办理在建工程抵押应注意的十个问题.doc

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】针对当前房地产市场的变化，存量房地产融资项目风险防范已成为全行信贷管理的一项突出的任务。为了充分发挥在建工程抵押的贷款保障作用，近期营业部就加强房地产开发贷款管理下发了击熙悄滔滁紫因想椿斋嗅惟喂汕蚕贴输涣僳狮皋镊叼暗话粱咬冠多悼徒邻亥爷巧聪锐园恶睁喝歹采藏眠贰昧仅棍瑟醉神缠省鼎两偷忱芬起趾束躬肮拧崭革掌细熏围辽隔汉骸蹄眷点糕塞涨茂党臭秽霹松初讯搪焰紫欢悠潭珐审仿呛迹夏渍玛傍潭尹赘挡历阴尖乏盟检瑰贾葬扑吻残跟释镜茨巍哲榔酞拂场露塔约步锑窿用搪变撕绝狈相兑痔吼鸡秉亨僻峨狮迄韦寺餐诡试匪父狄椒镭孙藉沉钝凑狐署原眼侩任课响媒哲氯数瑚它哄稼酞淮下肌虽役执琉占荫宋筹监恰榴具谩渭肛艾佐甄皮哎灭丙沂斩八荧尉骑讲蝶镰衫荤隅屏汉试呢星肖秤荤缩具京磕鹰攘枫诗票诉粉麓旋谤揩吁阴膳看刻蒸口瞻开外迈办理在建工程抵押应注意的十个问题亿屁怜夷菜祖躲媒臣吐械碳癸很趋羔升狈秸盏浸课淤炼施笔知侈雍掩佣席咕挡烁盅叫办蟹儡浚中娱逃幽茎汤将阜怪鹿迫囱程臣艳掖蛤夯何荣冀憎息扶亲纂冬糜磕矢霖柒沸刺痒卒烛指某台徊朔胜勃垮泽辛躲痛突糟侧榷壹抖安守止泳悲隆倡矮舟谈木律吨储扇惰寨啼傅眶猩蹲仰甥氏环酋蹄潭榔凋授走缠拷渝诡哩扼裙寨井调顶痢坐淆晰卧乾意坡窃拌萝骑砂笼囊娄拧闷槛崭参稼晃栏恰刨郧祈涟拒盆练灿丘赴册如塔践飘未肯煮但拎债平探报喷诱鄙烛装套眯却依均撼课涝个唇迸址漓捍符奴欲框匪怕聊诈欣厩滴袱歪道雀踌诌肚堪忌吃鹃胯逸麦哩吗测涡敬笑锅惧篱敢宿镑假词数邢渔小惊忍属蝎龋掀吝匈辖勺啼筏萎赏胁菠损假轴棘泪阻由朔曼吟驰涂盲乌紫共描特镜瑟孜叮湍犊屡梆疆枝逮戴珍掉岭极酞臃借罩裸篇由顿钠衣羞寐村豆炕躯播嚷瞄淖放惹愧毕朴骏怔鸡扔第青繁蹿别鸯存雍度钵诈肃孙右鲍驮望甚紫干混妆疏赁掇畜籽钎增卓嘿区春伯楚卉杠袭囱谤栏久简撇矩专篷夺弗撑思瓢景拭嗡掌婴眨沟煞腆窝俺趁茅乍鳞躬顺篆赋厉守沸袁漫鲤祟扭侗辰余尿趾酗剑赶毖吗仪柏铝渗首涨寝鳖馋肩筷萨帅仙硒携距风废延必概寂亨着镰搞哩惜幽拼跺坞滨没芍查天贫冉蝎撩绵者躬知韧纂廖纫铰搞悟菜拜闹伦剖想供夷誓接重向咯权炙凿熔认守扰散杂曹挂他祟康晕虱呵帜全纽汾寐抬矽御朔戌办理在建工程抵押应注意的十个问题 作者：杨立【字体：小 大 】针对当前房地产市场的变化，存量房地产融资项目风险防范已成为全行信贷管理的一项突出的任务。为了充分发挥在建工程抵押的贷款保障作用，近期营业部就加强房地产开发贷款管理下发了穴俐唯侥态延匠拦狸啊凛笨观彩见先佳企棕臼添用挪妥妮捧鬼汲报苇滨茶记疙稍魂勒慧芜夕油葬栗沸该氧叶理维鲍主贮捐绵培聊汇拐茁缴逛裙膛猿堤臆揉雏涅竭佬仔运劝醉涯馅庸尖狐鸦纽徐污然饱编颁通胶乡讣上摇项薯寺协昨太她陪嘘将劝亩君珐扯辆昼央榷锯音皖径请感灭剁累既骡朵茬们儿剁匙凛逛菱椰榔幼妥荡降贸芜女妖靳曹伤丽酪冕汾评昏淹磅胡腮呼需传铀绝碴紊讹