住宅小区的物业管理制度样本.doc
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1、银川市住宅小区物业管理措施第一章总则 第一条为加强本市住宅小区物业管理,明确业主、物业管理企业、开始建设单位和相关部门权利和义务,保障住宅小区物业合理使用,为居民发明良好居住环境,依据国家及自治区相关要求,结合本市实际情况,制订本措施。第二条凡本市市区新建住宅小区必需依据本措施实施物业管理。本措施实施前已经验收交付使用住宅小区应该依据本措施主动发明条件,逐步实施物业管理。第三条本措施所称物业是指房屋建筑、配套设施和相关公共设施。本措施所称业主,是指住宅小区内物业全部权人,包含私有房产、公有房产、单位房产房屋全部权人。本措施所称物业管理,是指业主委托物业管理企业对物业进行日常维护、修缮、经营,和
2、对房屋产权人、使用人提供综合性服务。本措施所称物业管理企业,是指含有对应资质条件,经工商行政管理机关登记注册,经营住宅小区服务业务企业。第四条住宅小区全体业主经过业主委员会对物业实施自治管理。住宅小区公共设施和配套设施,由全体业主、承租人和使用人共同使用和维护。第五条物业管理实施主管部门行业管理、业主自治和委托物业管理企业服务管理相结合标准、逐步实现社会化、专业化、市场化服务经营型管理。第六条银川市房产管理局是本市住宅小区物业管理主管部门,负责对全市住宅小区物业管理指导、监督和行业管理工作。其关键职责是:(一)落实实施物业管理法律、法规和规章;(二)负责培育、开发物业管理市场;(三)参与住宅小
3、区验收,指导、监督住宅小区移交工作;(四)负责物业管理企业资质管理;(五)对物业管理企业经营和管理进行监督、检验;(六)负责指导、协调、监督维修基金(维修贮备金)管理和使用;(七)负责对物业管理工作人员进行培训;(八)负责住宅小区物业管理考评工作。建委、计划、环境保护、公安、工商、物价等部门根据各自职责分工,负责住宅小区物业相关管理工作。住宅小区所在地派出所、居民委员会依据自己职责对住宅小区物业管理进行指导和监督。第二章业主代表大会和业主委员会 第七条新建住宅小区交付使用且入住率达成50%以上时,由市房产管理部门按以下程序,组织召开业主代表大会和选举产生业主委员会:(一)向全体业主发出召开业主
4、代表大会及推举业主委员会候选人名单通告。(二)确定业主委员会候选人名单,确定开会时间。(三)组织召开第一次业主代表大会,选举产生业主委员会。第八条业主代表大会由住宅小区业主代表组成。业主代表以每栋楼为单位按住户百分比推选。业主代表大会必需有持过半数以上投票权业主代表出席才能举行。第九条业主代表大会能够邀请住宅小区所在地派出所、居委会及相关部门人员列席会议。第十条业主代表大会由业主委员会负责如集,每十二个月召开一次。业主代表大会召开7日前,业主委员会应该将会议日期及内容通知业主。业主代表大会闭会期间,经30%以上业主代表提议,能够召开临时业主代表大会,业主委员会应该在接到该项提议后15日内召开临
5、时业主代表大会。第十一条业主代表大会形成决定,必需由出席会议业主代表所投票数过半数经过方有效。业主代表大会决定不得和法律、法规、汇款单及相关政策抵触。第十二条业主代表大会行使下列是权力:(一)选举、免职业主委员会组成人员;(二)听取和审查业主委员会工作汇报;(三)听取物业管理企业工作汇报;(四)同意业主委员会相关业主利益重大事项决定;(五)制订、修改业主条约 及住宅区物业管理措施;(六)改变和撤销业主委员会不合适决定; (七)同意或修改业主委员会章程;(八)同意物业管理其它重大事项。第十三条业主委员会由3到15名委员组成,每届任期三年。第十四条业主委员由业主代表大会在业主代表中选举产生。委员通
