商业步行街物业管理投标方案样本.doc
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1、西城商业步行街物业管理投标方案桂林市桂安物业服务有限责任企业二00八年七月一日目 录致 函一、桂安物业服务有限责任企业介绍二、商业步行街物业服务理念三、商业步行街物业管理特殊性四、西城路商业步行街物业项目概况 五、西城路商业步行街物业管理目标和整体策划六、西城路商业步行街物业服务人员拟配数量及工资分配七、西城路商业步行街物业费用总支出及收益估计八、西城路商业步行街物业费用分项描述九、西城路商业步行街物业服务各项收费标准结 束 语附件1:企业法人营业执照(副本)(复印件)附件2:企业法人身份证(复印件)附件3:组织机构代码证(副本)(复印件)附件4:企业资质证书(副本)(复印件)致 函 尊敬西城
2、路商业步行街业委会全体同仁:桂安物业服务有限责任企业很荣幸能为贵企业负责【西城路商业步行街】提供物业管理服务方案提议。因为本企业所做方案是在未能最详尽地了解【西城路商业步行街】 之具体情况下完成,故此,所提交提议,属初步管理思绪。以后,我企业正式签约接管该项目,我们将对【西城路商业步行街】进行更深入深入了解和分析,并在此基础上提供全方位详尽管理方案和提议给贵委审阅。我们期望能凭借本身积累专业化管理经验,以高度诚意及热情为贵委领导【西城路商业步行街】 提供优质高效服务,并期望经过此项目标成功接管和贵委建立愉快、良好合作关系!一、 桂安物业服务有限责任企业介绍:桂林市桂安物业服务有限责任企业是由桂
3、林市公安局直属企业桂林市保安服务总企业创办有限责任企业,总企业占80%股份,其它自然人占20%股份。桂林市保安服务总企业是桂林市公安局于1987年12月28日创办,是一家向社会提供专业化有偿安全防范服务特殊企业,是帮助公安机关维护社会治安降低违法犯罪关键力量。现拥有固定资产1000多万元,用户150余家,用户聘用保安员1900余名。企业分支机构包含“猎豹技防企业”,“金豹武装押运企业”、“桂安物业服务”;并创办保安培训基地1个、休闲农场1个、保安器材销售部1个,承接全市110开锁服务业务等。整个保安队伍分9个大队,21个中队进行管理。桂安物业服务有限责任企业注册资金50万元,物业管理资质为三级
4、。在全企业职员努力奋斗下,致力拓展物业服务业务,从众多物业服务企业竞争中相继接手了桂林“奇峰小筑”、“恒祥花园”、“三星大厦”、“北斗城南旺角”、“红岭小区”、“阳光花园”、“临江苑小区”、桂林“商务经贸广场”、“汇通商业广场”等楼盘物业管理及“大宇客车厂”、“水晶郦城”、“ 旅游发展总企业”、“香江饭店”、“广运商贸城”“普天通信设备厂”等专业化人防服务管理项目。桂安物业一直坚持以用户满意为先导,以目标管理为关键。在物业管理实践中,经过提升本身管理素质,追求完美服务,不停超越广大业户日益增加对物业服务需求,努力成为业户“好保姆、好管家”,成为发展商“好参谋、好帮手”,成为行政主管部门及社会各
5、界“好企业、好好友”。精良服务品质,使桂安物业正逐步取得业主和行业主管部门一致认可,亦培养和锻炼了一支作风优良、技术精湛、团结敬业能打硬仗队伍,企业在册职员300余人,管理层人员平均年纪为35岁,所受教育包含物业管理、企业管理、工民建、计算机、自控、暖通、给排水、无线电、供配电、等专业。企业在管及在谈项目包含文化、科研、医疗、商业、超大型住宅小区等多方领域,每接管一个新项目,便针对项目标实际特点及用户需求,进行充足研究,严密合理设计,快速建立和之相适应服务管理模式。 现在,企业管理实力日益增强,管理制度愈加科学严谨,管理理念愈加表现了人文精神,促进并带动各项经营管理工作。同时借助总企业整体优势
6、,结合本行业特点,探索出一条含有“桂安”品牌特色发展新路,在物业管理行业中牢靠地树立“桂安”品牌形象。企业企业精神:人本精神、乐业情怀、诚信服务、求实管理。企业经营方针:一尘不染、滴水不漏、细致周到、专业追求。企业管理目标: 服务是本、管理是魂、信誉是源、形象是根。二、【西城路商业步行街】物业服务理念:商业步行街作为一个最具活力商业业态和最具成长空间商铺形式,受到投资者热烈追捧。纵观全国成功步行街发展轨迹,从其地段来看,无一不处于城市关键商圈,拥有悠久历史和极高著名度,在城市里家喻户晓,如深圳东门步行街、广州上下九步行街、长沙黄兴路步行街、武汉江汉路步行街等。 商业步行街作为有计划商业聚集,对
