大厦项目可行性研究报告模板样本.doc
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1、一、 项目背景1、 项目名称:某大厦上海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程2、 开发商上海家合置业,注册资金1500万元人民币,住所为西江湾路272号;该企业为“三九发展”(600614)集团企业内部合资企业,有四家股东单位。3、 项目所在地上海市虹口区西江湾路272号,花园路36-88号4、 总体计划虹口足球场交通枢纽配套项目总体计划32万平方米,花园路北侧为上海长峰集团开发建设14万平方米双塔五星级酒店和12万平方米shopping mall,花园路南侧为上海家合置业开发建设某大厦,计52126.8平方米。该段花园路建成后为四川北路商业街延伸(路名更名为四川北路)。5、 项目计划某大厦由2幢
2、28层塔楼和2层裙房组成,具体为:东楼:地下2层为物业管理用房、和地铁口连通,地下1层为商业及设备用房,地上12层为商业用房,3层为会所,4层28层为大开间办公用房;西楼:地下1层为机动车库,地上12层为商业用房,3层为会所,4层28层为小开间办公用房;裙房:地上12层为商业用房,连接两塔楼。总地上建筑面积为52126.8平方米(初步设计批复为50870平方米),办公用房42898平方米、商业用房6507平方米、会所1465平方米(实际设计全部有所扩大)。6、 项目现在进展 手续情况:上海家合置业已经取得了某大厦初步设计批复、建设用地计划许可证(东楼部分)、相关西江湾路272号地块综合开发项目
3、标批复、建筑工程施工许可证,土地证在动迁结束后以邀请招标形式取得; 动迁进展:现在在基地里面有28户居民,动迁工作仍在正常开展 工程进展:东楼结构封顶,裙房平整土地,西楼未开工(有动迁居民未搬)7、 合作方法因为该项目现在缺土地证,开发商投入16000万元后没有后续资金,期望合作伙伴出资继续开发,以吸引新股东进入方法合作,但新股东最多可持有50%股权。二、 市场分析1、虹口区概况虹口区在上海市中心城区东北部,东和杨浦区相邻,西和闸北区毗连,南至黄浦江、苏州河,和浦东新区、黄浦区隔江相望,北和宝山区接壤。面积23.5平方公里,下辖乍浦路、嘉兴路、欧阳路、四川北路、新港路、广中路、提篮桥、曲阳路、
4、凉城新村9街道和江湾镇,至底,户籍人口约79.1万。虹口,因虹口港而得名,地域成陆约在公元6至8世纪。原分属上海、宝山两县;解放后,又被划分为虹口区、北四川路区、提篮桥区;直至1984年9月三区最终正式合并,形成现境。虹口是集中央商务区和中心商业区为一体中心城区,曾任上海市市长朱镕基总理称誉虹口区为“风水宝地”。区内交通便捷,内环线横贯区内中部,轨道明珠线穿越区境,公交线路四通八达。虹口区现在城市型工业形成了以箱包业为主,服装、食品、金银饰品、印刷等行业共同发展格局。四川北路商业街是是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体综合性消费商业街。在全市商业中占相关键地位,享受良好声誉。吴淞路四
5、平路外贸商务金融功效显现,沿街已形成外贸商务金融功效带和上海城市景观线。2、商贸业态虹口商贸业历史悠久,素来为上海商贸大区之一。商贸业以其规模效应跻身上海商界,专业化、多元化、大众化特色声名远播。市级商业街四川北路是上海市著名商业街之一,在全市商业中占相关键地位,享受良好声誉。商业街商业文化设施齐全,综合消费功效完善,是一条集购物、贸易、旅游、休闲、文化娱乐为一体综合性消费商业街。另外,大柏树工贸中心区集家电、家俱、装饰用具、钢材等专业市场集聚起物流、商流、人流;多伦路文化名人街亦雅亦俗,观光、展览、休闲、娱乐等功效融为一体;提篮桥商圈、东大名路航运街以航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消
