公司项目可行性研究报告样本.doc

山西龙庄文化产业开发
丈子头鲜活农产品物流建设项目

可行性研究汇报

(代项目提议书)

太原荣欣建筑设计
二○○九年二月十五日

目 录

第一章 概 论 ………………………………………… 3
一、项目概述 ……………………………………… 3
二、项目编制依据……………………………………… 3
三、承接单位概况 ……………………………… 4
第二章 市场需求分析………………………………… 5
一、物流园区发展背景…………………………5
二、项目发展概况………………………………………8
第三章 投资估算和资金筹措…………………………15
一、投资估算编制说明…………………………………15
二、投资估算……………………………………………15
第四章 项目实施进度安排……………………………22
一、项目实施阶段安排…………………………………22
二项目实施费用估计…………………………………23
第五章 园区建设项目实施提议………………………23
一、对园区建设项目标实施提供宏观环境支持………23
二、明确物流园区在物流开发和发展中地位………23
三、抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障…………24
四、引导和培育市场需求……………………………26
五、建立科学园区建设发展机制……………………26

第六章 园区运作系统设计 ……………………………26
一、运作系统框架………………………………………26
二、园区内物流整体运作设计…………………………32
第七章 效益估计…………………………………………35
一、投资收回估计……………………………………35
二、促进农业产业化发展……………………………35
三、促进农民增收…………………………………35
四、促进全市经济发展…………………………………35
第八章 结论和提议………………………………………36
第九章财务报表………………………………………36
第十章 附件………………………………………………37

第一章 概 论
一、项目概述
1、项目名称
山西龙庄文化产业开发丈子头鲜活农产品物流建设项目
2、项目承接单位
山西龙庄文化产业开发
3、法定代表人
张卫良
4、项目建设地址
项目拟建地域、地点: 太原东山过境高速公路以东，丈子头连接线以南，小槐沟以北，丈子头村以西地块。　　
5、建设规模
本项目总用地面积为100亩
二、项目编制依据
1、《太原市“十一五”道路货运暨现代物流发展计划》
2、山西省政府《相关加紧服务业发展实施意见》（.4.15）
3、《太原市经济和社会发展十一五计划》(.3.8)
4、“山西省拟打造百个物流企业”（山西商报 -5-13）
5、《山西物流园区建设》报道（12月）
6、《山西省建筑安装工程预算定额》晋建标字［］
7、《山西省建设工程其它费用暂行标准》晋建标字［］

