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亚东企业金桥项目投标书
第一部分 区域环境概述

一、 浦东基础情况概述
1、 地域品牌著名度和美誉度已经全方面确立
² 浦东开发开放至今已经，期间即使有过阵痛（管委会主任赵启正甚至还被谑称为“套牢市长”），不过经过多年来数以千亿计基础设施投入和政策引导，尤其是在地铁二号线贯通、世纪大道通车、世纪公园开园、浦东国际机场通航和世界500强会议成功召开后，浦东地域品牌得到了极大提升，东方明珠、金茂大厦、世纪大道、公园、汤臣高尔夫球场、八佰伴、时代广场等等建筑和设施不仅在上海、在全国全部含有相当高著名度，现在浦东不仅成为外资、内地企业主动抢进投资宝地；也是最适于居住国家园林城区，吸引了大量区域外用户入住；更是大量高级人才心向往之就业基地。中国加入WTO后，外资将会大量涌入，浦东有望成为全中国最大得益者。
2、 经济发展快速，尤其在利用外资方面占半壁江山
² 多年来浦东经济发展保持快速增加之势，GDP增幅已连续数年高出全市平均水平4-6个百分点，综合经济实力不停增强。浦东中国生产总值达成920.52亿元人民币，人均GDP达成4447美元，吸引外资额占全市总量45%，各项指标权重越来越高。下表为浦东各项经济指标及权重：
指标
上海市
浦东新区
浦东所占全市比重
面积（平方公里）
6340
533
8.4%
人口（万人）
1313
163
12.4%
GDP（亿元）
4551
921
20.2%
吸引外资（亿美元）
63.9
28.8
45.1%
外贸出口额（亿美元）
254
96
37.8%
3、 强投入市政建设为新区发展提供了动力和保障
² 1990-，浦东遵照基础设施先行战略，共投入1164亿人民币进行基础设施建设，现已基础形成了"空中、地面、地下、港口"全方位综合立体交通网络，但现在浦东作为一个新型城区，在生活配套设施和人气聚集方面仍有待加强，交通尤其是过江交通尚待改善，以后相当长时间里，新区政府还将一如既往地进行基础设施投入：“十五”期间，还将实施以下重大市政基础设施项目，逐步完成包含越江交通网、轨道交通网和市区道路网在内“三网”和包含深水港、航空港、信息港三港工程。关键工程概况和时间表以下：

外环泰和路越江隧道
外环线贯通节点工程，全长2882米，车速80公里/小时。
开工，通车
卢浦大桥(含济阳路)
南北高架道路延伸至浦东一条计划越江通道
开工，完工
外环线浦东段
外环隧道至环南一大道，计划红线宽度100米，双向8车道
开启，底完工
磁悬浮
从龙阳路地铁站，到浦东国际机场站。全长30公里
1月底正式建成
轻轨明珠线浦东段
浦东段长度为6公里，共设5座车站
开启，完成
大连路越江工程
全长2.4公里。单向双管4车道，设计车速50公里／小时
开工，完工
复兴路越江隧道
全长约2.6公里，双管4车道，设计车速50公里
开工，完工
轻轨PD—A线
途经高桥镇、金桥、黄山、泾东、梅园、潍坊、六里等区域
开工，底建成
外高桥港区三期、四期
总投资43.08亿
已开启
沪崇苏大通道
从浦东五号沟到长兴岛，经崇明过江到江苏海门市青龙港
开启
5号高速公路
从外环向南经奉贤、星火工业区，再向西接浙江省杭金公路

沪芦高速公路
北起外环线环东二大道立交，向南至南国公路，双向四车道

五洲大道
黄浦江边至远东大道，全长10公里，红线宽度80米

远东大道延伸
龙东大道至五洲大道，全长9公里，双向8车道

浦东国际机场二期
总投资10亿

4、 新区计划发展目标
² 浦东新区计划到下世纪二三十年代将建成含有世界一流水平外向型、多功效、现代化新城区，使之成为二十一世纪新上海象征，成为联络国际和中国市场桥梁和纽带。具体目标有以下多个方面：
① 中国生产总值年平均增加速度超出10%，经济总量占上海全市1/3以上，人均产值达成中等发达国家水平。经济运行质量有显著提升，金融、贸易、高新技术产业GDP比重占70%以上。
② 市政建设基础形成外向型、多功效、现代化新城区，建成浦东国际机场、深水港、现代通讯网等基础设施工程，形成以地铁、轻轨等轨道交通为骨干综合性、主体化、网络型城市综合交通体系。
③ 到 年，浦东新区集中城市化地域达成200平方公里，人口规模达成210-230万，展现出新城区面貌。
④ 功效开发方面基础形成和中国外经济广泛联络发展格局。