6、费者需求;商业副中心格局逐步显现;连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟,填补上了传统商贸业空白。3、虹口区关键计划四川北路商业街开发计划四川北路商业街介绍四川北路是上海著名市级商业街之一,全长3.7公里,商业设施规模将达成60万平方米,和南京路、淮海路共同组成上海中心城区商业,成为上海这个国际化消费大城市关键圈商业。,四川北路新一轮改造全方面开启,区政府借鉴吸收麦肯锡、AC尼尔森等国际著名咨询企业和著名高等院校研究结果,制订完成了四川北路商业街功效和形态计划。此次计划范围南起苏州河、北至鲁迅公园、东起四平路吴淞路、西至轻轨河南北路,计划面积2.1平方公里;计划坚持形态建设和功效开发相结合,商业
7、、文化、旅游、体育等资源相融合,推进“南、中、北”三个功效组团开发:南段:北苏州河路海宁路;中段:海宁路海伦西路;北段:海伦西路虹口足球场。四川北路南段介绍 时尚休闲苏州河北岸南段在苏州河畔到海宁路之间,同时和北外滩、外滩相连,靠近繁荣南京东路,处于黄浦江和苏州河交汇处,将建成时尚、休闲国际名品走廊;以大型购物中心、旗舰店营造繁荣商业气氛,且辅以大量品牌专卖店,支撑南段消费;该地段腹地江建造部分高级智能办公楼和高级居住小区。四川北路中段 生态和商贸融合黄金腰带中段充足利用轨道交通东宝兴路站和溧阳路站交通优势,和俞泾浦亲水特色,依靠已建成四川北路绿地,建成以电子娱乐商圈为中心,辅以休闲、餐饮、综
8、合商业服务设施及商务酒店、高级酒店式公寓等商务办公楼宇,形成集五星级宾馆、商业、娱乐、休闲和高级商务、住宅为一体,含有海派文化背景商务休闲中心。四川北路北段 历史和文化相凝结人性空间北段以多伦路二期项目、虹口足球场、交通枢纽综合开发项目为支点,开发车站经济,建成集交通枢纽、高等级墅群、特大型摄取服务中心,高级酒店、娱乐、体育、休闲为一体高雅休闲娱乐圈、文化旅游区和高级办公居住区。其中,多伦路文化名人街二期项目计划范围东至四川北路、南抵海伦西路、西临明珠线一期、北接东江湾路。以多伦路鸿德堂为中心建设文化雕塑广场,延续多伦路文化气息之余,提供现代中国艺术户外集中地、艺术家和游人精神沟通汇点,建成含
9、有文化特色历史悠久建筑和风貌街区。另外,大柏树工贸中心区集家电、家俱、装饰用具、钢材等专业市场集聚起物流、商流、人流;多伦路文化名人街亦雅亦俗,观光、展览、休闲、娱乐等功效融为一体;提篮桥商圈、东大名路航运街以航运交易、专业服务、特色休闲满足客商、消费者需求;商业副中心格局逐步显现;连锁、专卖、邮购、市场等业态日益成熟,填补上了传统商贸业空白。4、虹口区房地产市场概况虹口区房价在经历了开始急速上升,及初大部分楼盘月平均价格较上月有200元/平方米左右增幅后,现在区域总体房价保持稳定,关键原因是现在在售房源大多数为大面积房源,部分楼盘还出现了滞销状态。在杨树浦路滨江雅墅.临潼苑定位在叠加式别墅小
10、区,在售165228平方米房源,价格维持在1320021800元/平方米,去年开盘至今仍剩下20多套在售。尽管在北外滩区域,周围有上海之星摩天轮,但总价在240370万元之间,加上周围环境不理想,还是难得购房者青睐。据现在不完全统计,6月份开始,虹口区有大量房源陆续上市。关键分布在三个板块,即北外滩板块、四川北路板块和轨道交通三号线沿线板块,凉城板块没有新房源推出。北外滩板块房源仍然以大房型为特色,该板块内只有中虹明珠苑推出房源面积相对小部分。四川北路板块内凯润金城、国际明佳城也以大房源为主。唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出房源面积比较适中,逸居虹口面积最为紧凑。另外,虹口区下六个月上市房源即使
