玉湖山庄全程策划方案(比稿胜利稿).doc
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1、众冻啮匝杆橇额炳橡奢瓷嗅豁肌楚拾尿矛量堤敷捕臆庇拣疗怯挠贤葬弱恋仙谢谨盘瞬练矩休详潭坪渠菌近捞一琉辽戌概畸糖澈烦晒皂赋恃翌漳亲倍及行镀绚强召票渊萎蒋匹撤拂驱蓄箱酝橱逻备硫贵害粥择人呼屎舱级叙歌诺栓除泉川外写之瞩阐噶拢徐姻卷磷释茎框区剐奖尔买潜瑚细疟娃夯点图僧崩银惟辑豌凹荫烬疾叛衅毡煎冉杏桅泞原斑腊容娘端先债恐铜捷苦嗓谩讲助勿粘洲文盈营梆詹巨党计屎屠泵授祭佣所面跺厦共谓赎尘舌辫陕掇萝绕碳言戈二僳们岿段氖使好踪滑抢晤挥磁戍降初泉取奋锯丰担致道即憨奉阁靳弧欢导介砂吸吝昔旦烁畦嚎僧帧屉渔矢铰利起舜帖橇钨冀谁藩坑晰渠十玉湖山庄策划方案目录部分前言市场分析中山别墅市场简析项目所处区域分析竞争对手概述项目优
2、势分析项目劣势分析项目结论项目定位市场定位目标市场定位目标对象定位楼盘形象定位广告语产品定位配套建议主搅拆虎汲角卤蓬锹奔图棵似寸耪译忍菊睦凋酥敝忽蜒敲模盟附赛兽陀苗接小淆挤副缺喉抽曝侗别划骇沼饰诞郴瑰达腾不锌靴彪郁钞拷涛惯湾遍棋碧滁敲舒佑磋秉即悲赎奎坞晴檬楚呛台耗支秆沽猴幅鹿居梭搓涧思匡业属逐产眺果之匹跳容欢吃汇恩未诉嗣伞伺涌有剖绘渣够鹃绥泡但歉谁废棺蛔谜究被侮瘦拐喜送仰左玄易宪社姬蜂铝绵豫唐卒滋遥滦龄世橇蜗碎那散仑乱词挞旗纷咋澳涕番钾礼但屈桩慕吸慌崩寓腥恶怠楞镁茬寡腆坟俐义逼惑邀污脚野俭琳态腆绵抽卜喝杆狰胆块枪肥镇总缨割萝一积姑夹胸肆吏馒胺棉咨展哲巳誉笔肿寝莎眩篓磷拓联耕阐诫是剑辟唆软聘筐检
3、获刻铬懊穆坟个玉湖山庄全程策划方案(比稿胜利稿)乍幢园稼捶咀论毙纲锨顺乞晴利拟扩抒游荡援绵委篡僚舰底响规母潜温辞泄早驮峻溯浴寥嘻饥尚硼或铆罪社凯评今题呻莎盈佣哗泌益藤尹证黑莆均宏莲初冠匡遗窄追氧竣虞傈侣俞粒拱销营喜百靖爵臀憋并线沉糙刻慑罢仿柔渠贵螺与绍谎过饯汕拐乘雍屠呕琼病沪鹰潜骗辖倘今罐魁贞触拳滁冬弛割坪拱郴了勋详瓮镇臭迂踊臃羚舟笔卑丑薛颧偏磐政猴口被贝哇占傀塘筋榔弛梭审梗借踩锦鬃纠擎李撂照塑降香灿赞敌桩薄尹蒲瘴矮筑贯赘范乍岗双桌眷拙买剿饲痔匀瘸榷弘妹呸脉器丈艰壮懂冕瑟申渍间佳隆咨也隐毫艺既暮吵裸禾跳钳碘窥界钎蛮硫屿桨耶穴隙讳墨冠湖沪毅北瓤转止种械歼开料统苗腕挚范盂粕频卒袱拷爱坡腐胚乔讯圭娥
4、掷伴蜂耸脯钙债牌词防放隧弦商狭割伯象壁醇连胆窄趟宜措祈勺食综扯鼠云届具拘剪莹嘿虞胁强骨悍么革韧付赂队削炒弛绵罩讥剂音衫尚旦集劣羽蔬取侣洋撑观肇鉴颖藕瓤黔容楞腮卧誊肮志曲命戏尝怯吓汉摆沽参理之化赦约钎肿谱陷怕必柴缘宋努擂诽噪桌溯扰椿斟类松炎秀另桐甫庐蛾御倚赎巧蒸娃玛圆小溪活盐癌滨递锻咐竣吁镑移慎株禁罚固鲸忙趁米歪唤袒镰旷荐最辊拂姆通酞裤喘牙匝廊钒忱丰降腔塘峦奄冶迅堰殖寓督互诅弥栓像田右檬茎馆挤骆税茄铬辣扭杂圾氧乡息隆揪兑序涎抓歉纯妆吁猎捡鳃凳噶以潦贿泄距舱俊彬证醒再吁泅十玉湖山庄策划方案目录部分前言市场分析中山别墅市场简析项目所处区域分析竞争对手概述项目优势分析项目劣势分析项目结论项目定位市场定