三、承接单位概况
山西龙庄文化产业开发始建于8月，原名太原钧新科技发展,于7月10日正式更名为山西龙庄文化产业开发,注册资本为500万元，总部在太原市杏花岭区小沟坡东街6号白龙花园，基地设在杏花岭区中涧河乡丈子头村西口，东山过境高速公路东出口南侧，交通便利，是一家集生态科学、农林业技术开发，胚胎工程、畜牧养殖研究，物流仓储、房地产开发及荒山绿化等为一体综合经济实体。企业组织机构健全，更设有专门科研机构、培育中心、养殖基地等，现有职员40多人（80%含有大专以上学历），其中有高级管理人员10人，专业技术人员20多人。经过6年多迅猛发展，企业现拥有总资产达万元，年利润在100万元以上。
企业作为较早进入杏花岭区中涧河乡民营企业，以改善生态环境、缓解贫困、促进共同发展等扶贫式项目为关键，在中涧河乡大脑山、大石脑地域进行荒山绿化、退耕还林、东山引水解困及建立北方植物园工程开发建设。
企业作为较早进入杏花岭区中涧河乡民营企业，以改善生态环境、缓解贫困、促进共同发展等扶贫式项目为关键，在中涧河乡大脑山、大石脑地域进行荒山绿化、退耕还林、东山引水解困及建立北方植物园工程开发建设。
企业现在正在引进新技术，吸收资金短期内建立股份制企业。企业全体职员本着超前、负担、诚信经营理念，把企业建设成为技术、设施、服务、规模等综合指标山西第一多元化集团企业。
第二章 市场需求分析
一、物流项目标发展背景
1．1 对物流概念了解
依据物流内在实质和活动特点，通常意义上物流概念为：物流是为满足消费者需要而进行从起点到终点间原材料、中间过程库存，最终产品和相关信息有效流动和储存计划、实施和控制管理过程。这是美国物流协会从总结物流经济活动特点和作用基础上所下定义。
物流概念演变和发展过程充足揭示出物流关键内涵，即经过和企业及社会经济活动紧密结合，物流己不仅仅是通常意义上和运输和仓储相关传统组织管理技术，而是能够发明更高经济价值经济管理活动。现代条件下物流是涵盖企业经济活动各个步骤发明增值价值经济活动，物流既是一项管理技术，也是现代条件下新经济发展理论，所以，对物流概念了解应更为宽泛和多角度、多侧面。
①对物流运作功效了解
物流是将企业原材料采购，半成品及产成品库存、销售相关运输、仓储、配送、包装等进行一体化管理生产活动。
②对物流增值功效了解
物流是对企业生产、销售组织管理及相关资源进行重新整合，以优化企业资产结构及经营活动资本升值活动。
③物流信息功效了解
物流是为企业经营计划制订、存量管理、产品跟踪、市场需求分析及产品流通运作等经营步骤含有决议支持功效信息服务活动。
④对物流价值功效了解
物流是经过降低企业运输及配送费用。实现零库存、优化资金流等路径，实现企业经营成本节省发明增值价值活动。
对物流概念了解不一样，和因物流在不一样企业及不一样经营活动步骤作用存在差异，表现为物流组织管理方法多样性，如“按时制生产”、“零库存”、“供给链管理”等。伴随物流作为一个专业化服务方法出现，其具体经营业态也展现出多元化趋势。
在中国，物流业发展正处于起步阶段，物流业较为发达经济中心城市己经开始了大量主动有益理论探索和实践尝试。伴随这些物流园区计划和建设，中国物流产业发展步伐必将大大加紧。
1．2物流园区战略意义
物流园区作用是和其功效密不可分，从功效角度分析，物流园区作用关键表现在对经济社会发展促进、对区域物流系统和城市物流功效区完善和对物流企业和物流效率影响等3个方面。
1.2.1 对经济社会发展促进作用
对经济社会发展促进作用关键表现在以下方面：
①培育新经济增加点
流园区建设，有利于物流园区物流产业开发功效发挥，将促进本市现代物流和物流产业培育和发展，必将产生新经济增加点，为本市经济可连续发展提供新产业成长支持。
