赵增林诉宝丰县房产管理局房屋租赁.doc
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1、赵增林诉宝丰县房产管理局房屋租赁、买卖案(一)首部1判决书字号一审判决书:河南省宝丰县人民法院(1998)宝民初字第498号。二审判决书:河南省平顶山市中级人民法院(1998)平民终字第875号。2案由:房屋租赁、买卖纠纷。3诉讼双方原告(被上诉人):赵增林。诉讼代理人(一审):王大丰,宝丰祥和律师事务所律师。诉讼代理人(二审):马云强,河南大公律师事务所律师。被告(上诉人):宝丰县房产管理局。法定代表人:李修斌,局长。诉讼代理人(一审):黄丙振,该局公房管理股股长。诉讼代理人(一审):李玉宝,平顶山法剑律师事务所律师。诉讼代理人(二审):金东升,平顶山通海律师事务所律师。第三人(被上诉人):
2、郜永生。诉讼代理人(一审):夏根立,平顶山星源律师事务所律师。4审级:二审。5审判机关和审判组织一审法院:河南省宝丰县人民法院。合议庭组成人员:审判长:朱福贵;审判员:李长友;代理审判员:何鸿志。二审法院:河南省平顶山市中级人民法院。合议庭组成人员:审判长:胡全智;代理审判员:梁振云、陈西斌。6审结时间一审审结时间:1998年8月7日。二审审结时间:1998年11月13日。(二)一审情况1一审诉辩主张(1)原告诉称:1989年2月我租用被告东街路北宅院一处开饭店至1998年4月。被告以翻修三间门面房为由让我腾出,并承诺房屋翻修后,出租时由我优先租用,出卖时由我优先购买。我腾出该院后,被告却把宅
3、院卖给了第三人,剥夺了我优先租用、购买的权利。请求宣告其房屋买卖无效,判令我租用或购买宅院。(2)被告辩称:原告诉称1989年2月至1998年4月租赁我局东街宅院开饭店属实。但未与其签订房屋租赁合同。我局根据县总体规划要求,于1997年10月决定改造该处临街门面房。于1998年5月12日以前将该处临街三间木楼拆除。后因资金不足,将该处宅院以94 000元价格出售给第三人郜永生,并非是房屋买卖。按照有关法律、政策规定,双方的租赁关系不受法律保护,请求驳回原告诉讼请求。(3)第三人述称:原、被告间虽存在租赁关系,但没有签订书面合同,未向房产管理部门登记备案,违背有关法律法规的规定,不受法律保护。我
4、与被告签订的房屋买卖协议是建立在公平、自愿、协商一致、等价有偿基础上的,虽没办理过户手续,但我已将购房款及过户税费全部交给了被告,双方买卖关系已经成立。请求驳回原告的诉讼请求。2一审事实和证据宝丰县人民法院经审理查明:被告宝丰县房产管理局在宝丰县城关镇东大街路北有宅院一处,该宅院有临街两层老木楼三间,东厢房瓦房两间,西厢房瓦房一间,北屋瓦房三间。1989年2月至1998年3月底,被告将该宅院房屋租赁给原告开饭店使用,每月租金384元。双方未签订租赁合同,由被告派人向原告收取租金。1997年10月被告为改造该宅院临街房,通知原告于同年10月底搬迁。后因被告的门面房与东临工商行同用一建筑图纸,工商
5、行的房屋拆迁后一直未盖,被告也未再催促原告及时搬出,原告的租金交至1998年3月底。1998年4月原告应被告要求搬出该宅院时,被告承诺房屋改造后由原告优先承租。被告于同年5月将该宅院的房屋除北屋三间外全部拆除。同年6月,被告在全体职工会上宣布,单位资金不足,无法盖房,该宅院以8万10万元的价格出售,谁出钱多卖给谁。因其单位职工无人购买,被告于6月28日以94 000元的价格(含税费4 000元)卖给了第三人郜永生。郜已把94 000元交给了被告。同月29日被告与第三人又签订售房协议,该协议规定了有关事项。被告出售给第三人宅院时,没通知原告是否购买。另查明,本案在审理中,被告于1998年7月8日
