华南新城项目可行性研究报告样本.doc
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1、华南新城项目可行性研究汇报一九九九年十月目 录 一、项目名称 2二、项目地点 2三、项目背景 2四、项目开发企业概况 3(一) 发展商介绍 3(二) 投资商介绍 3 五、项目设想 4(一) 总体计划 4(二) 关键经济技术指标 5(三) 形态结构计划 6(四) 住宅基础户型 6六、市场分析及发展前景 6(一) 99年广州市房地产市场前景分析 6(二) 项目市场分析 91、 优越地理位置 92、 配套完善,生活便利 93、 现有楼盘分析 94、 项目标发展前景 10七、项目开发计划 11八、项目资金筹集 11九、基础数听说明 12十、项目开发进度 12十一、财务分析 13(一) 销售收益估算表
2、13(二) 利润估算表 13(三) 现金流量表 14十二、项目评定结果 15华南新城可行性研究汇报一项目名称番禺华南新城二项目地点广州市番禺南村(番禺大桥东南地段),建设用地计划许可证033341、033342、033343号。项目东侧为计划居住用地;南面紧靠城市骨干道路:南村镇南大路;西侧距华南快速干线仅一公里,是对外出勤交通和联络广州市区交通轴向,由此往广州天河中心区仅15分钟车程,交通十分便捷;北面旁依珠江,和广州市区隔水相望。三项目背景98年11月份,国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行等四部门联合发出通知,要求各地抓紧落实今年已下达经济适用住房计划。显然,大规模经济适
3、用住房建设,首先是建立健全中国新住房供给保障体系需要,其次,也是满足广大中低收入阶层对住房有效需求,进而推进经济增加需要。这种由政府统一计划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设、含有良好销售前景“大众住房”,必将成为中低价位房地产“主渠道”,进而起到平抑房地产价格作用。现在,经济住房开发在北京、上海、西安、大连、福州、成全部、等城市进展快速。据报导,到现在为止,北京已开发经济住房237.5万平方米,售价大部分在4000元/平方米之间;西安市估计在98年投资48.25亿元,开发410万平方米经济住房;福州估计在98年开发经济住房170万平方米。现在,广州市房地产价格偏高,在广州发展经济住房,既是以
4、后广州市房地产政策关键所在,也含有极为宽广市场前景。正是在这种大好环境下,在广东省和番禺市政府大力支持下,广东珠江投资企业着手在番禺南村镇建设一个经济住房生活小区,为广东省省直机关干部、广州地域部分老师职员、广州市中低收入阶层提供美观大方、舒适实用、环境优美家庭住房。四项目开发企业概况(一)发展商简况 广东华南新城房地产是由番禺珠江房地产和英属处女岛爱宝置业合作成立中外合作企业,经广东省工商行政管理局同意于二0六月九日注册登记,注册资金为46475万元,合作经营期限为20年。 合作企业宗旨为:为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜房地产商品,并从开发中取得正当利润,发展各方经济。生产经营范围是
5、:在经番禺市计划局编号为033341、033342、033343号建设用地计划许可证同意使用在番禺市南村镇珠江边以南、南大道以北、西至番禺市房地产企业用地红线边项目土地开发、建设、销售、出租和管理自建商业住宅楼宇。合作项目计划总用地面积为614平方米,项目计划分期进行开发,首期开发用地面积为995793平方米,建筑面积约为140万平方米。 合作企业设董事会,实施董事会领导下总经理负责制。董事长胡荣义系由爱宝置业企业委派,董事会组员共五人,由董事会决定合作企业一切重大事宜。企业下设办公室、财务部、工程部、设计室、开发部、销售部等部门。企业职员共80人,其中大专学历20人,大学学历40人,硕士、总
6、工程师10人,共占职员总数87.5%,聚集了一批房地产开发建设各方面人才。 (二)投资商简况 中方 番禺珠江房地产。该企业合作股东为:广东珠江投资,占89%股份;番禺市南村镇经济发展总企业,占1%股份;广东珠江工程总承包,占10%股份。 企业两大股东广东珠江投资和广东珠江工程总承包含有长久合作历史,含有较强经济技术实力。广东珠江投资拥有完整合理内部结构及各方面专业人员,在房地产市场竞争中含有较大优势,并把控制成本放在各项工作首位。企业利用大批量生产优势,从设计方案上大套用、小调整,原材料大批量采购,加上采取标准化管理模式施工建设等方法,有效地降低开发成本,使企业能够将中高级楼盘按中低级价格出售
