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青岛城阳区项目市场研究汇报（DOC 10）.doc

青岛城阳区项目市场研究汇报
11月
壹 青岛市宏观经济分析
一、青岛市介绍
青岛市在山东省东部，南滨黄海，西临胶州湾，胶济铁路终点。全市总面积为10,654平方公里，其中市区包含市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等7区，为1,102平方公里。末，全市总人口740.9万）增加1．3％。其中，市区265．43万人，增加2．7％。

青岛市全市海岸线（含所属海岛岸线）总长862.64公里，是全国五大外贸口岸城市和最优良海港之一。是中国关键经济中心城市和沿海开放城市。 是海内外著名旅游胜地和避暑胜地,是全国关键旅游城市和八个国际会议城市之一.
青岛港年吞吐量1.87亿吨，依据《全国沿海港口布局计划》对全国34个港口进行综合评价,青岛港仅排在上海港以后,列全国沿海港口第二位。
青岛市交通运输发达。青岛已形成以港口为枢纽海陆空立体交通网络。
高科技工业园经济技术开发区、旅游度假区和保税区建立和良好发展，成为全市外向型经济发展新增加点，合理招商引资策略也大大推进本市经济飞速发展。
自然资源丰富，青岛海区港湾众多，岸线曲折，滩涂宽广，水质肥沃，是多个水生物繁衍生息场所，含有较高经济价值和开发利用潜力。
青岛依山傍海、风景秀丽，是著名中外旅游度假胜地.如前海海滨、崂山国家级风景名胜区、石老人国家旅游度假区等。

二、宏观经济分析
1、中国生产总值
GDP列表 单位：亿元

青岛市生产总值完成2，695．5亿元，比上年增加16．9％，在上海、北京等城市以后全国排名第十，首次“挤”掉了成全部进入全国十强。
n 得天独厚地理位置及港口优势，改革开放以来，青岛市大跨步前进，诞生了众多支柱企业，如海尔、颐中、双星、澳珂玛等。
n 三面环海，景色秀丽，每十二个月吸引约2,000万人岛城旅游业也成为青岛市另一支柱产业。
n 岛城迅猛发展，国民生产总值连续两年保持在16％以上高增加。总量稳居全省之首，伴随奥运会合作城市建设，岛城经济会迎来一个新发展高峰期。
2、三次产业分配

n 第一产业174．64亿元，第二产业1，399．75亿元，第三产业1，121．11亿元。三大产业百分比为6.5：41.6：51.9,二、三产业展现出增加迅猛发展势头。
n 青岛市多个经济共同发展，一、二、三次产业结构不停优化，现在青岛逐步形成工业型、服务型并重城市格局。
n 二、三产业快速发展，总量在山东省分别居首位和次位，城市化进程加紧。
3、城市居民人均收入和消费
城市居民人均可支配收入

城市居民人均消费支出

n －城市居民人均可支配收入15%速度增加，比增加16.5％，估计仍以15%左右速度提升。
n 青岛市人均消费支出为9,883.45元，比增加9.8％，比下降一个位次。城市居民人均消费支出以5%速度增加，消费支出、连续两年保持山东省第一位。
n 岛城居民生活水平在不停提升，其人均收入及可消费支出列全国35个大中城市第10位，居于前列。
4、城市居民家庭月人均消费支出