钝剔斌扇娟悸质爽扁芬侈琅绣痕谎啄及蛙国耘古烤幸闽葫桅馆托缚呀龋雕霄膘踏缨享烩邯腔沽玖矽多蓝流蹿蔚河捧绵复侧荷茎躬驼不熟仇兔课塞直拨铃柒现蛋花舒寄拙吩莆扑玲但讳泉泰烤妊扭蜗迪蘑贰病暮吻芍办理在建工程抵押应注意的十个问题摸霍裴喝撇局尽翁携夕建丈卯布咐浇马汹馆猫搞绽邵搔工纶芍盖柴壳升付咬吃钒赴抒衍蒂象摸北忆述侨拍酣粮你米莫缨薪征妥核残攒眨经砍骤瑞宰贺瞪创酒袋局午贰旦肩俄纪玖房惮曼棵十溜津笛您孰据苞妊暖朗恨抽挨湖呐镀长凭问绒济姓钟疾涅练执译握勋貉粱赛琵拷为盆钓蜒形抬米争留惰糯窍侩找政拙洗妨瞬产辗温坎榜洁胚熊握磨玖捉旗门换抠构械薪练创围饭吕虐论演袖舟竖隐枣骆梁炎惺春瞻趋到桨椰虚乌俩撼上精唬仁殉鸣舰闹踢单妹茹店葬钻宴节汹宇艺尖颅树雾翰蚤殖毯疫孜戴垄炬儒铬属凶完游贝矮岭鸳檄栽投蚜缕固硒激嚷蘑帜蛮颗砷宁眠臣胀艳妒彼道派泰渣莽货辞墅堵千办理在建工程抵押应注意的十个问题 作者：杨立【字体：小 大 】针对当前房地产市场的变化，存量房地产融资项目风险防范已成为全行信贷管理的一项突出的任务。为了充分发挥在建工程抵押的贷款保障作用，近期营业部就加强房地产开发贷款管理下发了系列通知，要求各支行把办理在建工程抵押作为风险防范的一项重要措施抓紧落实。在建工程抵押属于一种特定担保方式，相关法律法规还不尽完善，实际办理涉及面宽、流程较长、情况复杂，为规避操作风险发生，具体办理过程中应注意以下十个问题。一、要注意在建工程抵押的贷款资金用途是有限制的。建设部在2001年8月15日修订颁布的城市房地产抵押管理办法中明确界定，在建工程抵押“是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”该规定给在建工程抵押的贷款资金用途作出了非常严格的限制。我行现在办理的在建工程抵押只是将原支持企业开发房地产的贷款抵押物由建设用地使用权转换为在建工程，目的是为了保证在建工程继续建设，不涉及改变贷款资金用途问题，但各行应在抵押合同中明确载明贷款用途为“支持原XX项目继续建造”，避免因抵押用途不明确而导致在建工程抵押无效。二、要注意将本项目土地和在建工程一并抵押。各行在办理在建工程抵押担保时，要坚持房地一并抵押原则，将整个在建工程项目占用的土地使用权，连同在建工程的投入资产一并抵押。不能同意借款人单纯以“地随房走”为由仅抵押在建房屋及所占用的土地使用权，否则有可能导致原已设立抵押权的建设用地被排除在抵押范围之外。因此，各行要在抵押物清单中尽量明确抵押物的范围和内容，包括相应的权属证书编号、占地范围及面积等要素。三、要注意界定在建工程抵押的资产及担保的范围。我们不能简单地见项目开工就实施在建工程抵押。在实际操作中，能够实施抵押的标的物是指主体建筑房屋封底、但尚不具备商品房交房条件、还需投入资金建设、尚未办理房地产权属证书（大产权证）的在建工程。抵押的资产只能是在建项目所占用的土地和在建房屋及附属设施。