7、,从而取得价格优势、规模优势,有效地提升了在市场竞争力。 多年来,广东珠江投资凭借其雄厚经济实力,良好施工质量,不停强化其品牌优势。企业组织开发华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园,在广州市各具特色、灿烂一方,堪称典范。 至99年10月,广东珠江投资在广州地域成功开发楼盘11个,建设用地面积约212万平方米,总建筑面积约5936万平方米,已建成面积356万平方米。所开发楼盘销售良好,已建楼盘平均销售率达95以上,市场反应热烈。企业在发展过中,和金融部门、合作单位建立了良好信用关系。伴随综合实力增强,企业除了继续在房地产行业发展外,还有计划参与桥梁高速公路等相关项目标投资建设,同时还探索投资教
8、育产业和信息产业。企业有较强经济技术实力,产品销售实力,含有开发大型房地产项目标能力。外方 爱宝置业(英属处女岛)是香港合生创展集团旗下投资企业,倚靠集团实力,在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来,拥有在内地注册十二个房地产项目企业物业发展及投资权益,其总注册资金为68054万元,总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年企业股票在香港联交所上市,筹集资金达64300万元,加上集团对广州房地产市场深刻认识,使本集团成为广州房地产界之翘楚。五项目计划设计华南新城将建设为广州地域最大经济住房小区,以其优越地理位置、超前计划设计、完善配套设施、幽雅园区环境,专业物业管理,根本改变大家住房观
9、念。(一)、总体计划 华南新城项目占地面积约200万平方米,总建筑面积约260万平方米。充足利用其优越地理位置,全部用于建造多、低层低密度、高尚超大规模经济住房小区,关键处理广东省政府机关人员、广州地域部分老师职员、和广州市中低收入阶层住房问题,建筑成本努力争取控制在元/平方米以内,该项目将以多层建筑为主,并包含有超市、农贸市场、公交车场、餐厅酒店、学校医疗保健中心、体育场等全部公共配套设施,努力争取使项目计划做到档次高、价格低、环境优美(绿化率达35.97%)、设计优异(采取无梁无柱结构)、装饰精美(铺木地板)、配套齐全,使之成为本省经济住房示范小区。(二)、华南新城关键经济技术指标1、计划
10、用地平衡表:2、关键经济技术指标表:项 目数 量单 位总征用地614平方米总计划用地1874518.98平方米总建筑面积2602664.81平方米建筑占地面积329699.01平方米绿地面积674233.89平方米道路面积152086.88平方米绿地率35.97%容积率1.39建筑密度17.59%居住总户数21575户居住总人口75513人人口毛密度403人/公顷 (三)、形态结构计划小区计划总目标:特色鲜明、生态优良、经济和环境协调发展居住园区。具体目标:(1)充足利用其优越地理环境,引入珠江和已经有山岗,河涌景致,发明新生态居住体系和住区景观。(2)发明现有现代生活气息又有独特地域特点园区
11、文化,这种文化将以滨江风景和岭南特色为其关键素。(3)强调整个居住区空间形态特色及个性特点,发明丰富园区空间和建筑体量。(4)分期建设、滚动开发,使其成为可连续发展范例。(5)强调住宅自然化、健康化和节能化。同时为了适应市场需求,重视户型设计多样化。住宅设计健康、自然、户型多样。全部户型设计均考虑到自然通风,发明良好室内气候,依据人生活模式,以起居室为中心,公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主,兼顾朝向。立面处理以含有现代化气息岭南特色为目标。底层部位架空结合部署环境艺术小品,娱乐设施等,将室外铺地自然延伸进入架空层,避免架空层无人光顾情景,屋顶部分作绿化处理,顶盖弧型飘板,局部漏
12、空,体伸通透轻灵特点。标准层处理为标准凸窗台,透空铁饰阳台栏杆,同时户型之间避免视线干扰。(四)、住宅基础户型 小区设计有 A、B、C、D、E、F、G、H八种住宅类型,共984栋,户型从一房一厅一卫至五房二厅三卫等五种户型,住宅面积从57.92233平方米。六市场分析及发展前景(一) 99年广州市房地产市场前景分析1999年,广州市房地产发展存在很多有利条件,估计99年广州市房地产仍将呈平稳缓步上升趋势。1广州市房地产业发展环境分析房地产业发展和一个国家政策、经济息息相关。99年广州市房地产环境存在很多有利原因,关键包含以下多个方面:房地产业发展经济环境逐步改善一是全国宏观经济尽管碰到了一系列
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