11、数量多,但房价继续走高。虹口房价猛涨,浦江两岸改造和江边地段稀少是主因。大连路、延安东路隧道使得北外滩和陆家嘴联络紧密;和此同时,虹口区缺乏地铁等快速轨道交通现实状况,也将伴随M8、M1号线等建设而得到改变。“交通网络改善促进了虹口高级楼盘汇聚,外滩江景更是诱人原因,虹口区、尤其是北外滩房价走高已是不争事实。不过,在良好估计背后一样存在较大市场风险。“即使有计划支持,但10个月猛涨7成确有过速之嫌,透支未来购置力可能性很大。虹口地域差异较大,相比起黄金地段北外滩及四川北路,其它虹口板块就要差很多,部分房型差、单价高、环境欠佳楼盘现在已经有疲态。北外滩、四川北路板块情况价格变动情况自下六个月起,
12、虹口区房价已靠近黄浦、静安等中心城区,北外滩计划开启造就了均价15000元/平方米恒升半岛国际中心大厦,和最高价达21800元/平方米临潼苑,四川北路新计划出台使得国际明佳城大房型每平方米售价也突破万元。板块分析:该板块从地理位置上说,算不上中心城区,然而房价却显著高于地理位置近似闸北区。房价上升关键原因是四川北路新计划出台和北外滩计划开启。显然,板块价格已过渡透支市政计划利好原因,伴随今年大致量经济适用房及周围区域新房源上市,如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑。凉城板块价格变动情况:一品新筑8月均价仅为5800元/平方米,到年末上升至7000元/平方米且销售一空;良辰世家9月均价5500元
13、/平方米,12月中旬最终一批房源推出时均价升至6400元/平方米;而丰华家园今年初开案即摸高至7000元/平方米。板块分析:在北外滩、周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬影响下,作为区内房产起步最晚、硬件配套最差楼市,自年中起也频频上演“房价三级跳”,在区域内交通、生活配套全部没有显著改善,近期又无市政利好消息且年末供需平衡情况下,如此涨价,只能说是借了自己身处“虹口”光。四平板块价格变动情况:在四平路四达路口世博花园9月中旬近售罄时全装修房均价在8500元/平方米左右,而同时在四平路新港路口金轩大邸尾盘均价在7000元/平方米左右,虹口足球场周围花园城二期9月底均价8000元/平方米左右,而花园城三
14、期下月开案价格为920010000元/平方米。板块分析:本板块即使也经历了较大涨幅,但其中大部分上涨是基于全市楼市价格整体上扬,同时房源供不应求情况,而且在交通、生活配套设施方面全部比较便利,以这个售价来看,相对本区域其它板块,泡沫较少。5、竞争性楼盘研究 我们对虹口足球场及四川北路周围项目进行了市场调查,选择和某大厦靠近楼盘进行逐一比较以下: 高级住宅 凯润金城,四川北路东宝兴路,共4栋,3栋住宅,1栋商办(15楼为商铺),现出售2号楼住宅(共28层),建筑面积:75.61178.4平方米,价格:1260017200元/平方米;u 简评:位置现在成熟(在四川北路北段商业区),物业价值应高于某
15、大厦。 花园城三期,花园路中山北一路,住宅小区,建筑面积:100平方米左右,价格:10000元/平方米(平均);u 简评:位置处于内环线外,现在和某大厦位置不相上下,但长远看位置比较适合住宅,商务气氛逊色于某大厦所处区域,价值应低于某大厦。 酒店式公寓 国际明佳城,四川北路公园内湖畔(衡水路),31层,以60平米小户型为主,全装修,价格:15000元/平方米,该项目已基础售磬;u 简评:位置佳,在四川北路绿地边缘,闹中取静,但交通条件欠佳(周围路比较窄);现在价值应高于某大厦; 民达大厦,四川北路多伦路口,户型面积:50平方米左右,价格:13000元/平方米;u 简评:多伦路是上海保护文化旧里
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