大厦项目可行性研究报告模板样本.doc

一、 项目背景
1、 项目名称：
某大厦——上海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程

2、 开发商
上海家合置业，注册资金1500万元人民币，住所为西江湾路272号；
该企业为“三九发展”（600614）集团企业内部合资企业，有四家股东单位。

3、 项目所在地
上海市虹口区西江湾路272号，花园路36-88号

4、 总体计划
虹口足球场交通枢纽配套项目总体计划32万平方米，花园路北侧为上海长峰集团开发建设14万平方米双塔五星级酒店和12万平方米shopping mall，花园路南侧为上海家合置业开发建设某大厦，计52126.8平方米。该段花园路建成后为四川北路商业街延伸（路名更名为四川北路）。

5、 项目计划
某大厦由2幢28层塔楼和2层裙房组成，具体为：
东楼：地下2层为物业管理用房、和地铁口连通，地下1层为商业及设备用房，地上1~2层为商业用房，3层为会所，4层~28层为大开间办公用房；
西楼：地下1层为机动车库，地上1~2层为商业用房，3层为会所，4层~28层为小开间办公用房；
裙房：地上1~2层为商业用房，连接两塔楼。
总地上建筑面积为52126.8平方米（初步设计批复为50870平方米），办公用房42898平方米、商业用房6507平方米、会所1465平方米（实际设计全部有所扩大）。

6、 项目现在进展
² 手续情况：上海家合置业已经取得了某大厦初步设计批复、《建设用地计划许可证》（东楼部分）、《相关西江湾路272号地块综合开发项目标批复》、《建筑工程施工许可证》，土地证在动迁结束后以邀请招标形式取得；
² 动迁进展：现在在基地里面有28户居民，动迁工作仍在正常开展
² 工程进展：东楼结构封顶，裙房平整土地，西楼未开工（有动迁居民未搬）

7、 合作方法
因为该项目现在缺土地证，开发商投入16000万元后没有后续资金，期望合作伙伴出资继续开发，以吸引新股东进入方法合作，但新股东最多可持有50%股权。
二、 市场分析
1、虹口区概况
虹口区在上海市中心城区东北部，东和杨浦区相邻，西和闸北区毗连，南至黄浦江、苏州河，和浦东新区、黄浦区隔江相望，北和宝山区接壤。面积23.5平方公里，下辖乍浦路、嘉兴路、欧阳路、四川北路、新港路、广中路、提篮桥、曲阳路、凉城新村9街道和江湾镇，至底，户籍人口约79.1万。
虹口，因虹口港而得名，地域成陆约在公元6至8世纪。原分属上海、宝山两县；解放后，又被划分为虹口区、北四川路区、提篮桥区；直至1984年9月三区最终正式合并，形成现境。虹口是集中央商务区和中心商业区为一体中心城区,曾任上海市市长朱镕基总理称誉虹口区为“风水宝地”。区内交通便捷，内环线横贯区内中部，轨道明珠线穿越区境，公交线路四通八达。
虹口区现在城市型工业形成了以箱包业为主，服装、食品、金银饰品、印刷等行业共同发展格局。
四川北路商业街是是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体综合性消费商业街。在全市商业中占相关键地位，享受良好声誉。吴淞路－四平路外贸商务金融功效显现，沿街已形成外贸商务金融功效带和上海城市景观线。

2、商贸业态
虹口商贸业历史悠久，素来为上海商贸大区之一。商贸业以其规模效应跻身上海商界，专业化、多元化、大众化特色声名远播。
市级商业街四川北路是上海市著名商业街之一，在全市商业中占相关键地位，享受良好声誉。商业街商业文化设施齐全，综合消费功效完善，是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体综合性消费商业街。
另外，大柏树工贸中心区集家电、家俱、装饰用具、钢材等专业市场集聚起物流、商流、人流；多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光、展览、休闲、娱乐等功效融为一体；提篮桥商圈、东大名路航运街以航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消费者需求；商业副中心格局逐步显现；连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。

