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老旧商务楼宇的升级改造经验

根据《中国楼宇经济发展报告（2012）》的评价分析，楼宇经济发展第一层次城区主要分布在上海、北京、深圳等城市；第二层次城区主要分布在杭州、广州、天津、成都、福州、青岛、厦门、南京、宁波等城市；第三层次城区主要分布在中西部城市的核心城区、东部沿海城市的非核心城区和少数经济发展较好的中等城市核心城区，第四层次城区主要包括一些经济不是很发达省份的城市所属城区以及一些城市的边缘城区。
目前，一线城市已无存量土地，重构城市的宜居性必然建立在对现有建筑的升级改造之上，这样做成本最低，破坏最小，见效最快。尤其是，核心区域商业地产已进入存量时代，产品差异化趋势凸显，核心区域的商务楼宇面临再聚集趋势。对于投资商来说，其对应策略是旧楼改造、存量提升，而对政府来说则是发展楼宇经济，即对核心区域存量楼宇升级改造，改变其趋于老化的现状，最大限度挖掘区域价值，提升核心区域形象，吸引优质企业落户，提高了政府税收。
一、城市经验
（一）天津市
天津市提出要大力发展楼宇经济，打造高水平“亿元楼宇”。2011年天津市在深入调研的基础上，制定了《关于促进中心城区加快发展楼宇经济的若干意见》（津政办发〔2011〕38号），提出通过实施政策聚焦，出台了促进中心城区楼宇经济发展的多项扶持政策，支持对商务楼宇的改造升级。
2013年上半年，天津市先后确立了三批164个亿元楼宇项目，实现税收108亿元，新增入驻企业850家，从业人数达到15.3万人，新增和平创新大厦、天信大厦、金正大厦等34个楼宇提前实现税收过亿元目标。根据计划，天津市将进一步加大对闲置楼宇摸排力度，深挖楼宇资源，加强楼宇项目储备，下半年推出新一批亿元楼宇项目，年内三批重点支持164个亿元楼宇项目全年实现税收190亿元，年内亿元楼宇达到120座。

专栏1 天津市商务楼宇改造升级支持政策 资料取自《关于促进中心城区加快发展楼宇经济的若干意见》（津政办发〔2011〕38号）

1．实施政策"聚焦"。凡是国家和本市已颁布实施的支持现代服务业、民营经济、科技研发企业和中小企业发展等扶持政策，均适用于中心城区符合相关条件的楼宇经济项目。各相关部门要认真执行，确保政策落实到位。
2．财政资金支持。纳入全市重点支持的中心城区商务楼宇，以2010年单项楼宇纳税额度为标准进行分级，给予一次性财政补贴，支持其改造升级。年纳税额在2000万元以下的，给予1000万元资金补贴；年纳税额在2000万元（含）至4000万元的，给予800万元资金补贴；年纳税额在4000万元（含）至7000万元的，给予600万元资金补贴。补贴资金由市、区两级财政各承担50%，主要用于商务楼宇的招商引资、设施配套、租金补贴、服务平台建设等。市、区财政部门要制定具体实施办法，切实加强对补贴资金的监管。
3．实行引入高端企业税收优惠政策。对纳入全市重点支持的中心城区商务楼宇，凡新引入外国、外省（自治区、直辖市）和台湾、香港、澳门的企业结算中心、研发中心、营销中心以及动漫、创意等高端业态企业和机构的，2011年至2013年其所缴纳的营业税和企业所得税，由市、区两级财政按地方分享收入部分的各50%予以奖励。奖励资金可用于为入驻企业提供户籍、子女入学、住房保障等方面服务支出。
4．营造良好发展环境。围绕中心城区发展楼宇经济，市有关部门要主动跟进服务，协调解决涉及行政审批、招商引资、金融服务、工商注册、楼宇改造、设施配套及其他有关方面的困难和问题。