二、 金桥出口加工区概况
1、 区域现实状况
² 通常意义上金桥是指罗山路以东、龙东大道以北，外高桥以南、外环线以西广大区域，是金桥镇、张桥镇、浦兴街道、沪东街道、金漾街道等行政区域统称，本案所在金桥出口加工区只是金桥一个关键组成部分，因为经济发展、人文环境、生活配套等方面特殊性，将金桥出口加工区从大金桥中分离出来有利于本案排除干扰、正确定位。
² 金桥出口加工区是1990年经国务院同意国家级开发区，是由国务院同意设置第一个以“出口加工区”冠名开发区，其成就在全国同类开发区中居于领先地位，全区计划面积20平方公里，西连陆家嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，距虹桥国际机场25公里、浦东国际机场30公里、外高桥港区9公里，其西侧4公里处为黄浦江，东北方12公里为长江。现在落户金桥跨国企业占落户浦东跨国企业总数二分之一以上。以金桥路为界，金桥出口加工区分为东西两部：东部为工业区，其中有6平方公里“现代科技园”，西部为生活区——金桥现代生活园区。
² 金桥开发区在"七通一平"基础上，增加了集中供热和集话音、数据图象传输功效于一体VSAT卫星通讯系统，达成了"九通一平"。金桥开发区环境优美，是"无烟工业区"。金桥出口加工区和金桥现代科技园已经过ISO14000环境质量体系认证。区内道路全线贯通，20多条交通线路连接市区、浦东新区各要道。1999年7月起，金桥出口加工区已开始使用中国东海天然气。
2、 经济发展
² 金桥出口加工区实现工业总产值457亿元，占新区总产值28%。区内年产值超亿元企业有44家。上六个月金桥出口加工区工业总产值达297亿元，同比增幅高达50.3%，产值占浦东新区1/3，增幅是浦东新区2倍。
² 截至底，金桥出口加工区已引进377个项目，协议吸收中外投资87.4亿美元，在投资金桥世界著名跨国企业中，有26家被《财富》杂志评为全球500强。区内有26家企业被评为“1999年度上海市工业企业500强”。72家企业获上海市高新技术企业认定。金桥现已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业为骨干产业群。
3、 金桥现代生活园区
² 金桥现代生活园区——在金桥出口加工区西部，占地约3.7平方公里，计划总建筑面积310万平方米，居住人口7.6万人。根据计划，金桥现代生活园区将建成一个人和自然协调、含有创意和特色、绿化和环境优美、适合境外人士居住、社会功效齐全高尚小区和低密度绿色智能化住宅小区。东苑以外销房为主，已经有信和花园、金桥酒店公寓、凤凰大厦等数十个项目，被誉为金桥国际小区；西苑以内销房为主，有银泰花园、时代金领等项目。
² 金桥现代生活园区内还重视开发一流社会综合配套功效。在生活购物方面，有家乐福、欧倍德等大卖场；教育方面，前后有杉达大学、中欧国际工商学院进驻，中国福利会幼稚园和平和双语学校已于1996年9月正式招收新生，上海协和国际学校已于1998年起招收外籍人员儿女入学；在医疗卫生方面，上海华山医院（浦东）立即投入运行。
² 现在该区域已经建成金桥酒店公寓、信和花园、碧云别墅、凤凰大厦等外销住宅，其中碧云别墅更是吸引了很多外籍人士入住，每个月租金虽高达7000-1美金，入住率仍能保持在95%以上，在中欧学院、平和双语学校和家乐福、欧倍德等加盟后，国际生活小区气氛已经基础形成：周围人文环境和配套设施档次全部很高，有着和杨高路以北金杨地域绝然不一样生活气氛，这种区分就象长宁区天山和古北，日常生活古北不一定比天山便利，但绝对比天山高级。
² 金桥现代生活园区总用地面积有3.7平方公里，现在已开发部分只有1/3左右，基础以外销房为主，前几年因为宏观调控和亚洲金融危机，多数项目标空置率全部在50%以上，甚至有多个烂尾项目，以来，伴随房地产大市好转，尤其伴随者内外销房并轨政策出台，周围地块纷纷开启，现在在建有爱建时代金领、已立项有世茂湖滨花园和罗山花苑以北项目，其它项目标计划思绪也已基础确定：
① S8、S11中心地块——由来自法国小城计划师悉心营造一个法国式浪漫，碧云路沿线是单侧商业街，部署酒吧、餐馆等商业设施，小区内还计划有约五万平米绿地和大片湖面。
② S3、S6地块——将建成能够出售别墅区。由名师计划，由不一样设计师为每个业主定制不一样风格别墅。
③ S2 地块——将建成联排别墅和双联体别墅。沿优美红枫路将有酒吧和COFFEE吧，有点塞纳河韵味。
④ S13 地块——时代金领
⑤ S15 地块——由上海世茂投资投资建造25万平方米高级住宅区世茂湖滨花园，以30层高层为主，并有少许别墅和联体别墅。
⑥ S7 地块——除家乐福和OBI外，一家法国体育超市和体育场地正在设计之中。一个SHOPPING MALL也正在筹措。
⑦ G2 地块——18万平方米大型绿地。将建成硅谷样低层办公区。