3、虹口区关键计划
四川北路商业街开发计划
四川北路商业街介绍
四川北路是上海著名市级商业街之一，全长3.7公里，商业设施规模将达成60万平方米，和南京路、淮海路共同组成上海中心城区商业，成为上海这个国际化消费大城市关键圈商业。
，四川北路新一轮改造全方面开启，区政府借鉴吸收麦肯锡、AC尼尔森等国际著名咨询企业和著名高等院校研究结果，制订完成了四川北路商业街功效和形态计划。
此次计划范围南起苏州河、北至鲁迅公园、东起四平路——吴淞路、西至轻轨——河南北路，计划面积2.1平方公里；计划坚持形态建设和功效开发相结合，商业、文化、旅游、体育等资源相融合，推进“南、中、北”三个功效组团开发：
南段：北苏州河路——海宁路；
中段：海宁路——海伦西路；
北段：海伦西路——虹口足球场。
四川北路南段介绍 ——时尚休闲苏州河北岸
南段在苏州河畔到海宁路之间，同时和北外滩、外滩相连，靠近繁荣南京东路，处于黄浦江和苏州河交汇处，将建成时尚、休闲国际名品走廊；以大型购物中心、旗舰店营造繁荣商业气氛，且辅以大量品牌专卖店，支撑南段消费；该地段腹地江建造部分高级智能办公楼和高级居住小区。
四川北路中段 ——生态和商贸融合黄金腰带
中段充足利用轨道交通东宝兴路站和溧阳路站交通优势，和俞泾浦亲水特色，依靠已建成四川北路绿地，建成以电子娱乐商圈为中心，辅以休闲、餐饮、综合商业服务设施及商务酒店、高级酒店式公寓等商务办公楼宇，形成集五星级宾馆、商业、娱乐、休闲和高级商务、住宅为一体，含有海派文化背景商务休闲中心。
四川北路北段 ——历史和文化相凝结人性空间
北段以多伦路二期项目、虹口足球场、交通枢纽综合开发项目为支点，开发车站经济，建成集交通枢纽、高等级墅群、特大型摄取服务中心，高级酒店、娱乐、体育、休闲为一体高雅休闲娱乐圈、文化旅游区和高级办公居住区。
其中，多伦路文化名人街二期项目计划范围东至四川北路、南抵海伦西路、西临明珠线一期、北接东江湾路。以多伦路鸿德堂为中心建设文化雕塑广场，延续多伦路文化气息之余，提供现代中国艺术户外集中地、艺术家和游人精神沟通汇点，建成含有文化特色历史悠久建筑和风貌街区。
另外，大柏树工贸中心区集家电、家俱、装饰用具、钢材等专业市场集聚起物流、商流、人流；多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光、展览、休闲、娱乐等功效融为一体；提篮桥商圈、东大名路航运街以航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消费者需求；商业副中心格局逐步显现；连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。

4、虹口区房地产市场概况
虹口区房价在经历了开始急速上升，及初大部分楼盘月平均价格较上月有200元/平方米左右增幅后，现在区域总体房价保持稳定，关键原因是现在在售房源大多数为大面积房源，部分楼盘还出现了滞销状态。在杨树浦路滨江雅墅.临潼苑定位在叠加式别墅小区，在售165—228平方米房源，价格维持在13200—21800元/平方米，去年开盘至今仍剩下20多套在售。尽管在北外滩区域，周围有上海之星摩天轮，但总价在240—370万元之间，加上周围环境不理想，还是难得购房者青睐。
据现在不完全统计，6月份开始，虹口区有大量房源陆续上市。关键分布在三个板块，即北外滩板块、四川北路板块和轨道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。北外滩板块房源仍然以大房型为特色，该板块内只有中虹明珠苑推出房源面积相对小部分。四川北路板块内凯润金城、国际明佳城也以大房源为主。唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出房源面积比较适中，逸居虹口面积最为紧凑。另外，虹口区下六个月上市房源即使数量多，但房价继续走高。
虹口房价猛涨，浦江两岸改造和江边地段稀少是主因。大连路、延安东路隧道使得北外滩和陆家嘴联络紧密；和此同时，虹口区缺乏地铁等快速轨道交通现实状况，也将伴随M8、M1号线等建设而得到改变。“交通网络改善促进了虹口高级楼盘汇聚，外滩江景更是诱人原因，虹口区、尤其是北外滩房价走高已是不争事实。
不过，在良好估计背后一样存在较大市场风险。“即使有计划支持，但10个月猛涨7成确有过速之嫌，透支未来购置力可能性很大。
虹口地域差异较大，相比起黄金地段北外滩及四川北路，其它虹口板块就要差很多，部分房型差、单价高、环境欠佳楼盘现在已经有疲态。

