年度11月南京房地产市场调研报告样本.doc
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1、月报市 场 拓 展 部 本月南京房地产市场概况经过国家一系列政策调控,现在南京房地产市场出现了浓重而又少有观望气氛, 楼市传统“金九银十”没有出现往年火爆气氛,本月初也是经历了楼市“草十一”.江宁江北依旧占据着全市认购量和交易量霸主地位.在部分新楼盘甚至出现了许久不见“团购”、“优惠”现象.进入到年底,因为房贷额度紧缩,部分开发商、 代理商对市场并不看好, 9月,国土资源部再下重锤,要求从11月1日起,不付清土地款,就不能拿到建设用地使用权证书。而在此之前,开发商能够分期付款、分期办证。这一政策假如强制实施,对开发商现金流影响很大,尤其对中小房地产企业生存是个不小打击.另外,开发商资金链也正面
2、临着严峻考验。部分开发商急于将手中存货变现,不再“捂盘”,以求快速回笼资金。据统计,11月推出新盘已达20多家,除了大量新盘以外,很多老盘也纷纷推出新房源,7、8月间“一房难求”局面已成明日黄花。江北板块、城北板块和江宁板块三足鼎立,在三强板块中,传统两强即江北板块和江宁板块全部有所下降,江北板块即使还是认购冠军,但只有648套成绩,至于江宁板块,即使多家楼盘发力,也仅保持了633套认购量.以前,两大板块单日认购量曾数次达成二三百套,不过以后开始滑坡。沉寂多时城北板块开始异军突起,伴随新盘亮相,该板块以认购500套不俗战绩成为11月19日至11月25日最热销区域之一,仅艺郡临枫一家楼盘一周就卖
3、了300套房源。近期南京多家楼盘有意开盘,江宁板块有东渡国际青年城、东方龙湖湾、江山星汉城;江北板块有江岸水城、泰山天然居;河西板块有银河湾福苑、第七大道、嘉业阳光城二期云景苑、宋全部美域二期;城中板块有凯润金城、观城等. 艺郡临枫、康桥水岸和东郊小镇等楼盘也立即有新房源上市。 “金九银十”各大板块详情回顾城中板块:小户型楼盘受追捧 满是高级房城中板块“金九银十”总销售情况是:认购1393套,成交848套。这么成绩在全市板块第六位,次于江宁、江北、城北、河西及城东板块,仅好于城南和仙西板块。销售排行榜上,高级楼盘依旧占据主力,其中不少主打小户型酒店式公寓楼盘跻身TOP10。长江路九号街区凭借其
4、稀缺地理位置以218套销售量稳稳地坐上了城中楼盘冠军位置。紧接着是万豪中心公寓、中环国际广场、凤凰和鸣苑、五岳颐园(金陵大公馆)、天安恒隆花园等,这些主打小户型楼盘受到了不少购房者追捧。位置好、总价较低、投资价值凸显,仍是购房者考虑城中楼盘关键原因。关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1城中长江路九号2182城中万豪中心公寓1483城中中环国际广场1454城中凤凰和鸣苑985城中金陵大公馆88城南板块:“金九银十”冷清收场 鲜有新房源上市城南板块冷清收场,“金九银十”里,认购514套住宅,成交355套,这么成绩单还不如较远六合、溧水板块,是江南八区中销售量最少板块。销量不景气关键源于供给量不
5、足。过去两个月里,城南有房源可售楼盘也不多,每次开盘全部引来了不少对城南感爱好购房者。仁恒翠竹园三期、蓝岸尚城、亚东国际公寓分别以156套、125套、67套销售量摘得城南板块销售前三甲。其它在售楼盘销量则寥寥无几,城南板块存在严重“供水不足”现象。关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1城南仁恒翠竹园1562城南蓝岸尚城1253城南亚东国际公寓674城南良城美景205城南南京宁南汽配城18河西板块: 房源“青黄不接” 认购1648套,成交2324套,9、10月份河西板块交易量远没有去年那么火爆。其中9月认购952套,成交2106套;10月河西认购696套,成交588套,交易量呈下滑趋势。 实际
