市城区的高层、小高层电梯楼盘的调研报告样本.doc

绵阳市城区高层、小高层电梯楼盘调研汇报
在叙述分析此次调查得来数据之前,首先我们对绵阳相关情况作一个简单介绍，分析相关资料起源于市建委、国土局、房管局、统计局等部门，相关信息对我们分析含有参考价值。
绵阳是中国西部一座新兴工业城市，因拥有中国工程物理研究院等一批国家级科研机构和以长虹集团为代表电子产业群而被誉为“中国科学电子城”。绵阳从1985年撤销地域成立省辖市十几年来，绵阳经济建设和社会发展取得了令人瞩目标成就，在众多行业中，房地产业已成为绵阳经济建设中要素产业之一。
我部人员针对绵阳市城区内高层、小高层电梯楼盘作了较为具体市场调研。在调研中，我部人员以不一样人员身份探索性地调查了解到各项目标基础情况，同时对各楼盘消费者进行了问询调查。因为信息要求，预算限制和应答者性格特征和被调查对象（项目企业）态度等多个原因影响，故极少采取设计调查问卷大样本和样本调查计划等调研方法。而是经过调研人员在调研过程中对新思绪和发觉敏感度来搜集分析，整理相关资料，现将调研结果摘要以下：
一、高层、小高层电梯楼盘是土地成本和城市现代文化产物，城市现代化进程滞后地域不宜建造。
从人口分布情况看，绵阳中部地域（涪城、游仙、高新、江油、安县）1997年总人口为235.22万人，占全市总人口46%，人均国民生产总值得8487元是绵阳经济发展水平最高经济区，仅涪城区人口密度就为892人/平方公里。人口密度高、购置力强，造成了这一带商业繁荣、商场、铺面、写子楼理所当然地成了大家经营服务关键场所。
分析认为：从各楼盘地理位置来看各楼盘全部处于涪城区闹市、围绕绵阳传统形成商业文化中心而耸立含有城市风貌特征，标志着城市经济发展水平，这说明，高层、小高层电梯楼盘是现代城市文化产物。故城市化程度和经济发展水平高地域适合建造含有商用多功效高层、小高层电梯公寓楼。
二、绵阳属初步现代化城市，城市现代化小平发展缓慢，但因绵阳经济结构和特殊性，现在城市内高层、小高层电梯住宅规模小于目标市场。
依据资料显示，绵阳地处中国西部地域，因为特殊经济结构即发达工业经济和落后农业经济兼存，造成了城市经济不平衡，绵阳城市现代化水平严重滞后工业化水平。

单 位
权 重
目标值
实际值
得 分
一、经济结构现代化指标

36

15.7
1.人均CDP
元/人
15
3200
12706
5.9
2.第三产业增加值占CDP比重
%
10
65
32
4.9
3.第三产业就业比重
%
8
60
29
3.8
4.对外开放度
%
3
20
7
1.1
二、基础设施现代化指标

33

8.51
5.自来水普及率
%
2
95
85
1.8
6.人均道路铺装面积
平方米
8
8
2.21
2.21
7.万人拥有电话机数
部
10
50
7.1
1.4
8.万人拥有公共汽生
辆
6
20
3.32
1
9.万人拥有医生
人
7
80
24
2.1
三、人现代指标

31

17.6
10.人均居住面积
平方米
10
12
7.84
6.5
11.万人拥有在校大学人数
人
8
150
96
5.12
12.人均拥有公共图书馆藏书
册
7
2.8
1.5
3.75
13.人均绿地面积
平方米
6
10.95
4.12
2.26
14.绵阳城市得分

41.8

原因分析法表明，绵阳城市现代化水平得分41.8分，属于初步现代化城市,比全国1995年中等城市平均水平高出7.18分，但和全国大城市和特大城市平均水平比，则差距达成10.42分，从“表”第三项人口现代化指标人均居住面积12平方米来看，对比国际标准,已基础达成小康水平(世界下中等收入国家人均10平方米)这说明住宅业以由“安置型”向“小康型”转变，相对电梯住宅而言，已形成了具大潜在市场。
三、对现存电梯公寓进行剖析
对现存电梯公寓（电梯公寓下简称住宅）进行分析目标在于：了解购置住宅消费分布群体和消费者对住宅物业具体需求和观念，了解消费特征并进行消费者细分。
（一） 现有和需求住房对比分析
在此次调查中，我们接触了50位现在购置了住宅消费者和58位计划在未来几年内购置住房消费者，下面我们分别对这两类消费者相关情况进行分析。从分析中我们能够看出购房者需求和设想。
1． 购住宅群体分布

