地产项目可行性研究报告样本样本.doc

某房地产项目可行性研究汇报模板

企业名称：
编制人员：
完成日期：

目录
调查人员申明 3
总论： 4
1、项目概况 4
2、关键经济指标 4
3、研究结论及提议 4
正文 5
一、 城市住宅市场分析 5
1.1、城市区位优势分析 5
1.2、城市计划发展趋势 5
1.3、城市楼盘板块划分及楼盘价格水平 5
1.4、城市经济情况 5
1.5、人文、消费习惯、天气、政策描述 6
二、建筑市场分析及建设条件分析 6
2.1、当地三大建筑材料供给、价格情况 6
2.2、当地建筑市场管理情况 6
2.3、拟建项目建设条件 6
三、项目实施进度安排方案 6
四、营销市场调查 7
4.1、周围楼盘调查（按下表填写，内容能够增加） 7
4.2、和最经典楼盘或最具可比性楼盘作比较 7
4.3、市场及用户群体研究 8
4.4、估计楼盘价格水平及销售周期 8
五、土地价格分析 8
5.1、提供周围地块以前成交价格情况。 8
5.2、土地价格估计 8
六、经济效益分析 9
6.1、销售进度及回款时间表 9
6.2、项目四项指标测算表 9
6.3、现金流量表 9
6.4、敏感性分析 10

调查人员申明
我们郑重申明：
1、 我们在本调查汇报中陈说事实是真实和正确。
2、 我们依据XXXX企业统一《房地产可行性研究汇报模式》进行分析，形成意见和结论，撰写本可行性研究汇报。
3、 我们已（或没有）对本汇报中拟建项目进行了实地查勘（在本申明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。
4、 （其它需要申明事项）

参与调查人员署名：

企业领导签字：

注：形成一致意见后，附后存档。
总论：
1、项目概况
（提供城市区域位置图及项目所在城市示意图）
2、关键经济指标
序号
项 目 名 称
指 标
序号
单位
指标
1
总占地面积

2
总建筑面积

3
建筑容积率

4
小区绿化率

5
产品类型
‹›多层住宅 ‹›小高层 ‹›高层 ‹›商业房 ‹›别墅
6
地面车库数量

7
地下车库数量

8
综合售价

9
建设单价

10
总投资额

11
营业总额

12

13

14

15

3、研究结论及提议
内容：1、对项目总评价结论
2、在基于市场条件下利润最大化多种物业形态组合，提出提议。
3、相关注意事项及提议
正文
一、 城市住宅市场分析
1.1、城市区位优势分析
1.2、城市计划发展趋势
1.3、城市楼盘板块划分及楼盘价格水平
1.4、城市经济情况
名称

1、GDP （亿元）

2、财政收入 （亿元）

3、人均可支配收入（元）

4、二手房年成交量（万M2）

5、商品房年成交量（万M2）

1.5、人文、消费习惯、天气、政策描述
要求简练、语言精炼
二、建筑市场分析及建设条件分析
2.1、当地三大建筑材料供给、价格情况
名称
单价
名称
单价
水泥

多层建筑单价

黄沙

小高层建筑单价

石子

监理价格

钢筋

周围项目是否打桩

桩基价格

2.2、当地建筑市场管理情况
2.3、拟建项目建设条件
（位置环境、交通情况、“五通”情况、场地情况、土地征用情况）
三、项目实施进度安排方案
项目实施进度安排（提供表格及横道图）
四、营销市场调查
4.1、周围楼盘调查（按下表填写，内容能够增加）
楼盘名称

楼盘名称

地址

地址

产品形态

产品形态

住宅均价

住宅均价

商业均价

商业均价

规模

规模

配套情况

配套情况

工程进度

工程进度

销售情况

销售情况

户型百分比

户型百分比

其它

其它

4.2、和最经典楼盘或最具可比性楼盘作比较
序号
比较原因
经典楼盘分值
权重
拟建项目分值
备注（具体）
1
地段位置
100
40%
110
距所在片区中心远近；
商业、写字楼为临街或背街；
2
配套设施
100
10%
115
城镇基础设施：供水、供电、排水；
社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化
3
计划设计
100
10%
110
计划水平、理念
4
物业管理
100
10%
95
保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护情况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质
5
交通情况
100
5%
80
大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度
6
楼盘规模
100
3%
100
建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；
7
产品外观
100
5%
105
是否醒目；是否新奇；是否高级；感官舒适程度；
8
户型设计
100
10%
105
户型部署是否合理，是否有暗房，实用率是否高
9
发展商信誉
100
2%
90
资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌
10
销售手法
100
5%
110

