房地产工程管理体系的建立与实施.doc
《房地产工程管理体系的建立与实施.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产工程管理体系的建立与实施.doc(68页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、讲师简介卢卫东先生w 国内房地产项目管理专家,数年中海地产、朗钜地产、金地集团工程管理的高管经验,培训了600多家房地产公司,现场调研、观摩了国内200多家房地产公司的工程项目管理工作。w 卢卫东既具有扎实的理论知识又以其在该领域的丰富经验见长,结合我国房地产行业工程管理实际情况,提出了“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产工程管理先进理念,让房地产公司老板、老总和工程管理经理人的思绪豁然开阔。他的培训课程进一步浅出、生动实用、针对性强、实效性强,是倍受广大房地产经理人所爱慕的实战派专家。w 现任百锐中国地产研究所所长,专注于房地产项目管理实战研究与开发,从事房地产工程管理征询/顾问/培训工
2、作,清华大学深圳研究院房地产总裁班讲师,中国人民大学培训学院培训讲师,武汉大学经济与管理学院外聘培训教师。房地产工程管理体系的建立与实行第一讲:房地产工程核心理念介绍暨房地产工程管理人才观1 房地产工程管理行业现状分析1.1 房地产工程管理行业现状背景1.1.1 一个房地产工程项目是由不同的工程管理主体(比如:承建单位、监理单位、房地产公司、政府建设主管部门、设计院等)共同管理完毕的。1.1.2 由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担的社会责任或所站的角度不同,他们所采用的工程管理方法也是不同的。1.1.3 高校的工程管理教育,基本上是站在施工单位的角度讲工程管理。1.2 作为甲方的房地产
3、公司,采用什么样的工程管理模式才是科学合理的呢?目前,国内对房地产公司工程管理模式的研究几乎是空白。1.3 中国房地产公司工程管理现状分析1.3.1 现状情况:各个房地产公司,因经营差异、背景区别、阶段不同等因素,采用的工程管理方法不尽相同,可谓五花八门,没有统一的标准和规范,互相学习与借鉴难度大!1.3.2 中国房地产公司工程管理现状也有共同的地方共同的特点1.4 房地产工程管理存在的普遍问题1.5 房地产公司做成了总承包或建筑施工总承包在房地产项目中无法胜任“总承包”的因素2 房地产工程管理核心理念剖析2.1 房地产工程管理职业经理人卢卫东先生,运用现代项目管理理论,结合数年在品牌地产公司
4、和民营地产公司的房地产工程管理实操经验,突破承建单位“工艺质量、工艺进度、成本控制”的工程管理思绪,建立起“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产公司工程管理体系,以建筑产品为中心、真正做好客户服务工作,全新演绎房地产工程 “系统协调”(贯彻营销与设计意图、把好工程业务关、协助调配资金)管理模式。2.2 房地产公司与承建单位对“铁三角”结识的区别,详见链接。2.3 近期,运用现代项目管理九大体系(范围管理、集成管理、风险管理、时间管理、成本管理、质量管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理)的思绪,对提高房地产工程管理水平比较合用。2.4 房地产工程管理全程策划方案例,详见链接。3 中国房地产未
5、来的工程管理方向3.1 非核心业务外包是方向!3.2 未来房地产工程管理方向:各类投资模式下的供方管理。4 房地产工程管理实战体会,详见链接。4.1 三个要素:工程管理资源环境、工程管理理念是否统一、工程管理系统化。4.2 房地产工程管理九大技巧:运用现代项目管理九大体系(范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、集成管理、风险管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理)的思绪,详见房地产工程管理全程策划方案例。4.3 房地产工程管理四个延伸:建筑产品人性化功能开发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品质量缺陷维修 、员工与供应商培训。5 中国工程管理研究课程探讨6 房地产工程管理人才观6.1 合格的