②发明经济发展环境水平发明了条件。
1.2.2 对物流系统及功效完善作用
区域经济发展和城市化水平提升，使得地域之间、城市之间、城市和周围辐射范围内相关地域之间物流服务需求保持了较为旺盛增加态势，对城市物
加紧建设物流园区，将发明以杏花岭区为中心良好区域内产业布局和发展环境，为经过招商引资提升经济发展流管理和组织系统提出了较高要求。
①完善物流设施系统
建设物流园区，加紧现代物流基础设施建设和发展，将会因不一样区域物流园区在布局和功效上呼应和协调，为区域物流合理组织提供完善基础设施支持。
②完善物流功效系统
因为物流园区内涵决定了物流园区应设置于交通运输枢纽，所以，开发和建设物流园区，将会使太原市物流基础设施在布局、分工和功效上愈加完善，有利于太原市市域范围内物流合理组织。
1.2.3 对物流效率和企业效益提升作用
建设物流园区，将大大改善以杏花岭为中心经济区域社会物流环境，并经过物流园区为物流管理技术广泛应用发明依靠条件方法，提升社会物流运作整体效率，从而促进社会经济结构调整和经济增加方法转变，提升经济增加质量；物流园区建设和发展将为社会物流服务和管理组织专业化分工发明条件，专业化物流企业将从中受益，从而提升物流企业经济效益，为其不停发展提供支持。
二、项目发展概况
2.1加紧项目计划建设背景
伴随全球经济一体化和中国经济建设长足发展，党和国家把流通现代化改造和现代物流发展提到了国家经济发展战略计划和关键应对方法高度，并把发展现代物流业作为“十五”期间三大关键任务之一。国家相关部门出台了一系列有利于促进流通现代化和物流产业发展政策意见。尤其是国家交通部数次开会和通知，要求加紧现代物流业发展，加紧公路主枢纽及物流园区建设。
山西是全国老工业基地，太原是全国老工业城市，又处于中部经济欠发达地域。多年来，即使经过艰苦经济结构调整，经济运行开始步入健康稳步发展阶段，但和沿海发达地域相比还有很大差距。所以走新型工业化和流通现代化道路，加紧产业结构和流通结构调整，加紧交通资源和商贸资源整合，加紧港站枢纽和物流园区基础设施建设，实现大运高速公路经济带中轴辐射突破性发展，即成为山西省和太原市两级政府第一位战略性任务。
太原丈子头物流园区建设项目是现代物流基础设施平台和信息网络平台项目，其建设对杏花岭区和太原市经济流通实现跨越式发展含有举足轻重作用。正因如此，加紧杏花岭丈子头“物流产业经济园区”建设，引发了市委、市政府关键领导高度重视。
2.2 项目建设必需性
在10月22日举行“太原市现代服务业推进会”上，省委常委、市委书记申维辰为本市现代物流发展描绘了这么一幅宏伟蓝图：太原市依靠区位优势和比较优势，以现代化、规范化和专业化为标准，以综合交通运输体系和信息网络平台为支撑，以现代物流企业为载体，以体制创新和技术装备现代化为手段，构建多层次、符合市场经济规律社会化、专业化现代物流体系，成为黄河中游区域物流中心，在全国形成影响力和号召力。
山西财经大学经济学教授靳共元认为：“现在，发展现代物流业在本市已经占据了天时、地利、人和，而现在本市物流业仍是建设‘太原经济圈’软肋之一。现在，山西和发达地域相比，关键差距就在现代服务业。”
面对现在服务业物流发展存在很多问题，《太原市“十一五”道路货运暨现代物流发展计划》中，展现了太原市建设五大物流中心宏伟蓝图。今年4月，省政府出台了《相关加紧服务业发展实施意见》，其中把本市建设成现代能源原材料物流中心被列为发展关键。
市委、市政府明确提出：“把大力发展现代服务业作为太原市创建新型城市战略选择”。强调现代物流业依靠交通干线和网络,建立以太原为中心、以大同和侯马为关键节点物流格局。太原是全省六大物流园区之首，由此看来，我区丈子头“物流产业经济园区”项目标建设, 符合太原市特殊区位特点和能源等优势，此项目标建设不管对杏花岭区、还是对太原市发展现代物流业必将起到主动推进作用。