图1 基数：全部被访者50个

注：其它国家关键科研单位（指：中物院、九院、一二六）
高技术人员（指：长虹集团、中天电子）
因为被访人数限制，上述数据可能有2%左右差距。
上图：表示了所被访者在购置群体中所占比重，其中国家干部和高科技人员所占百分比最高。她们年收入达成20 万元以上占全部购房者中45%。
2.现已购者和潜在购置对比分析

图2基数 所被访者已购置者50人
所被访者潜在购置者58人
图2：表示这次购置者购置次数，其中以第二次购置为主，占全部购房者45%，且全部是为自己置业。除此以外，上图还列出了潜在购置者置业次数，和之前比较第二、三次置业者有所增加。
依据各项统计资料估算：① 涪城区38万职员人员中，约6万人年均收入在5万元，5912人年均收入竞达30万元，其它个体、外地企业级高级职员和外地贾商累计约7万余人。② 现在电梯住宅户数为1472套，每套平均160平方米计算，共235520平方米，其中已售出电梯公寓面积约11580.80平方米，只占绵阳住宅（全部住宅）1月至7月销售面积492743.94平方米2.3%。即使如此，征对目标用户3万人而言，平均每人不到4平方米。据我部走访人数共112人，80%以上有确定置业意向。
注：上述数据因为部分客观原因，会有1％误差。
分析认为：依据上述图表和相关数据统计分析，除去现有电梯住宅，绵阳现在最少还有套住宅消化潜力，且伴随绵阳发展，估量未来五年内需求量最少会以每十二个月50套递增。
（二） 对绵阳电梯公寓进行数据分析
绵阳经典电梯公寓数据统计
开发项目
定位
建面
总套
现存
户 型
面积M
价格(元/M)
亨利大厦
中高级
21600
93
30

三室二厅
二室二厅
118-176
1550-
三鹏广场
中高级
73594
524
400
四室二厅
三室二厅
二室二厅
二室一厅
一室二厅

54-263
1580-2680
金阳公寓
中高级
27800
126
56

三室二厅

149-187
2250-2950
宇隆大厦
中高级
0
28
14
四室二厅
三室二厅

121-152
1620-1780
红宝石
中高级
2
50
28
四室二厅
三室二厅

172-198
1600
临园大厦
中高级
38320
48
15
四室二厅
三室二厅

161-208
2328
望园大厦
中高级
21000
40
26
四室二厅
三室二厅

128-176
1600
滨江大厦
中高级
17745
72
50

三室二厅
二室二厅
95-171
1580
星联广场
中高级
30287
69
1
四室二厅
三室二厅
二室二厅
128-182
1500
碧水公寓
中高级
60000
250
170
四室二厅
三室二厅
二室二厅
89-172
1360-1630
中国税务
中高级
不详
51
51
四室二厅
三室二厅

富临广场
中高级
不详
69
0

三室二厅
二室二厅

丰谷大厦
中高级
不详
52
46

三室二厅
二室二厅
110-225
1600
综合数据

39972
1472
981
20%
75%
5%
140-260
1846

注：面积以平方米计

综合分析
1．住房地段
图 4 现已购置者被访人数50人
潜在购置者被访人数58人
分析认为：住房地段是购置者和潜在购置者考虑关键原因之一，从图3、图4中能够看出临园、红宝石、星联、富临、三鹏、滨江、亨利等电梯公寓全部是处于商业、文化发达；交通、医疗方便；人气旺盛文化广场四面。从已购房被访者中统计得出：31%全部是从考虑地段购置物业（单纯考虑首先），其中星联、临园最为显著。从发展趋势来看，从考虑地段购房以后有所增加。
2． 住房户型

图 5 已购房者50人
潜在购房者58人
图5所表示，购房者已购置户型以三室二厅最多（占44.4%），四室二厅、二室二厅分别占31.7%和20.2%。
分析认为：现在三室二厅、四室二厅且面积集中在120-198平方米户型是购置者理想户型，而且三室二厅、四室二厅和更大户型在全部电梯公寓户型中占80%。在我们走访未购置者中，70%全部愿意选择三室二厅及更大户型（如：亨利房地产企业所开发亨利大厦有两种户：三室二厅和二室二厅，至今二室二厅户型还未售完）。
从发展趋势来看，潜在购房者购置户型三室二厅、四室二厅和更大全部有所上升，分别占36.2%和48%，相反二室二厅接收程度大幅度下降，下降幅度达7.2%。
3． 住房结构
从现有电梯公寓调研情况来看，100%电梯公寓全部采取全框架结构。从购房者和潜在购者中总体情况来看，她们全部期望自己购置住宅是采取全框架结构，因为她们考虑自己以后在装修时候能够重新考虑自己户型部署。
4． 住房面积

