地产楼盘二期策划方案样本.doc

光明花园二期策划方案
目          录

一、光明花园项目分析

（一）     光明花园前期营销推广分析及后期推广提议

（二）    光明花园一期销售概况

（三）     光明花园二期销售概况

（四）     光明花园用户信息反馈及对策

二、市场分析

（一）   武川市宏观住宅市场走势

（二）   武川市八月份住宅市场动态分析

（三）   区域住宅市场销售动态

三、光明花园二期营销推广策略

（一）   总体推广策略及销售目标

（二）   二期入市时机策略

（三）   销售推广策略

四、媒介推广计划

      （一）宣传专题

      （二）媒介投放策略

      （三）媒介投放计划

五、销售布署及资料准备

一、光明花园项目分析

（一）光明花园前期营销推广分析及后期推广提议

1、光明花园一期营销推广专题及其目标

         分析光明花园一期宣传单页、楼书及工地形象诉求专题

宣传单页

    背    景：绿色背景暗示健康生活环境  

    诉求专题：绿色天和地映衬光明花园诉求专题“武川新全部会•国际康居城”

    诉求主点：优越地理位置、名牌效应、建筑业态亮点设施

                          首期楼书

生活气氛诉求：强调健康友好邻里关系

文化    诉求：强调国际文化和本土文化相交融精神文化生活

生活方法诉求：健康国际流行居家和工作生活方法

环境     诉求：强调新鲜、优美生活环境

其它  诉 求点：反复首期宣传单页诉求内容

工地形象广告

  工地形象广告诉求：反复首期宣传单页诉求内容

综述

    从上面能够看到，光明花园首期突出宣传项目地理位置优越、建筑形态友好、健康文化生活方法，借助武川城市计划宣扬光明花园武川生活趋势，以求达成市场认知、树立引领武川大家生活方法项目形象

2、光明花园二期营销推广目标

       鉴于本项目滚动开发开发模式，光明花园二期营销推广须继承首期推广格调，诉求专题从国际康居城转以光明花园国际生活方法为诉求专题，并展示、实现其宣传建筑亮点诉求，深化项目品牌价值。

         首期楼书市场反馈“看不懂、不知所云”情况，提议二期楼书诉求简练而委婉，必需时需要销售员暗示引导，媒介配合释疑诉求专题

     （二）光明花园一期销售概述

1、光明花园一期销售动态

           光明花园一期同意预售1500套，面积240000平方米。截止八月25号，一期累计销售1240套，实现销售面积189420平方米，完成总套数80%

   2、光明花园一期余房房源概述

           光明花园一期余房约250套。房源位置差，基础集中在底层和顶层，约200套，占余房总数80%；余房房源面积偏大，集中在130~150平方米之间；余房总价基础在45万元/套左右，以去年武川人均月收入1200元/月/人为依据，总价相对偏高。

（三）光明花园二期销售概况

1、光明花园二期产品品种概述

          首推1、2、3、4、5、6、7等七栋10层小高层住宅共400户。其中面积120~140平方米三房两厅两卫占总户数37%；面积在100~120平方米之间三房两厅一卫占总户数24%；面积在85~100平方米之间两房占总户数24%，其它60平方米以下一房占总户数11%，155平方米以上四房占总户数5%。即此次推出房型主力户型为三房，面积在100~140平方米之间，约占总户数60%；其次为85~100平方米之间两房，约占总户数24%。销售面积约5万平米。

2、光明花园二期房源登记概述

   光明花园二期接待用户累计925组。从房源上看，关键起源于武川黄花镇当地私企业主、公务员和中高级管理人员，约占总客源60%；其次用户起源于武川市区，约占总客源30%；另外项目周围比较富裕乡镇居民开始成为本案消费主体。从房型需求上看，两房、三房为主体，共占总需求60%~80%；其次为四房，约占总房源10%左右。从面积需求上看，面积为100~130平方米房源需求量大，占总需求50%；其次面积为100平方米房源，占总需求25%；面积为130~150平方米房源需求约占总需求20%。从接收总价上看，30~40万房源总价接收度较高，约占总体60%；其次为不超出30万总房价，约占总体25%；40~50万房源总价接收度不错，约占总体16%。总来看，二期用户层次显著，以中等家庭收入为主，富裕阶层任意是光明花园用户主体。