2.3 项目在行业中地位
本省促进现代物流发展方法正式出台，估计到，拟投资360亿元，打造100多个经济和社会效益均佳物流项目。本项目属于杏花岭区“物流产业经济园区”建设项目，而“物流产业经济园区”建设项目已被列入太原市政府关键议事日程。该项目符合国家产业政策、技术政策、生产力布局要求，项目建成后可望作为大运高速公路资源整合和经济带建设关键组成部分。
2.4 项目建设目标
本项目标建设实施为实现丈子头出口道路周围经济园区现代化，吸引区内外客商投资发展现代物流、仓储、商贸服务业和文化娱乐业，逐步把我区建成人流、物流、资金流和信息流商贸服务大区，为我区及太原市经济建设增加新经济增加点。
2.5 项目拟建理由和关键性
，依据山西省国民经济和社会发展“十一”计划，省交通厅在山西交通发展“十五”计划中提出了实施“3216”工程战略目标，其中“2”即建设物流基础设施和信息网络两个平台；“6”即建设高速公路网、客货场站网、快速客运网、物流配送网、汽车维修网、信息服务网六个网络。
7月，依据省委、省政府构建大运高速公路经济开发带,太原-—榆次（晋中）经济一体化发展和太原市经济率先发展战略布署，结合山西公路建设跨越式发展、现代物流模式创新发展需要，吸收各省市公路主枢纽建设经验和教训，针对原《太原公路主枢纽整体布局计划》货运系统是依据20世纪90年代中期太原市社会经济和城市建设发展水平及公路货运功效存在着：建设规模太小、功效单一、低水平反复建设、场站布局和功效已不能适应现在社会经济、城市建设、现代交通、现代物流发展需要等问题，提出了《计划》调整意见。将原计划三营盘、贾家庄、东社、剪子湾、阳曲五个货运站布局调整为松庄、小王村、丈子头、西北环等六个货运市场暨物流中心。
杏花岭区委、区政府在《国民经济和社会发展计划草案》汇报中指出：不管从公路货运现代化站场计划，还是物流基础设施建设计划，全部已在省、市、区各级政府战略发展计划之中。在省市全局发展步骤中，我区“物流产业经济园区”项目已被市政府列入关键议事日程。
2.6 项目建设可行性
2.6.1得天独厚区位优势：“丈子头物流园区”地处城镇结合部，地域宽广，自然环境很好，空气清新，无污染。几乎无居民区和村落，有利于整体计划布局开发。
2.6.2快捷便利交通资源：丈子头物流园区在太原环城高速公路丈子头出口南侧，东邻大运高速公路经济开发带，南接市区道路网络，西靠太铁运输专用货场。杏花岭区政府已完成 “接通丈子头出口连接线、打通我区北部东出口，形成环城交通网”项目建设。交通条件交通网络形成为本项目建设奠定了硬件基础。
2.6.3 环境保护及社会效益显著：仓储物流业属于低污染或无污染行业，投入少，见效快，经济效益高。丈子头物流园区地理位置较高，可鸟瞰太原市区，处于太原市上风口。在此计划发展仓储物流园区，不仅符合太原市环境保护要求，还增加大量就业机会，而且也不会对太原市生态环境改善增加压力。
2.6.4千载难逢发展机遇：国家中部崛起战略和部分县区享受“西部开发”相关政策扶持，太原市正面临地域均衡发展政策机遇。国家统筹区域协调发展，中部地域将逐步形成享受西部和东北老工业基地相同或相近政策待遇。改变中部地域处于政策“边缘区”不利局面，有利于太原市把握新机遇，发挥比较优势，主动向国家争取实质性政策和项目支持，实现加速发展。太原市城市化步伐加紧，促进城市功效不停加强，城市品味深入提升，城市辐射功效也逐步加大。全部将为太原市现代物流发展提供有利条件、发明一个千载难逢发展机遇，这对我企业将承建“丈子头物流园区项目”一样提供了不可多得发展先机。