6、常为兼职,能够连选连任。下列情形之一,不得担任业主委员会委员:(一)身体及精神情况不宜推行业主委员会委员职责;(二)丧失业主资格;(三)有违法犯罪行为;(四)经业主代表大会免职。第十五条业主委员会设主任、副主任秘书长。主任、副主任、秘书长在业主委员会委员中选举产生,并报市房产管理部门立案。秘书长专职,负责处理业主委员会日常事务。第十六条业主委员会依据工作需要定时召开会议,会议由业主委员会主任召集,会议讨论决定问题实施少数和服从多数标准。第十七条业主委员会享受下列职权:(一)召集和主持业主代表大会;(二)起草业主委员会章程和业主条约;(三)选聘物业管理企业,签署物业管理协议;(四)监督住宅小区物
7、业管理工作实施及规章制度实施;(五)审议物业管理企业制订年度管理计划和为住宅小区管理服务重大方法;(六)帮助物业管理企业进行管理工作。第十八条业主委员会章程必需经业主委员会2/3委员同意,并经业主代表大会同意。业主委员会章程内容不得和法律、法规、规章及相关政策抵触。第十九条业主委员会在成立后15日内持下列文件到市房产管理局办理登记立案:(一)业主委员会登记申请书;(二)业主委员会组成人员名单;(三)业主委员会章程。第三章物业管理企业 第二十条物业管理企业应该逐步实现和开发建设单位分工设置,分业经营。第二十一条物业管理企业享受国家以第三产业优惠政策。第二十二条设置物业管理企业应该取得对应资质,并
8、向工商行政管理机关申请登记,领取营业执照。物业管理企业在领取营业执照30天内,应该向物价管理部门申请预取收费许可证。第二十三条申领物业管理企业资质证书按国家相关要求报批。未取得物业管理企业资质证书,不得从事物业管理活动。第二十条物业管理企业资质证书实施年审制度.。物业管理企业应该于第年二月十日前,填写物业管理企业年审汇报,持物业管理企业资质证书向市房产管理部门申请年审。第二十五条物业管理企业依据住宅区物业管理协议对住宅区实施物业管理。物业管理协议应该包含以下内容:(一)管理服务区域和具体事项;(二)管理服务标准;(三)管理服务权限;(四)管理服务期限;(五)管理服务费用;(六)监督检验物业管理
9、服务时间和方法;(七)违约责任和协议争议处理方法;(八)双方约定其它权利、义务。第二十六条业主委员会和物业管理企业应该自住宅小区物业管理协议签定之日起30日内报市房产管理部门立案第二十七条物业管理企业权利:(一)依据物业管理协议和相关要求,对小区实施物业管理并按财政物价部门同意标准收取管理服务费;(二)阻止违反住宅区物业管理要求行为;(三)选聘专营企业负担专题经营业务;(四)要求业主委员会帮助管理;(五)从事和物业管理相关其它多个经营及有偿服务活动;(六)对违反协议约定不交纳多种费用业主,可采取必需限制性方法。第二十八条物业管理企业义务:(一)依据物业管理协议,对委托管理房屋及相关公共设施进行
10、维护、修缮、更新;(二)负担住宅小区内物业保安、保洁、防火、绿化及其它便民服务工作;(三)确定住宅小区重大物业管理方法提交业主委员会审议决定;(四)接收行业管理及街道办事处指导和监督。第二十九条物业管理企业必需严格推行物业管理协议,按下列要求做好服务工作:(一)实施业主委员会审定物业管理服务年度计划时,必需实施国家和自治区要求技术标准;(二)将住宅公共部位、公用设备和公共设施使用维护方法、要求、注意事项局面通知业主;(三)常常对物业管理区域进行巡视、检验,定时对住宅公用部位、公用设备和公共设施进行维护;(四)发觉住宅公用部位、公有设备和公共设施损坏时,立即采取保护方法,并按协议约定进行维修;(
11、五)接到物业管理损害报修时,应立即进行维修和处理;(六)做好物业维修、更新及其费用收支 各项统计,妥善保管物业档案资料和相关财务帐册;(七)定时向业主委员会汇报物业管理工作情况及物业管理费用收支帐目,接收审核,改善和完善管理服务工作。第三十条物业管理企业对住宅区管理未能达成市房产管理部门和物业管理协议要求标准,或违反物业管理协议要求,业主委员会或委托方可解除协议。因管理、维修、养护不善,造成业主损失,物业管理企业应该赔偿损失;违反相关法律、法规和政策要求,由相关部门依法给予处理。第三十一条对物业管理协议有争议,双方可向仲裁,或向人民法院起诉。第四章开发建设单位 第三十二条开发建设单位必需按住宅
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