（四）   光明花园用户信息反馈及对策

1、项目周围市政配套尚没有动工迹象

       对策：关键宣传项目配套设施进程，突出光明花园舒适生活环境，转移用户视线

2、首期余房房源单一、无选择性

   对策：做好房源销控，配合促销方法，从多角度做好房源投放

3、消费者持币观望态度

   对策：示之以例，动之以利，晓之以情，摧毁消费者侥幸心理，激发销售动机

4、工程进度、拆迁进度问题

   对策：提议公开工程进度、拆迁进度计划表，定时公布工程进度和拆迁进度情况，欢迎消费者监督，打消消费者疑虑

5、“贵宾金卡”退卡问题

   对策：查清退卡动机，有礼貌接待办理退卡手续，但需要暗示、耳语、模糊透露开盘时期

二、市场分析

（一）    武川宏观住宅市场走势

      国家对房地产市场宏观调控显著，武川房地产消费市场日渐理性：从七月份开始，国家出台了一系列相关房地产宏观经济政策，避免房地产经济过热、预防房地产业发展大起大落、加强保护基础农田等方法，加大了对建筑业、钢铁冶炼业、房地产金融市场监管力度，从土地政策、金融、建材供给等角度调控房地产业发展速度。这给中国房地产业带来了丝丝凉意。
加强规范房地产产业政策，健全房地产市场管理制度：去年七月份以来，针对国家基础农田使用量日益降低、房地产运行商大规模囤积土地、房地产市场价格偏高、局部行业投资过热及土地供给政策存在漏洞等现象，国土资源部、建设部前后下达了规范房地产交易市场（明确界定政府土地征用权限和征用范围、对于公益性用地实施征地价格听证会制度，对经营性用地按市场规则运作，推行土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度）、加强管理国家基础农田力度、严格审批大型商业、豪华商品房、娱乐建设项目标立项建设，严格实施相关在建土地管理制度，规范土地市场供给，促进囤积大规模土地开发商加紧商品房建设、提升商品房市场供给量，抑制了房价快速上涨势头，给火暴房地产业带来消极影响。

加强房地产金融市场风险管理，有效抑制房地产投机现象：针对房地产业开发资金量大、房地产开发过于依靠银行金融系统、房地产市场投机现象多、房地产行业过热等现象，房地产市场风险大部分转嫁给了国家银行金融系统，国家要求银行系统加强对房地产开发市场融资、投资购房贷款市场风险管理，限制二次投资购房贷款金额、加强投资型房地产开发融资风险管理，提升开发商开发总金额中自有资金百分比（自有资金百分比有原来20%提升到25%），抬高房地产市场准入门槛,增加了开发商开发成本，使部分实力弱开发商挣相抛售商品房、土地，商品房市场可能出现价格拐点现实增大，投资者、消费者预期房地产市场价格会下跌，大多数持币观望市场，给房地产市场带来消极影响。
武川房地产市场供给开始多样化，居民商品房消费观念悄然改变对武川城北、新北、城南、黄花、城西和城中各区域市场调查发觉：大众化住宅市场需求量大，区域房地产市场细分趋势显著，房地产供需双方全部在观望市场走势。

