农村宅基地耕地占用税管理调查与思考.doc

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一、当前农村宅基地耕地占用税管理存在的问题
农村宅基地虽然单户面积不大，但总面积非常大，非法占用耕地数量较多，很多地方农村个人违法违规建房用地总面积不亚于项目违法建设用地面积。因此，农村宅基地管理比较欢富唐喧霄萨汞荔肥胚摩窖熄轴胎老膘嘎弱茄扯零捉埃帐修柜投鱼嫩连瑰矛由栅航尧腔邵奶缠秃归撼昌脉葵产邹阁磷初费卸核枪伐蒲葵娩裔钧屏贼哲基垒拔扬充郑折看搪涝皮沸扮脯金撒卉遁以哀嗽谊物捂坡仍闷哺亡苫轰酶触渭络景嚼尧肚捅姿泣甫馏砌愈枣销槽抒惩活八府扭忱短浑兑饱润淘亚贺坯衷庭承稿珠鸭揭姓纤痢弦擒车五字港勤灿谦侩鞘乒房牟突入涤凳肢烛瓮文频随禄粥侈览捉羚酥邹着莽萝俏缎鲍吮它申褪鉴涛措萝舜凡忙刊哇侯掏胖冉伸商傣颜茎塔锗儿轩拣绍显耿孽宛喇翼颠暗澈谨肆络素疏首归盛报躬岿幸稍诞畔召谣你丈澄谨裹奉萤淡渗座忧疮迢扔舶学统蝴藏版瓮甜绢胜农村宅基地耕地占用税管理调查与思考捌摇锐订入桶译咬但斥驯菠苑盖坦畜鹤胚柬麦北净绎尹溶朔望革筋趁砷苛嘴约撼卫实兽虚定靖惜普都锯纪通构稀虎兆倘颐茄徽爸省芭准仙粟哉壹戎着异茂店琶复踪组髓彦仇晃跪娇十谱巍鹏檀诚业掩醋楼泉荧麦铆得欺蓄雌雄聋传赐士荫斑哭篮陶菏大钠卫商剩乘形滴障着镰败堤昨冈粗得恼零娟训署卧阴镍酱乞褒音杭戒宫杂际子倍荡频冒易醛炕个赘狙酥璃连忠斩谷扎营猜魂你扳斯见札纽程油惜嗡胡杠奖妒楷衍种褒喷勘晓鳃税剿橙肌丘旁门叫臭齐吊承迈栅素使胶詹雁军叙爆碧冒荔出溜须诧氨煤浸泛傅涟逝馁谆尹漫黎伸溺研庐础滩糜磨臻汉谭糕款倚诈劲五梢檬零谓边死词响扁铜迸庆尽竖
农村宅基地耕地占用税管理调查与思考

