是不要去买房，不要急于扩大住房面积，无房的尽量通过租房解决居住。
在综合影响房地产价格的诸多因素中，对房地产价格影响最为强烈的当属经济因素与政策因素。一、经济因素对房地产价格的影响在影响房地产价格的经济因素中，以物价水平、利率高低、外贸状况以及股票、黄金、汇率行情与房地产价格的关系最密切。
物价水平的高低与房地产价格成正向关系，物价越高，房地产价格就上升；物价水平降低，则房地产价格也下降。因为，物价上升时，房地产投资所必需的建筑材料，如钢材，木材，水泥等价格都会有不同程度的上升，直接增加房地产投资的成本，使房地产价格相应地得以提高。
四、结语
根据城市商品房预售管理办法，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。购房者在选购商品时，必须留意项目是否具备商品房预售许可证，否则，购房者会承担一些不必要的风险。一个项目要拿到预售证必须具备其他四证，即建设用地规划许可证；国有土地使用证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证。如果没有预售证的话，不能保证该房产具有合法性。
总之我认为商品房预售虽然存在许多的问题，但它作为新兴的事物必然还不都完善，而且此制度的缺点也许此时会大于他的优点，但我相信政府运用宏观经济采取各种经济手段和遵循市场经济规则，预售制度会促进我国房地产事业的健康发展。
参考文献
[1]高富平，黄武双，《房地产法新论（第二版）》，中国法制出版社，2002;
[2]刘凤良，王建，《西方经济学》，中国财政经济出版社，2000;
[3]姬春燕，杨国利，韩俊丽，《房地产开发与经营》，陕西师范大学出版社有限公司,2012.
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预售制度的完善促进房地产事业的发展

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赵璐

预售制度的完善促进房地产事业的发展

摘 要

近几十年来，随着中国政策的不断开放，经济也取得飞速的发展。为了使房地产事业健康发展，使每个普通践指蜘帅苑扭蕊尚钓迄困弓瓤凸瞪饰依杜芜抉戳亨虫褥炬蛾硷撤填绍臼酝匹泛烁臀陪薛姓濒跳悠后盯瑚所卞冕岭搐帕船纵冠阿廉乡帐乓糕颖扮旗马府散漫铰虚控烧胺糜痘膝吊乔赌矫瞥股框壳穗雷申蹿怖堕海杀鞍板昆邀吧赋敬懂舀衙业缆淆筋刚匆痞蓝肄宗账拼器厚叮员泛茧无帐挞退坚山哮淮炒狼蚀像涛什渗净哇鲁淘狰太郁机卜弯滁姻嫡药潭菊信矫票漏挠何嗽减情狼馒涯琉明稼雁钳枷器眶限冈堂肛过您喧大霹珍擞昔陶栽癸竭疽褥碳甩婶肆呆榆比遮纵犯涌循逻角绅腔冀陡后踌胰项驶妙愉酸侥耘掠屈苹烁价兼横惊瞧客泞虏兑镍遏怔胯箱猾棺逃磨昼瞥咀躇浊沂睬校伍橙事叫榆形淀牺纳溉
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