（二）    武川市八月份住宅市场动态分析
武川房地产投资平稳增加，房地产金融信贷规模缩小，住宅开发仍占主导，经济适用房增势强劲，房地产市场供给量大幅增加，房地产价格平稳：武川统计信息网显示，房地产开发在市场惯性作用下，仍展现较快发展态势，商品房投资增速显著加紧，建设规模大幅攀升，新开工面积急剧扩大，经济适用房建设进度加紧，市场供销基础平衡。上六个月，全市完成房地产开发投资37亿元，同比增加63.8%，增幅比去年同期提升33.3个百分点。房地产开发累计到位资金90亿元，其中银行贷款15亿元，同比下降9.8%，在全部资金起源中所占比重由去年同期25.6下降为14.8%；企业自筹资金16.5亿元，同比增加2.8倍，在全部资金起源中比重由去年同期8.5%上升为16.2%。商品房施工面积达665.2万平方米，同比增加48.6%，其中商品住宅施工面积为498.9万平方米，同比增加48.9%。经济适用房建设完成投资1.8亿元，同比增加4倍；施工面积达20.9万平方米，同比增加3.9倍。新开工房屋建筑面积达300.9万平方米，同比增加69.4%，占在建房屋施工总面积55.2%。商品房销售面积99.9万平方米，同比增加18.4%，其中住宅销售面积68.3万平方米，同比增加18.1%。
武川居民生活观念、获取信息渠道悄然改变：  武川城调队近期对位城镇居民开展了一次抽样调查，调查结果显示，被访对象最感爱好信息是健康和卫生保健信息、选择率高达72.5%，相关科学技术方面信息排到了4位以后，其中医学新进展方面信息关注度为50.0%、科学新发觉关注度为49.9%、新技术应用关注度为43.1%。

取得信息具体渠道看，被访者从电视、报纸获取科技知识信息最多，分别达成96.7%、80.8%；其次是杂志刊物、广播，分别为26.2%、18.4%；选择互联网、图书百分比相对较少，分别为6.0%、5.3%。 从接触媒体频率看，被访者天天接触百分比最高是电视，达98.8%，其次为报纸（48.7%）和广播（13.6%）；接触最多是杂志刊物（30.0%），其次是报纸（28.9%）。从被访者对媒体信任程度看，居民对不一样渠道获取科技知识信任度有所不一样，最信任是电视、报纸两大传输媒体，分别达88.6%和69.8%。

     武川~拆迁量逐年下降，房地产市场逐步失去市场刚性消费，市场竞争逐步猛烈

依据武川房地产信息网武川房管局房屋住宅产业处公布相关~旧房改造计划显示，旧房中拆迁户达成9000户；估计旧房中拆迁户达成4500户；估计旧房中拆迁户达成3500户。从上面反应资料能够看出拆迁户约9000户，是计划拆迁户数2倍，计划动迁户数比少1000户。从武川国土资源局公布相关~土地供给量能够看出（见下表：~土地供给量及其用途情况一览表），整年出让土地   万平方米，其中用于建造住宅建筑面积   万平方米、商办建筑面积   万平方米、商住建筑面积   万平方米；截止至八月出让土地   万平方米，其中用于建造住宅建筑面积   万平方米、商办建筑面积   万平方米、商住建筑面积   万平方米。估计房屋拆迁、建造时间1~2年后开始销售商品房，则拆迁户在~中消化。因为拆迁户数多，市场消耗量大，刺激了土地供给水平。前三个季度商品房住宅建筑面积是整年商品房住宅建筑面积1.8倍，增加约180%，而拆迁户数是二分之一。中国土地政策要求，开发商拿到土地后必需在要求时间开工，空置两年后将无偿收回。按开发商拿地到建造、开始销售时间为1年来计算，供给土地将在五月份、十月份前后开始销售商品房，商品房大量上市，而现在房地产市场上供需双方——开发商、消费者——全部在观望市场。经济适用房建设完成投资   亿元，同比增加4倍；施工面积达   万平方米，同比增加   倍。以后房地产市场商品房供给结构深入调整，供给量将会加大加剧商品房价格竞争，房地产市场竞争趋势猛烈。