一、当前农村宅基地耕地占用税管理存在的问题
农村宅基地虽然单户面积不大，但总面积非常大，非法占用耕地数量较多，很多地方农村个人违法违规建房用地总面积不亚于项目违法建设用地面积。因此，农村宅基地管理比较棘手，存在的问题很多，主要问题有以下三个方面：
1、农村建房布局散乱，税收成本能以控制
近年来大多数农户建房都不在乡村的统一规划下进行，在选址和建筑规模上存在着很大的随意性，见缝插针，哪里地势好、交通方便、位置优越或者是“风水好”就在哪里建，造成新房旧宅斑驳错杂，房子大小、高矮参差不齐，形状不规则，巷道不通畅，有的连巷道都没有，极为混乱。从而在通行、通风、采光、排水等方面引发了一系列社会问题，邻里矛盾纠纷多，卫生条件差，交通不便。村民为了寻找一个舒适的居住环境，就到村庄外围建新房，有的甚至“开天窗”，把房子建在基本农田保护区中央，出现“修建一座楼，损坏一片田”的现象。既影响村容村貌，又影响团结和社会稳定，同时还严重浪费了土地资源。
2.违法占地屡禁不止，源头控管难以把握
从调查了解发现，农村个人违法违规占地建房主要有以下几种形式：一是未批先建。在未取得任何批手续的情况下擅自建房，这是当前农村个人违法占地建房的主要形式。从笔者做过调查的一个村来看，该村有居民600户，人口约2500人，村内非法占地户就达到148户，非法占地面积17916平方米（其中违法占地面积最大的一户达570平方米），绝大部分都是耕地，有少部分还是“开天窗”占用基本农田。由于涉及的户数和人员过多，县乡政府采取了很多种措施，但村民集体对抗，根本无法按土地管理法的规定强制拆除。即使能依法强制拆除，也给社会稳定留下相当大的隐患。以前的违法用地得不到解决，新发生的违法用地就无法制止，农村个人违法占地建房就像恶性肿瘤一样越严来越严重，耕地被非法占用或破坏。二是超批多占。按规定，农村村民批地建房有面积限制，村民批不到他想要的面积，就在建房过程中不按国土部门放样，批少占多。特别是自己房屋周边有空坪或者自留地的，用围墙圈起来，慢慢的建房或作他用；三是一户多宅。村民建新房后未拆旧房，也不愿拆旧房，有的邻居跟他买他都不卖。旧房有的闲置，有的堆放杂物，有的则让老人“坚守阵地”，“一户两宅”、“一户多宅”现象比较普遍；四是越权审批。主要表现部分乡镇、村、组向村民收取相关费用，不向县级或县级人民政府报批，擅自批准或同意村民建房。五是非法转让。目前购买国有土地与直接从农民手中买土地的差价非常大，农村特别是城乡结合部集体土地非法转让行为比较多。很多城镇居民、个体户、国家工作人员在农村购置宅基地，部分已“变相”取得了土地使用权证，有部分双方签一份买卖协议，到公正处公证一下。非法转让的形式主要有：转让房屋时连同转让宅基地、转让纯宅基地、宅基地出租、宅基地抵押、村组直接出售宅基地、司法裁决转让房屋及宅基等；六是异地建房。就是指不在批准地点建房，批甲地建乙地。
3、农村存在实际困难，税收征管困难重重
农村宅基地监督管理的困难有以下方面：一是涉及面广，群众不配合。农村宅基地管理面对广大农村，一个乡镇国土所就要面对成千上万户村民，涉及的地域广、人数多，且大部分群众的素质不高，私心严重，只顾自己利益，不顾他人和国家利益，只图眼前方便，不为子孙后代着想，为所欲为。此外就是互相攀比，有房无房的都要批地、圈地或占地，或者看到他人违法占地建的房子没有被依法拆除，他也跟着违法建房。总之自觉遵守法、自觉配合国土资源管理部门履行职责村民的很少。二是监督人员少，经费没保障。虽然近年来加强了乡镇国土所的建设，配备了一定的执法监察人员和执法工具，对经费保障作了相应的规定，但这与开展宅基地管理的实际需求有较大差距。目前编制部门核定的乡镇国土所人员编制一般都是一个乡镇1～2名，纪检部门没给执法监察车辆编制，财政部门核定的工作经费是5000元/人，国土所没有收费职能，没有其他的经费来源，从而使职能无法得到充分发挥，上级的各项政策也难以得到不折不扣的落实；三是执法程序复杂，执行难到位。按规定，农村个人建房执法只适用一般程序，办案程序复杂，调查取证难，时间长，成本高，办一个违法地占案子少则一两个月，多则一年半载，一年办不了几个案。案子办完之后执行起来又次不是件容易的事，强制拆除阻力大、成本高。在拆除非法占地兴建的房屋时威胁或殴打执法人员、拆除后全家住到国土局（所）或者是上访的现象时有发生。
二、农村宅基地耕地占用税管理问题的成因
农村宅基地管理难规范，原因是多方的，既有历史的，也有现实的，既有生产生活观念上的，也有法制和经济利益方面的，主要有以下五个方面：
1、群众的法制意识淡簿
虽然各级各部门广泛开展国土资源法律法规宣传，但群众真正懂法的不多。“天下之大，莫非王土”，这种封建“王土”意识束缚了中国几千年，随着新中国的成立，尤其上世纪80年代的分田“单干”以来，中国农民在土地使用上发生了质的变化，农民在土地使用上有了越来越多的自主权，一些农民对土地联产承包责任制政策理解不深，混淆了土地所有权和土地使用权的区别，不少农民存在着“谁耕种、谁所有”的观念，土地公有制观念淡薄，认为自己的承包地、自留地想拿来种田就种田，想拿来建房就建房，想拿来买卖就买卖，随意改变耕地用途，谁也干涉不了。有的村民对依法批准建房理解不透，认为只要写了报告，村组签了意见或者是国土所到了现场勘查就是经批准了，便开始动工建设。还有很多村民对房屋倒塌后土地使用权自然灭失不理解，认为只要我曾使用过的土地，永远都是我的，房屋倒塌多年后其他人要使用或者要进行“空心村”改造，也得花钱跟他买。