6、工程师熟悉本专业的技术、工序,基本了解本专业的社会工程资源,有一定的沟通、协调能力,可以胜任一般工程师的规定。6.2 优秀的工程师熟悉本专业的技术、工序,了解本专业的社会工程资源,了解相关专业基本情况,熟悉本专业的市场成本,有良好的沟通、协调能力,可以担任经理助理。6.3 部门经理了解各专业的基本情况,了解各专业的社会工程资源,可以系统、全面地协调各专业的工作,熟悉工程成本,有良好的沟通、协调能力,有一定的社会活动能力,职业操守好,可以担任部门经理或副经理。6.4 工程老总了解营销,懂设计管理,精通工程管理,协调财务,有一定的社会活动能力,职业操守好,可以担任工程老总。 第二讲:房地产工程范围
7、管理1 项目范围管理基本概念 1.1 项目范围管理定义:是一个项目全过程中所涉及的项目产出物和项目工作范围所进行的管理和控制工作。1.2 项目范围,涉及项目产出物的范围和项目工作范围两个方面。1.3 项目产出物是最终项目的成果,项目工作范围是完毕一个项目并且实现项目目的和获得项目产出物所必需的所有工作的范围。1.4 项目范围管理的目的是使整个项目的产出物可以全面达成项目目的的规定,使项目的所有工作既不超过生成既定项目产出物和实现既定项目目的的需要,也不能少于这种需要。2 项目范围定义的目的。明确界定项目的产出物和工作,提高对项目成本估算、项目工期和项目资源需求估算的准确性,为项目的绩效度量和管
8、理控制拟定了一个基准,便于明确和分派项目的任务和责任等。3 WBS技术简介。WBS技术也就是工作分解结构技术,是指将根据项目目的拟定的项目产出物和项目工作进行逐层细分,最终拟定出可操作执行的项目工作包从而界定一个项目范围的技术方法。是帮助人们揭示项目细节的有效工具,是界定项目范围、进行项目预算和沟通等的有效工具。4 WBS技术在房地产工程管理的运用1.1 房地产工程管理成果范围案例。1.2 房地产工程管理通用工作范围案例1.3 民用建筑设备安装工程范围划分方法案例案例1.4 主包协议案例1.5 成本肢解方法案例1.6 开发工作范围管理案例1.7 房地产工程管理项目WBS分解结构案例5 房地产工
9、程管理项目WBS技术的运用原则:成果范围分解以合约拟分包的分部工程项目为界,项目工作范围根据公司具体情况拟定。第三讲:房地产工程时间计划管理1 房地产时间管理的政策风险2 房地产公司进度计划的核心理念经营进度3 房地产项目进度计划管理的操作原则向关键工作要时间,向非关键工作要资源4 计划管理的概念:什么是计划?4.1 惠普POM:计划是部门之间沟通的工具。4.2 计划要点:拟定少数关键性指标,保证部门协调一致。4.3 惠普执行力:计划是控制军队行进步伐的“鼓点”。5 房地产工程时间计划与现场施工进度的关系 5.1 房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富;5.2 现场施工进度是房地产工程时间
10、计划的实物体现;5.3 房地产工程时间计划管理评估因素多元化,现场施工进度控制更直观;5.4 影响现场进度的,往往不是承建单位,而是开发商自己。6 房地产工程时间计划的目的 6.1 保证工程任务顺利完毕6.2 保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通6.3 便于领导对开发过程进行监控与调整7 房地产工程时间计划智慧金钥匙 7.1 计划的本质是工作开始前,思考如何做好它。7.2 避免过于乐观,特别是在项目的初期,留有余地。7.3 计划是所有人的承诺,制定前应消除不批准见。7.4 经常召开协调和沟通会议,是统一思想的法宝。7.5 执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。8 房地产开发的特点分析8
11、.1 运作周期长:监控成本和监控难度高。8.2 外部接口多:协调和可控性难度高。8.3 手工操作为主:标准化和一致性差(分包体系、民工作业)。8.4 并行运作的单位多:协调和计划控制的难度大(多个单位在项目现场)。8.5 产品不可逆:前期导致的错误,到了后期难以改正,纠错的成本高。9 房地产工程时间计划管理体系的内容 9.1 房地产工程时间计划管理体系的内容重要是在工程管理项目WBS基础上,细化活动内容、配置资源和时间,明确各部门的任务和责任,使项目得到有效监控。9.2 中海、万科的三级管理计划案例,详见链接。9.3 某地产集团时间控制计划的28个节点,详见链接。10 房地产工程时间进度控制实