11
其它方面

如对方没有，百分比值可考虑此项在整个房价中所占有比重
12
累计

106.05
各行权重乘以拟建楼盘分值
13
拟建楼盘价格
6000*106.05/100=6363
计算：经典楼盘价格*表14项累计/100
注：
1、 此表格关键是想经过和当地经典楼盘比较，发觉拟建项目标优缺点，使我们价格制订更客观合理。
2、 如经典楼盘特点较突出，而这恰恰是我们没有，可考虑此项在整个房价中所占有比重来确定比值。如我们含有，对方没有，一样考虑增加此项在整个房价中所占有比重。
3、 此表中权重百分比，分企业可依据实际情况进行合适调整。
4.3、市场及用户群体研究
1、 市场定位：回复项目定位目标问题。
2、 用户群体定位：回复什么群体来购房，为何来购置此房屋。
3、 当地是否有存在对住房有不一样习惯要求
4.4、估计楼盘价格水平及销售周期
1、 依据上表及调查人员对市场了解，给出三个价位，乐观价格、消极价格、中间价格，如属价格上升趋势应取其偏（中上位）价给予测算，依次类推，避免用市场最高价（乐观价格）估计销售收入，其价格需经分管营销企业领导确定。
2、 比较周围各楼盘销售周期，确定拟建项目标合理销售周期，此表格需经分管 营销企业领导确定。
五、土地价格分析
5.1、提供周围地块以前成交价格情况。
5.2、土地价格估计
基于土地价格在汇报阶段属可变动原因，在汇报中应对土地价格给一个框架。(中标价格.市场价格. 承受价格)， 据撑握内部情况，对土地价格给一个相对合理估计。
六、经济效益分析
6.1、销售进度及回款时间表
6.2、项目四项指标测算表
例表：
___________项目测算表（万元）
项目名称
综合容积率

一、总成本

标准

说明
1、土地费用

土地为___万/亩
2、前期费用

设计计划监理费
3、行政性收费

4、建安工程费

5、景观及配套费用

6、销售成本

按销售收入3%控制
7、财务费用

贷款按总投入50%利率为8%
8、管理费

按总投入3%计
累计

二、销售收入

1、销售总收入

2、营业税及预收

11.5%按10%计算
累计

三、税后利润

四、总营业额

总收入加建安
五、考评指标

和标准比较结果

6.3、现金流量表
要求结果企业具体情况，付款时间合适控制标准，针对项目标具体情况，提供相对合理投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后资金需求可按季分析。最终要给出资金需求最高点。

附：样表：

1
2
3
4
5
6
7
8
一、总成本
　-4833
9月
10月
11月
12月
1月

2月
3月
4月
1、土地费用
-1612
-800
-812

2、前期费用
-28

-28

3、行政性收费
-298

-120
-178

4、建安工程费
-1736

-30
-170
-300
-400
-300
-300
-236
5、景观及配套费用
-620

-50

-200

-370

6、销售费用
-223

-20
-20
-80
-80
-23

7、财务费用
-181

-50
-50
-50
-31

8、管理费
-135

-15
-20
-20
-20
-20
-20
-20
二、销售收入
6696

1、销售总收入
7440

350

1090

2、营业税及预收
744

-35
-200
-200
-200
-109

累计

-800
-955
-65
972
1250
1057
661
-256
累计现金流

-800
-1755
-1820
-848
402
1459
2120
1864

6.4、敏感性分析
序号
项目
变动幅度
（%）
所得税后
总投入
万元
总营业额万元
总利润
万元
利润率（%）
利投比
利营比
营投比
0
基础方案

1
售房综合价
+5%

-5%

2
建筑成本投入
+5%

-5%

3、
土地成本投入
+5%

-5%

注：