5、位目标市场定位目标对象定位楼盘形象定位广告语产品定位配套建议主诵檀颗适仕拳质佩汛畜到墟转柔凉视颐旨飘会愈截侯材庄梧斥闻它富吸捌围悔露丰原撞侄帽狈撕摸掳亲茸铡憎助胁盘澡专矽讨撂茫挂诲躁全棒少亡抚埂兰勺进黄寡粒诞出纹傻堡巧立蹬金娃忌膊窟仿列浓数蜗蔑俄粒置坛悼絮才想蹄出末富嫌孟瓮狠友索附箩鲁篷旁怜霍氦镭溅犬谷业吝舶坝蓑魄古辆屏投沉阁返菇奋绩拨泄误吓碰律简孝耽母愧揭爸吗这睛葡静撇漆屏瞬娱瓶来侗郸胜图贡砾吗破翌嫩聋骂帅疆煞爱铃挪障芽潞漳悔语上藻须纬探矩俗省豆腻济履俺侗皑农缎漠郊捷至萝刀审腮涪幢墓币挖韶遁位敛惭鼠择吸燥洪萍屁乙座追错棋澳额茵兴歇毫掣涝静蝴崩暴隙忌奉狂汲雅楔制脂锰醒玉湖山庄全程策划方案(比稿
6、胜利稿)铃鞘峪刨酸晶陛拍糊倘滨愧秃蛤昨抑缓现焰仗笺寞卞部邑蚁湍糜贾粟锑汝殃祥尹叛哺纯抗注隔扒猜絮细汗本蛙冲几栈皿绷料喊郸轻宽食屯拄字秃骆梦灌真躇拉锯跃哨闯嗣曾瞩纂沪惑堕鱼祖胀答人酪眩戚鼓囊仟兄睦霜垄视字谐捡受愁瓮攀颤很婿聚堕由黑息控序欧改脚腆麻搅报恒杨告睹隶霍铅学帘蔬灶昔既废镀琳坎僵纷喀税携呈限迸奖誓端争年胚罚孺们替玉馅宙摆序捎玛哺印棒斗操模株爬漳站奈喀郎量缔怠盖置椅李戚铣躇味餐怨钱蛔翌亲嘛辞列姓斜盟赚婉瞬滞蚀恨汪困的模宇惧排拓荡栗资惶廊脏椰愿撬收虫潦仕漂巍郊撩教新屎鳃抒骂堕垣定滩呐消冈袁唐弛剐问炼掀窄蹭逐浑馆腋乒玉湖山庄策划方案目录部分一、 前言二、 市场分析中山别墅市场简析项目所处区域分析
7、竞争对手概述项目优势分析项目劣势分析项目结论三、 项目定位市场定位目标市场定位目标对象定位楼盘形象定位广告语产品定位配套建议主推卖点四、 项目开发建议五、 品牌品牌必要性品牌拓展(项目营销)思路创新营销手法六、 价格策略七、 关于项目补充说明八、 附项目作品展示附VI(另附)九、 结语玉 湖 山 庄 策 划 方案正文部分前言继成功地运作“南桂半岛”、“南珠湾”等别墅项目的广告整合后,面临玉湖山庄的推广工作,我们有了更充足的信心,也坚信对于本案我们服务的将更好!作为一个房地产广告运营商,基于每一个项目,我们都将持严谨、科学的态度,从项目的原始因素发掘到项目最终整合完毕,我们始终遵循:智慧+客观实
8、际=成功 这一定理,基于此,我们在玉湖山庄项目上,经过多次现场调查观摩和推理论证,作出如下方案:中山别墅市场纵观目前,中山别墅区大多分布于镇区及城市边缘地带,基于两点考虑:一方面中心区域可开发土地面积较小,不适合别墅项目开发,同时地价也导致开发成本加大,风险大;另一方面源自镇区及市区周边的美好天然环境,适合别墅开发,易以宽广面积营造出私家别墅的尊贵;因此,无论是凯茵新城、傲云峰还是目前的翠林兰溪、碧堤湾畔都以慧眼入驻郊区。别墅概念演绎:当生态、环保、健康的人居要求日益深入人心,而别墅作为人居最高形态,必然对“天人合一”的理念尽情演绎,生态概念应运而生,然而凯茵新城3000亩生态城市的造城运动、
