市住宅小区物业管理规定样本.doc

大庆市城市住宅小区物业管理要求

第一条 为加强城市住宅小区管理，发明很好居民居住环境，依据国家建设部《城市新建住宅小区管理措施》(1994年3月23日建设部令第33号)，结合本市实际情况，制订本要求。

　　第二条 本要求适适用于在本市城市建成区、区政府所在地建制镇、工矿区居民点和市属各县城关镇内进行住宅小区开发建设单位、从事住宅小区物业管理单位和住宅小区内业主、住户。

　　第三条 本要求所称住宅小区，是指以住宅为主体、建筑面积在3万平方米以上、配套设施齐全居民生活区。

　　本要求所称住宅小区物业，是指住宅小区内正式投入使用各类房屋及其隶属物(包含相关场地)、房屋共用部位(承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道等)、房屋共用设施设备(上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、高压水泵房、消防设施、电梯等)和公用设施(道路、路灯、沟渠、绿化、建筑景点、停车场、自行车棚、娱乐场地等)。

　　本要求所称物业管理单位，是指受物业全部权人经过住宅小区管理委员会(以下简称管委会)委托，根据协议要求从事物业管理，并为物业全部权人和使用人提供多方面服务企业。

　　第四条 市政府房产行政主管部门主管全市住宅小区物业管理工作。市政、环卫、绿化、城管和交通、公安等行政管理部门或主管部门和住宅小区所在地企业机关，根据职责分工，负责任宅小区物业管理中相关工作监督、指导。

　　第五条 住宅小区已经交付使用而且入住率达成70％以上时，由市房产行政主管部门或企机关房产业务管理部门，会同开发建设单位，召开业主和住户代表大会。

　　业主和住户代表大会关键职权是：

　　(一)选举住宅小区管委会委员；
　　(二)同意管委会章程；
　　(三)决定小区内相关业主、住户利益重大事项。代表大会决定事项和同意章程，不得违反国家法律、法规和政策。

　　第六条 管委会委员从业主和住户代表中产生，并合适聘用公安派出所、居民委员会等相关单位人员担任管委会委员。管委会关键职权是：

　　(—)召集、主持业主和住户代表大会；
　　(二)决定委托管理物业企业；
　　(三)审议、同意受委托物业管理企业提出住宅小区年度管理计划和重大维修工程项日；
　　(四)审议、决定房屋综合维修费等费用和基金使用；
　　(五　)审议物业管理企业有偿服务项目及其收费标准；
　　(六)监督物业管理企业管理服务工作。
　　管委会能够申请社团登记。

　　第七条 成立物业管理企业须含有下列条件：

　　(一)拥有或受委托管理建筑面积在3万平方米以上房屋；
　　(二)有对应资金；
　　(三)有固定管理经营场所；
　　(四)有健全物业管理机构和人员；
　　(五)有管理、修缮、养护物业手段。

　　含有前款要求条件单位，经向市房产行政主管部门申请资质审查。取得物业管理企业资质证书；向工商行政管理部门申请注册登记，取得企业法人营业执照后，方可营业。

　　未取得物业管理企业资质证书和法人营业执照单位，不得从事住宅小区物业管理活动。

　　第八条 物业管理企业能够开展便民利民多个经营，享受国家对第三产业优惠政策，以其收益补充管理经费。

　　第九条 物业管理企业受管委会委托管理物业，并签订物业管理协议。物业管理协议应含有下列关键条款：

　　(—)管理项目及其内容；
　　(二)管理质量或标准；
　　(三)管理费用；
　　(四)双方权利和义务；
　　(五)违约责任；
　　(六)纠纷处理；
　　(七)协议期限；
　　(八)其它约定事项。

　　物业管理协议须报市房产行政主管部门立案。

　　第十条 物业管理企业关键责任是：

　　(一)负责住宅小区内各类房屋及其隶属设施管理、维护，确保房屋整体结构不受损坏；
　　(二)负责任宅小区内共用设施设备管理、维护，确保其正常运行；
　　(三)负责住宅小区内公用设施管理、维护，确保其正常发挥功效；
　　(四)负责住宅小区内治安、安全管理，保障人身财产安全，并帮助住户处理突发事件；
　　(五)负责住宅小区内公共环境卫生和房屋共用部位保洁，立即清运垃圾；
　　(六)负责其它相关事项。