北外滩、四川北路板块情况
价格变动情况 自下六个月起，虹口区房价已靠近黄浦、静安等中心城区，北外滩计划开启造就了均价15000元/平方米恒升半岛国际中心大厦，和最高价达21800元/平方米临潼苑，四川北路新计划出台使得国际明佳城大房型每平方米售价也突破万元。
板块分析 ：该板块从地理位置上说，算不上中心城区，然而房价却显著高于地理位置近似闸北区。房价上升关键原因是四川北路新计划出台和北外滩计划开启。
显然，板块价格已过渡透支市政计划利好原因，伴随今年大致量经济适用房及周围区域新房源上市，如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑。

凉城板块
价格变动情况： 一品新筑8月均价仅为5800元/平方米，到年末上升至7000元/平方米且销售一空；良辰世家9月均价5500元/平方米，12月中旬最终一批房源推出时均价升至6400元/平方米；而丰华家园今年初开案即摸高至7000元/平方米。
板块分析： 在北外滩、周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬影响下，作为区内房产起步最晚、硬件配套最差楼市，自年中起也频频上演“房价三级跳”，在区域内交通、生活配套全部没有显著改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡情况下，如此涨价，只能说是借了自己身处“虹口”光。

四平板块
价格变动情况： 在四平路四达路口世博花园9月中旬近售罄时全装修房均价在8500元/平方米左右，而同时在四平路新港路口金轩大邸尾盘均价在7000元/平方米左右，虹口足球场周围花园城二期9月底均价8000元/平方米左右，而花园城三期下月开案价格为9200—10000元/平方米。
板块分析：本板块 即使也经历了较大涨幅，但其中大部分上涨是基于全市楼市价格整体上扬，同时房源供不应求情况，而且在交通、生活配套设施方面全部比较便利，以这个售价来看，相对本区域其它板块，泡沫较少。

5、竞争性楼盘研究
我们对虹口足球场及四川北路周围项目进行了市场调查，选择和某大厦靠近楼盘进行逐一比较以下：

² 高级住宅
Ø 凯润金城，四川北路东宝兴路，共4栋，3栋住宅，1栋商办（1—5楼为商铺），现出售2号楼住宅（共28层），建筑面积：75.61—178.4平方米，价格：12600—17200元/平方米；
u 简评：位置现在成熟（在四川北路北段商业区），物业价值应高于某大厦。
Ø 花园城三期，花园路中山北一路，住宅小区，建筑面积：100平方米左右，价格：10000元/平方米（平均）；
u 简评：位置处于内环线外，现在和某大厦位置不相上下，但长远看位置比较适合住宅，商务气氛逊色于某大厦所处区域，价值应低于某大厦。

² 酒店式公寓
Ø 国际明佳城，四川北路公园内湖畔（衡水路），31层，以60平米小户型为主，全装修，价格：15000元/平方米，该项目已基础售磬；
u 简评：位置佳，在四川北路绿地边缘，闹中取静，但交通条件欠佳（周围路比较窄）；现在价值应高于某大厦；
Ø 民达大厦，四川北路多伦路口，户型面积：50平方米左右，价格：13000元/平方米；
u 简评：多伦路是上海保护文化旧里，比较有文化气氛，但出行、环境全部略逊色于某大厦，价值比较靠近。