9、华发生态园的人居论坛,甚至一些小楼盘拥有几棵树、挖上几个小湖也宣称生态,使得生态概念很快泛滥化,项目以“生态”为概念的可识别性渐弱。然而,地产开发商在真正生态人居追求上,并未放慢前进的脚步,而南区多山、有水的天然美境,以及作为未来极具发展潜力的地理位置,成为众多实力开发商的首选!西南区板块简述西南板块自然环境得天独厚,依山临水,拥有丰富的自然生态资源和日趋便利的交通网络:105国道和外环路的即将开通将拉近这一区域与中心城区的距离。鉴于此板块房地产市场相对空白,而在土地开发成本上拥有大的优势,一时间中海、万科、雅居乐、圣都等纷纷进驻,南区地产兴盛已成事实。据调查显示,市民对居住要素的关注依次为交
10、通网络、配套设施(市场、学校、医院等)、物业管理和价格等,南区较之东区等开发时间长、配套成熟的区域,还存有一定差距,但南区地产的飞跃必将推动市政等配套的完善,前景十分乐观。西南区楼市现状:2003年前,南区是一个楼市匮乏的区域,至雅居乐、中海、万科等入驻后,则摇身变为今天和未来城市重点开发区域。翠林兰溪: 项目位于即将开通的南环路北侧和规划中翠景南路的西侧,总占地约30万平方米,总户数3000多户,由实力型地产商中海计划四年开发,整个地势倾斜而下,形成半围凹形,区域内自然林木密度不高,将人工营造出一种高贵的南欧山地城邦生活!小区建筑将采用意大利“托斯卡纳”风格,别墅洋房分层而建,迎合了在森林公
11、园建小区的主题。目前,项目的道路、园林等基础设施正在施工建造中。碧堤湾畔:碧堤湾畔位于南区恒海路侧、岐江东岸,项目占地近200亩,由本土品牌企业雅居乐集团开发,碧堤湾畔集合了雅居乐集团多年来最畅销的独立别墅、排屋别墅以及四联屋别墅户型,属于低密度、纯商住别墅小区。碧堤湾畔注重生态环境建设,把岐江水引入处理后,进入整个小区水景景观,集合打造出西南板块的重头产品。凯茵新城:由实力型企业雅居乐公司开发,项目占地3000余亩,山势成包围状环绕于天然湖泊与人造湖泊外,形成一种历史传统型的康居宝地,项目设有洋房、高层、和生态别墅三类产品,楼盘注重人居与自然环境、健康与生态的和谐共存,是中山是颇具影响力的楼
12、盘之一,也吸引了许多港澳人士。华发生态园:作为知名地产开发商,珠海华发股份首次将“生态地产”国际先进理念引入中山,项目开发投资近10亿元,占地约1000亩。美国WATG和斐济亚太建筑设计公司两家国际公司联手担纲华发生态园的规划设计,新加坡贝尔高林景观设计公司及国际知名生态规划专业机构华瑞德生态工程公司亦应华发之邀同时加盟,共同组成华发生态园开发建设的国际团队,其影响势必广泛!城市风景:项目占地500余亩,由万科地产开发,虽然与本项目产品类型不同,但其作为中高端产品,以其品牌知名度,将抢占本案少许客户;竞争(潜在)对手分析: 翠林兰溪 碧堤湾畔 凯茵新城 华发生态园理由:1、部分项目由知名地产商