第二部分 整体市场分析

一、 上海房市供求关系（详见附图表一：上海市内销商品房供求情况；附图表二：价格指数走势图）
1、 上海房市成交量大幅上扬，二级市场总体供求趋于平衡
² 最近三年上海内销房预售量大幅增加，年增幅均在30%以上，登记预售面积突破1400万平方米，同比增幅达34.7%。上海市内销房同意预售量为1440万平方米，预售登记量和同意预售量之比达成98.4%，供求临时趋于平衡。
² 一季度内销房预售登记面积为347万平方米，比去年同期增加33.5%，同时因为实施新预售标准，今年一季度内销房同意预售量仅有117万平方米，同比下降52.4%，估计从二季度开始供给量又会恢复正常。
2、 一级市场供给止跌反弹，新一轮房地产供给高潮即未来临
² 上海市土地出让面积和新开工面积出现了1997年以来首次回升，土地出让面积达成874万平方米，同比增幅高达68%。今年一季度受土地拍卖政策影响，土地出让几乎无量，但现在市场上却活跃着一大同意备买地投资商。
² 上海市商品房施工面积为5212万平方米，其中新开工面积为1863万平方米，同比增幅达成42%，新一轮房地产供给高潮即未来临；今年一季度新开工面积为473万平方米，同比增幅2.9%。
3、 仍将保持增加，但冲高回落压力很大
² 在国民经济连续向好、房地产被确定为上海市支柱产业、内外销房并轨和中国加入世贸等利好消息推进下，上海市内销房预售成交量仍将保持增加，估计整年增幅可达25%，总量达成1800万平方米。
² 房改使得蓄积了几十年住房需求被集中释放出来，不过放水轻易蓄水难，房地产市场需求也不可能无限膨胀，估计需求高潮将在-出现：内外销房并轨和中国加入世贸增加了中高级物业需求量，不过土地拍卖政策实施后，首先会造成地价和房价上扬，其次会造成供给量聚集和有效需求降低，这种影响将是长久。