6、上,交易量走低是因为河西板块房源上市量不大。龙江板块仅正大滨江瑞景家园等极少新盘上市,奥体板块房源也展现“青黄不接”局面。新盘宋全部美域赶在“金九银十”尾巴开盘,开盘当日全部售罄。“房源紧俏”“排队抢购”成为奥体楼市注脚。临多年尾河西,宋全部美域二期、融侨中央花园、天启花园还将深入加推房源,银河湾福苑、金奥大厦、宏普捷座等纯新房酝酿开盘。部分小区商铺也蠢蠢欲动,金马郦城有望在年底推出临近奥体镏金旺铺。和此同时,所街区域因银河湾福苑、金地集团所街项目和凤凰所街项目,让这里成为未来河西楼市新亮点。 关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1河西中泰国际广场5672河西西堤国际5113河西奥体新城丹枫
7、园3484河西万科光明城市2565河西朗诗国际街区235江宁板块:“金九银十”含金量高 含金量最高两大板块之一江宁共认购6640套,成交4443套。其中9月认购3426套,成交2106套,10月江宁认购3214套,成交2337套,总交易量两个月基础持平。 “金九银十”江宁新推房源并不多,纯新盘上市有天泽苑、金东城雅居等,文化名园四期上筑、合家春天二期、托乐嘉街区、东郊小镇、银河湾紫苑等老盘发新枝供给市场,新盘上市往往遭遇抢购。二手房和一手房价格差在金九银十愈加显著。首先,7月万科在江宁牛首山河天价拿地,让大家对江宁房价猜想更进一筹;和此同时“一房一价”新政让一手新房价格核不上去,部分楼盘所以推
8、迟上市。在二手房价格比一手房价格普遍偏高情况下,江宁一手住宅出现抢购,部分楼盘不得不选择凌晨开盘。 关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1江宁明月港湾4372江宁东郊小镇3813江宁银河湾紫苑3054江宁左邻右里2755江宁金东城雅居235城北板块:众新盘上市,城北金秋很热闹 城北认购1726套,成交1220套。是继江北、江宁、河西外第四大热销板块。上六个月赢得“捂盘”之名城北在9、10月有多家楼盘上市。包含卢龙山庄、浅草明苑、第七站、艺郡临枫等在内楼盘全部已正式开盘,在五塘广场金域中央也已解禁开盘。但开盘楼盘所推房源并不充盈,蓄积数月各家均仅有百套左右房源上市,整体上城北仍呈供不应求局面,
9、购房者常埋怨“买不到房”。而城北房价也对应上了一个台阶。 关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1城北阳光聚宝山庄2812城北金域中央2493城北卢龙山庄2294城北美达浅草明苑1075城北赞成.湖畔居 65江北板块: 金九银十后,桥北现隐忧9、10两月江北共认购6877套,成交5478套,在总量上仍是全市板块冠军,交易量占到南京全市成交总量1/3以上。实际上,进入下六个月以来,江北(尤其是桥北)上市量庞大,上六个月时购房者通宵排队“抢房”一幕已不再上演。桥北明发滨江新城、天润城、旭日上城、金城丽景、江岸水城、天华绿谷等老盘、新盘集中推房,销售态势呈长缓型发展。值得一提是,久违打折送礼现象在这
10、个秋季南京楼市,落脚点,正是江北。 关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1江北天润城6382江北明发滨江新城4603江北威尼斯水城4164江北旭日上城3985江北江岸水城309近期,政府计划实施长江大桥单双号通行,该方案一出炉,江北房地产开发商一片缄默,现在江北楼市最活跃 、价格最高也就是大桥以北五六家大盘,因为大桥是无偿桥,而且该片区现在离主城区最近,发展最快,价格也已经达成4500至5000元/平米.此举给江北楼盘销售带来心理影响可能大于实际影响.新方案正在征求意见,楼盘销售短期内“受伤”将不可避免,这有利于平抑当地房价,加之近期桥北片区楼市供大于求,当地房价可能会出现显著回落。城东板块