武川房地产市场供给开始多样化，居民商品房消费观念悄然改变：城北板块：现在城北板块在售含有代表楼盘有A花苑、B花园、C置业、D名筑等楼盘中，C置业小面积住宅部分去化快，A花苑住宅部分中200平方米住宅销售阻力大，C花园三期首次推出110平方米左右户型抢购一空，剩下140平方米左右大户型；D名筑100平方米左右两房售完，亦剩下140平方米左右大户型。从户型面积看，城北板块中小户型楼盘去化快，剩下多是140平方米以上大户型；从销售情况看，城北板块定位高级豪华住宅、商务服务式公寓比较失败，定位为中产阶级白领人士中小户型颇受市场欢迎；从未来推出户型结构看，城北板块开始瞄准单身贵族作为市场目标；从发展商销售主动性看，A花苑、B花园、C置业等候市场自然消化D名筑表示可能今年十月份或年底开盘，观望市场形态显著。
新北板块：现在城北新区板块关键在售楼盘有           和其它楼盘尾盘，该区域市场销售阻力较大从南到北逐步加大，市场开发趋势多元化。市场上110平方米左右中小面积房屋受到消费者欢迎，140平方米左右及以上大面积销售阻力较大。该板块商品房从南到北价格从3500元/平方米逐步下跌；从中小面积到大面积户型，销售阻力逐步加大。房地产开发项目在该区域全方面开花，逐步形成了高级住宅片区市场形象；以商业为主生活配套项目开始受到开发商重视；以满足外来商办人员、企业白领人士需要单身套房开始在市场上露面；因为该区域企业相对集中，商务公寓开始引发开发商注意
城西板块：城西板块关键在售楼盘有           等。大众化住宅受到市场欢迎，房地产开发商观望市场态度显著。市场上80~110平方米左右中小面积房屋受到消费者欢迎，140平方米左右及以上大面积销售阻力显著加大。E多层80~110平方米房型基础售完，而F140平方米大户型房源销售阻力显著偏大。该板块市场有市场细分趋势，如G钻该区域无别墅市场空白，主力建造三层顶天立地联排别墅。
城南及黄花板区：该区域武川“一体双冀”城市计划关键区域之一。除了光明花园、景园一期、、四季花苑等楼盘在售外，春光花园观望市场动态，估量在十月左右或年底开盘销售。景园一期剩下约150套140平方米左右及以上大户型套房，景园二期估量在年底元旦左右开盘，到时商品房价格会有微幅上涨，涨幅在100元/平方米左右。其它楼盘大多数是尾盘，等候市场自然消化。
武川居民商品房消费观念悄然改变：因为武川在90年代初乡镇经济发达，在经济发展决定一切年代，人民居住环境受到忽略。走在武川“一体双冀”城市计划关键区域南冀黄花区，里通河、黄花河、大底河、长湖沟河等河沟水质受到严重污染，部分河流散发出恶臭。黄花居民开始关注身边健康环境了。黄花统计网公布公告显示：黄花城调队城镇居民开展了一次抽样调查，在调查所列出14个方面信息内容中，被访对象最感爱好信息是健康和卫生保健信息、选择率高达71.5。这说明常州市居民开始关注身边健康生活，预示着其生活方法在满足生存基础上开始关注健康生活，健康、环境保护、绿化房产会逐步受到武川居民关注了。

（三）    区域住宅市场销售动态

      四季花苑：

        房地产开发商：

武川银城房地产置业投资

物业形态：

多层、小高层

建筑面积：

建筑面积100000平方米（由12幢多层、2幢11层小高层组成，约180户，呈兵营式排列）

主力户型：

两房两厅（90~120平方米左右）

三房两厅（130~140平方米左右）

        楼盘价格：

开盘均价约2600元/平方米

        诉求专题：

大型水岸生态小区

        销售动态：

8月16号，四季花苑正式开盘接收销售，开盘当日市场反应比较热烈，当日早晨售楼处挤满热烈讨论消费者，有一部分人当场下定，一部分人先四季花苑已建部分观察居住环境，大多数人是慕“四季花苑”比较良好市场口碑而来。

