151财务管理基本工作制度.doc

类别
西安诚信物业管理有限责任公司
财务管理工作手册
编号
CXWY1.5.1-2007
标题
财务管理基本工作制度
版本
A/1
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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类别
西安诚信物业管理有限责任公司
财务管理工作手册
编号
CXWY1.5.1-2007
标题
财务管理基本工作制度
版本
A/1
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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财务管理基本工作制度
1 目的
为了规范和强化企业的会计核算和财务管理工作，为公司的经营工作及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息，特制定本管理制度。
2 适用范围
适用于西安诚信物业管理有限责任公司财务管理工作。
3 总则
3.1 财务管理工作是物业管理工作的重要组成部分，正确处理好管理与理财的关系，是物业管理的首要问题。
3.2 财务管理的三个方面任务
3.2.1 有计划、合理的安排资金，为管理公司经营管理服务。
3.2.2 认真贯彻各项财经制度，维护财经纪律，实行财务监督。
3.2.3 加强经济核算，增收节支，提高经济效益。
3.3 配备专职财务人员，开户建账，建立一套完整的切实可行的会计核算制度，做好管理公司的经济活动记录工作。
3.4 做好年度财务预算，落实各项经济指标。
3.5 做好会计决算和利润分配报告，加强财务监督，改善经营管理，提高经济效益。
3.6 遵守各项有关法律、法令和条例，接受当地税务、银行、工商等部门的监督。
3.7 接受会计事务所对企业会计账目的审查。
4 财务权限及职责
4.1 建立、健全现金及各种存款的内控制度，加强现金和存款管理，确保货币资金的安全性与流动性以及资金支付的合理性与合法性。做到日清月结，账账相符，按时编报现金流报表，以便公司及时掌握资金使用情况，合理使用资金。
4.2 编制管理公司年度财务预算，制定各项经济指标，并报公司总经理审批。对公司的经济活动进行管理监督与考核。
4.3 应收及预付款项应按实际发生额计价。对各部门的应收及预付款必须做到及时催讨回笼，同时必须在当年六月份、十二月份分别进行全面清查，并将清查结果报公司总经理。同时上报总公司。
3.4 公司的一切开支应由经手人做出计划报其部门主管经理签字，且经财务部经理审核无误报公司总经理审批后方可报销。
3.5 加强流动资金的管理，制定各部门的流动资金额，超出额度的财务部有权拒付。
有权拒付违反财经纪律和违反财务管理规定的开支。
3.6 建立完善的管理费收费系统，及时足额收取管理费及其他费用，按开发公司的要求必要时协助开发公司向客户收取其他费用。
3.7 建立固定资产登记备案制度，防止固定资产流失，组织好固定资产的定期盘查。
3.8 建立完善的会计资料档案管理系统，保证会计资料的完整。
3.9 财务部应根据国家要求，结合有关规定，认真进行财务处理和会计核算，编制好各种财务报表，按时出具财务分析报告，为经营决策提供财务依据。
3.10 参与各类经济合同的签订审核工作。
3.11 对超过财务权限，强行核销不合理开支，打击报复财务人员的行为，财务部经理有权向总经理及上级部门报告申述。
4 财务核算管理
4.1 会计期间：分为年度、季度和月份，年度、季度和月份的起讫日期采用公历1月1日起至12月31日。
4.2 会计制度执行《企业会计制度》。
4.3企业的会计核算以人民币为记账本位币。以外国货币计算的，应当折合人民币记账，同时登记外国货币金额和折合率；折合汇率为每月1日人民币市场汇价（中间价），月份终了按月末人民币市场汇价（中间价）调整期末外汇账目金额，差额列入当期汇兑损益。
4.4 会计记账采用借贷记账法。
4.5 根据权责发生制原则记账，凡是本期已经实现的收入和已经发生的费用，不论款项是否在本期收付，都应作为本期收入和费用入账；凡是不属于本期的收益与费用，即使款项已在本期收付也不作为本期的收益和费用处理。
4.6 收入与费用的计算，应当遵守相互匹配的原则，即同一会计期间所取得的收入以及与其相关的成本、费用都必须在同一会计期间登记入账。
4.7 划清资本性支出与收益性支出的界限，支出的效益属于一个以上（不含一个）会计年度的，应当作为资本性支出；支出的效益仅属于本会计年度的，应当作为收益性支出。
4.8 财产的盘存，采用永续盘存制。
4.9 公司的财产应当按照实际成本核算，存货实行“进价金额核算”。其中库存商品按照不含税进价作为实际成本，成本核算实行按商品不含税进价直接结转成本，计价方法采用先进先出法。除另有规定者外，一般不得自行调整财产的账面价值。
4.10 税金按时足额向税务部门缴纳。
4.11会计核算的一般要求