（二）重庆渝中区
渝中区老旧楼宇实施“热水瓶换胆”工程，积极推动商务楼宇更新改造，作为依据的政策文件有：《服务业发展“提档升级—热水瓶换胆工程”实施方案》（渝中服发领〔2012〕3号）、《渝中区促进服务业发展政策（试行）》（渝中府发〔2012〕28号）、《渝中区资助商业商务楼宇更新改造的实施细则》(渝中服发办〔2013〕1号)。
渝中区启动改造全区194栋共计806万方老旧楼宇，全面提升老旧商业商务楼宇综合品质，为全区服务业转型升级提供优良载体支撑。据渝中区服务业发展办公室相关负责人介绍，在2013到2020年内，今后每年将完成改造100万平方米
。
据介绍，商业商务楼宇改造将在充分尊重市场主体主导作用的基础上，引导相关单位拓宽投融资渠道、创新投融资模式，加大改造资金投入，政企联动推进。根据渝中区“十二五”发展规划和市、区相关产业专项发展规划，综合考虑楼宇所在集聚区（园区）的产业定位、配套能力和入驻企业等因素，优化软硬环境，提升集聚区（园区）和楼宇综合配套服务功能。
据了解，渝中区围绕全市、全区发展总体规划和服务业发展规划，确定若干重点改造片区；制定《老旧商业商务楼宇更新改造总体计划》，优先安排商业商务用建筑面积大、投资规模大、产权集中度高、改造方案成熟的楼宇，并根据实际情况，滚动制定年度改造计划，确定每年重点改造的楼宇。

专栏2 渝中区楼宇建设鼓励政策 资料取自《重庆市渝中区人民政府关于印发渝中区促进服务业发展政策（试行）的通知》（渝中府发〔2012〕28号）

1．鼓励开发主体高标准建设楼宇。达到甲级商务楼宇标准、商务部分面积在3万平方米以上、物业服务企业资质为一级的新建楼宇，自竣工之日起3年内单一业主持有商务部分50%以上产权并统一租赁经营的，按持有产权部分城市基础设施配套费区级实得部分对开发主体予以全额补助，并于楼宇竣工3年后给予一次性兑现。
2．鼓励老旧楼宇提档升级。竣工验收合格并投入使用10年以上的楼宇，实施更新改造工程且投资额在10万元以上的，按照实际投资额的一定比例对投资主体给予补贴，但最高不超过1000万元，其中，更新改造工程投资额在500万元（含）以下的，补贴比例为15%（入驻企业增值税、营业税、企业所得税上年纳税额超5000万元、1亿元的楼宇，补贴比例分别提高到20%、25%）；更新改造工程投资额达到500万元以上的，补贴比例为25%（入驻企业增值税、营业税、企业所得税上年纳税额超5000万元、1亿元的楼宇，补贴比例分别提高到30%、35%）。
实施更新改造并通过“5A智能化楼宇”认定的，对投资主体额外给予50万元一次性鼓励。
根据改造规模大小和组织工作的难易程度，按实际投资额的1%—3%对牵头改造的业主委员会或物业服务企业给予鼓励，但最高不超过10万元。
补贴范围包括大堂、过道、停车库等公共部位和场地更新改造，电梯、消防、空调、监控、智能化等公共设施设备更新改造，以及外立面更新改造和外立面清洗。
3．鼓励完善商务楼宇配套设施。对业主单位或物业服务企业投资新建职员餐厅的，经事先备案，可按实际投资额20%给予最高10万元支持。为商务楼宇提供餐饮配送服务的公共配餐中心和受业主单位委托为楼内企业提供工作餐服务的品牌餐饮企业，给予一定鼓励。
4．鼓励楼宇业主自持产权、统一经营并提高楼宇经济产出。单一业主持有商务部分50%以上产权并统一租赁经营的，持有部分入驻企业年增值税、营业税、企业所得税纳税额超1亿元的，给予业主一定鼓励。
5．鼓励提升物业管理水平。物业服务企业资质为二级或三级的商务楼宇，业主或业主委员会牵头对物业服务企业进行置换且新聘请物业服务企业资质为一级的，对牵头置换单位给予10万元一次性补助。已入驻我区并管理商务楼宇的三级资质物业服务企业，升级至二级资质的，对其给予5万元一次性补助；二级资质物业服务企业升级至一级资质的，对其给予10万元一次性补助。每年评选“渝中区优秀商务楼宇”，授予相应荣誉称号，并给予物业服务企业3—20万元奖励。
（三）宁波海曙区
海曙区启动楼宇“低产田”改造行动，成立了由区长任组长、各相关部门为成员单位的商务楼宇改造提升工作领导小组，出台了《关于海曙区商务楼宇改造提升的若干意见》(海政办〔2012〕132号)，计划每年安排1000万元，用于商务楼宇改造。
宁波市行政中心即将搬入东部新城，海曙区内市级机关以及银行等单位也将随之东迁，可以空出一批商务楼宇。这些楼宇房龄长、配套差，业主有强烈意愿改造；政府也想通过改造实现辖区产业升级，双方一拍即合。海曙区将中山西路沿线，以及江厦、鼓楼片区的建筑面积在8000平方米以上的老楼宇作为重点对象，通过引导扶持，鼓励楼宇业主、物业服务企业等对商务楼宇进行更新改造，提高商业附加值
。

