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公司金桥项目投标书样本.doc
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1、亚东企业金桥项目投标书第一部分 区域环境概述一、 浦东基础情况概述1、 地域品牌著名度和美誉度已经全方面确立 浦东开发开放至今已经,期间即使有过阵痛(管委会主任赵启正甚至还被谑称为“套牢市长”),不过经过多年来数以千亿计基础设施投入和政策引导,尤其是在地铁二号线贯通、世纪大道通车、世纪公园开园、浦东国际机场通航和世界500强会议成功召开后,浦东地域品牌得到了极大提升,东方明珠、金茂大厦、世纪大道、公园、汤臣高尔夫球场、八佰伴、时代广场等等建筑和设施不仅在上海、在全国全部含有相当高著名度,现在浦东不仅成为外资、内地企业主动抢进投资宝地;也是最适于居住国家园林城区,吸引了大量区域外用户入住;更是大
2、量高级人才心向往之就业基地。中国加入WTO后,外资将会大量涌入,浦东有望成为全中国最大得益者。2、 经济发展快速,尤其在利用外资方面占半壁江山 多年来浦东经济发展保持快速增加之势,GDP增幅已连续数年高出全市平均水平4-6个百分点,综合经济实力不停增强。浦东中国生产总值达成920.52亿元人民币,人均GDP达成4447美元,吸引外资额占全市总量45%,各项指标权重越来越高。下表为浦东各项经济指标及权重: 指标上海市浦东新区浦东所占全市比重面积(平方公里)63405338.4%人口(万人)131316312.4%GDP(亿元)455192120.2%吸引外资(亿美元)63.928.845.1%外
3、贸出口额(亿美元)2549637.8%3、 强投入市政建设为新区发展提供了动力和保障 1990-,浦东遵照基础设施先行战略,共投入1164亿人民币进行基础设施建设,现已基础形成了空中、地面、地下、港口全方位综合立体交通网络,但现在浦东作为一个新型城区,在生活配套设施和人气聚集方面仍有待加强,交通尤其是过江交通尚待改善,以后相当长时间里,新区政府还将一如既往地进行基础设施投入:“十五”期间,还将实施以下重大市政基础设施项目,逐步完成包含越江交通网、轨道交通网和市区道路网在内“三网”和包含深水港、航空港、信息港三港工程。关键工程概况和时间表以下:外环泰和路越江隧道外环线贯通节点工程,全长2882米
4、,车速80公里/小时。开工,通车卢浦大桥(含济阳路)南北高架道路延伸至浦东一条计划越江通道开工,完工外环线浦东段外环隧道至环南一大道,计划红线宽度100米,双向8车道开启,底完工磁悬浮从龙阳路地铁站,到浦东国际机场站。全长30公里1月底正式建成轻轨明珠线浦东段浦东段长度为6公里,共设5座车站开启,完成大连路越江工程全长2.4公里。单向双管4车道,设计车速50公里小时开工,完工复兴路越江隧道全长约2.6公里,双管4车道,设计车速50公里开工,完工轻轨PDA线途经高桥镇、金桥、黄山、泾东、梅园、潍坊、六里等区域开工,底建成外高桥港区三期、四期总投资43.08亿已开启沪崇苏大通道从浦东五号沟到长兴岛
5、,经崇明过江到江苏海门市青龙港开启5号高速公路从外环向南经奉贤、星火工业区,再向西接浙江省杭金公路沪芦高速公路北起外环线环东二大道立交,向南至南国公路,双向四车道五洲大道黄浦江边至远东大道,全长10公里,红线宽度80米远东大道延伸龙东大道至五洲大道,全长9公里,双向8车道浦东国际机场二期总投资10亿4、 新区计划发展目标 浦东新区计划到下世纪二三十年代将建成含有世界一流水平外向型、多功效、现代化新城区,使之成为二十一世纪新上海象征,成为联络国际和中国市场桥梁和纽带。具体目标有以下多个方面: 中国生产总值年平均增加速度超出10%,经济总量占上海全市1/3以上,人均产值达成中等发达国家水平。经济运
6、行质量有显著提升,金融、贸易、高新技术产业GDP比重占70%以上。 市政建设基础形成外向型、多功效、现代化新城区,建成浦东国际机场、深水港、现代通讯网等基础设施工程,形成以地铁、轻轨等轨道交通为骨干综合性、主体化、网络型城市综合交通体系。 到 年,浦东新区集中城市化地域达成200平方公里,人口规模达成210-230万,展现出新城区面貌。 功效开发方面基础形成和中国外经济广泛联络发展格局。二、 金桥出口加工区概况1、 区域现实状况 通常意义上金桥是指罗山路以东、龙东大道以北,外高桥以南、外环线以西广大区域,是金桥镇、张桥镇、浦兴街道、沪东街道、金漾街道等行政区域统称,本案所在金桥出口加工区只是金