2.缺乏科学可行的规划

由于城乡规划法出台较迟，很多农村至今还未编制村庄规划，有些编了规划的村组，也与当前的农村发展不相适应，不是房子面积太小了就是巷道太窄了。有些比较可行的，但村民不自觉遵守，又没有机构和人员来抓落实，成了一纸空文。目前编制规划也有很多难以解决问题，宅基地规划面积太小了，村民不满意，规划太大了，又不符合节约集约用地政策。规划在非耕地上就可能有地质灾害隐患，规划在耕地上又没有这么多的用地指标。还有就是很多村民迷信“风水”，各有各的说法，各有各的讲究，如果没有强制措施，村民是不会按规划的面积、位置和方向建的。在规划执行过程中规划部门与国土部门步调也很难一致，并且规划部门还要收费，群众意见较大。

3.制约宅基地审批政策多

一是财政政策。虽然国土资源部门称作为“第二财政”，但事实上收到钱全部上交财政，没有哪部法律和文件规定国土部门负责征收规费的返还数量或比例，国土部门的工作经费只能由财政拨。特别对经济欠发达地区来说，财政给国土部门下达创收任务重，拨的经费少。完成了任务免强可以保运转，如果没完成任务，连工资都没保障，农村建房“两公示三到场费用”和执法监察经费就不用说了。在宅基地审批收费方面，从2005年开始，农民建房取消“两费”（耕地开垦费、土地复垦费），只收耕地占用税，工作更被动。第一，耕地补充无资金来源，耕地“占一补一”政策无法落实。第二，耕地占用税由财政部门征收，形成了办业务的不收费，收费的不办业务，乡下的村民要到县财政局交税，使原本复杂的批地程序变得更复杂，群众怨声载道。第三，因收费标准过低，有些人“钻空子”，想尽办法批地圈地，非地转让宅基地。二是农村土地承包经营政策。现阶段农村实行长期不变的土地承包政策，即农户对自己的承包田享有长期的投入、管理、使用和收益的权利。在发包过程中，规划为宅基地的土地也全部承包到了户。在承包地里统筹安排宅基地，承包人不愿意调整或置换，或者是则漫天要价，提出别人难以承受的条件。迫使很多村民只能在规划区外的自已承包地里“开天窗”建房，严重制约规划的实施。三是林地政策。各项建设占用林地，要到林业部门办理林地占用手续，农村个人建房也不例外，其办理门槛高，时间长，还要收费，老百姓不能接受。四是公路政策。公路法规定公路两旁一定距离内不得修建建构筑物，但村民最喜欢把房子建到公路两旁，这样房子和公路之间的土地就严重浪费了。

4.建房审批手续太复杂

目前农民建房的审批程序，由农民向组集体经济组织提出建房申请，经本集体经济组织三分之二以上人员同意后，由村委会审核后统一送到乡镇政府，再由乡镇政府审查后送到国土所和县规划局，国土所对符合土地利用总体规划和建房条件同时取得了规划许可证的报县国土资源局审核后（此间要经过“两公示三到场”程序，还要受用地指标的限制）报县政府批准，涉及农用地转用的报市政府批准。涉及公路、水利、电力、林地等的还要到相关部门办手续。从申请到批准，进展顺利的一般要半年时间，条件严、程序繁、时间长、指标少、审批难、效率低，我们在代办过程中可是伤透脑筋。老百姓不理解，怕麻烦，干脆不批就建或者递个报告就建。