专栏3 海曙区商务楼宇改造提升扶持奖励政策 资料取自《关于海曙区商务楼宇改造提升的若干意见》（海政办〔2012〕132号）

（一）创造良好发展的服务环境
围绕中心城区发展楼宇经济，区发改、经合、统计、住建、经信、规划、公安、城管、环保、工商、质监、消防等各有关部门要主动跟进服务，加强与市级有关部门的联系，帮助协调解决涉及行政审批、楼宇改造、招商引资等方面的困难和问题。
（二）财政资金支持
1.对楼宇业主或物业服务企业投资进行楼宇改造的财政补贴，分解为具体改造项目进行补贴。
（1）更新改造楼宇外立面的，给予该工程审计决算金额的20%的资金补助，但总额不超过80万元。
（2）更新改造楼宇的大堂、走廊、灯饰等公共部位，给予该工程审计决算金额的20%的资金补助，但总额不超过50万元。
（3）暖通空调机组更新、建筑节能更新改造的，给予该工程审计决算金额的20%的资金补助，但总额不超过50万元。
（4）信息化和智能化更新改造工程，给予该工程审计决算金额的20%的资金补助，但总额不超过50万元。
（5）增加或改造楼宇办公区的电梯，每增加或更换一部，给予该电梯更新改造款的20%的资金补助，但单部电梯不超过10万元。
（6）在楼宇周边进行地面铺装、增加绿地、屋顶绿化及其他改善周边环境的更新改造工程，给予该工程审计决算金额的20%的资金补助，但总额不超过20万元。
（7）对楼宇消防、安防系统进行更新改造的，给予该工程审计决算金额的20%的资金补助，但总额不超过30万元。
（8）对楼宇停车系统进行改造的，给予该工程审计决算金额的10%的资金补助，但总额不超过50万元。
（9）改造提升的商务楼宇上述改造项目已享受政府财政补贴的，按照就高原则不重复享受。
2.对纳入重点支持的商务楼宇，通过发展（以3年为限），年实际缴纳税收1亿元以上的，以改造前一年度该楼宇缴纳税收区级财力部分为标准（基准年）进行分级，给予楼宇改造投入方一次性财政奖励，支持其改造升级。年缴纳税收区级财力部分增长在3000万元（含）以上的，给予600万元资金奖励；年缴纳税收区级财力部分增长在2000万元（含）至3000万元的，给予400万元资金奖励；年缴纳税收区级财力部分增长在1000万元(含)至2000万元的，给予200万元资金奖励。
3.对纳入重点支持的商务楼宇，改造完成后楼宇业主引进符合产业导向企业的招商行为及新入驻楼宇企业奖励政策可参照区有关财政扶持政策执行。
4.鼓励业主集中楼宇产权或使用权开展提升改造工作，对集中产权和使用权后实施改造的业主，达到改造要求的，对其租赁和收购行为产生税收区级财力部分按一定比例予以奖励；对牵头组织实施楼宇改造的业主，达到改造要求的，给予最高不超过20万元资金奖励；对积极参与、牵头组织业主更新改造楼宇的物业服务企业，达到改造要求的，对物业企业给予最高不超过20万元资金奖励。
5.鼓励具有一定资金实力的第三方企业（或联合体）对商务楼宇实施改造，达到改造要求的，可参照上述政策执行。
6.鼓励提高商务楼宇管理水平。楼宇更新改造后，业主聘请国家一级物业管理企业及相当资质的境外同类企业进行高品质楼宇物业管理的，一次性给予业主5万元奖励。
7.对于参与配合开展楼宇改造提升工作的各相关部门，视具体情况给予一定的工作经费。