4.11.1 企业的会计核算工作必须遵守国家有关法律、法规的规定。必须做到业务真实、记录准确、内容完整、方法正确、手续齐备、符合时限，保证会计指标的口径一致、相互可比和会计处理方法的前后各期相一致。
4.11.2会计记录必须以实际发生的经济业务及证明经济业务发生的合法凭证为依据。
4.11.3 会计核算方法，不得随意变更，如有必要变更时，事先应征得公司总经理和财务经理批准。经审核后，方可于新的年度开始变更，并在变更年度的会计报告中予以声明。
4.11.4 会计事项的处理必须于当期内进行，不得提前或延后。
4.11.5 会计记录和会计报表应当清晰明了，便于理解和利用。
4.11.6 会计核算应当全面反映企业的财务状况和经营成果，对重要的经济业务，应当单独反映，并在会计报告中重点说明。
4.11.7 根据《企业会计制度》的规定，结合本公司实际，统一设置会计科目及其子目。
4.11.8 实行会计电算化，使用的会计软件极其生成的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他会计资料的要求，应当符合财政部关于电算化的有关规定。
4.11.9 实行会计电算化，对有关电子数据、会计软件等资料应当按照《会计档案管理办法》进行管理。
4.11.10会计报告由会计报表及会计报表附注和财务情况说明书组成。根据公司经营管理需要可增加或减少内部报表，及时向总公司对口部门上报各种会计报表及财务分析。
4.11.11每年一月底前向总公司报送本年度财务计划、购置计划、投资计划、费用预算，由总公司批准后执行。各月初向总公司上报次月资金使用计划，经总公司批准后执行。
4.12 公司发生的维修费，数额在一万元以下的，可一次进入当期费用，超过一万元的可采用分期摊销的办法，分期进入费用。
5 财务核算依据
5.1 业主公约中有关维修基金的缴存、使用和管理的规定，以及有关物业管理费的收取和滞纳金的收取方面的规定。
5.2 前期物业管理合同
5.2.1 物业管理服务费的选择收费核算方式；
5.2.3 不同物业类型的具体收费标准和交通工具停放服务的收费标准；
5.2.4 代收代缴费用和能耗费用的收费标准和方式；
5.2.5 二次装修收取有关费用的标准；
5.2.6 物业管理费起计日期的约定；
5.2.7 维修基金的缴存、管理、使用、续筹具体规定；
5.3 业户手册、装修手册及其他有偿服务收费一览表；规定的收费标准、流程及押金退还的程序。
5.4 收楼的流程，是财务部必不可少的资料，如确定的收楼日期，用以计算管理费的起计日期；各单位业户的数据。根据情况编制各种押金明细表、应收/已收/欠收管理费一览表等。
6 财务核算重点
6.1 每一独立的物业，按其项目不同、功能不同可分为不同的“部分”，如：住宅、办公楼、停车场、会所等。
6.2 清楚识别及界定各项费用及收入的归属，按其所有归属的“部分”准确核算，使用会计科目。正确的“部分”分类能准确反映各“部分”的经营损益情况，对了解各“部分”的财务状况，改进管理极其重要。
6.3 对于无法明确识别及界定归属的费用，则称之为“公摊费用”或“待摊费用”，对于这些“待摊费用”应在各会计期间归集后，合理分摊于各“部分”。发生的费用类型不同，选用的分摊办法也有所不同，但最基本的原则是合理性和认可性。
6.4 应收账管理
应收账款是财务管理的重点之一，要定期清理、核对和报告各项费用的缴付情况，定期收费、催费。进行应收账款管理，需要先收集以下数据：
6.4.1 各项收费标准；
6.4.2 该物业所有单位的编号和面颊；
6.4.3 每一个单位的管理费起计日期；
6.4.4 各单位每月应付各项费用（如管理费）的金额；
6.4.5 业户/用户/使用人的数据，如姓名、联络地址、电话、所拥有的单位编号；
6.4.6 空置单位的界定标准，收费项目及标准；
6.4.7 滞纳金有关规定；如起计日期、利率等；
6.4.8 由管理处代收水电费时，水电费的抄表日期、收费标准等。
6.5 注意事项
6.5.1 收楼时，各类费用混杂收取，财务部应及时与开发公司沟通，明确收费标准和归属，及时入账和对账。
6.5.2 预收管理费的处理，对于预售管理费与原则上应按月结转收入，财务部要明确统一的起计当月管理费的计算方法，以免应收账混乱，以及与业主间的纠纷。
6.5.3 每月应注意的事项，要明确发出催费通知单的时间，明确截止缴费日期和滞纳金的起计规定。
6.5.4 水、电费
针对各项目总表，工程部要明确专职抄表员抄录各仪表的读数，并与有关单位订定一个固定的抄读日期，抄表后汇总计算数据，及时下发催费通知单，同时将应收应转费用数据及时递送财务部，跟踪掌握费用交纳情况。
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西安诚信物业管理有限责任公司
财务管理工作手册
编号
CXWY1.5.1-2007
标题
财务管理基本工作制度
版本
A/1
你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中
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