6、还与宝丰县印刷厂签订了房屋租赁合同。上述事实有下列证据证明:(1)房屋所有权证、租房证明。(2)证人证言。(3)售房协议。(4)94 000元现金收条。(5)现场勘查笔录及照片。3一审判案理由宝丰县人民法院认为:原告租赁被告房屋开饭店,虽未签订租赁合同,但租赁关系已客观形成。在双方租赁关系中,被告不仅是房屋出租人,更是管理房屋租赁合同的主管部门,应当宣传有关规定,督促、检查辖区内租赁房屋双方办理有关手续。但被告自己出租给原告的房屋,不完善有关手续,其责任应由房管局承担。本案在审理中,被告还在与其未有完善房屋租赁手续的用户签订合同,说明被告允许用户继续与其签订合同。被告让原告搬出该宅院时,不是以
7、原告不与其签订房屋租赁合同和拖欠租金为由。终止租赁关系,是以其改造该处房屋为由,并承诺当该房改造后由原告优先承租。被告的这一承诺,说明原、被告的租赁关系没有终止,属暂时中断,待条件成熟后,由原告继续租用。原告搬出此房后,被告因故不改造房屋,将此处宅院出售时,不通知原告是否购买,就把该宅院卖给第三人,其行为违背了自己的承诺,侵害了原告购买宅院的权利。为此,原告要求宣告被告与第三人房屋买卖无效,在同等条件下其有优先购买权的诉讼请求应予支持。被告与第三人以原告未有签订书面租赁合同为由要求驳回原告诉讼请求的理由不足,不予支持。4一审定案结论宝丰县人民法院根据中华人民共和国民法通则第五十六条、第一百三十
8、四条第(一)项作出如下判决:被告宝丰县房产管理局与第三人郜永生房屋买卖无效;原告赵增林在同等条件下享有优先购买权。诉讼费3 760元由被告负担。(三)二审诉辩主张宝丰县房产管理局(原审被告)上诉称:房管局与赵增林的租赁关系因无签订书面租赁协议,亦未按有关法律规定办理租赁登记手续,属非法租赁关系,不受法律保护。请求发回重审或改判。被上诉人赵增林(原审原告)答辩称:我与上诉人之间的租赁关系有效,依法享有优先购买权;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。第三人郜永生(被上诉人)未作答辩。(四)二审事实和证据二审查明的事实与证据与一审基本一致。(五)二审判案理由平顶山市中级人民法
9、院认为:被上诉人赵增林长期租用上诉人房管局的房屋,双方虽已形成房屋租赁关系,但未按照有关法律规定签订书面租赁合同并办理房屋租赁登记手续,双方的租赁关系不具有法律效力,赵增林亦不享有法律规定的“优先购买权”。上诉人房管局请求认定其与赵增林之间的租赁关系无效的上诉理由成立,本院应予支持。原审判决赵增林享有优先购买权与国家规定相悖。房管局与第三人郜永生签订的售房协议明确规定“将宅院一处”卖给郜永生,其内容包括对该宅院土地的买卖,违背了“城市土地属于国家所有,土地不得买卖”的法律规定,又没有办理土地出让、转让手续。故房管局与郜永生签订的售房协议及其买卖行为应无效,房管局收取郜永生款94 000元应予返
10、还。原审判决引用中华人民共和国民法通则第五十六条、第一百三十四条第(一)项及最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)修改稿均属不妥,应予纠正。(六)二审定案结论平顶山市中级人民法院依据中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第(二)项、中华人民共和国城市房地产管理法第五十三条、中华人民共和国土地法第二条第二款、中华人民共和国民法通则第八十条第三款、第五十八条第一款第(五)项、第(七)项、第六十一条第一款之规定,判决如下:1撤销宝丰县人民法院(1998)宝民初字第498号民事判决。2宝丰县房产管理局与郜永生签订的售房协议及双方之间的买卖行为无效。宝丰县房产局返还给郜永生款94 000元
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