城区项目可行性研究报告样本.doc

合生创展华南新城项目可行性研究汇报

一九九九年十月

目 录
一、项目名称 2
二、项目地点 2
三、项目背景 2
四、项目开发企业概况 3
（一） 发展商介绍 3
（二） 投资商介绍 3
五、项目设想 4
（一） 总体计划 4
（二） 关键经济技术指标 5
（三） 形态结构计划 6
（四） 住宅基础户型 6
六、市场分析及发展前景 6
（一） 99年广州市房地产市场前景分析 6
（二） 项目市场分析 9
1、 优越地理位置 9
2、 配套完善，生活便利 9
3、 现有楼盘分析 9
4、 项目标发展前景 10
七、项目开发计划 11
八、项目资金筹集 11
九、基础数听说明 12
十、项目开发进度 12
十一、财务分析 13
（一） 销售收益估算表 13
（二） 利润估算表 13
（三） 现金流量表 14
十二、项目评定结果 15

华南新城可行性研究汇报

一·项目名称
番禺华南新城

二·项目地点
广州市番禺南村（番禺大桥东南地段），建设用地计划许可证033341、033342、033343号。项目东侧为计划居住用地；南面紧靠城市骨干道路：南村镇南大路；西侧距华南快速干线仅一公里，是对外出勤交通和联络广州市区交通轴向，由此往广州天河中心区仅15分钟车程，交通十分便捷；北面旁依珠江，和广州市区隔水相望。

三·项目背景
98年11月份，国家发展计划委员会、建设部、国土资源部、中国人民银行等四部门联合发出通知，要求各地抓紧落实今年已下达经济适用住房计划。显然，大规模经济适用住房建设，首先是建立健全中国新住房供给保障体系需要，其次，也是满足广大中低收入阶层对住房有效需求，进而推进经济增加需要。这种由政府统一计划、统一征地、统一拆迁、统一组织建设、含有良好销售前景“大众住房”，必将成为中低价位房地产“主渠道”，进而起到平抑房地产价格作用。现在，经济住房开发在北京、上海、西安、大连、福州、成全部、等城市进展快速。据报导，到现在为止，北京已开发经济住房237.5万平方米，售价大部分在—4000元/平方米之间；西安市估计在98年投资48.25亿元，开发410万平方米经济住房；福州估计在98年开发经济住房170万平方米。现在，广州市房地产价格偏高，在广州发展经济住房，既是以后广州市房地产政策关键所在，也含有极为宽广市场前景。正是在这种大好环境下，在广东省和番禺市政府大力支持下，广东珠江投资企业着手在番禺南村镇建设一个经济住房生活小区，为广东省省直机关干部、广州地域部分老师职员、广州市中低收入阶层提供美观大方、舒适实用、环境优美家庭住房。

四·项目开发企业概况
（一）发展商简况 广东华南新城房地产是由番禺珠江房地产和英属处女岛爱宝置业合作成立中外合作企业，经广东省工商行政管理局同意于二0六月九日注册登记，注册资金为46475万元，合作经营期限为20年。
合作企业宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜房地产商品，并从开发中取得正当利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经番禺市计划局编号为033341、033342、033343号建设用地计划许可证同意使用在番禺市南村镇珠江边以南、南大道以北、西至番禺市房地产企业用地红线边项目土地开发、建设、销售、出租和管理自建商业住宅楼宇。合作项目计划总用地面积为614平方米，项目计划分期进行开发，首期开发用地面积为995793平方米，建筑面积约为140万平方米。
合作企业设董事会，实施董事会领导下总经理负责制。董事长胡荣义系由爱宝置业企业委派，董事会组员共五人，由董事会决定合作企业一切重大事宜。企业下设办公室、财务部、工程部、设计室、开发部、销售部等部门。企业职员共80人，其中大专学历20人，大学学历40人，硕士、总工程师10人，共占职员总数87.5%，聚集了一批房地产开发建设各方面人才。
（二）投资商简况
中方 番禺珠江房地产。该企业合作股东为：广东珠江投资，占89%股份；番禺市南村镇经济发展总企业，占1%股份；广东珠江工程总承包，占10%股份。
企业两大股东广东珠江投资和广东珠江工程总承包含有长久合作历史，含有较强经济技术实力。广东珠江投资拥有完整合理内部结构及各方面专业人员，在房地产市场竞争中含有较大优势，并把控制成本放在各项工作首位。企业利用大批量生产优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采取标准化管理模式施工建设等方法，有效地降低开发成本，使企业能够将中高级楼盘按中低级价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提升了在市场竞争力。
多年来，广东珠江投资凭借其雄厚经济实力，良好施工质量，不停强化其品牌优势。企业组织开发华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范。
至99年10月，广东珠江投资在广州地域成功开发楼盘11个，建设用地面积约212万平方米，总建筑面积约593．6万平方米，已建成面积356万平方米。所开发楼盘销售良好，已建楼盘平均销售率达95％以上，市场反应热烈。企业在发展过中，和金融部门、合作单位建立了良好信用关系。伴随综合实力增强，企业除了继续在房地产行业发展外，还有计划参与桥梁高速公路等相关项目标投资建设，同时还探索投资教育产业和信息产业。企业有较强经济技术实力，产品销售实力，含有开发大型房地产项目标能力。
外方 爱宝置业（英属处女岛）是香港合生创展集团旗下投资企业，倚靠集团实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册十二个房地产项目企业物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年企业股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。