图 6 购置者50人
潜在购置者68人
图 6所表示，已购房者面积最多以121~150平方米占43%，然后就是150~170平方米占有21%之多，再其次就是171~190平方米和89~120平方米，它们分别占10%和14%。
分析认为：从上图能够看出大面积住房在消费者接收程序上，会随时间推移而增加，图6中121~150平方米购置者所占份额较大，购置百分比达成了45%之多；151~171平方米也随之增加到了22%；最大户型也出现了增加势头。
5． 住房价格（总价）
图7 购置者50人
潜在购置者58人
注：上述单位为：元
上述潜在购置者因在调研中存在部分客观原因，故数据上有部分误差，相对已购者来说误差要大1%-3%。
上述已购者中有50％－70％是采取按揭方法，其它分别采取现付和分期付款，从我们调查情况来看，大家想法全部愿意一次性付款。
图7中所表示数据是依据房地产商所出售住宅具体情况来进行数据统计。
分析认为：从现在住宅情况来看，消费者所要理想价位（其中就包含购置者对户型、面积、和地段等要求）关键集中在20万元－35万元之间，其中25万元－30万元占有绝对优势，占全部购房者54％之多。
从电梯公寓发展趋势来看，以后电梯公寓价格走势会逐年上涨，不过上涨幅度在近期内不会太大。上图中，潜在购置者以后在高价位购置会逐年上升，因为依据现在电梯公寓市场情况来看（销售面积占绵阳全部住宅销售面积2.3%），高价位购置也不会有太快上涨趋势。
6． 住房绿化
经我部调研情况看来，绵阳现有电梯公寓对绿化培植很少，达成几乎没有情况。
分析认为：造成这种结果原因可能有以下多个：
① 它们所处地理位置；
② 它们总体建筑；
③ 资金投入。
不过从用户反应回来情况来看，她们全部强列要求要有绿化培植。
7． 物业管理
现在伴随消费水平增加，用户对物业管理要求也越来越高，住户和未购置者表示，她们愿意接收多功效、智能化管理。这么用户对住宅更感方便、安全。
经过我部调研和走访，总结以上各部分分析，我们总结得到各开发企业卖点，综合起来，结果以下：
第一：有很好地段环境；（如在商业、文化发达；交通、医疗方便文化广场四面）
比如：临园大厦、红宝石大厦、星联广场、富临广场、三鹏广场、滨江大厦、宇隆大厦、亨利大厦、望园大厦

第二：有很好户型；（如三室二厅、四室二厅或更大）
比如：临园大厦、三鹏广场、金阳公寓、宇隆大厦

第三：有很好物业管理
比如：临园大厦、富临广场、金阳公寓

第四：有理想价位
比如：望园大厦、亨利大厦、滨江大厦、星联广场、宇隆大厦、三鹏广场等

第五：有很好采光能力
比如：临园大厦、金阳公寓

第六：含有多媒体智能化工程
比如：临园大厦、金阳公寓、三鹏广场

第七：采取酒店式管理和服务
比如：临园大厦
总而言之，绵阳市电梯公寓将会是以后房产企业一个开发亮点。伴随绵阳经济不停发展，加之西部大开发这一机遇，相信高层、小高层电梯公寓会给绵阳房地产企业带来更大发展。
结 论：依据上述各电梯公寓优势和劣势，我部以企业小高层电梯公寓为开发项目。下面我部把花园地段小高层相关数据预算和优、劣势总结以下：
一、 项目地段优势
花园地段小高层地处于绵阳市涪城区临园干道5号，在一环路右侧。背后紧靠人气旺盛花园小区，隔路相望是绵阳市教育委员会，该地段正处绵阳经济较发达地域，交通便利，桥路通阔。基础设施条件很好，该地段周围500米内有学校、医院、娱乐中心．商易市场、休闲广场等配套齐备。以后花园小高层还要设计更大规模购物中心（比如：像百盛购物中心），以满足花园小区内购物要求。
二、 市场环境
从我部市场调查情况看，绵阳电梯公寓关键有两种：第一、高层电梯公寓（15层以上）；第二、小高层电梯公寓（15层以下）。从现有电梯公寓来看，高层电梯公寓占据了93％，而小高层只占有7％。即使现有电梯公寓中小高层只占7％，不过从其次看：
①． 绵阳经济处于一个发展时期；
②． 高层、小高层电梯公寓在绵阳还未形成良好市场；
③． 相对绵阳现有电梯公寓而言，高层电梯住宅现在基础已达成相对饱和 状态；
④． 小高层住宅还没有达成它市场份额；
⑤． 绵阳住宅业现在正从“安置型”向“小康型”转变。
所以小高层电梯公寓可作为一个开发项目。