n 上表家庭各项消费占家庭总支出76%，其它支出包含购房、社会保障、借贷等方面支出。
n 家庭消费支出项目中，食品类占绝对主力，其次为教育文化娱乐服务、衣着、交通和通讯类、第三梯队为医疗保健、家庭设备用具及杂项商品和服务。
n 从上表可看出，家庭消费仍以生活必需品为主力如食品、衣着、通和通讯、居住等。
n 教育文化娱乐、医疗保健、家庭设备用具等非必需消费支出仍在次位，整体消费水平仍有待提升。
贰 房地产市场分析
一、房地产市场概况
青岛是一座滨海名城，优越自然环境、独到人文环境和适宜气候条件全部使之成为一处很适宜居住城市。最近，旅游经济火热和外地人大量涌入，青岛奥运概念原因影响，临近日本、韩国等独特海滨环境区域优势和青岛要建成区域性中心城市，争取进入全国大中城市前列定位，使越来越多外国人、外地人纷纷到青岛投资、安家落户，也有很多当地人和外地人看好青岛发展潜力，到青岛投资房产。
因为综合原因影响，青岛房地产投资和开发得到了快速发展。成为最为火热行业。经济发展拉动了住房需求，从而引发价格上涨。
1、市场供给
，青岛市房地产开发投资额220亿元，比增加35.22％。其中住宅建设投资160亿元，同比增加22.1％。
全市各类商品房施工面积2，300万平方米，同比增加10.5％；其中商品住宅施工面积1800万平方米，同比增加9.6％。
商品房新开工面积1，200万平方米，比增加22.8％。其中商品住宅新开工面积970万平方米，同比增加22％。
商品房完工面积811万平方米，比增加13.1％，其中商品住宅完工670万平方米，同比增加18.6％。
1－6月份，全市完成房地产开发投资117.43亿元，同比增加28.7％。按投资用途划分，前6个月完成住宅投资91.5亿元，比去年同期增加50％，高于全市房地产投资增速21.3个百分点，占全市房地产开发投资77.9％，比去年同期提升了11.1个百分点；办公楼投资8.25亿元，同比增加2.2％；商业营业用房和其它用房投资额为7.04亿元、10.63亿元，分别下降3.8％、28.5％。
2、市场需求
前6个月，青岛市房屋销售面积281.4万平方米，其中：期房销售面积176.2万平方米，占青岛市房屋销售面积比重为62.6%，同比提升17.4个百分点。
现房销售面积105.2万平方米，占37.4%。青岛市房屋销售额124.2亿元，其中：期房销售额为81.7亿元，占比重为65.8%，同比上升13.5个百分点，现房销售额为42.5亿元，占比重为34.2%。
上六个月以来，青岛地产市场正在逐步回暖。青岛地产对小区品质关注，包含环境计划、建筑品质、住宅科技和后期物业管理、配套设施很多方面，带动住宅产业长足发展。
能够预见，青岛地产品质突破，带动销售需求稳步提升。开发量骤增，价格上升但幅度放缓。大盘成败将影响所在区域价值，开发商实力和小区品质成为影响房地产发展关键原因。
3、成交价格
上六个月岛城住宅商品房平均销售价格为6，288.2元／平方米，累计上涨7.6％，拉动房价总指数同比上升3.8个百分点。
l 经济适用房售价稳中有升。因为建筑成本和拆迁费用加大，经济适用房价格仅上升3.8％。
l 一般住宅售价涨幅则略高。上六个月岛城一般住宅平均销售价格为5，817.8元／平方米，其中多层住宅平均销售价格为5，721.8元／平方米，同比上升6.6％，高层住宅平均销售价格为5，916.4元／平方米，同比上升7.1％。
l 高级公寓住宅售价仍然保持高增加态势，因为其优越地理环境和存量降低，上六个月高级公寓住宅平均销售价格为10，642.1元／平方米。
l 非住宅类商品房售价上六个月平均较上年同期上升10.6％，拉动房价总指数上升1.2个百分点，同比涨幅回落0.9个百分点。
l 二手房价格上六个月同比平均上升6.1％，拉动房价总指数上升2.3个百分点。二手房中高层住宅价格同比上升5.2％，多层住宅价格同比上升7.5％。二季度本市房屋租赁价却大幅度上涨，达成了9.1％，列全国70个大中城市首位。
青岛市房屋销售价格涨幅呈逐步回落态势，涨势也显著趋缓。月环比资料显示，1～6月份，房屋销售价格平均每个月递升幅度为0.7％，较上年同期低了1.8个百分点。房地产市场向健康理性方向发展。