五·项目计划设计
华南新城将建设为广州地域最大经济住房小区，以其优越地理位置、超前计划设计、完善配套设施、幽雅园区环境，专业物业管理，根本改变大家住房观念。
（一）、总体计划 华南新城项目占地面积约200万平方米，总建筑面积约260万平方米。充足利用其优越地理位置，全部用于建造多、低层低密度、高尚超大规模经济住房小区，关键处理广东省政府机关人员、广州地域部分老师职员、和广州市中低收入阶层住房问题，建筑成本努力争取控制在元/平方米以内，该项目将以多层建筑为主，并包含有超市、农贸市场、公交车场、餐厅酒店、学校医疗保健中心、体育场等全部公共配套设施，努力争取使项目计划做到档次高、价格低、环境优美（绿化率达35.97%）、设计优异（采取无梁无柱结构）、装饰精美（铺木地板）、配套齐全，使之成为本省经济住房示范小区。
（二）、华南新城关键经济技术指标
1、计划用地平衡表：
2、关键经济技术指标表：
项 目
数 量
单 位
总征用地
614
平方米
总计划用地
1874518.98
平方米
总建筑面积
2602664.81
平方米
建筑占地面积
329699.01
平方米
绿地面积
674233.89
平方米
道路面积
152086.88
平方米
绿地率
35.97
%
容积率
1.39

建筑密度
17.59
%
居住总户数
21575
户
居住总人口
75513
人
人口毛密度
403
人/公顷
(三)、形态结构计划
小区计划总目标：特色鲜明、生态优良、经济和环境协调发展居住园区。
具体目标：（1）充足利用其优越地理环境，引入珠江和已经有山岗，河涌景致，发明新生态居住体系和住区景观。
（2）发明现有现代生活气息又有独特地域特点园区文化，这种文化将以滨江风景和岭南特色为其关键素。
（3）强调整个居住区空间形态特色及个性特点,发明丰富园区空间和建筑体量。
（4）分期建设、滚动开发，使其成为可连续发展范例。
（5）强调住宅自然化、健康化和节能化。同时为了适应市场需求，重视户型设计多样化。
住宅设计—健康、自然、户型多样。全部户型设计均考虑到自然通风，发明良好室内气候，依据人生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以含有现代化气息岭南特色为目标。底层部位架空结合部署环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。
（四）、住宅基础户型
小区设计有 A、B、C、D、E、F、G、H八种住宅类型，共984栋，户型从一房一厅一卫至五房二厅三卫等五种户型，住宅面积从57.92—233平方米。