² 商铺
Ø 荣欣大厦，四川北路多伦路路口，2—4楼是商铺，2楼租金：6.5—7元/m2天，售价：28000元/平方米
u 位置现在优于某大厦，不过发展潜力不足；依据现场报价，最高价是28000元/平方米，估量均价在26000元/平方米左右

6、本项目业态定位
某大厦已经开工建设，功效定位完成。其办公楼定在全装修SOHO办公和酒店式公寓，2层裙房为商场，定位是合理。

7、本项目价格定位
经过对竞争项目现在市场价格分析，我们认为，某大厦现在定在SOHO办公和酒店式公寓，其价值应略高于住宅价值（住宅价格在10000—15000元/平方米），和现有两幢酒店式公寓售价基础持平（13000—15000元/平方米），商铺现在售价略低于四川北路价格（四川北路北端26000元/平方米）。
据此，我们认为某大厦依靠鲁迅公园周围成熟商业生活、虹口足球场交通枢纽，其SOHO办公和酒店式公寓，现在售价保守估量在1元/平方米，有达成15000元/平方米可能（视房地产市场趋势而定）；商铺价格现在保守估量在25000元/平米左右，伴随交通枢纽完成、商业街延伸，价值会有大幅提升。

三、项目可行方案
本合作项目可行方案为：

方案一：收购上海家合置业50%股权，股东数最少三家，确保我企业相对控股
1、 对上海家合置业进行审计、资产评定；
2、 原股东转让50%股权给我企业；
3、 我企业对家合置业企业投资，退出股东收回投资；
4、 项目风险和收益由新股东根据股份各自负担和享受。

方案二：上海家合置业增资扩股（扩100%），我企业作为新投资方进入，控股50%
1、 对上海家合置业前面投入资金（16000万元）进行审计，同时获取大量企业资料；
2、 上海家合置业增资扩股，从1500万元增到3000万元，我企业注入注册资金1500万元，持家合置业50%股权，并入主董事会；
3、 以审计结果为依据，我企业继续对家合置业投资，达成其它股东先期投入资金量（16000万元）后，各股东按百分比出资，估计到时已经拿到土地证，能够融资或预售，家合置业能够本身运转。
4、 项目风险和收益各股东根据股份各自负担和享受。

方案比较：
相对于方案二，方案一有以下缺点：
1、 操作周期长，包含到资产评定和产权转让；
2、 资产评定势必产生资产溢价，对方操作比较难（原价转让），对我企业增加投资成本；
3、 退出股东投资退出，增加了我企业对项目标投资资金（具体金额现在不详）。