11、:老盘新推成主打 9-10月份,城东板块共认购1433套、成交1464套。和其它板块相比,城东板块在售楼盘偏少,关键以老盘为主,如鸿意星城、万达紫金明珠、天泓山庄和8月份相继开盘德基紫金南苑和宏图上逸园。 “金九银十”交替时期,城东板块有部分楼盘推出房源量比较可观。德基紫金南苑在9月27日推出了326套房源,宏图上逸园28日紧接着推出36套房源,钟山美庐29日公开22套别墅,鸿意星城二期也陆续推出部分房源这段时间推出房源,组成了城东板块“金九银十”销售量。关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1城东德基紫金南苑3372城东万达紫金明珠2323城东银城东苑1984城东栖霞建设栖园1245城东宏图
12、上逸园112 仙林板块:低密度住宅集中成交期 现在,仙林板块进入了低密度住宅时期。9-10月份,仙林板块总体销售量居全市各大板块末位,认购量283套、成交量241套,户均面积均在150平方米以上,销售关键集中在大户型住宅和别墅类房源。 仙林板块9-10月份销售关键集中在栖霞建设栖园和山水风华推出别墅项目,其它大盘这段时间均无房源上市,尤其是一般商品房住宅更是紧缺,这部分房源将集中在今年年底放量。关键楼盘成交表排序板块项目名称成交套数1仙林新城尚东区1222仙林亚东城833仙林东方天郡634仙林钟山美庐215仙林赛世香樟园16 分析:回顾9 、10 两月份,江宁浦口不管在认购套数还是在成交套数上
13、在南京整个市场中全部占有绝对地位,河西即使在认购套数低于城北板块,但在板块成交套数上却远远高和城北板块。这其中政府政策引向作用不容忽略。另外,十一月份河西拍卖几块土地,商业用地占了较大比重,未来河西生活配套设施将深入完善.11月12日18日认购套数及成交套数分析:从表中不难看出,十一月份认购套数和成交套数之间反差较为显著,这关键和国家政策影响相关,老百姓购房情绪冷淡,成交套数显著低于认购套数,这其中退房占了一部分。市场种种迹象表明房价会跌,而价格涨跌分水岭何时会出现并不明朗。另外开发商捂盘现象少了,十一月份市场供给量很充足,其中有不少楼盘提前开盘。南京房地产市场新规和影响公积金贷款门槛抬高具体
14、:今年1月起,南京市个人住房公积金贷款审批工作实施新政策。购置单价在1万元平方米以上住房,或购置独立别墅、联排式别墅、酒店式公寓、层高超出3米住宅,暂不发放公积金贷款。同时,公积金贷款计算公式中还贷能力系数由0.45调整为0.30。今年9月起,夫妻双方有一方曾办理过公积金贷款,再购房暂不能办理公积金贷款。同时,个人还贷能力系数由调整为0.2。 影响:市住房公积金管理中心相关人士表示,作此调整是为了愈加好地顺应国家宏观调控要求。政策调整后,公积金贷款门槛大大提升,显著抑制投资性购房需求,保障首次置业者。同时,还贷能力系数调整,使得相同情况下市民可贷总额也大大下降。业内普遍认为,公积金新政出台,是
15、收紧银根又一表现。今年内连续5次加息具体:最近一次加息,是今年9月15日,十二个月期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行7.02%提升到7.29%;其它各档次存贷款基准利率也对应调整。3月,5月,7月,8月,9月,今年内央行五次加息,十二个月期贷款基准利率年内已累计上调1.17%。影响:加息影响是依靠开发贷款房地产开发商,和购房人两大主体,而它们直接影响恰恰是楼市供需关系。现在,业内有教授认为,央行年内还有可能第6次加息。即使频频加息关键是针对最近整个投资相对过热情况,但对处于关注焦点楼市来说,无疑也是分量不轻。建存款准备金率年内8次上调具体:10月25日起,存款类金融机构人民币存款准备金
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