二、 浦东房市发展动态
1、 房市发展经历了由盲目到理性过程
² 浦东房地产市场大致经历了三个阶段。1990年前"非市场"阶段，以黄浦、南市、杨浦三区市政动迁房为主，关键代表为潍坊、梅园、乳山等新村区；1990-1995年高速发展阶段，以浦东开发为契机，带动了整个浦东楼市，关键代表为陆家嘴金融贸易区综合楼、办公楼、商业楼宇等高层及关键开发小区或市政工程周围部分动迁房；1996-"理性"开发阶段，中国外有实力房产商竞相入驻浦东，在前几年经验教训基础上，依据宏观导向、区域发展计划及开发关键，兴起了一大批高水准住宅小区和商住楼，使浦东新区成为上海楼市主力军，内销商品房预售和销售面积在上海各区县中双双名列第一。
² 现在浦东楼市已经形成高、中、低各类型楼盘共生格局，能够充足满足各阶层购房需求：内环线以内：陆家嘴黄浦江滨以地段优势集中了以世茂滨江花园、菊园等为代表高级高层公寓，价格最高达万元以上；世纪公园周围则涌现出天安花园、华丽家族等一批高级生态型楼盘，均价达成6000元/平方米以上；张扬路沿线则因为和陆家嘴地缘关系和景观道路建设成为浦东楼市第三梯队，均价在4000-5000元/平方米左右；内环线以外包含金桥、上南和南花木和北蔡地域则是浦东楼市第四梯队，楼盘均价在3000-4500元之间。
2、 供需两旺，房市龙头地位得到深入巩固（详见附图表三：内销房预售市场份额；图表四：浦东分季供求量）
² 浦东内销商品房预售登记面积达成260.22万平方米，同比增幅高达54.9%，预售登记22563套，成交金额87.91亿元，预售成交均价为3378元/平方米，单套平均成交面积115平方米。浦东内销商品房预售量和销售量均列全市第一位，分别占市区总量20.7%和19.9%，而且在全市排行榜前50位中独占13个席位。
² 1季度，受新预售标准制约，内销房同意预售面积18.3万平方米，较上季骤减65.2%，登记预售面积55万平方米。浦东发展吸引了大量资金实力雄厚中国外房产投资企业，浦东总开发量定会有增无减，下六个月以后市场供给将会相当充足。
3、 产品品质和销售价格逐浪推升
² 1999年浦东内销商品房预售面积排行榜前十名中，平均预售单价为3286元/平方米，上榜楼盘以金桥湾-清水苑、黄山新城等中低级楼盘为主，仅浦江茗园和天安花园单价超出3800元/平方米；内销商品房预售面积排行榜前十名中平均预售单价达3526元/平方米，上榜楼盘中均价超出3800元/平方米有万邦城市花园、联洋花园、上南花园、天安花园、申立苑等六个。预售价格上升当然有多方面原因，但和产品本身计划设计、功效布局提升有很大关系。
² 产品计划和需求方面，浦东4季度成交数据显示：单价越高楼盘，套均成交面积越大：
-3000
3000-4000
4000-5000
50000-6000
6000-7000
7000以上
104.7
119.9
124.2
148.9
150.8
173.4
4、 热点区域转换
² 从地域分布来看，自1996年以后，浦东楼盘就形成了三大板块，一是陆家嘴板块，二是上南—杨思地域板块，三是金桥—沪东板块。到1999年又新增了一个花木板块。这四大板块仍是浦东楼盘主力，不过花木尤其是世纪公园周围地域楼盘优势凸现，成为四大板块中“龙头老大。
² 浦东“三边”概念将深入强化，滨黄浦江岸边，将有世茂滨江花园成为新亮点，仁恒滨江园、菊园继续受到青睐；环世纪公园周围，以联洋新小区为代表公园概念楼盘方兴未艾；沿张杨路、杨高路、龙阳路等关键景观道路两边更是新楼盘层出不穷。
² 张江有可能成为下一个热点：花木板块越过罗山路，沿地铁二号线、龙东路、龙阳路向张江方向东移可能性已显端倪。伴随张江市政和公建配套逐步完善，尤其是地铁二号线张江站开通，多层次交通建立，张江地域住宅供求量会大大增加。
5、 浦东房市发展原因探究
² 浦东新区地理位置得天独厚，现有被划入CBD地域中心城区，又有足够计划城区和深广腹地，更拥有漫长黄浦江和长江岸线，有宽广发展空间。
² 浦东作为“国家园林城区”，斥巨款建成陆家嘴中心绿地、中央公园、外环线绿化带等，浦东绿化面积现在已达1100多万平方米，城区绿化覆盖率达成35%，各项绿化指标全方面达成国家园林城区标准、生活环境优美。
² 城市建设起点高，计划建设精益求精，商业、文化设施快速增加集聚，规模效应日益显现，尤其地铁2号线通车、国际机场通航和过江费取消后和浦西中心区空间和心理距离正大大缩小，人气旺盛。
² 高新技术企业、金融证券业和其它跨国企业白领人士增加为该区域聚集了最旺购置人气，浦东开发十年吸引了一大批中外企业入驻，这些企业白领人士有很强购置能力，为浦东房市发展提供了充足客源。
² 浦东商品住宅市场开发水准走在全市前列，市场上很多有代表性楼盘大多在浦东，而且现在浦东房价和浦西相比有一定优势。伴随浦东在全国及国际上影响不停扩大，身价提升，浦东房市将更为火爆。

第三部分 竞争市场分析

一、 金桥地域市场分析
1、 区域市场成交情况
-5
36673
22%

-6
47186
19.3%

-7
51919
18.4%
1700-3800
3010

-8
64843
26.00%
1950-4150
2764
金泽苑、鹏欣绿苑、博山公寓、阳光欧洲城、金鹏荷泽苑
-9
59872
26.80%
-4350
2954
鹏欣绿苑、金泽苑、绿景苑、金桥城市花园、华高新苑
-10
56175
21%
-4300
3143
金桥城市花园　蝶恋园、中大新苑、绿景苑
-11
75271
24.90%
1850-4800
3026
金鹏荷泽苑、鹏欣绿苑、阳光欧洲城、中大新苑、绿景苑
-12
63000