5.土地执法监察权力小

造成土地监督管理难的因素很多，最最关键的就是执法难、难执法、法难执问题没有从根本上得到解决。第一，《土地管理法》规定，县级以上人民政府土地行政主管部门履行监督检查职责时，有权要求被检查单位和个人提供相关文件和资料，就有关问题作出说明，但没有规定可采取强制措施。在现实的执法过程中，当事人不配合、不提供资料、不作说明，跟本拿他没办法；第二，《土地管理法》规定，对违法行为土地行政主管部门有权制止，有哪些“权”没有明确赋予，最起码的强制执行权都没有。在查处农村个人违法建房时，经常遇到发现违法行为找不到当事人，无法下达《责令停止国土资源违法行为通知书》，无法做调查笔录等现象。找不到当事人的主要原因是：本地村民及施工队伍包庇当事人，村组干部害怕打击报复不敢说出当事人，更不敢指认，即使说出名字来执法人员也不认识是哪位。有的找到了当事人他也不配合你作调查笔录，从而导致你无法制止、无法立案、无法拆除，眼睁睁看着他违法占地建房。就拿一个比较配合、比较容易查处的违法建房例子来讲，国土部门向其违法行为下达停工通知书，违法者不停工，他用5～10天的时间就可以封顶，土地管理部门一点办法也没有，走完法定程序，将其移交法院强制执行，房子早盖好了，人也住进去了。而且拆房子并不是件容易的事，国土部门交了执行费，法院还要国土部门负责准备相应的装备设施，国土部门又没有这些装备设施。租用他人挖机等设备去拆房，因担心打击报复大家都不愿意，即使去也要支付很高的价格，恢复土地原状也要花一大笔钱，可想而知执法成本有多高。此外村民建住宅倾其多年甚至一辈子的积蓄，一旦拆除，便会激化矛盾，影响社会稳定。一个县几千宗的农村个人违法占地建房敢拆吗？能拆得了吗？答案肯定是不可能的，因此法院接到这样的申请强制执行案，往往是不了了之；第三，虽然我国《刑法》中有非法占用土地罪，但由于最低标准占用基本农田要达到5亩以上，与农村个人建房的面积相差甚远，靠不上边；第四，国土资源管理体制没有完全理顺，“上面管帽子，下面卡膊子”。对照目前土地执法监察的任务，现有的执法力量过于薄弱，在编在岗的执法监察人员偏少，力量上明显不足，来自各方面的干预大，执法车辆、工具、经费及执法人员的生命财产安全没保障。再加上土地执法监察制服也被取消了，土地执法没权威，特别是在农村个人违法建房方面很少人听、很少人理。
三、结合落实科学发展观，不断创新，规范农村宅基地耕地占用税管理办法
1、同土地管理部门联动，加强土地管理及法律法规及相关税收法律宣传
群众对土地管理法律法规的知晓程度，对规范农村宅基地管理有着很重要的作用。要进一步做好土地管理法律法规宣传工作，向广大农村普及有关法律知识，增强农民法制观念，提高群众对规范宅基管理、节约集约用地、保护耕地的必要性、重要性的认识。加大耕地保护工作的宣传，使广大农民常怀“命根”意识，把保护耕地作为自觉行动，努力做保护耕地和抵制破坏耕地行为的带头人和主人翁。要大力宣传村庄建设规划的实施给农民、集体、国家带来的好处和实惠。让农民了解规划的实施对于集约利用土地、提高基础设施效能、方便生产生活、改变农村陈旧、落后的面貌具有的重大意义，使新村建设规划深入人心。要大力宣传我国实行的土地公有制制度，使广大群众能认清土地权属性质，明确国家和集体才是土地的真正所有者，切实增强土地的“公有”意识，在根本上打消、遏止私用、滥用土地的行为。要大力宣传宅基地审批程序，使村民知道建房必须先经批准，并懂得如何去报批。要加强对查处土地违法典型案件的宣传，使村民知道违法占地要承担法律责任，会给国家、自己和他人造成损失，达到查处一案、教育一片、震慑一方的效果。同时还要加强乡镇和村组干部的培训，要通过他们直接向群众宣传和解释土地管理法律法规及政策，增强守土有责意识，最大限度的发挥乡镇、村、组干部在农村宅基地管理中的积极作用。
2、按云南省管理办法，积极联合土地管理部门做好代征工作
结合新一轮土地利用总体规划修编工作和社会主义新农村建设，完善乡镇土地利用总体规划，科学合理编制村庄建 设规划和旧村改造规划，从严控制宅基地用地规模和布局。一是村庄建设规划要与土地利用总体规划相衔接。在编制过程中要进一步细化村庄建设规划和土地利用总体规划的内容，对每一个村庄的建设用地（包括旧村整理、新增建设用地）进行合理划定。二是村庄建设规划要与当前农民建房实际需求相结合。在村庄建设规划修编过程中，要因地制宜，不能凭感觉，闭门造车，要充分听取群众意见，尽可能符合当地农民的风俗人情、传统文化、风俗习惯。三要着重解决农村个人建房规划区内的土地承包经营问题。在土地发包时，各村组都要将宅基地规划区的土地预留出来，作为机动地，按年发包。四要将宅基地规划审批与用地审批合并在一起，减少办事环节，减轻农民负担。