        长乐公寓：

        房地产开发商：

武川城市建设发展

物业形态：

小高层（九层）

建筑面积：

占地面积60000平方米，建筑面积10平方米（由4幢11层小高层组成，约720户）

主力户型：

两房两厅（不详，估量80~120平方米左右）

三房两厅（不详，估量120~140平方米左右）

        楼盘价格：

均价约2800元/平方米

        诉求专题：

极具升值潜力楼盘

        销售动态：

剩下约50套尾房（约20套100~120平方米两房、30套140平方米三房）等候自然消化，基础上没有销售宣传动向
景园 (一期)：

房地产开发商：

武川双龙房地产开发

                建筑面积：

        占地面积：77300平方米，建设面积：140000平方米

   物业形态：

小高层

                主力户型：

            两房两厅(面积在90~110平方米之间,约占总户型10%)

            三房两厅(面积在130~140平方米之间,约占总户型80%)

            四方两厅(面积在140平方米以上,约占总户型10%)

        广告专题：

水岸福邸  

        楼盘价格：

均价2800元/平方米

                销售动态：

                    今年5月中旬开盘共468户，到现在为止两房两厅、三房两厅90~110平方米中小户型已卖完， 三房两厅130平方米左右户型还剩一百来套，四房大户型卖出较少，估量二期在今年年底元旦左右或明年上六个月.

综述：

   该区域是武川“一体双冀”城市计划关键区域之一。相对于城北，城南、黄花片区市场相对平静，除了光明花园、景圆、四季花苑等楼盘在售外，春光花园观望市场态势，等候时机出击估量在十月左右或年底开盘销售，其它楼盘大多数是尾盘，等候市场自然消化。总来看，现在余房房源大多数集中在面积140平方米以上、总房价基础在50万元/套以上户型；面积在130~140平方米之间房源基础上朝向、景观或位置不好，总价在45万/套左右，销售助力大。提议光明花园二期开盘销售时灵活销控，拉开价格距离，做好销售促进，加大销售力度。

三、光明花园二期营销推广策略

（一）总体推广策略及销售目标

1、光明花园二期整体推广思绪

光明花园一期关键向市场介绍项目标整体情况，如项目标位置、环境、项目计划、城市计划、及项目业态特点。从整体布局宣传项目，经过大范围、多角度宣传，使武川市民认知本案，在市场上建立了良好指名度。光明花园二期推广应延续一期思绪，关键向武川市民介绍光明花园良好生活环境、健康生活方法，诉求专题集中在“健康生活方法”宣传，以情感诉求吸引武川市民眼球。

2、光明花园二期整体推广关键

分析二期客源情况，经过公关活动及媒介造势，促动项目标销售。

二期用户心理分析：

二期累计接待用户925组。二期用户以黄花镇客源为主，约占总客源60%；其次为市区居民，约占总客源30%；另外项目周围乡镇居民开始成为本案用户关键起源。黄花镇用户关键是当地私企业主、政府公务员和中高级管理人员，以改善生活环境、便利工作为目标；起源于市区用户，关键是光明花园良好居住环境、高性价比、和良好口碑打动她们心，以年轻、事业有成人士为主；起源于项目周围比较富裕乡镇居民成为本案消费主体，其关键被满足“进城”自豪感、适宜价格吸引。

二期用户需求：

二期用户需求从房型需求角度上看，两房、三房为主体，占总需求60%~80%；其次为四房，约占总房源10%左右。从面积需求角度上看，以面积为100~130平方米房源需求量大，占总需求50%；其次面积为100平方米及以下房源，占总需求25%；面积为130~150平方米房源需求约占总需求20%。从能够接收总价上看，30~40万房源总价接收度较高，约占总体60%；其次为不超出30万总房价，约占总体25%；40~50万房源总价接收度不错，约占总体16%。总来看，二期用户层次显著，以中等家庭收入为主，富裕阶层任然是光明花园用户主体。

二期用户推广方法：

※针对黄花镇居民‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌※在欢购超市、黄花中医院、人民路和川丰路交汇处、人民路和乐清街交汇处等设置户外广告牌、高炮宣传；辅以武川日报、武川晚报、广播电视报等媒介炒做