提议方案：
现在根据方案二方向努力，在谈判中发觉问题再行研究决议。

项目标设计方案略。
四、财务分析
本项目为收购之在建项目，所以很多成本估计基于项目标现实状况，而且因为项目土地非招标出让地块，包含到居民和单位动迁，成本估计正确性较差。故而成本估计基础上依据上海市现在通常行情，但加大不可预见费百分比。
1、 成本估计
a) 土地成本（含动迁费用和土地出让金）
² 协议动迁费用
根据上海家合置业和上海市轨道交通虹口区指挥部签署《房屋拆迁协议书》及补充协议，本项目标全部动迁费用为8850万元（不含胶带股份范围内拆迁）；
² 实际动迁情况
根据三九科技于董介绍，估计本项目标动迁费用达成11000万元左右；
² 根据市场行情估量动迁费用
从市场行情结合现场留下居民住宅情况估量：
新工房114户×40万元/户=4560万元，
新里171户×33万元/户=5643万元，
个体工商户营业赔偿4户×50万元/户=200万元，
其它非居住房屋赔偿费444万元（协议数），
代理经租113万元（协议数），
拆除范围内环卫设施费5万元（协议数），
胶带股份范围内拆迁费用：万元（协议数）
总计动迁费用为：12521万元
n 考虑市政动迁成本控制力度，该项目标动迁费用估量在11000万元左右能够完成。
² 开发商介绍土地出让金
根据三九科技于董介绍，估计本项目标土地出让金在3000万元以内；
² 根据市场评定价计算
虹口区现在土地价值评定约为0元/平方米，扣除动迁费用外价值约8000—10000元/平方米（即600万元/亩左右），根据30%计算土地出让金：
10000元/平方米×30%×9555平方米=2866.5万元
n 土地出让金应该在3000万元以内（若考虑土地出让金区得部分返还，资金支出可能在万元以内）
b) 配套费用
² 本项目为办公，其大市政配套通常在500元/平方米左右（各区市政企业根据此标准负责配套；
² 小配套标准能够参考住宅项目，但不包干，依据项目标容量收取，估量比住宅项目高20%左右：
220元/平方米×120%=264元/平方米
n 配套费用总计为764元/平方米，764元/平方米×52126.8平方米=3982.5万元
c) 前期费用
根据150元/平方米估算，为782万元。
d) 建安费用
² 从上海家合置业企业和广东省第二建筑工程企业（沪）签署《建设工程施工协议》能够看出为最终审计结算协议，对造价无参考意义；
² 土建工程：2300元/平方米
² 外墙： 600元/平方米
² 通常水电安装： 75元/平方米
² 设备（电梯、水泵等）：200元/平方米
² 消防设施：125元/平方米
² 精装修：1500元/平方米（商场部位除外）
n 建安费用总计为4800元/平方米（商场部位为3300元/平方米），
4800元/平方米×44665.3平方米=21439.3万元
3300元/平方米×7461.5平方米=2462.3万元
共：23901.6万元
e) 管理费用：1500万元
f) 财务费用：700万元（现在没有产生财务费用，估计贷款10000万元，使用1年）
g) 销售税费（6%计，因家合置业企业能够返还营业税50%）：
² 酒店式公寓（44000平方米）根据1元/平方米计算，销售收入52800万元，销售税费3168万元；
² 商场（8000平方米）根据25000元/平方米计算，销售收入0万元，销售税费1200万元；
² 地下部分（略）
n 总计4368万元
h) 不可预见费
根据土地费用、建安费用、配套费用之和10%计算，为：4188.4万元
成本估计总计为：53812万元，单位地上建筑面积成本：10323元/平方米

2、 利润分析
a) 销售收入
² 酒店式公寓：52800万元（1元/平方米）
² 商场：0万元（25000元/平方米）
n 销售总收入：72800万元（未计入地下商场部分、车库部分收入）
b) 项目开发成本：53812万元
c) 税前利润：18988万元
d) 税后利润为：12722万元（即使该企业有地税返还50%优惠，但估量百分比较小）

3、 项目进度安排
本项目标东楼已经结构封顶，现在居民动迁尚余28户；
在资金到位前提下，估计动迁于1个月到2个月内结束；估计9月底能够办理土地证；
东楼继续进入安装工程，估计年底基础完工，5月交付；
西楼在动迁结束后，估计于10月份开工，年底结构封顶，年底完工交付。

4、 现金流量分析
现在没有取得对方项目标具体资料，无法排出具体现金流量表，不过依据介绍、资料和现场情况，能够得出大致现金流量计划为：
9月：
动迁款支付 5000万元
土地出让金支付 3000万元
设备采购支付 万元
（现在东楼结构封顶，但无资金进行设备、装饰材料采购，工程进展缓慢）
其它 1000万元
4季度：
项目融资流入 1万元
工程款支付 万元
设备款支付 1000万元
归还原股东投入资金 5000万元
（假设我企业投入11000万元后取得贷款，原股东对等应在项目中投入11000万元，收回投资款5000万元）
配套等 1000万元
1季度：
工程款等支付 万元
2季度：
开始预售
预售回笼款用于工程建设