7、商业步行街进行“统一管理,分散经营”是商业步行街区分于其它房地产关键特点。 “统一管理”,要求商业步行街必需由代表业主权利、受业主委托管理企业统一管理,现在中国商业步行街购置者有很多是依靠收取租金,归还银行商铺按揭贷款,在这种情况下,商业管理企业对商业步行街管理更为关键。没有统一管理商业步行街是难以经受猛烈零售业市场竞争。“分散经营”,是商业步行街对消费者和经营者间交易提供场所,商业步行街管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。 1、商业步行街统一管理理念在于:统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管。为了达成“统一管理,分散经营”管理模式,在商业步行街管理协议中全
8、部应该约定承租户必需服从管理企业统一管理。从而在法律上确定商业步行街管理企业管理地位。 1)“统一招商管理”要求招商品牌审核管理和完善租约管理同时实施。 a)“品牌审核管理”指:招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包含对厂商和产品审核,须含有有效营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。 b)“完善租约管理”指:签定租约后方可进入。租约管理包含约定租金、租期、支付方法、物业管理费收取等。c)营业时间确实定。d)承租户店名广告、促销广告尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接收统一管理。 e)为整个
9、商铺促销负担义务。f)承租人对停车场使用,确定有偿还是无偿,有没有限制。 g)投保范围事宜。2)“统一营销管理”有利于维护和提升经营者共同利益。 a)因为现在商业竞争猛烈,打折降价促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。管理企业应该为商铺策划好1年12个月营销计划,所谓“大节大过、小节小过、无节造节过”。 b)组织策划相关促销活动,所发生费用应预先和业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生费用根据承租户销售额一定百分比进行分摊。3)“统一服务监督”有利于经营者间协调和合作。 商业步行街设置业主管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户经营活动,确保商铺高效运转。常见方法有:指导项目:店铺部署指导、
10、促销活动安排;协调项目:协调经营者之间担心关系,促进经营者之间合作;服务项目:行政事务管理;监督项目:维护商铺纪律、信誉,帮助工商、税务、卫生、消防等部门管理。 4)“统一物业管理”有利于建筑空间维护和保养。 商业步行街物业管理内容包含:养护建筑、维护设备、确保水电气热正常供给、公用面积保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺各项设施使用频率较高,统一管理有利于对物业设施设备有计划保养和维修,增加使用安全性和耐久性。三、商业步行街物业管理服务特殊性: 1、用户流量大 商业步行街进出人员杂,不受管制,客流量大,易发生意外,安全保卫工作很关键,有些零售商品易燃易爆,所以消防安全不得
11、有半点松懈。同时商场在发生突发事件时,疏散相对较慢。安全管理应尤其慎重 。2、服务要求高 商业步行街要求物业管理服务面向置业人和使用人,向她们负责,一切为她们着想。促进商业步行街物业保值、增值;同时为使用人和用户营造一个安全、舒适、便捷、优美经营和购物环境。这是商铺物业管理服务根本标准 3、 管理点分散 出入口分散,需要保洁、保安人员相对较多,管理点分散,管理难度较大是商业步行街物业管理特点。 4、营业时间性强 用户到商业步行街购物时间,大多集中在节假日、双休日和下班及晚间,而平时和白天用户相对少部分。统一店铺开张及关门时间有利于商铺整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营凌乱感,