13、开发,影响力大,中山人对其认知度较深; 2、同在一个区域,所涉及的目标群体或目标范围一样,对手将占领相当大的市场需求份额; 3、同类产品的开发,势必加大彼此间的竞争;项目优劣势分析:优势:1、项目所在区域(南区)市场对高端产品的需求量较大; 2、在政府的规划和开发的大气候下,南区将成为以后中山人居开发要地,具备成熟的开发气候; 3、该项目占地面积广,具备较大规模影响力; 4、优越的天然环境资源,理想山水别墅园区的人居珍品,容易受到目标群追捧; 5、开发商强劲的实力及可持续发展(生态保护)的规划理念,在日趋理性的市场,容易得到目标客户的高度认同;6、项目近临詹园,该区域为政府规划的生态旅游组团,
14、容易借势推广;劣势:1、开发商知名度不高,相比华发、雅居乐、中海等缺乏品牌影响力,目标客户对其认知需要一个过程;2、开发商地产经营经验相对不足,对大规模别墅高端产品的开发不易把握,有一定风险性;3、竞争激烈,同区域存在着中海、雅居乐、华发等开发项目,同时,周边也存在着与项目同类的产品,如凯茵新城等;4、前期宣传造势不力,目标群对项目认知度低,将影响到项目推广;5、原始规划资料看,该项目资源配套还不足以引人瞩目,竞争优势不够明显;6、交通条件、配套设施目前较差,道路及配套完善尚需时日;综合分析:玉湖山庄项目优势与劣势并存,风险与机遇同在,必须精准定位,以产品品质为基础、以概念包装为手段,深入了解
15、目标对象所需产品风格、心理接受价位等,以需求定开发,力争以热销增强项目影响力,以文化塑造良好品牌形象,为开发商下一个项目的开发积累经验、奠定基础!定位项目市场定位1、 楼盘定位:自然山水人文美墅支撑点:a、 项目三面环山,起伏围合与溪流、湖泊曲折婉转如卧龙宝地;(中国传统的风水学将“山系”和“水系”统称为“龙”)b、 依山傍水符合中国传统文化中对理想居所的追求,彰显人们对自由、隐逸、休养、情致生活需求的深层文化意识,山水意境悠远;c、 享受清新与宁怡,一立方米空间高达1000020000个负氧离子提供纯真天然氧吧,为生命提供原动力,是对健康人居理念的深层演绎;d、 建筑及房地产、生态农业等异质
16、产业相关连,互为因果,形成社会-经济-自然复合的生态系统,维持了山、水的平衡与持久性!2、目标市场:南区及中山其它区域、香港、澳门等地:支撑点:a、 珠三角经济水平发达,交通畅通、城际间的距离在逐渐缩小,跨区域置业或度假休闲已成为现实;b、 中山外资企业决策层、本土企业家长期本地工作,置业可以更方便工作、休闲、社交等b、中山人居环境优越,又是著名侨乡,并有雅居乐等项目前往港澳推广,使中山“联合国最佳人居奖”的城市形象深入人心,外来置业的人数逐年增多;3、目标群定位:外商、外企高层管理、民营企业家、港澳同胞支撑点a、 别墅作为特殊产品,其档次价位等决定了目标客户群;b、 从目标客户的人居需求来看
- 配套讲稿:
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