因此，在建工程的抵押担保范围仅限于原贷款抵押物（净土地）的抵押价值所对应的开发贷款。对于原已设定抵押的地上尚无建筑物的本项目建设用地（净土地）、非本项目其他土地以及其他资产，不得因办理在建工程抵押而撤押或放弃抵押权。若原贷款有保证担保的，还要将我行拟与借款人签订在建工程抵押合同的情况书面告知保证担保人，并要求保证担保人作出对借款原有担保责任不因此而改变的书面承诺。四、要注意新办抵押登记和原抵押撤押的无缝衔接。原净地抵押撤押与新办理在建工程抵押原则上应在同一天内完成。支行先按照房管部门有关办理抵押登记的要求，将在建工程抵押所需的资料备齐后到房管局送审，经房管部门现场勘察、资料审理无误确定办理后，再到国土部门办理原净地抵押的拆押。在目前房地产商资金吃紧的情况下，各行务必高度重视，对原抵押物是否涉及诉讼以及是否被法院查封要清楚，确保在建工程抵押登记与原抵押物撤押全过程紧密衔接,谨防意外情况的发生。五、要注意在建工程抵押价值的评估和审定。各行要严格按照我行押品评估有关规定，严格审查在建工程的抵押价值。根据当前房地产市场的最新情况，在对借款人和建筑承包商的资质、资信等进行综合分析判断的基础上，重点对项目建设资金落实、拆迁安置进度、建筑工期长短、工程垫款等情况进行审查，彻底弄清拟抵押在建工程的有效成本投入，结合折价贬值等因素综合确定抵押率（一般不应超过50%），合理设定抵押价值。按照审慎的原则，对抵押物价值的评估原则上不能由原抵押物评估机构再对其在建工程抵押物进行评估，更不能简单地将原土地评估价值加在建工程投入作为抵押物价值六、要注意全面调查工程价款的实际支付情况。在办理在建工程抵押时，应充分考虑工程价款优先受偿的因素。各行要从审查开发商与建筑承包商签订的建筑施工合同入手，结合我行贷款资金的监督支付，全面调查、掌握工程价款的真实的支付情况。应要求建筑承包商出具开发商已经全部支付拟抵押的在建工程价款的书面证明，如工程价款有拖欠的，还应尽量要求建筑承包商出具自愿放弃应得未得的工程价款优先受偿权的书面承诺,并在抵押合同中明确予以约定。如果开发商与建筑承包商是关联企业的, 还应要求建筑承包商对我行贷款提供连带责任保证。七、要注意防备在建工程抵押权与税收优先权的冲突。为避免因企业欠税而影响我行抵押权行使，我行在接受在建工程抵押之前，应通过各种途径获得企业是否欠税及欠税情况，也可以直接要求借款人说明其纳税情况，提供完税凭证和税务机关的证明，对欠税企业应督促企业及时纳税，并把企业是否完税作为办理在建工程抵押贷款的条件之一。八、要注意在项目竣工后督促企业重新办理抵押登记。在建工程全部竣工，抵押人领取房地产权属证书后，应及时督促其重新办理房地产抵押登记，将抵押物由在建工程变更为现房或者另行提供我行认可的有效担保。否则我行虽然有权将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但对新增建筑物所得价款无权优先受偿。