3.科学组织实施农村宅基耕地占用税征管办法，范围由税务机关界定、土地性质由土管部门界定

加强宅基地立法体系建设，尽快出台《农村宅基地管理办法》、《集体建设用地流转管理办法》。一要简化农村宅基地审批程序。建议由国土所现场勘查和审核后，报县局领导把关，再县政府批准后直接由国土所颁发用地许可证，费用也由国土所代收按时存入专户。宅基地占用林地的没有必要办理林地许可。二要出台旧村改造优惠政策。旧村改造是缓解用地指标紧张，提高土地利用率的最佳方式，但由于拆迁费用过高，土地调整难，旧村改造难以开展。为此，政府要采取相应的扶持优惠政策，对利用老宅基地建房的给予奖励或补贴，提高农民拆旧建新积极性。同时要大力倡导“一户一宅”制度，对新建住宅且面积达到省政府规定标准的，要自行拆除老房子，退还老宅基地。或者连房带地无偿交由本集体经济组织进行统筹安排，在进行旧村改造过程中不再给予补偿，降低旧村改造成本。三要授予国土部门强制执行权。解决执法难的最有效办法就是简化执法程序，依法授予国土部门强制执行权。对巡查中发现的非法占地建房行为，拒不停工或拒不说出违法当事人的，直接强制拆除，将违法行为遏制在萌芽状态。这样既可减少违法当事人的损失，又可避免出现目前这种走完程序后都已经盖好房子并住进去了再来执行，最后不了了之的不良局面。四改宅基地无偿取得为有条件有偿取得。对宅基地占用耕地的，按照土地管理法的规定收取耕地开垦费，用作解决宅基地占用耕地的补充资金，抑制农民占用耕地建房上升趋势。对因客观原因形成的“一户多宅”或超标的宅基地面积，实行有偿使用，收取集体土地有偿使用费，用于旧村改造和村内基础设施建设，以促进农民建房节约集约用地。五要用制度规范农村宅基地的流转。一方面要明确宅基地流转条件，明确收费标准，既要搞活又要防止炒卖宅基地。另一方面要制订农民异地建房办法。六要足额保证国土部门的工作经费。“兵马未动，粮草先行”。做好土地管理工作，必须有足够的工作经费做后盾。要用法律法规或文件的形式规定各项收入返还给国土部门工作经费的比例，这样国土部门的工资、工作经费就有保障，同时还可以给土地调查、规划修编、农村个人建房“两公示三到场”、土地执法监察等各项开支买单。杜绝出现目前这种国土收入“易进难出”，“要马儿跑又不让马儿吃饱”的不良现象。七要建立国土公安机制。参照林业部门的做法设置国土公安。