5、 投资收益
据介绍，家合企业已经投入16000万元（最终需审计），其中动迁支付5700万元；新加入资金以50%股权对等投资，也即16000万元，其中在投资满11000万元后即可得到土地证（四证齐，其中约5000万元动迁资金、3000万元土地出让金），即可融资或可预售。从现在信息来看，短期内需支付16000万元，实际占用资金约11000万元。
以16000万元投资额计算，占用2年半时间，其税后收益为12722万元×50%=6361万元，年投资收益率15.9%。

6、 风险原因
项目现在风险原因关键有：
Ø 土地证风险。但该项目为“虹口足球场综合交通枢纽配套项目”，而且家合企业已经取得了虹口区发展计划委员会立项批复、取得上海市城市计划管理局核发《建设用地计划许可证》、虹口区建设和管理委员会和家合置业签署投资协议、上海市建筑业管理办公室签发《建筑工程施工许可证》等，对方介绍政府允诺进行土地邀请招标事项基础能够从上述这些资料中得到证实，估计在动迁结束后即可经过邀请招标方法取得本项目标土地使用权；
Ø 开发成本风险。我们实地查看了动迁进度，在基地里面留有为数不多零星居民，并据介绍本项目动迁共有12个强迁指标，8个还没有使用，从市政动迁力度等方面考虑，动迁成本和动迁进度应该能得到保障；不过对项目和地铁通道建设成本关系，现在没有得到资料，需深入核实；
Ø 市场风险。该项目地段优越，而且有四川北路延伸概念、交通枢纽（设计客流量50000人次/天）概念、对面五星级酒店、大型立体停车库等项目组合，市场推广风险很小，而且本汇报提出市场销售价仅立足于现在虹口足球场商圈现实状况，没有考虑未来几年快速增加，所以项目标市场前景比较乐观。
Ø 收购企业风险。收购企业关键有两项—或有负债风险和人员安置风险，或有负债我们能够在收购过程中让对方集团企业给予担保，家合企业现在人员据介绍有8—9个，除部分是集团委派外，其它均为社会招聘工作人员、协议十二个月一签，而集团委派管理人员不会要求投资方安置。

五、结论和提议
由上海家合置业投资开发、在上海市虹口足球场轨道交通枢纽“某大厦”因为投资商资金担心而寻求新投资商，我们经过认真市场调研、对其提供资料认真分析，认为项目可行、符合企业现在发展战略。具体原因为：
1、该项目在上海市虹口轨道交通枢纽，现在有轨道3号线（明珠线）经过，在建M8地铁线从本大厦楼下穿过，M8出口广场就在本大厦前，计划还有一条L2线轨道交通，该处为三条轨道交通交汇处，含有很高升值潜力；
2、 依据市场调研，即使虹口区整体楼价已经严重透支“北外滩”概念，但虹口足球场周围楼价还是比较正常。我们认为现在本大厦酒店式公寓销售价保守估量为1元/平方米、商场销售价保守估量为25000元/平方米（基础和现在在售楼盘价格相等、甚至略低）；而项目标完全成本在10323元/平方米，含有一定利润空间，根据投资计算，投资利润率为15.9%/年；
3、 项目估计东楼（建筑面积26749.5平方米）能够交付使用，销售价值约3万元，根据80%计算其销售收入为25600万元（合并数），对企业销售收入目标贡献率为25.6%；估计利润为2724万元（合并数），对企业利润目标贡献率为27.2%；
4、 项目估计在能够全部完工，年度销售价值为47200万元，根据80%计算销售收入为37760万元（合并数），对企业销售收入目标贡献率为25%；估计利润为8000万元（合并数），对企业利润目标贡献率为53.3%。
5、 项目风险控制
从以上分析看，本项目标风险是可控，其中开发成本需要在项目合作谈判中逐步明确，把风险控制在可控范围中。

提议：

² 从现在分析看，项目很好地符合市场和企业发展战略，提议深入接洽谈判，以增资扩股形式入主上海家合置业，控股50%，在谈判过程中逐步明确未明要素，若发觉有重大潜在风险，即行终止。

² 从项目本身看，本项目在虹口足球场交通建成后，应有大幅价值提升，适宜于持有部分优质资产（如商场）。

市场拓展部
7月28日