7、桥一个关键组成部分,因为经济发展、人文环境、生活配套等方面特殊性,将金桥出口加工区从大金桥中分离出来有利于本案排除干扰、正确定位。 金桥出口加工区是1990年经国务院同意国家级开发区,是由国务院同意设置第一个以“出口加工区”冠名开发区,其成就在全国同类开发区中居于领先地位,全区计划面积20平方公里,西连陆家嘴金融贸易区,北靠外高桥保税区,南接张江高科技园区,距虹桥国际机场25公里、浦东国际机场30公里、外高桥港区9公里,其西侧4公里处为黄浦江,东北方12公里为长江。现在落户金桥跨国企业占落户浦东跨国企业总数二分之一以上。以金桥路为界,金桥出口加工区分为东西两部:东部为工业区,其中有6平方公里“
8、现代科技园”,西部为生活区金桥现代生活园区。 金桥开发区在七通一平基础上,增加了集中供热和集话音、数据图象传输功效于一体VSAT卫星通讯系统,达成了九通一平。金桥开发区环境优美,是无烟工业区。金桥出口加工区和金桥现代科技园已经过ISO14000环境质量体系认证。区内道路全线贯通,20多条交通线路连接市区、浦东新区各要道。1999年7月起,金桥出口加工区已开始使用中国东海天然气。2、 经济发展 金桥出口加工区实现工业总产值457亿元,占新区总产值28%。区内年产值超亿元企业有44家。上六个月金桥出口加工区工业总产值达297亿元,同比增幅高达50.3%,产值占浦东新区1/3,增幅是浦东新区2倍。
9、截至底,金桥出口加工区已引进377个项目,协议吸收中外投资87.4亿美元,在投资金桥世界著名跨国企业中,有26家被财富杂志评为全球500强。区内有26家企业被评为“1999年度上海市工业企业500强”。72家企业获上海市高新技术企业认定。金桥现已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业为骨干产业群。3、 金桥现代生活园区 金桥现代生活园区在金桥出口加工区西部,占地约3.7平方公里,计划总建筑面积310万平方米,居住人口7.6万人。根据计划,金桥现代生活园区将建成一个人和自然协调、含有创意和特色、绿化和环境优美、适合境外人士居住、社会功效齐全高尚小区和低密度绿色智能化住宅小区
10、。东苑以外销房为主,已经有信和花园、金桥酒店公寓、凤凰大厦等数十个项目,被誉为金桥国际小区;西苑以内销房为主,有银泰花园、时代金领等项目。 金桥现代生活园区内还重视开发一流社会综合配套功效。在生活购物方面,有家乐福、欧倍德等大卖场;教育方面,前后有杉达大学、中欧国际工商学院进驻,中国福利会幼稚园和平和双语学校已于1996年9月正式招收新生,上海协和国际学校已于1998年起招收外籍人员儿女入学;在医疗卫生方面,上海华山医院(浦东)立即投入运行。 现在该区域已经建成金桥酒店公寓、信和花园、碧云别墅、凤凰大厦等外销住宅,其中碧云别墅更是吸引了很多外籍人士入住,每个月租金虽高达7000-1美金,入住率
11、仍能保持在95%以上,在中欧学院、平和双语学校和家乐福、欧倍德等加盟后,国际生活小区气氛已经基础形成:周围人文环境和配套设施档次全部很高,有着和杨高路以北金杨地域绝然不一样生活气氛,这种区分就象长宁区天山和古北,日常生活古北不一定比天山便利,但绝对比天山高级。 金桥现代生活园区总用地面积有3.7平方公里,现在已开发部分只有1/3左右,基础以外销房为主,前几年因为宏观调控和亚洲金融危机,多数项目标空置率全部在50%以上,甚至有多个烂尾项目,以来,伴随房地产大市好转,尤其伴随者内外销房并轨政策出台,周围地块纷纷开启,现在在建有爱建时代金领、已立项有世茂湖滨花园和罗山花苑以北项目,其它项目标计划思绪