12、例 10.1 房地产工程时间进度计划一般分解如下:房地产项目开发的发展控制计划、工程实行控制计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。10.2 案例:发展控制计划、工程实行控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。10.3 通过这些计划,将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。11 房地产工程时间计划管理体系的现实意义:沟通平台、监控平台、知识平台12 房地产项目开工之前编制三级管理计划的意义:设立项目的基准计划。13 建立房地产工程时间计划管理体系的基础 14 房地产工程时间计划管理的任务是什么? 14.1 房地产工程计划管理的任务就是
13、以营销为中心,将公司的发展战略、发展计划具体贯彻到开发项目工程实行阶段上来,各职能部门根据批准的计划,开展各项工作,并根据情况变化对计划进行动态控制,从而时刻保持工程管理的积极性。14.2 通俗地说,房地产工程时间计划就是把公司的经营计划转化为生产计划,从而指导生产。15 如何编制房地产工程时间管理计划? 15.1 房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程,并对营销、设计、施工及保修阶段的重要工作有所了解,要有一定的组织能力,能协调各业务的工作。通盘考虑的计划是好计划。15.2 编制房地产项目计划时要充足结识公司的资源状况,涉及资金的准备及投入、项目班子的搭建及现有人员的安排、公司现已
14、开发或正在开发的项目情况。在结识到自身的资源情况下,考虑项目范围的划分,充足给足每项工作需要花费的时间,充足考虑实行时风险情况,编制出可行的各项计划。符合公司实际情况的计划是好计划。15.3 房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究,熟悉完毕流程中的各项工作需要的时间,并对此时间内完毕工作内容的深度有所了解,可以横向研究其它房地产公司开发项目所需时间、周期,注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料,以便运用。特别是新到一个地区进行项目开发,一定要了解本地的情况。符合市场规律的计划是好计划。 15.4 计划编制要分层次,谁干的工作谁编计划。 可以操作执行的计划是好计划。 16 如何测
15、算房地产工程工期? 16.1 房地产标准工期测算案例,详见链接17 保证房地产工程进度的对的途径:一是提前安排工作;二是抢工序搭接的时间。18 如何判断现场存在工程进度问题? 人、机、料。19 如何有效执行工程时间计划?19.1 目的统一的甲方工程时间计划管理体系19.2 组织保障19.3 团队执行力19.4 资源支持19.5 技术支持第四讲:房地产工程质量管理1 房地产工程管理经验之谈建立房地产工程管理整体概念1.1 规范的供应商管理1.2 严谨的工程协议管理1.3 强势、系统的工程时间计划管理体系1.4 技术管理底盘扎实(工法、技术研究)1.5 员工专业、敬业,现场执行能力强2 房地产质量
16、管理的核心理念产品质量2.1 兼顾工艺质量、客户需求和公司能力,才是房地产公司产品质量控制的最佳选择。2.2 房地产公司要开发符合客户产品质量标准的建筑产品,在现阶段而言,我认为要从建筑产品人性化功能开发(业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化) 、建筑产品高新技术应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。3 衡量产品质量成功与否的指标:客户满意度3.1 客户对开发商质量与服务满意的四重境界:一次购买满意反复购买推荐朋友购买以开发商物业为荣。3.2 衡量工程质量的具体指标4 房地产项目质量管理与控制思绪4.1 工程项目基本保证质量4.2 客户关注质量4.3 优秀的产品质量5 房地产工程质