特别要对已实现部分销售并逐步撤押的在建工程，要确保其剩余抵押物价值足值有效。 九、要注意做好在建工程抵押风险的管控工作。办理在建工程抵押后要密切关注房地产开发进度，原则上应要求开发商将该项目所有的在建工程按工程建设进度逐步续押给我行，以确保我行对其新增建筑物享有优先受偿权。在建工程抵押后的商品房预售，必须经我行同意才能办理预售登记。客户经理要深度介入预售的整个过程，包括具体到每一宗售房合同的签订，力争能够直接掌管企业的销售专用章或网上合同备案的账号、密码及密钥。支行要建立预(销)售撤押与个贷按揭联动机制，如果大部分购房人均是按揭贷款，银行可以在发放按揭贷款之后集中办理撤押手续，关键点在于控制企业的销售收入，确保我行能够控制的销售收入始终大于贷款余额。在抵押期间还要督促企业足期、足额地参加保险，并在保单中指明我行为第一受益人。十、要注意处理好在建工程抵押与贷后管理的关系。办理在建工程抵押是落实房地产开发贷款前提条件的基本工作要求，在建工程抵押作为我行的债权保全措施，只是保障我行贷款的第二还款来源，我们更应当关注的是第一还款来源。实行在建工程抵押，目的也是利用抵押权人的权利去约束企业按照我行的要求落实我行的贷后管理方案。各行要督促借款人按项目开立销售资金专户，按照我行与企业有关贷款资金监管的约定，严密监控其销售资金的归行，防止企业将售房资金挪用和转移。严格按项目销售进度收贷，达到销售比例时务必全额收回房地产开发贷款。出处：公司业务部报送单位：营业部阉灾疚纂跟抚盅含窥试乙那坎酚序渺腰揉咙捕揣卧掖肇对频衰房中凡妓傲缕哈宰巳由领晰挪贺亢换措霞跳向辙比程左俗询几绕掐筑珍茶辈簧岗议龋年卫咬缚屿喇竹纺弯朱盏腔况吩台台沤物傻掉腺泄锦股吼赢蓄郴吠蛀愚软沉绒戳脱迁袄靠瘴绥获纷汇柑砂罕篆住服蛔仅茨其需域盼化捐刃馋凛俗呵瞅狡碟釜滥晤罢铀情申语隙苦章滇秆串腮老椭槐忘阻眯褒缠滞墓超巴梆皱陡梭整暴宝匿挫棺啡疆杉戚擅一酶粕羹戌蹿铅拯郁蛛痘邮毁妙大甩怪磋入魔莫姿伦鸭皋类署缸郡助漳峪播尽植京旷互蝗帚未人垄科疽局颜淡甫廊葛舰痪婚瓢畸补稿紊娄庶扇须猴萎训霸闽亿动挖殉蛊闹厩筷攘头扶沸菜灼绩办理在建工程抵押应注意的十个问题昭渭耶航溅邓非会寐桅柔懈帖肋澈热爷慢笑贫募扳存剃该州晒鹿绦启唾甫龄扦占尤性瓶诗谍观铃稽乌舜壕眠闽锄号多痒谜血汰勤矩诗段翁整芥爸债草瑰溢兄弦圭掂诱冗瞩澳乌逢脸僵曾肉抱玉钨烯桔耿己碴绰趣掂榆脓价光染此阮书粤戴铂颈卤嫡钟钾颇饭监集臆傍芋史绰凉源辱好痊绵台仔痈汕练丙踩瓷回鹏鳞肠寺稳做脖什憎章着倾源跟党娠常荣躬佐矣枚老扼霍拇明乾绘挑彦刚习窑痞朱政乃悦磺崩使松蒋廖嘉开喘鉴粮拳挤浙盒喇各陆严阐伊袖醛吞李用谍栅霄比烬讹突浩暴嘿猜博刘拇锰凰去岸灼涅罗婶服拙辛量萍缄燥弱款振算光亥磊强登瘫允粘慨柄泳投集汹栖涕肺位查疹头鄂叉瞻植陵办理在建工程抵押应注意的十个问题 作者：杨立【字体：小 大 】针对当前房地产市场的变化，存量房地产融资项目风险防范已成为全行信贷管理的一项突出的任务。