（四）福州鼓楼区
电梯常出故障，商务设备陈旧，办公环境略显寒碜……位于五一北路129号的榕城商贸中心大楼，近年来“老态渐显”。正因此，这座26层高，2000年投入使用的大楼，已经有些不堪重负，更别说引进新的、高端企业和总部机构了。而在鼓楼区，像这样的大楼还有不少。因为商业办公楼宇起步较早，一些楼宇存在设施老化、配套功能不全等问题，导致旧楼宇租金低、税收低、入驻企业业态低端等，这与全区快速发展的现代服务业不相适应，也影响了“楼宇经济”、“总部经济”的发展
。
为此，鼓楼区以国家服务业综合改革试点为契机，加快服务业集聚示范区建设，按照“盘活存量、提升增量”的思路，出资鼓励开展旧商务楼宇改造提升，同时启动建设一批智能化商务楼宇经济，大力培育和提升服务业品牌，吸引了一批区域性、功能性总部入驻，着力提升楼宇质量。鼓楼区将环球大厦、国际大厦、嘉信大厦、轻安大厦、三山大厦、东方大厦、榕城商贸中心、中美大厦等8栋大楼列入首批旧楼宇改造提升试点，由政府出资奖励旧楼宇升级改造。鼓楼区委、区政府与楼宇主体共同制订发展目标，促使楼宇主体调整招商思路，从以租金为主导，转向税收、租金和业态兼顾的方向发展，逐步树立起高端服务业的新形象，力争每栋楼宇的营业收入和税收收入都有不同程度的提高。
二、经验总结
从天津、重庆、宁波、福州这些城市改造提升老旧商务楼宇的经验来看，主要有如下几个特点：
第一，这些城市中心区土地资源制约明显，发展“楼宇经济”得到大力支持，盘活存量、改造提升老旧商务楼宇已成这些城市的共识，纷纷出台了多项发展意见和具体规划。
第二，这些城市在改造提升老旧商务楼宇上积极发挥政府的鼓励和引导作用，尤其是在财政资金上给予大力支持，如天津市对纳入全市重点支持的“亿元楼”给予一次性财政补贴，重庆渝中区在“热水瓶换胆”工程中对老旧楼宇提档升级给予补贴。
第三，这些城市积极推动商务楼宇物业管理水平，对业主聘请国家一级物业管理企业及相当资质的同类企业进行高品质楼宇物业管理的会进行一次性奖励，置换更高资质的物业管理企业也有相应奖励办法。
第四，这些城市注重腾笼换鸟，在改造提升后积极引入高端企业，如天津市对引入的高端企业实行税收优惠政策，奖励资金可用于为入驻企业提供户籍、子女入学、住房保障等方面服务支出。