12、也已基础确定: S8、S11中心地块由来自法国小城计划师悉心营造一个法国式浪漫,碧云路沿线是单侧商业街,部署酒吧、餐馆等商业设施,小区内还计划有约五万平米绿地和大片湖面。 S3、S6地块将建成能够出售别墅区。由名师计划,由不一样设计师为每个业主定制不一样风格别墅。 S2 地块将建成联排别墅和双联体别墅。沿优美红枫路将有酒吧和COFFEE吧,有点塞纳河韵味。 S13 地块时代金领 S15 地块由上海世茂投资投资建造25万平方米高级住宅区世茂湖滨花园,以30层高层为主,并有少许别墅和联体别墅。 S7 地块除家乐福和OBI外,一家法国体育超市和体育场地正在设计之中。一个SHOPPING MALL也正
13、在筹措。 G2 地块18万平方米大型绿地。将建成硅谷样低层办公区。 第二部分 整体市场分析一、 上海房市供求关系(详见附图表一:上海市内销商品房供求情况;附图表二:价格指数走势图)1、 上海房市成交量大幅上扬,二级市场总体供求趋于平衡 最近三年上海内销房预售量大幅增加,年增幅均在30%以上,登记预售面积突破1400万平方米,同比增幅达34.7%。上海市内销房同意预售量为1440万平方米,预售登记量和同意预售量之比达成98.4%,供求临时趋于平衡。 一季度内销房预售登记面积为347万平方米,比去年同期增加33.5%,同时因为实施新预售标准,今年一季度内销房同意预售量仅有117万平方米,同比下降5
14、2.4%,估计从二季度开始供给量又会恢复正常。2、 一级市场供给止跌反弹,新一轮房地产供给高潮即未来临 上海市土地出让面积和新开工面积出现了1997年以来首次回升,土地出让面积达成874万平方米,同比增幅高达68%。今年一季度受土地拍卖政策影响,土地出让几乎无量,但现在市场上却活跃着一大同意备买地投资商。 上海市商品房施工面积为5212万平方米,其中新开工面积为1863万平方米,同比增幅达成42%,新一轮房地产供给高潮即未来临;今年一季度新开工面积为473万平方米,同比增幅2.9%。3、 仍将保持增加,但冲高回落压力很大 在国民经济连续向好、房地产被确定为上海市支柱产业、内外销房并轨和中国加入
15、世贸等利好消息推进下,上海市内销房预售成交量仍将保持增加,估计整年增幅可达25%,总量达成1800万平方米。 房改使得蓄积了几十年住房需求被集中释放出来,不过放水轻易蓄水难,房地产市场需求也不可能无限膨胀,估计需求高潮将在-出现:内外销房并轨和中国加入世贸增加了中高级物业需求量,不过土地拍卖政策实施后,首先会造成地价和房价上扬,其次会造成供给量聚集和有效需求降低,这种影响将是长久。二、 浦东房市发展动态1、 房市发展经历了由盲目到理性过程 浦东房地产市场大致经历了三个阶段。1990年前非市场阶段,以黄浦、南市、杨浦三区市政动迁房为主,关键代表为潍坊、梅园、乳山等新村区;1990-1995年高速
16、发展阶段,以浦东开发为契机,带动了整个浦东楼市,关键代表为陆家嘴金融贸易区综合楼、办公楼、商业楼宇等高层及关键开发小区或市政工程周围部分动迁房;1996-理性开发阶段,中国外有实力房产商竞相入驻浦东,在前几年经验教训基础上,依据宏观导向、区域发展计划及开发关键,兴起了一大批高水准住宅小区和商住楼,使浦东新区成为上海楼市主力军,内销商品房预售和销售面积在上海各区县中双双名列第一。 现在浦东楼市已经形成高、中、低各类型楼盘共生格局,能够充足满足各阶层购房需求:内环线以内:陆家嘴黄浦江滨以地段优势集中了以世茂滨江花园、菊园等为代表高级高层公寓,价格最高达万元以上;世纪公园周围则涌现出天安花园、华丽家
17、族等一批高级生态型楼盘,均价达成6000元/平方米以上;张扬路沿线则因为和陆家嘴地缘关系和景观道路建设成为浦东楼市第三梯队,均价在4000-5000元/平方米左右;内环线以外包含金桥、上南和南花木和北蔡地域则是浦东楼市第四梯队,楼盘均价在3000-4500元之间。2、 供需两旺,房市龙头地位得到深入巩固(详见附图表三:内销房预售市场份额;图表四:浦东分季供求量) 浦东内销商品房预售登记面积达成260.22万平方米,同比增幅高达54.9%,预售登记22563套,成交金额87.91亿元,预售成交均价为3378元/平方米,单套平均成交面积115平方米。浦东内销商品房预售量和销售量均列全市第一位,分别