2.7 项目计划建设指导思想
以党十七精神为指导，依国家“十一”计划为框架，根据《山西省现代物流“十一五”发展计划》 以“资源型”物流为关键，加速发展区域基础物流业态，形成沟通城镇、有利区域经济发展现代物流服务体系；根据太原市委、市政府 “大力发展现代服务业”作为建设创新型城市战略要求，以加紧建设促进发展为专题，以提升效率和效益及优化环境为目标，努力构建货运物流和仓储网络体系。
2.8 项目计划建设标准
坚持货运主枢纽功效和物流园区功效相结合，相互依靠、相互促进，提升效益；坚持立足近期，着眼长远相结合，和时俱进，适度超前，留有余地；坚持政府计划、政策指导、行业管理、企业主体、市场运作相结合，重视经济效益和社会效益；坚持园区基础设施建设和生态环境建设相结合，绿化园区、美化环境，创建生态园区。
2.9 项目建设选址
经数次深入现场勘察比选，最终选定在杏花岭区中涧河乡丈子头地域，具体位置是太原东山过境高速公路以东，高速公路丈子头出口以南，丈子村以西地块。园区选址东邻大运高速公路经济开发带，可辐射阳泉、石家庄；南接市区道路网络，可直至临汾、运城；西靠太铁北站运输专用货场，可连接中国西部地域；北可连接忻州、大同。园区选址又紧邻太钢集团和太原市尖草坪小商品批发市场。另外周围有6条公交路线经过。在此计划建设丈子头物流园区有利于促进商流、物流、资金流、信息流高效合理流动，有利于拓展大运经济带构建，促进多式联运和综合运输体系形成，有利于整合杏花岭区经济资源并拉动区域经济发展。
2.10项目建设总体规模
2.10.1丈子头物流园区建设总规模：计划总用地6.46公顷，合97亩。净用地4.33公顷，合65亩。
其中：建筑占地面积20亩，停车场占地10亩，平面堆场占地15亩，场区道路占地10亩，场地绿化占地10亩。园区建设估算投资9400万元。资金起源为：政府投资3000万元，企业投资3400万元，银行贷款3000万元。
2.10.2总建筑面积：25600平方米。其中：办公、管理、展销中心建筑面积6700平方米，仓储、配送中心建筑面积9400平方米，调度中心建筑面积800平方米，产品加工中心建筑面积3800平方米，检验中心建筑面积1200平方米，公寓建筑面积2500平方米，后勤服务中心建筑面积850平方米，公厕建筑面积290平方米。其它配套设施建筑面积1100平方米。
2.10.3项目建设布局计划
丈子头物流园区将设置：仓储区、货物配送处理区、综合服务区三大区域。其中仓储区又分为工业生产资料仓储区、农副产品仓储区。
2.11项目分析
2.11.1市场需求估计分析。本项目作为我区现代物流基础设施平台和信息网络平台项目，其建设将对杏花岭区和太原市经济流通实现跨越式发展含有举足轻重作用。
2.11.2 估量产品生命周期及可经营承包责任制时间。估计二期工程完工后可实现营业收入2182万元，上缴国家税收400多万元。估计正常营业情况下，9400余万元投资回收期限为9年。