六·市场分析及发展前景
（一） 99年广州市房地产市场前景分析
1999年，广州市房地产发展存在很多有利条件，估计99年广州市房地产仍将呈平稳缓步上升趋势。
1·广州市房地产业发展环境分析
房地产业发展和一个国家政策、经济息息相关。99年广州市房地产环境存在很多有利原因，关键包含以下多个方面：
——房地产业发展经济环境逐步改善
一是全国宏观经济尽管碰到了一系列困难，但1998年经过全国人民共同努力，仍然取得了连续稳定增加，除了努力争取达成8%增加率外，同时也为99年继续保持平稳增加打下了良好基础。二是为了刺激经济加速回升，估计99年国家将合适放松银根。三是国际经济在经历了97、98年低谷后，99年将逐步走向复苏。这些原因无疑会对中国房地产生主动影响。广州市作为中国充满活力中心城市，98年经济增加位居中国各大城市之首，为99年广州市房地产发展提供了强有力后盾。
——国家及地方政府愈加重视和支持房地产业发展
国家“九五”计划中已明确把房地产业作为新经济增加点加以培育和扶持。围绕这一思绪，多年来广州市制订实施了一系列含有针对性激励、支持房地产业发展相关政策，包含停止审批新房地产开发企业、清理开发用地、收回闲置用地、加强土地征用和拆迁规范化管理、清理对房地产业收费项目、健全房地产中介管理、改善房地产投资环境等。这些政策和方法出台，对促进房地产业发展相关键推进作用。
——住房制度改革力度深入加大
广州市住房制度改革一直走在全国前面。1998年，广州市深入加大力度，正式实施含相关键意义货币分房政策。传统职员福利分房政策终止，和立即推出许可自购房、房改房和解困房上市措施，将使大家住房观念根本改变，从而必将有更多商品房屋进入市场参与交换，也会有更多货币吸引到市场流通领域，深入开启住宅消费，对刺激搞活房地产市场，尤其是住宅市场将产生主动作用。
——住宅金融推选及利率调整有利于吸引资金投向房地产业已全方面推开。据了解，广州市自1992年创办个人住房贷款业务，至98年5月份，全市商业银行房地产贷款余额141亿元，比去年同期增加58亿元。其中，个人住房按揭余额52亿元，比去年同期增加36亿元。相关方面表示，今年下六个月，广州市金融业将配合市政府房改房政策和立即出台住房公积金贷款管理措施，大幅度增加房地产贷款额度。而银行利率一再下调，不仅有利于发展商降低开发成本，而且有利于吸引民间储蓄存款和股市资金投资楼市。
——居民收入增加和楼价回落促进社会购置力相对提升
改革开放以来，伴伴随国民经济高速增加，广州市居民收入水平一直保持较快增加势头，收入水平在十大城市中一直高居首位。到1998年9月止，广州市居民储蓄存款余额已达成1752亿元。因为供求关系缓解，加上政府不停清理多种税费，广州市商品住宅价格出现回落，估计1999年商品住宅价格涨价空间不大。所以，居民对商品房、尤其是中低价商品房购置能力相对提升。
2、1999年广州市房地产市场发展基础趋势：商品住宅一枝独秀
1999年广州市房地产投资将保持平衡增加势头，估计全市房地产开发投资可望突破300亿元，增幅为13%左右，其中住宅投资估计完成185亿元，增幅为18%；写字楼投资为28亿元，增幅为-12%，这将是继97年投资降低后，连续第二年降低投资；商业用房估计完成投资45亿元，增幅为-10%。
商品住宅将继续保持一枝独秀。伴随福利分房政策正式终止，估计1999年价格适中一般多层住宅将展现很好销售态势，增幅估量可达六成左右；计划、设计、管理很好豪华住宅小区将会继续在销售市场中占有一席之地，估计整年销售面积会增加两成左右。部分素质优良、环境幽雅近、远郊楼盘，伴随大家选择住房观念改变和分期购车方法实施，也会得到越来越多人青睐。商品住宅市场销售价格，除少数优质热销楼盘有一、二成左右升幅外，其它住宅供给充足，估量调价空间不大，总体上呈平稳趋势。

（二）项目市场分析
该项目地段在番禺市南村镇，毗邻番禺大桥，其市场优势关键表现在以下：
1、优越地理位置
项目在番禺南村番禺大桥东南地段，紧靠南村镇政府新搬迁地，其西面紧靠番禺大桥，北面直临珠江水岸，西南面十分钟车程是番禺市政府所在地，北面十五分钟车程可抵达广州市天河区政府新址，其地理位置十分特殊。因为其处于番禺南村镇政府所在地，离番禺市政府很近，该地段将是番禺市以后发展新兴经济、文化中心地带。而因为其紧靠广州市南部，经过番禺大桥、华南大桥，到广州市中心地带—天河区、只需十五分钟车程，完善道路网络，贯通广州及番禺，而洛溪桥、虎门大桥、南沙港及莲花山港咫尺可达，不管往返广州、珠海、深圳或香港皆路路通畅，而且该项目本身计划专线交通汽车及特设穿梭巴士，将使该项目标交通极为方便。
而广州市受地理位置及城市计划影响，正急速地向东、向南方向发展，广州市重心东移及南移趋势已是不容置疑，东边天河区经过近十年高速发展，已初具现代化新城市特点，作为以后广州市房地产发展重心地带已成现实。西南边番禺祈福新城、丽江花园、广州碧桂园等楼盘推出及市场反应热烈，说明了越来越多又是十分适合作为广州市近郊、远郊商品住房发展地。而且，该项目北面是珠江水面，项目地块本身内有三座天然生态山林和两条天然溪流、环境优美，空气清楚，很适合建设为大型住宅小区。
2、配套完善，生活便利
1）生活设施配套：小区内设有大型农贸市场、超级市场、士多店、酒店餐厅、剪发店等、极大方便居民日常生活需要。
2）健身娱乐、医疗保健设施：小区本身附设有医疗、娱乐设施，又临近南村镇、番禺市政府，市政多种设施，可满足居民多种娱乐休闲、医疗健身需要。
3）教育设施：小区本身附设有中学、小学、幼稚园。
3、现有楼盘分析
该项目属于广州市近郊、远郊类楼盘。现在该类楼盘价格大致在—4000元/平方米之间，其开发地点关键处于广州市白云区、芳村区、番禺市、南海市黄岐镇一带，其中优以番禺市靠近广州市一带开发楼盘令人注目。近几年来发展轨迹表明，该地域楼盘售价一直呈稳步上升趋势，而且伴随开发楼盘名声越高，售价越高。比较经典是丽江花园和珠江花园，丽江花园售价从几年前不到元/平方米攀升到现在近4000元/平方米，珠江花园开发早期为元/平方米，不到两年时间内，上升到现在近4000元/平方米，这和广州市近两年来房地产售价小幅下调呈鲜明对比。下表是近期正在推售同类楼盘情况表：