12、无序经营印象,对用户产生不良心理影响。 5、车辆管理难度大 来商业步行街用户,有开车,也有骑车,大量机动车和非机动车对商业步行街周围交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平整体表现。四、 【西城路商业步行街】物业项目概况: 【西城路商业步行街】由北斗集团开发、招商并建设完成,现在已成为桂林市首家集商务、娱乐、购物、休闲为一体综合性商业步行街。因为地理环境原因,及计划设计和整体效果,使西城路商业步行街极具商业价值及升值潜力。五、【西城路商业步行街】管理服务目标和整体策划: 物业服务管理最终目标是创一方文明,保一方平安。使商(铺)户安居乐业,使该物业保值增值。物业管理
13、服务关键包含两部分:一是对物业管理,二是对商(铺)户服务。 1、对【西城路商业步行街】作为桂林市物业管理典范实施管理,以高起点管理,高标准服务,高素质人员,从而达成社会环境和经济高效益。 2、在【西城路商业步行街】管理上实施定员、定量、定额方法,以科学管理方法,合理调配各工作岗位人员,量化各岗位工作指标,实施严格有效管理制度,使管理队伍素质达成对应服务水平,为管好西城路商业步行街,服务于商(铺)户打好坚定基础。 3、处理好房产销售和商(铺)户经营之间关系,给开发集团提出合理化意见及提议,为商(铺)户排忧解难,充当好开发商和商(铺)户之间桥梁和纽带。 4、科学管理服务,使【西城路商业步行街】管理
14、服务工作将根据“用心管理,真心服务”标准,实施一体化管理综合服务,一体化管理就是工作实施中分设职责不一样之部门,负责协调管理中出现多种情况和问题,确保工作有序开展,受理商(铺)户投诉监督服务质量,确保各项管理工作顺畅进行。【西城路商业步行街】管理服务中心设有管理组开展日常服务充足发挥资源合理配置优势,节省人力,物业投入,加强各组相互支持和促进,提升管理效能,服务中心以人性化管理贯穿于工作始末,充足发挥职员工作主动性,主动性和发明性,最好地满足商(铺)户各项要求,服务中心将结合步行街特点,发明出独特且含有风格管理模式,以尽善尽美有服务为商(铺)户提供安全,舒适商业经营环境。六、 【西城路商业步行
15、街】物业服务人员拟配数量及工资分配: 成立【西城路商业步行街】管理服务中心,由精干,专业性强人员组成,下设各管理服务专业组。 1、管理服务中心:人员配置努力争取合理,拟设经理1名。各下属管理骨干分工明确,在管理服务中心指导下,各司其职,各负其责,以协调高效,相互促进模式来实现良性循环。2、业户服务组:设管理员1名(经理兼),电工1名,清洁工3名。 1)负责日常前台接待事务、受理商(铺)户各类投诉,协调比邻问题。2)办理商(铺)户装修报装手续,装修进程跟踪3)无偿为商(铺)户代办所需经营证照、代理招商招租业务4)负责步行街各项公共设施、设备管理,维护及保养5)负责步行街公共卫生绿化管养监督指导6
16、)负责步行街各项物业日常费用收取7)负责开展相关有偿服务:如打字复印、传真、收发电子邮件服务。3、保安服务组:拟设保安队长1名,保安员8名。1)负责步行街秩序维护管理2)消防防范管理3)车辆交通管理4、经营服务部:(物业经理兼任),全方面负责商铺业户委托给物业管理企业租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作,该部门关键职责是配合业户经营活动,促进商铺经营销售和物业管理工作。 累计:14人5、本管理区域使用服务人员编制及工资费用:序号人员设置数量工资标准工资小计一管理层人员1经理1人1500元/月1500元/月二工程技术类人员1水电工1人1000元/月1000元/月三保安类人员1队长1人100