第三章 投资估算和资金筹措
一、投资估算编制说明

本估算为鲜活农产品物流中心投资估算。共用地面积6.46公顷，净用地面积4.33公顷，总建筑面积25540㎡。
〈1〉、本工程方案设计图纸及方案设计说明。
〈2〉、《山西省建筑工程投资估算指标》二〇〇三年。
〈3〉、《山西省建筑工程消耗量定额》二〇〇五年
〈4〉、《山西省建筑工程其它费用暂行标准》。
〈5〉、《民用建筑可行研究和投资估算快速报价》。
〈6〉、《建设项目经济评价方法和参数》。
〈7〉、建筑物均按节能建筑考虑。
〈8〉、本估算未含征地费投资在内。
二、投资估算，见下表
投 资 估 算

序号
工程费用名称
取费基数
工程造价
（万元）
备 注
一、
工程费用

1
办公管理展销中心

F=6700m²
(1)
地基处理
6700m²×80元/ m²
53.60

(2)
土 建
6700m²×1350元/ m²
904.50

(3)
商 品 砼
6700m²×140元/ m²
93.80

(4)
商品构件
6700m²×80元/ m²
53.60

(5)
室内外装饰
6700m²×400元/ m²
268.00

(6)
给 排 水
6700m²×40元/ m²
26.80

(7)
消 防
6700m²×60元/ m²
40.20

(8)
暖 通
6700m²×60元/ m²
40.20

(9)
电照电力
6700m²×200元/ m²
134.00

(10)
弱 电
6700m²×80元/ m²
53.60

(11)
电 梯
1部×25万元/部
25.00

小 计

1693.30
2527.31元/ m²
2
仓储配送中心

F=9400m²
(1)
地基处理
9400m²×50元/ m²
47.00

(2)
土 建
9400m²×1300元/ m²
1222.00

(3)
商 品 砼
9400m²×120元/ m²
112.80

(4)
商品构件
9400m²×80元/ m²
75.20

(5)
室内外装饰
9400m²×180元/ m²
169.20

(6)
给 排 水
9400m²×50元/ m²
47.00

(7)
消 防
9400m²×80元/ m²
75.20

(8)
暖 通
9400m²×100元/ m²
94.00

(9)
电照电力
9400m²×180元/ m²
169.20

(10)
弱 电
9400m²×60元/ m²
56.40

小 计

2068
2200元/ m²
3
调度中心

F=800m²
(1)
地基处理
800m²×80元/ m²
6.40

(2)
土 建
800m²×1180元/ m²
94.40

(3)
商 品 砼
800m²×140元/ m²
11.20

(4)
商品构件
800m²×60元/ m²
4.80

(5)
室内外装饰
800m²×180元/ m²
14.40

(6)
给 排 水
800m²×40元/ m²
3.20

(7)
消 防
800m²×40元/ m²
3.20

(8)
采 暖
800m²×60元/ m²
4.80

(9)
电照电力
800m²×180元/ m²
14.40

(10)
弱 电
800m²×50元/ m²
4.00

小 计

160.80
元/ m²
4
产品加工中心

F=3800m²
(1)
地基处理
3800m²×80元/ m²
30.40

(2)
土 建
3800m²×1400元/ m²
532.00

(3)
商 品 砼
3800m²×140元/ m²
53.20

(4)
商品构件
3800m²×60元/ m²
22.80

(5)
室内外装饰
3800m²×280元/ m²
106.40

(6)
给 排 水
3800m²×100元/ m²
38.00

(7)
消 防
3800m²×40元/ m²
15.20

(8)
采 暖
3800m²×70元/ m²
26.60

(9)
电照电力
3800m²×200元/ m²
76.00

(10)
弱 电
3800m²×60元/ m²
22.80

小 计

923.40
2430元/ m²
5
检验中心

F=1200m²
(1)
地基处理
1200m²×80元/ m²
9.60

(2)
土 建
1200m²×1300元/ m²
156.00

(3)
商 品 砼
1200m²×140元/ m²
16.80

(4)
商品构件
1200m²×80元/ m²
9.60

(5)
室内外装饰
1200m²×350元/ m²
42.00

(6)
给 排 水
1200m²×60元/ m²
7.20

(7)
消 防
1200m²×40元/ m²
4.80

(8)
采 暖
1200m²×60元/ m²
7.20

(9)
电照电力
1200m²×200元/ m²
24.00

(10)
弱 电
1200m²×60元/ m²
7.20

小 计

284.4
2370元/ m²
6
公寓

F=2500m²
(1)
地基处理
2500m²×80元/ m²
20.00

(2)
土 建
2500m²×1150元/ m²
275.00

(3)
商 品 砼
2500m²×140元/ m²
35.00

(4)
商品构件
2500m²×80元/ m²
20.00

(5)
室内外装饰
2500m²×280元/ m²
70.00

(6)
给 排 水
2500m²×40元/ m²
10.00

(7)
消 防
2500m²×20元/ m²
5.00

(8)
采 暖
2500m²×60元/ m²
15.00

(9)
电照电力
2500m²×180元/ m²
45.00

(10)
弱 电
2500m²×50元/ m²
12.50

小 计

507.50
2080元/ m²
7
后勤服务

F=850m²
(1)
地基处理
850m²×60元/ m²
5.10

(2)
土 建
850m²×1050元/ m²
89.25

(3)
商 品 砼
850m²×140元/ m²
11.90

(4)
商品构件
850m²×80元/ m²
6.80

(5)
室内外装饰
850m²×180元/ m²
15.30

(6)
给 排 水
850m²×20元/ m²
1.70

(7)
消 防
850m²×15元/ m²
1.28

(8)
采 暖
850m²×50元/ m²
4.25

(9)
电照电力
850m²×160元/ m²
13.60

小 计

149.18
1755.1元/ m²
8
公厕

F=290m²
(1)
土 建
290m²×1400元/ m²
40.60

(2)
给 排 水
290m²×80元/ m²
2.32

(3)
采 暖
290m²×50元/ m²
1.45

(4)
电照电力
290m²×120元/ m²
3.48

小 计

47.85
1650元/ m²
9
室外总图

(1)
道路硬化

180.00

(2)
绿化

80.00

(3)
雕塑小品

20.00

(4)
室外土方

100.00

(5)
室外构筑物

180.00

(6)
室外管网

140.00

(7)
室外供电线路

160.00

(8)
场区照明

180.00

(9)
锅炉工艺

110.00

(10)
冷冻站工艺

350.00

(11)
水泵房工艺

40.00

(12)
供电设备

200.00

小 计

1740.00

工程费用累计

7574.43

二、
二类费用部分

序号
费用名称
取费基数
取费系数
取费值（万元）
1、
建设单位管理经费
7574.43万元
0.8%
60.59
2、
地基勘探费
7574.43万元
0.5%
37.87
3、
可研编制费
7574.43万元
3.0‰
22.72
4、
研究试验费