18、占市区总量20.7%和19.9%,而且在全市排行榜前50位中独占13个席位。 1季度,受新预售标准制约,内销房同意预售面积18.3万平方米,较上季骤减65.2%,登记预售面积55万平方米。浦东发展吸引了大量资金实力雄厚中国外房产投资企业,浦东总开发量定会有增无减,下六个月以后市场供给将会相当充足。3、 产品品质和销售价格逐浪推升 1999年浦东内销商品房预售面积排行榜前十名中,平均预售单价为3286元/平方米,上榜楼盘以金桥湾-清水苑、黄山新城等中低级楼盘为主,仅浦江茗园和天安花园单价超出3800元/平方米;内销商品房预售面积排行榜前十名中平均预售单价达3526元/平方米,上榜楼盘中均价超出3
19、800元/平方米有万邦城市花园、联洋花园、上南花园、天安花园、申立苑等六个。预售价格上升当然有多方面原因,但和产品本身计划设计、功效布局提升有很大关系。 产品计划和需求方面,浦东4季度成交数据显示:单价越高楼盘,套均成交面积越大:-30003000-40004000-500050000-60006000-70007000以上104.7119.9124.2148.9150.8173.44、 热点区域转换 从地域分布来看,自1996年以后,浦东楼盘就形成了三大板块,一是陆家嘴板块,二是上南杨思地域板块,三是金桥沪东板块。到1999年又新增了一个花木板块。这四大板块仍是浦东楼盘主力,不过花木尤其是世
20、纪公园周围地域楼盘优势凸现,成为四大板块中“龙头老大。 浦东“三边”概念将深入强化,滨黄浦江岸边,将有世茂滨江花园成为新亮点,仁恒滨江园、菊园继续受到青睐;环世纪公园周围,以联洋新小区为代表公园概念楼盘方兴未艾;沿张杨路、杨高路、龙阳路等关键景观道路两边更是新楼盘层出不穷。 张江有可能成为下一个热点:花木板块越过罗山路,沿地铁二号线、龙东路、龙阳路向张江方向东移可能性已显端倪。伴随张江市政和公建配套逐步完善,尤其是地铁二号线张江站开通,多层次交通建立,张江地域住宅供求量会大大增加。5、 浦东房市发展原因探究 浦东新区地理位置得天独厚,现有被划入CBD地域中心城区,又有足够计划城区和深广腹地,更
21、拥有漫长黄浦江和长江岸线,有宽广发展空间。 浦东作为“国家园林城区”,斥巨款建成陆家嘴中心绿地、中央公园、外环线绿化带等,浦东绿化面积现在已达1100多万平方米,城区绿化覆盖率达成35%,各项绿化指标全方面达成国家园林城区标准、生活环境优美。 城市建设起点高,计划建设精益求精,商业、文化设施快速增加集聚,规模效应日益显现,尤其地铁2号线通车、国际机场通航和过江费取消后和浦西中心区空间和心理距离正大大缩小,人气旺盛。 高新技术企业、金融证券业和其它跨国企业白领人士增加为该区域聚集了最旺购置人气,浦东开发十年吸引了一大批中外企业入驻,这些企业白领人士有很强购置能力,为浦东房市发展提供了充足客源。
22、浦东商品住宅市场开发水准走在全市前列,市场上很多有代表性楼盘大多在浦东,而且现在浦东房价和浦西相比有一定优势。伴随浦东在全国及国际上影响不停扩大,身价提升,浦东房市将更为火爆。第三部分 竞争市场分析一、 金桥地域市场分析1、 区域市场成交情况-53667322%-64718619.3%-75191918.4%1700-38003010-86484326.00%1950-41502764金泽苑、鹏欣绿苑、博山公寓、阳光欧洲城、金鹏荷泽苑-95987226.80%-43502954鹏欣绿苑、金泽苑、绿景苑、金桥城市花园、华高新苑-105617521%-43003143金桥城市花园蝶恋园、中大新苑、
23、绿景苑-117527124.90%1850-48003026金鹏荷泽苑、鹏欣绿苑、阳光欧洲城、中大新苑、绿景苑-1263000-135500-22248315%2450-36503122金鹏荷泽苑、爱法新全部、蝶恋园、鹏欣绿苑、天枫公寓-33350915.6%2450-41003251汇佳苑 蝶恋园 金鹏荷泽苑 协联苑 爱法新全部 金桥地域是浦东房地产发展较早区域:1995年前后是浦东新区内除陆家嘴之外最密集外销商品住宅区;1998年以来伴随浦东内销房市场走强,金桥地域以其相对完善配套和道路交通条件,成就了大量中低价位内销住宅项目,1999年金桥湾预售量排名浦东第一,阳光欧洲城和黄山新城也跻身
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