房产项目代理方案终稿.doc
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7、理方案项目部:徐改阁2011年11月15日目录第一阶段:顾问定位阶段第二阶段:建筑设计阶段第三阶段:营销推广阶段第四阶段:销售执行阶段第五阶段:购房合同签署第一阶段:顾问定位阶段第一步:开发企业研究1、召开项目接洽会:明确开发企业的基本情况,土地成本、企业发展战略,项目开发目标,对项目的初步看法。同时确定项目甲方对接人及工作进度时间表。2、形成会议记录,交开发商确定。3、地块自身条件调研:项目位置、交通通达性、进入性、与城市主要区域的距离、技术指标、项目四至、地块资源。4、会议讨论后形成地块分析结论,交项目经理确认。第二步:房地产市场研究市场研究的内容一、宏观环境目的:对各项经济数据进行统计分
8、析,全面掌握城市总体投资环境,并对其发展趋势进行判断与描述,为开发商投资决策提供第一手资料。资料来源:政府网站、统计年鉴、政府工作报告、信息港网站GDP、主导产业、城市定位、城市人口数量、居民工资水平、居民储蓄、个人可支配收入、人均消费性支出、CPI、固定资产投资、三大产业、城市化进程。二、宏观政策目的:掌握各类政策情况。为项目开发提供决策。资料来源:报纸、地产网、政府网站金融政策、土地政策、税收政策、房地产政策。三、城市发展规划目的:规划预示着城市未来发展方向通过对城市规划的分析与规划实施动态的跟踪,能及时了解和掌握城市整体和各区域的发展动向,为开发企业决策提供一手资料。资料来源:报纸、地产
9、网、规划网站总体规划格局、各板块的规划思路、产业发展。四、土地市场研究目的:土地市场的变化必然对房地产市场产生重大影响,了解并把握城市的供地格局,为开发商决策提供一手资料。资料来源:土地拍卖现场、国土资源局网站、报纸土地供应、土地成交、土地价格、土地位置、开发商取地特点。五、房地产市场研究目的:通过对总体市场和分区市场供求关系变化的趋势进行统计分析,进而判断现期及未来房地产市场供需变化格局,为开发企业选择进驻时机,控制开发节奏提供一手资料。资料来源:房地产信息网、房地产网站、报纸、统计部门供应量分析(房地产投资、房地产施工、房地产供应量、潜在供应量)、成交量分析(房地产竣工面积、房地产成交量、
10、竣工面积与成交面积比)、房地产价格(房地产价格走势、房价收入比)。六、消费者分析目的:了解消费者自身特征及产品需求、配套需求特征与价格承受能力,以准确指导项目相关定位设计,为正确决策提供一手资料。资料来源:问卷调研、经验访谈、政府网站、个人可支配收入、人均消费性支出、房价收入比、客户分类、客户置业特征。七、房地产板块研究目的:对区域特点及房地产市场运行情况的综合分析,判断现期及未来区域房地产市场供需格局变化,以此引导客户、产品定位方向。资料来源:现场跑盘、板块划分、资源现状、产品特征、客户特征、未来供应、发展方向、区域价值比较、本板块重大设施建设、产品机会分析、各板块的发展趋势。八、未来市场展
11、市场研究的流程1、召开市场研究启动会,由项目经理、策划人员、市场研究人员参加,确定市场调研的目的、内容和工作完成的标准,确定调研表格的格式及最终市场研究报告的格式内容,由市场总监签字确认,并明确整个市场研究工作的时间。2、根据会议确定的调研内容进行阶段划分第一阶段:二手资料搜集工作由市场经理总体安排,把工作内容指派给市场专员A、B、C 完成,明确完成时间,最终形成书面文字由市场经理签字确认。第二阶段:实地跑盘调研工作根据会议确定跑盘的项目,及需要收集的资料内容。由市场经理总体安排,把工作内容指派给市场专员A、B、C完成。明确完成时间,最终形成书面文字由市场经理签字确认。第三阶段:会议讨论工作由
12、市场总监组织召开市场研究会议,根据先期收集的数据进行分析讨论,市场专员记录各部分讨论结果,讨论结果经市场总监确认并明确研究报告的完成时间。第四阶段:完成市场研究报告根据上一阶段讨论结果及调研启动会确定的报告格式完成市场调研报告,由市场经理组织市场专员完成,最终交市场总监确认。第三步:发展战略及定位1、由项目经理组织召开项目讨论会,根据市场情况项目情况以及开发商目标确定项目当前存在的问题,同时确定顾问定位报告的格式。2、寻找相关借鉴案例3、形成若干个项目定位及发展战略4、将战略定位以提报形式交开发商确定第四步:物业发展建议1、召开产品建议会,由项目经理、市场研究人员、产品策划人员参加,确定产品建
13、议的基本原则和思路。2、会议讨论确定项目产品建议,形成物业发展建议方案。3、明确撰写方案的人员及完成方案的时间方案最终交项目经理确认。4、以提报形式交开发商确认。5、形成完整的顾问定位报告,以提报形式送交开发商。第二阶段:建筑设计阶段一、与设计院开始对接,由项目经理、市场经理、策划经理与设计院召开会议,明确项目对接人,制作项目进度表格,交开发商确认。二、设计院根据前期顾问方案出设计草图,召开设计修改会,代理公司由项目经理、策划经理、市场经理参加。三、设计院完成草图,交开发商确认。四、设计院详细工程图设计,交开发商确定。五、工程图设计完毕,召开审图会议,审图完毕,开发商签字确认。第三阶段:营销推
14、广阶段第一步:市场调研阶段本阶段市场调研的内容1、消费者分析2、自身情况分析3、房地产市场营销的阶段特征4、营销之事件利用5、主流促销手段6、营销通路特征及利用点本阶段市场调研的流程市场调研流程同上第二步:营销战略及策略1、由项目经理、市场人员、策划人员召开项目讨论会。2、对前期形成的结论进行修改。3、寻找相关借鉴案例。4、形成若干个方向的营销战略。5、与开发商召开项目讨论会,确定营销战略的方向。6、代理公司内部召开策略讨论会。7、营销策略确定,交开发商认可。8、形成完整的营销战略及策略报告。第三步:营销推广执行一、营销前期工作1、策划人员搜集该地区推广公司资料。2、合作公司招投标(广告公司、
15、装潢公司、沙盘模型公司、印刷公司、庆典公司、礼品公司、媒体)。3、招投标标准:公司规模、已有案例、技术水平、报价、工期。4、策划经理筛选通过,交项目经理审核通过并签字确认。5、由项目经理组织召开讨论会,对前期形成的营销策略进行修改。6、修改结果交开发商签字确认。7、各类工作单制作:(内容包括时间、工作内容、执行要求、工期)。8、与财务对接,确定物料费用支付方式。二、售楼处装修1、策划部提供售楼处装饰思路,交开发商签字确认售楼处区域划分:接待区、沙盘区、洽谈区、试听间、财务室、办公室、换衣间、卫生间、储藏间。2、与装潢公司对接,形成售楼处区域划分平面图,水暖图、电路图,经策划部修改建议调整后,交
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