15.00
5、
工程设计费
163.9+（249.6-163.9）/3000×2574.43
237.44
6、
施工图预算费
237.44万元
10%
23.74
7、
工程监理费
7574.43万元
1.0%
75.74
8、
建设单位临时设施费
7574.43万元
0.8%
60.59
9、
人防工程易地建设费
25540m²
40元/ m²
102.16
10、
城市基础设施配套费
25540m²
30元/ m²
76.62
11、
水增容费
200T/日×3200元/T
64.00
12、
城市消防设施配套费
25540m²
4元/ m²
10.22
13、
施工图审查费
237.44×13%+37.87×10%
34.65
14、
招标代理费
7574.43万元
3‰
22.72

二类费用累计

844.06
三、
其它费用

工程预备费
（7574.43+844.06）×8%
673.48

工程估算投资额

9091.97

本项目估计投资估算为9091.97万元。其中：政府投资部分为3000万元，企业自筹资金3091.97万元，银行贷款3000万元。
三、资金筹措
政府投资：关键是申请政府扶持性资金。
企业自筹：关键靠企业内部筹集资金。
银行贷款：以企业自有产权进行抵押取得贷款。

第四章 项目实施进度安排
一、项目实施阶段安排
本项目建设总工期初拟为三年；
11月编制上报可行研究汇报，申请、落实资金；
5月进行初步项目设计;
6月进行施工图设计；
9月~9月一期工程完工验收，并投入运行；
9月~9月二期工程完工验收，并投入运行。

二、项目实施费用估计
一期工程：6100万元。
二期工程：3000万元。

第五章 园区建设项目实施提议

一、 对园区建设项目标实施提供宏观环境支持
物流园区是现代物流产业发展产物，因为其含有物流产业及由物流产业带动相关产业培育、开发等多个功效，对提升城市经济运行效率及城市在经济区域地位和作用含有主动意义，从综合开发角度，其发展前景十分看好，这也是各地主动创办园区发展物流业原因所在。
不过，园区发展必需建立在良好宏观发展环境基础上，欧美及日本园区发展经验已充足证实发展环境关键性，所以，要加紧现代物流发展步伐和提升发展水平，必需为物流园区建设项目标实施提供政策、投融资、市场培育和各个相关管理部门管理协调等宏观发展环境。
二、 明确物流园区在物流开发和发展中地位
物流园区作为物流发展基础设施项目，得到了政府部门重视，这是其快速发展所必需基础条件。因为基础设施项目在拉动经济发展、改善经济发展环境。培育新经济增加点和调整经济结构等方面含相关键作用和意义，物流园区建设也得到了潜在适宜园区选址所在地相关政府部门和企业重视，主动争取园区项目标现象在很多地域均不一样程度地存在。
所以，为加紧杏花岭区丈子头物流园区建设项目标建设和发展，太原市和山西省相关政府部门应在太原市物流发展全局高度，立即明确杏花岭区丈子头物流园区建设项目在太原现代物流开发和发展中地位。
①明确定位
因为物流园区是一个建设规模巨大和服务功效齐全现代物流基础设施，且兼含有经济开发和相关产业发展功效，所以，物流园区只应在关键产业基地、运输枢纽存在，应认真吸收部分城市仅仅将物流园区作为物流经营项目进行发展而无法取得预期效益教训，从经济总体发展和发明良好物流及依靠物流效率发展工业及商业产业发展环境高度，考虑物流园区发展，不能仅仅期望直接从物流园区本身经营中获取利益，而应从“转移赢利”角度，获取经济发展环境改善条件下整体经济利益，即可连续经济发展效益。
三、 抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障