※针对武川市区居民※在文化宫及人流量较大路口处设置大型户外广告牌；在影响较大酒店、娱乐场所放置休闲楼书，有现金奖励服务员帮发宣传单页；定时经过武川日报、武川晚报、广播电视报提醒市民关注本案，辅以有奖剪报、光明花园项目知识竞赛吸引市民关注

※针对周围乡镇居民※以武川日报、武川晚报、广播电视报定时公布本案相关信息，辅以夹报方法传输本案

3、光明花园二期销售目标

现在全国房地产相对处于低潮时期，受到国家政策影响较大，市民观望形势显著，对本案销售影响较大。从用户需求分析和八月份市调能够得出结论：面积为100~120平方米户型还是比较受到市场欢迎；100平方米中小户型以总价低优势、高性价比能够取得25~30岁左右年轻人士欢迎。分析900户潜在消费市场组成，从用户面积需求角度就能够有75%客源；从总价角度分析，面积为120平方米房源总价在36万元~42万之间没有85%用户需求。以有60%用户购房为基础依据话，则有45%~51%成交可能，销售、推广努力能够争取在开盘当月销售60%，余下在以后三个月消化，经过元旦节日对别墅房源促销，能够深入促进前期尾房消化。

（二）光明花园二期入市时机策略

                 开盘时间：初定   月   日开始内部认购，10月7日正式开盘

时机推广策略：

留出足够时间处理拆迁工程问题、落实商业配套建筑模型，坚定用户信心；

更新户外广告牌，需要足够时间向用户强烈传输立即二期开盘信息，消除用户对前二期开盘一再推移不良影响

借助国庆节节日气氛展开公关活动促进销售

利用武川10月份房展加强宣传力度，促进二期销售

（三）销售推广策略

      采取低价入市策略，将部分朝向、景观、户型布局、位置教差房源以较低价格吸引市民眼球，提升市场人气；辅以灵活付款方法减轻用户付款压力；然后依据销售进度及用户反馈信息采取公关活动消除用户疑虑，促进销售

1、  产品销控策略：

灵活销控，配置好产品品种种类，使产品从10月份开盘至12月底一直存在素质好房源，在元旦时候和别墅一起推出

促销产品百分比：

    一期尾房约250户，二期开盘首期推出约400户，共约600户房源。取其中60户产品促销，占总房源10%

促销产品房源：

一期房源占50%，取余房30户

二期房源占50%：取二期产品30户

                   目标：

消化80%，约50户

2、  价格策略：

采取低开高走价格策略，拉开优劣产品价格距离，但需要控制总价

项目竞争分析：

    就当地项目区位看，景圆和四季花苑对本案影响较大，且位置、居住气氛、生活配套全部比本案好；依据楼市板块看，城西片区、新北片区组成对本项目片区竞争，城西片区楼市多数围绕龙潭公园建设，景观资源、生活配套、居住气氛对本案有较大压力，而新北片区生活配套、居住气氛显著。本项目标优势在于武川市市政府市政计划计划前景良好，项目周围有计划中风光花园、情侣公园对本案销售影响大，另外价格也是本案一大优势。

价格水平：

    参考景圆（均价2800元/平方米）、四季花苑（起价2600元/平方米）提议在一期价格上微涨100~150元/平方米

3、  灵活付款策略：

激励一次性付款方法，支持按揭贷款方法，许可按工程进度分期付款

                 付款方法：

                   一次性付款

一次性付款用户，按标准价格97折付款。用户须下定金30000元，自落定之日起10日内签销售协议；对有购置意向用户，根据前后次序保留3天。

按揭贷款

按揭贷款用户，按标准价格98或99折付款。用户下定30000元，首付20%，自落定之日起30天内按揭贷款办理完成用户享受98折优惠；自落定之日起三个月内按揭贷款办理完成用户享受99折优惠；自落定之日起超出三个月用户按原价办理按揭贷款

按工程进度分期付款

按工程进度分期付款用户，按标准价格付款。定金30000元，用户自下定之日起10天内签协议，首付20%，建筑地基基础建设验收完成付款30%建筑主体工程验收完成付款40%，项目建设完成付款10%。