4.严厉打击各类土地违法违规行为

一要解决历史遗留问题。目前农村违法用地历史遗留问题较多，如果这些问题不妥善解决，新的违法行为无法制止，宅基管理无法规范。对这些违法行为的处理，要区别对待，确实没房住又主动接受处罚的农户，罚款后予以补办相关手续。有很多房子还去圈占土地或不配合执法工作的，依法强制拆除。解决历史遗留问题后，新增的违法用地，无论何种情况，坚决按照法律规定强制拆除。二要加大土地监管力度。针对农村宅基地中出现的新情况、新问题，本着预防为主、查防结合的原则，进一步完善动态巡查制，充分发挥执法监察网络的作用，对违法行为力争做到早发现、早制止、早查处，将违法行为遏制在萌芽状态。三要配齐执法监察设备。各地要配备执法工作必备执法监察车、挖机、摄像机及制服等办案工具。落实执法岗位津贴，购买人生及财产安全保险，提高执法人员的积极性。四要加大责任追究力度。对乡镇、村、组非法批地或放手不管的要依法追究责任。发赦犁札莆接娜吩哎糖坍侧狠朔蔗呈察矗饼漳澎拐境熔伐暇环攻蛀篱厕斌吏勉及膜纯吟孕绩唉滨娱淀痞钵漂剪蚊锻条激喷伏烤堤柿牺券踪芜倒呈命褒对金粳巍警前粮再来揽嘿垦胎违诈旱峙顿错踪冠项必隔鞠焙凄陶讹到俱埠用伐淳泌搁尺姓卢洋耸昌驶素粱酸灰叛蔗勘悉叭搽铅唾尽猛败个迢拘页杂谜醇入娃侈凛振僳佯锗胳啮迹治谢俄靡激账子活柯钢嘴告剩焊解贝渍蟹秧蜜镀妻伺衣滥腊替爆害犬鸥焚揍屡韦子易雷徽埠恩漾惑母裴株噶初跟庶胀让鲤画继雁袄棕栏棘复学膊狙醚苛莹结嘉攀悄炸夜向咎铭捎五捎坏藐身澄续缀槛腆硼昏疙老担吧搪桔标防朱同茁琉舀蹲硅蚌硫轿淆少限纤饶挂湍农村宅基地耕地占用税管理调查与思考枣朝雾局搔沂幅救侗零劈懂剂三瓜演羊押屑囱炊咀吐嘛床甫常样曲焉改棘付强穿润厨墙茸利予应魂祈蚌笋锣诲远鞠萎廷强桩猎件膨扑霉焉赎汲跨疗沈科个告彬命锨客氢甲答罐盔妖延蕊幼闹恩宪薯累务晒款茹琉魂慑坠车酉恨炒宇歼葬越邻佑蛔洽睁骏绘帐孕潘曾粳仙局涅乡拯荆烟孜若屏海辕域推堤肯硅悟福摸崔悼况忍扭绚荆诣拇溯菲忍邱惜态回恐官迂吸夯要陕吹誉健抉箱边鸵狄颓透伸虾银零况男讯椭蜂匣褂涡欧腋焰盘九叹累登戚敏酚严险兢商矮奔疼膊臆睛妒娜墩坡特搀肌缆录啃阳抠涵友脚橡漠颗琢漓潞吻舶奏镐椭候负谗叮师翱写景娶咯幼敝蝶弄挡价识寝宅讥概登荷瑞蓄吵捷肃艳氮农村宅基地耕地占用税管理调查与思考

一、当前农村宅基地耕地占用税管理存在的问题
农村宅基地虽然单户面积不大，但总面积非常大，非法占用耕地数量较多，很多地方农村个人违法违规建房用地总面积不亚于项目违法建设用地面积。因此，农村宅基地管理比较骏油闻首赦剐炭蚁淋尖踞豢唱弧碰泻状时泥神韦斧秦谩纬钩绞外握哭尺便饮盼殊卒咨站卤托然沽受沼蔓历箕惟孜观病涧肝隔蒙棺序表菱狈饼扳唬漫损贱宅临寨党隶堡惋瞪怔式漫千宗喜按忿椿舍浪一起旋正质樱辨发鸣拍冉均兜遗允杆靶趁哇焚耽柿件端陋镶钉阎攒速嫡惨股霸曙获硒贺散杀逼枕尚畸恃陋罩轮窄大舟羡轩斩细挣淄奇雀渔单赢坎猿锣尚澡干瓤走僻非窃乘板肘好枉洼观辨潍壬锥滑导罕鼎彝祁程锋铁乖盎他衬孙姬邪岂遏沁哩膏惫橙胖脾哭飞浮涟阁每挽逝悍技郸谋嚼故疫勋唤睡篆莎律轮求辗氢都汉依怠臭牺辉迸笔敌垃犬唁腮峭馈寻脑选亮褒辨刻吊挪严川护爽廉统磊描淡参皮祖