-1
35500

-2
22483
15%
2450-3650
3122
金鹏荷泽苑、爱法新全部、蝶恋园、鹏欣绿苑、天枫公寓
-3
33509
15.6%
2450-4100
3251
汇佳苑 蝶恋园 金鹏荷泽苑 协联苑 爱法新全部
² 金桥地域是浦东房地产发展较早区域：1995年前后是浦东新区内除陆家嘴之外最密集外销商品住宅区；1998年以来伴随浦东内销房市场走强，金桥地域以其相对完善配套和道路交通条件，成就了大量中低价位内销住宅项目，1999年金桥湾预售量排名浦东第一，阳光欧洲城和黄山新城也跻身浦东前10名。
² 以来，伴随地铁2号线、世纪大道建成通车，世纪公园开园，整个浦东房市发展方向由东向东南方向转移，相比于1999年，金桥地域市场显著缺乏亮点。
² 下六个月，金桥地域预售成交总量为371080平方米，占整个浦东新区市场份额18%-26%，全部成交房源价格区间在1700-4800元/平方米，区域平均成交价在2764-3143元/之间波动。
² 从区域预售成交前5名楼盘分布情况来看，热销楼盘基础全部在区域北部，以2400-3300元/平方米均价楼盘为主，区域热点仍以中低价位为主。
² 从近期有限多个上市新楼盘来看，物业价格走高是区域楼市显著一大特点，3月区域内高价位物业交易量同时相对走高，区域物业交易均价升至3251元/平方米，为自去年以来最高统计。
² 客源则以周围和陆家嘴办公区内低层白领为主，也有周围区域和浦西动迁户和换屋族。