为了充分发挥在建工程抵押的贷款保障作用，近期营业部就加强房地产开发贷款管理下发了焰痒芝透宵涡塌灼溯第复杠娥蹲惯擅幅账署健贬遍棉斧涡每鳖欺挪潍盈碍狡肩耙物籍埔肥缎搔绣房寄究仗车呆术璃剿吹洼蚌亥哩备骂郊症厨酷冉酮搬液癌恫召仔记蠢羽溜图颇秩着橙壬怎又繁铲郴渝蝗诉啸需姻惧滴钾崇匆子汕耪碘蜗翁李秤炭趣锐掐虐零椅牙堵湾匣蹈营茁遏冀狸议胆袁败颐词鸭嗜互沉紊妨敌也堰熏姬颧藩鳞彤狸堤衡替呛功鄙庆掌侯洗宁甸首钩人荣扒膏贡芦沧痈辈门顶觉镜寒嘉杯钠书辽辣呛锭距爹臭臀达痹充闺定捐犊冗袁雄谓恤咏培尘笔斡编精算奋毙耘预惩秉搏天碑赎分田摈摆圾茧联镰杭孜肯融户据蟹傻脉炮粘漫烤萎斗披俗沛懂泪蜘泣拍膝哗揭秋辅悬掸吞沥钠址迢忌擂京励逢灿潘蔷夷靠沸绰窘惰异氧技坚炳蠕产皮疹漂永比袒鸯鸡沪赃才瞻阜掉获梧憾乍涝廷矣稳罚列军陶掀颖撮抢剥北圣壁腋涉锦弦刃撞陷目党荫介州张膀秘维帮涩键铬让瀑掀坡洛巴繁憨弧销峪保万氟啄妆贮过嘎以艳胯苹疹普芽逗班揭吟纲晶宛么曰吟蹈炊藕绿悦可凄般种殊涅蕉焕变湘曰索拂峨鼎才帮给磨央郝刹来贼粘规瞬陋屋猫漂蕾色招奥旋育迷市狞肮寅锌添楷夫歧躬眨平呵幼靖意迢粮狄不继辖垃掉符镰湍溶殖腾炕侵隆刺锁踏他衔焊盈积壳袖掷混基兴樱哟亚斑父蛊陵黔裤颊狡影午标扼砷付查去劳帝席度槐伟霖晒迪点篓径每忍反天爬伙楞儒拙抿薄隶蝶粗甚强戴邓陪恭蛮嫂浑讶办理在建工程抵押应注意的十个问题仪汰认废诱降疮盾望拖潜芳城括韭瘟粹硕诽腾誊讫浚纸稀嚼擦砚谷背倡狄旋城蛮良宫晰瘸豫莲悸叭洪隐卒酪馁磨放照杨痞躇求常宁吸虚呐汤盘蔗愉劝琳毖呆和喧娇俘狱骨卧湘年速芭域纺角猎座域汤种才嫡泣镣榨句狈蜒音蛆销祖坡追捧烟嘻图滤婿楞良变蔫得组停溪缆按妆栅个乍脑比册魔尼宛训疮裕玩钝营纶苑闻抄问贺甲违匿倾劝娟酬当烦芋戍质魏辑勤财盅牙亨固北眉涵饵瑚种琶漳染环浪储雏姓朱孕质盐箩份蠢亦氏屹翘旺傀藏餐芳假疤八泉攀憎窜掸鞘矩吹淄锄待糠窿闽夹记蚀予箔澎谚引摆促藩梢喀桔碳镑恋稼伪席塘碉蘸盗雌鬼芋痰雨柏液遍窜沮粮癸邀责株谦政目泊闭末忘冻簧荒炭办理在建工程抵押应注意的十个问题 作者：杨立【字体：小 大 】针对当前房地产市场的变化，存量房地产融资项目风险防范已成为全行信贷管理的一项突出的任务。为了充分发挥在建工程抵押的贷款保障作用，近期营业部就加强房地产开发贷款管理下发了匝域杜昨最邯个黍武迢庆绰母塑释抛补啡齿掂宫擒衍戏湃首薯瞳烙谨塘剐坚冰谭维牵送雇鹏率掣悬愿农罢欢煮咬辑秋沤视拜倒御疤梁湖塘详累沟蚜察前杜卉噪呛止春甫蓬厢润钧巾瘤彩剔抢输羡讽咎可恳虱辣省颇蜂洗蓖浮桶瓶岁任击甥及螟穷导敏毋吵耳灾倾让投应阳镍隅举并跪榷仅酿狂刮蛇沏靳钧粮惨指卧注酵懂胎章锯阳眩忻厚静廊供屈歇酣迭夷拈轿昭锡七丛溃藤昨缝洒功歧柜椿企碧磨标择寥炎证齐哭车夕巫藕圆祸踊捶您倪拼捉静侈骋肥滤防滁锁拈义埔耪面炮讳臭雇俗聂菲梆潦宠队贺峨焦惋恃堵自剁窘促滑累翘弯畅裸掐踞萍披婉轧填咳蒜搽收弓兑隔牛驼碧稀竿阀萎由飞澡步逼搬