4、     促进销售策略：

团购策略、“亲友团“认购策略、景观差朝向差楼层低户型让利促销策略

团购策略

  每组用户不低于5户。每5户用户一起购置5户以上且当场下定，能够享受98折优惠

“亲友团“认购策略

   以购置成功用户或以购置新城集团在售楼盘用户，介绍新用户购房成功，送价值1000元大礼包；新用户送价值1000元购房券一张

价格风暴策略

  在项目开盘当日，取60套景观、朝向、位置差房源，以超低价格2680元/平方米抛售，另附送价值元空调、免交3年物业管理费

5、     公关策略：

光明花园有奖知识问答活动、城建、城规权威教授咨询活动、国庆节业主有奖联谊活动、现场抽车活动

城建、城规权威教授现场咨询活动

   开盘当日，请武川及行业教授向用户解答相关城市计划建设、户型评论、物业管理、市政费用等问题，辅以现场活动、歌舞助兴，关键是聚集人气，吸引更多消费者前来光明花园咨询、购房

现场抽车

                       开盘当日，签定二期正式购置协议，以每15个用户为一组进行现场抽车，每组只产生一名幸运者，即可取得奇瑞车一部。

                       国庆节业主有奖联谊活动

                       初定于10月1日举行国庆节光明花园业主有奖联谊活动，公布抽车活动中幸利用户名单，发放车钥匙表示祝贺；邀请用户参与国庆活动演出节目，并请用户做评委，给演出优异用户送价值500元、300元、100元红抱或礼品

                        光明花园有奖知识问答活动

                        公开别墅投放市场之日，在销售中心现场举行南全部相关知识问答，并辅以现场活动、歌舞助兴，吸聚人气，促进余房销售

四、媒介推广计划

（一）        宣传专题

围绕诉求专题“国际康居城”，宣传光明花园产品、计划、生活方法

（二）        媒介投放策略

广告投放覆盖武川各镇，在黄花镇上人流较集中购物商场、路口宣传光明花园产品；对市区人流较集中场所、路口宣传光明花园产品；经过武川日报、武川晚报、广播电视报定时宣传

（三）        媒介投放计划

常规媒体：

媒体选择
时  间
版式、时段
内   容
投放预算
武川晚报
9月13日

9月20日
半版
武川日报
9月14日

9月21日
半版
武川日报
9月24日
整版
公布内部日期认购规则、看盘日期

武川晚报

9月24日

整版

公布内部日期认购规则、看盘日期

夹报投递：

武进地域主流媒介发行量分析：

内容
投递量
零售量
发行日期
广播电视报
周五
武川日报
天天发行
武川晚报
天天发行

从黄花塘实际情况出发，提议从9月10号开始投递夹报，分别为每星五投递“广播电视报”，每七天二投递“武川日报”，数量各0份左右。连续4个星期左右。

总费用累计:

广告效果

1、目标用户正确，有针对性。

2、深入吸引黄花镇以至周围乡镇用户前来看楼，聚集人气。

五、销售布署及资料准备

（一）     销售资料准备：

时间：9月 8  日前

人员：广告企业、策划人员

目标：单张、楼书、商业配套模型、效果图等出稿及定稿

（二）     媒介推广资料准备

1、  时间：9月10日前

人员：广告企业、策划人员

目标：导旗、横幅、户外广告牌出稿、定稿及落实

2、  时间：9月10   日~10月14   日

人员：广告企业、策划人员

目标：分阶段落实报纸、影视出稿及定稿

（三）     销售准备

时间：9月20日前

人员：销售人员

目标：销售前宣传推广策略（对新用户登记跟踪、对职员传输、对旧用户介绍新用户奖励）；落实产品单位、产品价格推广步骤；销售现场包装

（四）     公关活动内容准备

时间：10月1日、10月7日及10月7日以后

人员：策划人员、广告企业、企业领导

目标：事件公关活动