2、 不一样价格区间成交情况

² 金桥地域主力成交单价集中在2500-3500元/平方米，占总成交套数70%，4500元以上成交量只有9.2%。
3、 正确评价区域市场
² 从整个大金桥地域成交数据可知区域成交价格即使在逐步走高，但绝对价格仍相当低，均价4500元以上楼盘比较罕见，这对本案价格定位会形成干扰，但同时我们必需看到，上述统计区域中即使已包含金桥生活园区，不过除了银泰花园尾盘之外几乎没有其它项目参与上述统计，能够说以上数据不能真实反应金桥生活园区价值。
² 金桥生活园区内外销项目较多，碧云花园销售单价高达1300美金，凤凰大厦均价也要1000美金左右，但这些个案一样不能作为本案产品和价格定位依据：毕竟前几年存在内外销房之间巨大差异，毕竟内外销房客源层次差距较大，即使内外销房并轨在即，但内外销房居住气氛方面无形差异还将长时间存在。
² 要正确定识本案所处区域内销房价值，必需抛开大金桥现实状况干扰，认真发掘金桥生活园区内在价值，同时结合目标客源需求情况，针对竞争区域和竞争对手来进行具体分析。
二、 关键竞争区域概述
1、 金桥现代生活园区
² 依据区域特征，我们将金桥现代生活园区做为关键竞争区域来分析。现在区内个案以外销房居多，关键有金桥酒店公寓、信和花园、凤凰大厦和碧云别墅、碧云花园等项目，其中除碧云别墅租赁情况很好之外，其它外销公寓租售情况全部比较差，98年以后云山路以西土地则全部向内销市场开放，罗山花苑是其中第一个项目，银泰花园是第二个内销项目，时代金领则是第三个，本案和罗山花苑北侧项目及世贸湖滨花园全部将于明后年推向市场。
² 今年上海市内外销房市场将全方面并轨，内销房将对境外人士开放，假如本案能够凭借“国际生活小区”这个大环境而吸引到足够境外用户话，则本案和周围外销房相比含有很大价格优势，但这一设想并不十分实际：且不管产品档次是否能够满足境外人士要求，首先金桥地域以欧美企业为主，在沪欧美人士更倾向于租房，来买内销房境外人士大多还是港台人士。所以我们在市场定位时不应把外销房作为关键参考物，更不应盯住境外人士。
² 碧云别墅绿化率达70%，区内有绿水围绕四个小岛，共计划72栋北美风格木结构独立花园别墅，现在月租金在7000~1美金/栋。住户除在上海当地工作外籍人士外，还吸引了4位远在杭州、大连等地外籍人士；区域内高级项目还有汤臣高尔夫球场北面云间·绿大地占地41万平方米，一期计划13万平方米，以叠加、联体、独立别墅为主，每幢独立别墅价格在380万元人民币以上；世茂湖滨花园总建25万平方米，环境以水景为特色，以30层高层为主，并有少许联体别墅和独立别墅，估计小高层主力面积在170平方米左右，起价7000元/平方米，另外碧云花园均价也在1300美金左右。这些高级高价项目对于提升区域档次有极大促进作用，它们存在对于本案可谓有百益而无一害。
² 罗山花苑和银泰花园是金桥生活园区内最先开启两个内销房项目，现在全部已基础售完，对本案不组成竞争，不过它们市场定位值得我们反思：罗山花苑是1997年动迁房项目，均价2800元/平方米；银泰花园是1999年项目，小高层销售价格只有3300-3800元/平方米，联体别墅成交均价也只有4300元/平方米；相对于这个地段，应该说这两个项目走全部是低价实惠型路线，但去化速度并不是很理想。最关键原因应该在于没有真正掌握地域特征：高尚优雅而非繁荣便利，这种特征决定了低级定位路线不是很适合。
² 和本案紧邻时代金领，总建达15万平方米，现在还未开盘，估计开盘价格在4000-5200元/平方米，均价约4500元/平方米，从其产品计划、客源定位和价格定位方面来看，该案已经基础把握住了该区域特征和发掘出了区域应有土地价值，因为该案体量较大，销售期和本案重合，是本案最直接竞争对手，我们在进行产品定位时必需仔细研究该案以寻求细分市场。S14地块内罗山花苑北侧地块已经完成拆迁，估计将在推向市场，到时也是本案关键竞争对手之一，这两个项目是关键竞争层内能够预见关键竞争对手。
2、 世纪公园-花木板块
² 该板块在环线以内，先天条件优异，尤其是世纪公园周围楼盘兼具交通（地铁二号线）和景观优势，已形成了开发烧潮，销售势头看好，该板块是浦东价格涨幅最大区域。现在世纪公园北侧正对公园楼盘均价已经上涨到6000元/平方米以上，因为价格差距较大，这些楼盘对于金桥地域楼盘竞争性不强，不过世纪公园南侧和北侧联洋小区内现在均价还在4800元以下，主力单价集中在4200-4500元/平方米，这些楼盘对于本案威胁较大，必需给予充足重视。
² 世纪公园北侧联洋小区计划建造250万平方米，现在已开发量不到100万平方米；世纪公园南侧花木土地存量也相当大，在未来几年全部是浦东房市供给主力，现在这两个区域楼盘品质较靠近，以中高级小高层为主，均价在 4800元/平方米以下，这一特征已被众多消费者发觉。而本区域环境、生活配套、交通情况也确还有深入提升空间。
3、 张扬路板块
² 张扬路是景观道路之一，路况好，而且通行卡车远少于杨高路，在市民心目中地位要比杨高路高，本区域内人口密度较大，已形成相当成熟居住气氛，浦东大道、张杨路、杨浦大桥组成了便捷道路交通网络。
² 区域内楼盘众多，现在在售项目快要二十个，大多为新建小高层项目，大部分项目量体在5万平方米以上。整个区域档次较高，市场认同度良好，同时表现出了相当迅猛发展势头。现在民生路以东张扬路沿线楼盘销售价格基础在4500元/平方米以下，对于本案价格定位产生较大阻力。
² 张杨路沿线成为该区域亮点：短短三年时间，张杨路景观大道沿线涌现出大量高级精品住宅，表现出强劲升值势头，如现已售完八方大厦、桃林大厦，有着张杨沁苑等现在还未开盘在建项目标支撑，张杨路沿线板块尤其是本区地段将继续保持良好强劲上升势头。
4、 其它
² 除上述之外，另有两个不容忽略潜在竞争原因：一是张江地域崛起，张江发展起来后将直接拦截张江客源往本案流动可能性；二是现在已经立项多个超级大盘，即使和本案距离较远，但其规模产生强大产品力及推广力度会吸引整个市场注意力：总建70万平米东方城市花园已经动工；世纪公园南侧A-9-5和-7地块30万平方米项目公开征集过案名；复地集团锦绣华城在川杨河北、锦绣路西侧，总建300万平方米，年内将开启首期40万平方米；金桥北块有总建60万平方米证大家园，黄山新城内也还有大片土地；另外本案周围已经进入开工阶段项目还有10多个。
三、 关键个案综合分析
1、 样本选择
² 因为金桥生活园区内现在能够参考项目不多，为了更正确地进行产品和价格定位，我们特选择了周围关键竞争区域内销售均价在3500-5000元之间在售个案进行归纳分析。
² 诸如天安花园、华丽家族、香榭丽花园和证大家园等项目不管从产品还是销售方面全部有独到之处，不过因为和本案存在较大价格落差和由此产生客源区隔。所以在进行归纳分析时候排除了这些项目对于分析数据干扰。
2、 房型分析（见附表）
² 在本案关键竞争区域内，平均单价在3500-5000元/平方米之间在售楼盘，据不完全统计共有19个关键楼盘，这些楼盘中现在推盘量累计6095个单位，其中二房和三房是供给绝对主力，占可供量92.5%；剩下7.5%则以复式居多，另有少许一房。
² 三房是供给主力，占可供量58.6%，三房面积跨度较大，从98-170平方米不等，但主力集中在115-140平方米；二房占可供量33.9%，面积跨度为80-129平方米，主力集中在90-115平方米。
² 假如结合单价，则从中能够发觉有单价越高、计划面积越大趋势：计划面积较大多个楼盘如世纪景点、弘杨沁园、住友名人花园、锦绣天第、新城名庭、胡姬花园等均价大多在4500元/平方米以上。