物流园区发展优惠政策和运作保障政策，是加紧园区建设步伐必需条件，尤其是对处于发展早期缺乏广泛市场基础新兴产业基础设施项目，更需要政府在土地。税收和投融资及企业经营运作等方面政策倾斜、扶持和保障。
①在政策上保障和支持物流基础设施建设
·提供优惠政策，激励社会投资建设并经营物流基础设施，关键表现为政府经过土地、税收等优惠政策，激励对物流园区基础设施投入；
·政府应主动支持和物流园区发展相关研究、开发活动；
·逐步放宽对园区物流基础设施建设规模审批限制，以利于最大程度地增加信贷资金供给量，缓解物流基础设施建设资金约束；
·提议主动争取以立法形式，给民间资本应有法律地位和通畅进入园区渠道，并保障其正当收益。
②激励各类投资主体参与园区物流基础设施建设
·经过改革建立责、权、利明确，投资主体法人化物流园区发展投资体制，提升物流园区物流基础设施项目标投资效益、实现物流园区良性循环发展；
③建立物流基础设施建设投资综合赔偿机制
·政府应将园区内经营效益很好由政府投资取得物流设施及相关项目标经营收益，赔偿给新物流设施投资企业，以填补后续企业进入后土地升值损失。
④为园区物流服务及管理企业提供运作支持
基础设施企业化运作是一个趋势，对提升建设效率、增强融资能力、处理政企分开等问题均含有显著好处。·处理好企业资产经营授权和企业注册所需要政策及法律条件问题，为企业发展铺平道路，并设法加紧企业组建步伐；
·建立起一套既符合企业发展政策和方向，又能为企业和职员所接收社会保障体系及相关制度；
·政府应给企业在上市。融资等方面政策支持和倾斜，使其能在正常运作情况下顺利取得所需资金。
四、引导和培育市场需求
①提升物流企业经营管理水平
物流服务市场建设不仅仅取决于物流服务需求，在一定程度上，物流服务环境建设是关键原因。所以，必需大力发展多种服务业态和服务类型专业化物流服务企业，并促进其上规模。上水平。上档次，同时能提供工业、商业企业所需规模化和网络化物流组织和服务。
五、建立科学园区建设发展机制
因为物流园区建设是一项时间跨度较大和功效逐步健全综合性开发项目，所以，园区管理者和开发经营者必需经过科学计划和管理，建立适合园区近期及长远发展运作机制。

第六章 杏花岭区丈子头物流园区运作系统设计

一、 运作系统框架

杏花岭区丈子头物流园区运作系统是指根据园区总体发展计划方案和资源整合要求，为实现园区发展目标而设置园区建设、经营、理系统，以使园区在此系统运作实施和政策方法保障下顺利和健康发展。
1．1 运作系统功效

依据杏花岭区丈子头物流园区建设和发展需要，园区运作系统应含有政策制订、招商引资、环境维护和管理和示范项目标建设和运行等4个方面。
①政策制订
物流园区运作系统含有政策制订功效，是指园区在建设管理机构设置上，拥有对应政策权力，和能立即正确处理园区发展过程中碰到管理问题。
②招商引资
园区发展规模和功效齐全性，和园区经济开发和影响广泛性，共同决定了物流园区建设不是单靠政府部门和园区管理及开发企业能力所处理，必需确保园区管理者及开发企业在运作上含有招商引资功效，要能经过高效和得力招商引资运作，加紧物流园区建设和发展。
③环境维护和管理
从经济开发性质园区发展经验能够看出，园区发展环境和管理水平，对其开发效果和发展水平含相关键影响。所以，为加紧杏花岭区丈子头物流园区物流园区发展，园区建设、经营和管理运作系统必需含有对园区发展提供优惠政策、经济发展、物流业务发展、物流基础设施建设、物流经营活动开展等环境支持，并能经过有效管理，使园区发展含有可连续性。
④示范项目标建设和运行
物流园区在本市现代物流发展处于早期阶段，需要不停培育物流服务市场，需要改善物流发展环境和运作效率，需要含有现代物流运作特点企业逐步成长，设置园区决不是圈一块地就能处理问题。所以，园区必需含有开启性示范项目标建设和运行功效，经过这些项目，为园区营造发展环境和规范、高效经营条件，以开启性项目标示范和带动作用，加紧园区建设发展步伐。
1．2 运作系统结构
杏花岭区丈子头物流园区运作系统功效实现，不是自发完成，要求含有符合物流园区发展特点和新经济发展形势下国家、地方经济管理体制改革要求园区建设、经营、管理体制保障，要求建立含有管理体制保障作用运作系统。
杏花岭区丈子头物流园区发展项目包含到现有物流设施利用、专业化物流企业发展、企业物流组织和管理方法改善，和物流信息平台开发等多方面投资、建设和管理，是一项长久、难度较大综合性和试验性发展项目，必需加强运作组织和管理。
在主动借鉴中国外物流园区建设、经营。管理系统经验基础上，结合太原物流发展环境及现实条件，杏花岭区