三、 项目基础情况
1．项目计划基础经济技术指标：
该项目用地26．8亩，计划总建筑面积为45836平方米 ，其中住房27408平方米，营业房11628平方米，车库9500平方米，全部建成小高层电梯公寓。
2． 小高层电梯公寓功效和设计：
① 外形设计
依据我部调研整个绵阳高层、小高层电梯公寓外形设计看花园小高层应采取一流设计方案：一要表现花园房地产品牌；二设计要以人设计中心和根本；三设计要在全部电梯公寓中别具一格；四要让消费者感受高科技术住宅消费趋势。
② 户型设计和面积计划
从上述分析数据能够看出，花园小高层应采取关键户型有：
三室二厅占总套数33％且面积应集中在130－150平方米之间。
四室二厅占总套数42％且面积应集中在140－180平方米之间。
五室三厅一般型占总套数14％且面积应集中在180－250平方米之间，层高6米，客厅镂空。
五室三厅跃层式占总套数11％且面积应集中在180－250平方米之间，层高6米，客厅镂空。
注：上述户型中卧室、客厅、主卧从整体面积上全部应较大，且公摊面积尽可能降低，这也能够是我们一个卖点。
③ 绿化环境
从已购者和潜在购卖者统计情况来看，她们全部愿意购置有绿化培植住宅，假如我们能合适进行环境绿化，相信这也是我们一个买点和优势（从现有电梯公寓来看，她们几乎没有绿化）。
④ 物业管理
我们应采取智能化物业管理，因为智能化管理能愈加好为用户服务，它能立即地正确地反应用户对我企业提议，方便我企业进行改善。这么就为用户造就了一个更安全住宅环境，除此以外还能够提升我企业声誉。
⑤ 配套设施
除了配置最基础配套设施以处，还应该：
一、 要进行结构化布线，实现光纤到楼，双绞线到户；
二、 要建立高效计算机网络系统；
三、 提供公寓INTERNET接入服务；
四、 提供公寓信息服务。
最基础配套设施中电梯也是消费者一个买点。据我们走访，电梯好坏也决定了消费者是否进行消费一个标准。我们应采取较稳定电梯。
⑥ 外墙装饰
为了达成美观效果,我们应使用价格适中且效果较佳外墙装饰涂料，以此来进行外墙装饰。
四、 项目效益测算
（－）成本投入分析：
成本投入：以1720元／平方米进行计算：
1．土 建：900元／平方米
2．土地成本：365元／平方米
3．配 套 费：135元／平方米
4水电装饰：300元／平方米
⑴.市政建设配套费：
⑵.建设交易综合费：以总投资0.08%计，其中建设方30%、施 工方70%
⑶.质检费：以总投资0.28%计
⑷.人防费：
⑸.排污费：
⑹.协议签证费：以总投资0.03%计，其中建设方50%、施工方50%
⑺.门牌费：以总投资0.05%计
⑻.改善中小学办学条件费：以总投资1%计
⑼.施工图审核咨询费：以设计费7%计
⑽.产权转移登记费：以销售额0.25%计
⑾.房屋登记费：以销售额0.25%计
⑿.公用设施维修基金：以建安造价1.5%计
以上1－4项目累计1720元／平方米
累计：1720元／平方米＊45836平方米＝7883.8万元
5．电梯配套费：
40万元／部＊4＝160万元
总计：7883.8万元＋160万元＝8043.8万元
（二）销售收入测算
1．住宅：若均价按1800元／平方米算：
1800元／平方米＊27408平方米＝4933.44万元
2．营业房：按4000元／平方米计算：
4000元／平方米＊11628＝4651.2万元
3．车库：按50000元／个计算、车库按190计算（50平方米／个）：
50000元／个＊190＝950万元
以上累计1－3项累计10534.64万元

（三）税费估算： a.销售费：以销售额2.5%计，
10534.64*2.5%=263.366万元
b.管理费：以销售额5%计，
10534.64万元＊5%＝526.732万元
c.财务费：以工程平均占用资金3000 万元，占用两年，年利率7.12%计，
3000万元＊7.128%＊2＝428万元
d.营业税金及附加：以销售额5.7%计，
10534.64＊5.7%＝600.47448万元
a+b+c+d=1818.6万元

（四）利润估算：利润总额=销售额成本税费 （其中成本包含建安造价、地勘设计等）
所以，利润总额=
即： ＝10534.64－(8043.8＋1818.6）
＝672.23万元
所得税以利润总额33%计，
则净利润为672.23万元＊（1－33%）＝450.4万元
净利润占销售收入4.3％
（四）可行性分析
从最初市场调研和数据分析看，高层、小高层还有一定市场，故对此项目进行开发，市场定位是正确，但从上述项目效益测算：我们开发小高层项目经济利益相对较低，出现这种原因关键是：
1．土地利用率不高；
2．总体建筑面积百分比不高（建筑面积和占地面积之比）；
3．整个销售价相对较低，但比起竟争项目相对较高。
4．整个建筑成本相对较高。

HY市场企划部

绵
阳
电
梯 市
住 调
宅 初
步
报
告