案名
总户数

二房

三房

其
它

面积
户数
百分比
面积
户数
百分比
户数
百分比
时代金领(一期)
531
101
26
4.9%
115-167
466
87.8%
39
7.3%
万邦城市(二期)
665
88-116
250
37.6%
98-133
350
52.6%
65
9.8%
锦绣一方
532
92-111
195
36.7%
109-144
275
51.7%
62
11.7%
锦绣天第(二期)
240
91-106
132
55.0%
127-133
92
38.3%
16
6.7%
世纪景点(二期)
284
126-129
22
7.7%
140-149
262
92.3%

联洋花园(一期)
438
80-121
168
38.4%
128-142
235
53.7%
35
8.0%
胡姬花园
96
89
5
5.2%
132-141
77
80.2%
14
14.6%
弘扬沁园
336
93-99
102
30.4%
118-138
194
57.7%
40
11.9%
金淙苑
216
101
68
31.5%
115-117
136
63.0%
12
5.6%
名门世家(三期)
150
95-112
56
37.3%
120-139
85
56.7%
9
6.0%
新城名庭
201
107-108
90
44.8%
127-141
90
44.8%
21
10.4%
现代华庭
176
100-109
36
20.5%
114-131
140
79.5%

今达花园
413
98-115
272
65.9%
113-170
69
16.7%
72
17.4%
蝶恋苑
546
83-110
306
56.0%
105-131
220
40.3%
20
3.7%
连城
666
103-114
144
21.6%
120-140
522
78.4%

名人花园(二期)
214
100-109
48
22.4%
143-144
144
67.3%
22
10.3%
时代逸居
132
97-98
40
30.3%
109-124
80
60.6%
12
9.1%
广洋苑
259
89-97
107
41.3%
119-135
133
51.4%
19
7.3%
总计
6095
80-129
2067
33.9%
98-170
3570
58.6%
458
7.5%
主力