项目名称
项目地点
现在销售均价
开发楼盘
发展商
丽江花园
番禺大石镇南浦岛
4000元/平方米
低层、高层
广州市番禺粤海房地产
华南碧桂园
番禺南村镇迎宾路
4000元/平方米
别墅、多层

广地花园
番禺大石镇迎宾路
3800元/平方米
多层、别墅
广地房地产
富丽家园
番禺大石镇城西路
3000元/平方米
多层
番禺市房地产联合开发总企业
珠江花园
番禺市沙窖岛
4000元/平方米
28层
番禺南英房地产

和上述楼盘相比，华南新城在地理位置上占有绝对优势，而且，其开发商合生创展集团和珠江投资在广州市含有强大实力，在广州市开发过多个大型享受极高声誉居民居住小区，华南新城经过国际招标设计，楼盘素质和周围楼盘比较，更胜一筹丽江花园和珠江花园。华南新城项目售价定在3200元/平方米留有余地，伴随该项目标市场声誉提升，其售价也将步步走高，有望突破4500元/平方米。
4、项目标发展前景
广州市重心东移及南移趋势已是不容置疑，天河区作为以后广州市房地产发展重心地带已成现实。立即全线通车广州环城高速公路将使广州市重心东移、南移范围深入扩大。近期内天河区政府迁到员村二马路，是其显著迹象。估计以后五年内，天河市因市区不停扩大，其环城高速公路已修了一环、二环、三环、四环，广州市也极有可能会有这一个发展趋势，广州、番禺、南海、佛山、东莞、顺德将有可能发展成为一个巨大城市群众体。这种发展趋势将为该项目带来巨大发展机会。伴随广州市经济深入发展，居民生活水平提升，大家购房观念转变，广州市商品住房郊区化发展趋势是不容置疑。所以，华南新城项目标发展前景是极其宽广。
七、·项目开发计划
分期开发——重视完整性和延续性。 作为一个超大规模居住园区，分期开发是极具效益和效率。项目计划共分三期开发，一期作为样板房工程，吸引业主信心工程，配套公建设施齐全，巨大主入口广场给人强烈视觉吸引。在一期取得成功后，开始二期开发，公建规模更大，配套更全。比如增加中心医院等，势必将园区品质带上更高一层。此时，以二期为基础，发展三期，以别墅和大户型住宅为主，更重视环境品质，在多层和小 高层之间增设弧形绿化带，整个园区发展成为设施完善、生态优良一流居住园区。
分期开发计划表
项 目
第一期
第二期
第三期
总 计
总计划用地（M2）
995793
440000
438725
1874518
总建筑面积（M2）
140000
610000
592664
2602664
其中：住宅（M2）
13
485000
529114
2334114
公建面积（M2）
80000
125000
63550
268550
居住户数（户）
12201
4483
4891
21575
居住人口（人）
42704
15691
17118
75513

八·项目第一期开发资金筹集计划
项目首期开发总成本约300020万元，本企业计划采取滚动式开发，估计前期投入为115202万元，计划资金起源于：1、注册资本金14407万元；2、预售楼款回笼35482万元；3、集团企业内部自筹5314万元；4、预备向银行借款60000万元。