　　第十一条 物业管理企业经费起源：

　　(一)业主交付房屋综合维修费；
　　(二)住户交付公共服务费；
　　(三)企业有偿服务收入和多个经营收入等。

　　前款中综合维修费和公共服务费收缴、管理、监督，由市房产行政主管部门会同市财政、物价、审计等相关部门另行制订。

　　第十二条 物业管理企业办公用房、营业用房，由小区开发建设单位按住宅小区建筑总面积o。5％提供，实施有偿使用。

　　第十三条 住宅小区开发建设单位在小区投入使用前6个月至小区管委会成立时期间内，应自行或委托物业管理企业进行前期小区物业管理，费用由开发建设单位负担。

　　第十四条 住宅小区开发建设单位向管委会移交住宅小区时，要移交下列资料：

　　(一)住宅小区计划图、完工总平面图；
　　(二)单体建筑结构、设备完工图；
　　(三)绿化和地下管网完工图；
　　(四)其它相关资料。

　　第十五条 开发建设单位自移交住宅小区之日起1年内，负责所交工程维修；国家和省要求保修期在1年以上，按国家和省要求实施。

　　第十六条 住宅小区开发建设单位或经营管理单位办理售房手续或出租房屋手续时，要在协议中和买房人或承租人签订遵守本要求条款。

　　第十七条 业主或住户使用房屋时，须遵守下列要求：

　　(一)未经相关部门同意，不得改变房屋结构、外貌和用途；
　　(二)不得对房屋承重墙、梁柱、楼板、阳台、天台、屋面和通道进行凿、拆、搭、占；
　　(三)不得堆放易燃、易爆和放射性物品等，但自用生活性燃料除外。
　　物业管理企业应就前款要求等内容，分别和住宅小区内业主、住户签订协议。

　　第十八条 住宅小区内业主、住户违反本要求，有下列行为之一，由物业管理企业给予阻止，批评教育；仍不更正，依据协议要求要求其恢复原状或赔偿损失，直至依法向人民法院提起诉讼：

　　(一)私自改变小区内土地用途；
　　(二)私自改变房屋、配套设施用途、结构、外观，毁坏设施、设备，危及房屋安全；
　　(三)乱停乱放车辆，乱搭乱建房屋，在房屋共用部位乱堆乱放物品、垃圾，随意占用、破坏绿化，污染环境，影响小区景观，噪声扰民；
　　(四)不立即、足额交付相关费用。

　　第十九条 物业管理企业违反本要求，有下列行为之一，管委会有权阻止，并要求其限期更正，直至依法向人民法院提起诉讼；房产行政主管部门可给警告，责令限期更正、赔偿损失和处以罚款等行政处罚：

　　(一)对房屋及其共用部位、共用设施设备和公用设施修缮不立即或修缮质量不合格；
　　(二)管理制度不健全、管理混乱；
　　(三)私搭乱建房屋、设施，或改变房屋、公用设施用途；
　　(四)不推行物业管理协议要求义务，或不实施相关要求；
　　(五)私自扩大收费范围，提升收费标准。
　　罚款时使用财政部门统一印制票据。罚款全额上交同级财政。

　　第二十条 当事人对行政处罚决定不服，能够依据《行政复议条例》、《行政诉讼法》申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不推行，由作出处罚决定机关申请人民法院强制实施。

　　第二十一条 房产行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，由其所在单位或主管部门给行政处分；触犯刑律，移交司法机关处理。

　　第二十二条 市房产行政主管部门要每十二个月对物业管理企业进行考评。对负担管理项目有l／3以上达不到要求指标物业管理企业，限期六个月内达标；逾期仍不达标，注销其资质证书，并提请工商行政管理部门吊销其营业执照。

　　物业管理指标，由市房产行政主管部门另行制订。

　　第二十三条 办公楼、商业楼物业管理，可参考本要求实施。

　　第二十四条 本要求具体应用中问题，由市房产行政主管部门负责解释。

　　第二十五条 本要求自1995年lo月1日起施行。本要求和国家和省要求不一致时，实施国家和省要求。