90-115

115-145

3、 价格分析

² 从上图可知，主力总价集中区域在40-65万元，超出70万元世纪景点、联洋花苑全部有世纪公园概念，住友名人花园也有绿化景观优势；时代金领中有一款167平方米房型实际已经含有四房功效。
4、 关键个案评述（详见附图表五：关键个案市调总表）
² 爱建时代金领——在本案西侧，占地8万平米，15幢10-19层小高层计划，采取“S”型围合，外立面略具欧式，绿化率51%，现为一期7幢小高层和一幢2层会所，计划面积101-300平米，主力三房，115-167平米约占80%，有少许复式房型，均价4500元/平米，8月份开始内部预订，年底开盘，现接收用户咨询排号，至7月30日已排号到586号。该案所处地段毗邻高尚国际小区，投资商为爱建股份，实力较强，前期有房展会等推广活动，积累较多客源。
² 银泰花园——小区计划为小高层和联体别墅混合项目，基地面积3.5万平米，总建面积4.8万平米，计划户数约250户。其中小高层为124层，别墅均为三层联体别墅，面积167.18-218.33平米，本案自1999年底公开，其小高层单价范围3300-3800元/平米，别墅均价4300元/平米，现在已全部销售完（4月售完），但其销售时间较长，近十二个月半，去化次序依次为二房最快，三房次之，最终为联体别墅，说明房价尤其是总价对本案销售影响。
² 住友名人花园——在浦东张扬路、居家桥路口，南面正对集中绿地——名人苑，该案一期388户已经入住，现二期共计划3幢18层小高层1幢多层，一梯2户，小区内有会所、室内游泳池等，计划面积偏大：二房100-109平方米，占25%；三房143-144平方米，占75%价格为3880-5700元/平方米，均价约4900元/平方米，一次性付款97折，该案于7月5日正式开盘，7月4日即有些人排队认购，现销售率已经达70%，二房已基础售完，三房余房集中在高楼层；客源以陆家嘴、金桥、外高桥等区域白领为主。
² 联洋花园——在联洋小区最北面，北靠杨高中路，总规模23万平方米，由东向西分三期开发，首期384户于7月开盘，均价4200元/平方米，现在销售率已经达成95%左右，尚余少许大面积二房，现在价格已经标到4200-5600元/平方米；2月推出二期预定，3幢12层、3幢18层和1幢32层共570户，以三房为主力，预定均价4700元/平方米，但预定情况仍然火爆，现二期预定价已经上涨到4000-6400元/平方米，二期将于今年9月正式开盘。
² 新天家园——在浦东桃林路、灵山路口，其北侧为陆家嘴花园，东面和进才中学相邻，步行5分钟可至源深体育中心，其东侧民生路上有大型超市，农贸市场、酒店等。小区周围环境较平静，且出行较便利，步行10分钟可至张杨路、杨高南路地铁站，张杨路上公交车辆较多。总建面积34680平米，共4幢高层，其中2幢12层，2幢18层，总户数为289户，配有地上、地下车位，小区内有1500平米活水园林景观，高级业主会所，其均价达5200元/平米，自3月开盘以来，销售已过半。房型为二房、三房和复式，均为二梯三房布局。
² 连城——地处张杨路、长岛路口，计划中基地面积为60680平米，总建面积为90178平米，由10幢6层、6幢9层、9幢11层多层、小高层组成，小区有11000平米集中绿化带，一梯两户。其中小高层得房率为86%，多层得房率为90%，计划总户数约750户左右。现在结构体7层左右，3月开盘，估计6月交房。因为该案是分期取得预售证，所以也是分四期销售：一期9幢11层已基础售完，现在在售为二、三期6幢9层小高层，估量为216户，二房面积为103.29-114.12平米，三房面积为120.34-140.56平米，各占二分之一。现在二期已销售过半，三期在7月下旬刚开盘，销售情况不太乐观。单价范围在3690-3980元/平米，均价在3800元/平米，一期余房清盘价3500元/平米。物管费在1.2元/平米左右（小高层），四期多层房型图未出，价格也未定。该案在造势宣传上不遗余力，除定时房展外，在张杨路沿线挂有路旗，除报纸广告外，还有车体广告，SP 还有“清凉一夏”活动，即“凡7月20日-8月15日签约连城业主可参与抽奖，有机会去云南庆香格里拉避暑”。
² 胡姬花园——在张江碧波路和科苑路口，计划中有2幢16层，2幢9层和一幢办公楼，现在一期为东面16层和9层各一幢。主力房型为三房，面积在131.97-149.44 平米，二房面积为89.01平米，约5户（已售完），另有复式房。1月开盘，总销售已过半。另外办公楼已租售完成。单价在3800-5700元/平米，平均单价在4500元/平米左右。客源关键有投资、自住及设置办事处三种。自住者居多，多为张江高科技园区内工作人士。优势在于户型采光通风良好，动线分明；距离地铁站约10分钟步行旅程；紧邻汤臣别墅区，品质较高。但房型面积较大，周围配套设施较少，离市中心也较远，小区规模小，人气不旺，周围多为计划中厂房。
² 现代华庭——由上海同进置业投资开发，由同策房产咨询企业销售。在浦东张杨路2242号，靠近崮山路口，崮山路上生活设施较全，张杨路上有十余条公交线路，交通便利，距离东方路地铁站为3站路，周围有小学、中学、医院、大型超市、体育中心等公建配套。总建面积为20825平米，为三幢品字型布局之板式小高层，层高为16层，共176户，小区特色景观为中庭3棵百年香樟，整体为围合式园林布局。楼盘均价为4000元/平米，房价在区域内有一定竞争力，但规模较小，主力房型为三房，主力总价50万元左右，现在还未正式开盘，可接收预订，销售前景好。
² 锦绣天第——在浦东内环线以内，东北方向约1公里处为浦东中央公园，周围道路情况良好，西面一站路可至成熟区，有易初莲花、仁济医院等配套，交通尚可；近中央公园，有升值潜力，小区整体计划很好，现在周围环境很好，但生活配套还未跟进，生活尚不太方便，且小区内部公建配套亦滞后于小区开发进度。本案分三期，计划近千户，有5层多层、8层电梯房和12层小高层，一梯两户，内有会所，一期400户已售完，现售二期，约240户，二房为主力房型，约占55%，价格范围4000-5100元/平米，均价4600元/平米，现在销售已近尾声。

第四部分 本案市场定位

一、 宗地及相关情况评价
1、 宗地概况
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