17、0元/月1000元/月2保安8人900元/月7200元/月四保洁绿化类人员 1保洁3人700元/月2100元/月五工资总额1人员总数14人2工资总额12800元/月注以上人职员资含养老、失业、工伤保险金等。七、【西城路商业步行街】管理费用总支出及收益估计:1、 管理费用总支出:序号项目内容测算依据测算公式月支出(元/月)1管理人员工资费用11人 128002国家法定假日加班费11天50元/天14人12月=642元/月6423高低压配电系统维保、公共场地维修及养护、公共照明系统维护、消防系统维护及公共电费消耗。元/月4办公运行费用(含招待、交通、通信、耗材、折旧)200元/人/月200元/人/月
18、14人28005卫生绿化费用(含卫生用具及清扫用水及绿化清杀费)100元/人/月100元/人/月14人14006税收按5%计算10002、管理费用收入估计:序号物业性质收费单价(元/月/平方米)收费面积估测费用收入小计1商业门面5(中段)3(东西二段)2(面积超100)建筑面积约381213342元/月(依据70%计算)2公共摊位收益:物业和业委会分配百分比: 7:3 即物业占总收益70%,业委会占总收益30%。 估量物业月收益为 :7000元 3大型商务活动总收益:物业和业委会分配百分比: 5:5 即物业占总利润50%,业委会占总利润50%。4 小计收益: 20342元/月5盈亏估计:203
19、42元/月20642元/月=-300元/月八、【西城路商业步行街】物业服务管理分项描述: 【西城路商业步行街】物业管理包含以下多个方面,我们现对此进行分项描述:1、商铺业户服务管理 1)商铺业户服务管理: 业户服务部有两部分工作职能,一是业户服务,二是内部管理。a)接待和联络 接待和联络是业户服务关键内容之一,是物业管理方为业户、用户提供服务并和业户、用户进行交流窗口。其关键职能和其它类型物业管理业户服务一样,包含倾听提议和意见,接收投诉,安排维修和回访,收取管理费和内外联络等。 b)纠纷、投诉接待 用户在商铺购物因环境服务原因而来投诉。对物业管理方来说,全部投诉、处理结果全部要有统计,作为年
20、底表彰和推行“管理条约”业绩考评依据之一;c)报修接待 商铺铺位照明或其它设施出问题,对业户营业将造成很大影响。业户报修,应快速做统计,填写维修任务单,即时派维修工到现场抢修; d)走访回访 接待员走访内容包含三方面: 一是:听取业户和商铺方对物业管理服务意见、提议; 二是:对报修后维修结果进行回访; 三是对业户礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面不足之处作出提醒、督促改善,晓之以理,动之以情,用实际行动去感化业户,让她们明白:我们所做一切,全部是为了商铺本身形象,我们目标是一致。 e)内外联络 商铺内部联络: 商铺内部联络包含向业户收取租金、管理费、水电能花费、铺位报修抢修费等;向商铺方收取物
21、业管理费、能花费。商铺服务管理做得怎样,必将影响到收缴率好坏。 商铺外部联络: 商铺和街道、居委、警署、消防、劳动、环境保护、水、电、煤、电信及媒体全部有业务上联络,如处理不好这些关系,会使商铺经营活动很被动。处理得好,往往事半功倍。2、商铺装修服务管理 1)商铺装修服务管理: 装修管理应包含在业户管理中,因管理难度较大,故单独列出叙述。装修管理职能关键包含:审核装修申请、签署“装修管理协议”,现场监督管理等。 商铺楼宇租赁往往以整个层面向外出租,出租后,由承租商依据经营要求,提出装修申请;也有业主把一个层面装修完成以后出租铺面。承租商户对铺面只能经过申请同意后作部分小变动装修,装修管理应做好
22、以下多个方面: 建立周全、具体、便于操作管理制度; 专员负责对工程实施严格监督; 选定资质高、信誉好工程承包商进行装修; 对装修现场进行监督管理。 2)商业铺面制订装修管理要求关键点; a)二次装修过程应遵守物业管理处制订二次装修施工管理要求;业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备,应严格遵守商铺动火申请制度各项要求;严禁私自更改水、电管线及负荷用电。 b)装修完成后,物业管理处依据装修前业户递交经认可装修设计图、装修协议,对工程进行完工验收,如发觉有违反装修设计图及装修协议一些条款,应视情节轻重作不一样处理。 c)为了确保业户在装修过程中不损伤楼宇结构等关键部位,装修工程施工方事由物业
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