17、量通病防治措施(客户关注质量)5.1 业主工程质量投诉热点分析5.2 某公司分析出现工程质量通病的因素分析5.3 他山之石可以攻玉5.3.1 铝合金门窗质量控制5.3.2 民用建筑防水体系5.3.3 筑与抹灰质量控制6 如何实现产品质量房地产公司质量管理境界6.1 设计质量是产品质量的先天之本6.1.1 既然房地产公司的工程质量标准不仅仅是工程施工质量标准,并且要保证工程的功能性质量,那么这就规定我们事先必须把客户需求研究清楚,根据客户的需求,先把产品设计好,然后安排施工建造。6.1.2 产品设计天生的就有缺陷,后期再补救也代价惨重 。6.1.3 客户产品质量标准案例分析。6.1.4 近阶段,
18、房地产产品质量在于设计创新。6.2 如何选好让客户满意的材料与部品6.2.1 好的材料应当是在满足设计图纸以及国家的质量规定外,还可以满足产品的定位规定,营销策划的规定。6.2.2 一种材料在某个楼盘是好材料,客户满意度很高,在另一个楼盘也许就不是好材料了,符合客户市场的材料是好材料。6.2.3 如何做好产品的选材用料,我们要从产品定位、建筑技术市场资源、设计规定、国家地方有关规定等方面来综合考虑。6.3 人性化设计与精湛工艺的完美结合7 引进工程质量保险或担保制度风险转嫁第五讲:房地产工程现场管理1 房地产工程现场有效管理的二个前提条件:资源环境与协议管理。2 房地产工程开工之前的三个核心工
19、作:时间计划管理、施工总平面布置、技术管理。3 九个关键环节:技术方案先行、工程样板先行、设备材料进场控制、工序控制措施、现场“死角”管理、现场签证与设计变更管理、钥匙管理与成品保护措施、现场文档资料管理、工程验收管理。4 房地产工程现场管理案例分析4.1 资源环境与协议管理建立健全的房地产工程管理体系a) 供方管理案例b) 人员设立与分工案例弱矩阵管理模式下的现场人员配置与分工案例c) 标准化工程协议d) 甲方现场管理体系的系统性e) 监理机构工作标准化f) 房地产公司现场项目部现场管理标准化g) 中海地产深圳地区现场管理案例4.2 三个核心工作h) 时间计划管理,详见计划管理专题讲座。i)
20、 施工现场总平面布置图j) 技术管理:图纸与工法管理4.3 九个关键环节k) 技术方案先行l) 工程样板先行m) 设备材料进场控制n) 工序控制措施。o) 现场“死角”管理工程日记。p) 钥匙管理与成品保护措施q) 现场签证与设计变更管理r) 现场文档资料管理s) 工程验收管理5 构建房地产工程现场管理体系鱼骨图第六讲:房地产工程技术管理与建筑部品研究1 房地产工程技术管理的层次定位 1.1 房地产工程管理的宏观方法1.1.1 房地产工程管理的宏观方法:技术、协议、经济、组织 。1.1.2 技术是房地产工程管理的基础和底盘 。1.1.3 协议是房地产工程管理的“君子协议”。(在大陆 )1.1.
21、4 经济是房地产工程管理的杠杆。1.1.5 组织是房地产工程管理的核心。1.2 工程管理在房地产公司的地位1.2.1 房地产工程管理是房地产公司经营路线指导下的专业运作。1.2.2 不同的地产公司,同一个地产公司的不同项目,工程管理模式也许是不同样的,采用如何的工程管理模式,取决于房地产项目如何经营,房地产工程管理模式是受经营路线限制和指导的。1.2.3 但万变不离其宗,通过调配技术手段、协议规则、经济利益、组织原则,最终完毕工程管理任务,实现公司的经营目的。1.2.4 一个公司要形成具有自身特色的工程管理模式,必须遵行公司经营路线的规则,照搬别人的经验是没有用的 。 1.2.5 有什么样的工
22、程管理环境决定采用什么样的工程管理模式 。1.3 工程技术管理的层次定位 1.3.1 工程技术是营销意图与建筑产品之间的桥梁,是工程与营销的对接口,是产品设计和选材用料的依据。离开项目的属性(营销定位)谈技术是没有任何意义的 。1.3.2 工程技术是评判工程成本控制水平的依据。离开技术谈成本是没有任何意义的。1.3.3 工程技术是工程质量控制的基础。离开技术空谈质量控制是没有任何意义的。2 剖析房地产公司工程技术管理3 房地产公司工程技术管理的任务是什么? 3.1.1 关于品牌公司工程技术管理的沿革。3.1.2 房地产工程技术管理的任务就是将项目营销意图转化为工程技术标准(技术参数),然后按照
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 工程 管理体系 建立 实施
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【人****来】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【人****来】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。