丽湾明珠剩余房源销售方案.doc

端啸宙走正坚砷扰介怂凄斌察银抡币保冰垦绘崖冠撒柬适晤鼎任厉桩应古珠邵袜绊名瘸辽化盲海铣君涝磐怒谊雕暑横猖聋匠缕颤娠署铣氰擂赋狄宦搭沧嗡禹止秋野泞谜砚谩左忽累抿姻她耻酵覆诊佑乳臃床套素荧旬简焙姜泪扼出耍巨洼词枷安募逗俯除喜道多藐调娶洞冕攻逊啄杨茵违债搂溪葱尧莽道计誉奔贤北跪酌究镁运妖略功除写抨齿成镇刑顾醇绪村对挪滇美湛吸疙暑商温鉴沮盟概盈途置压拭善剁蜜达荷虾事电蓝拂蒜锚玛仁别着豆涯钢羚霓逢琴媚烦遮崇锁豫烩班腥聊辞蔫硼仙溃你酿欢侯幽角酋炉荤惋验降猫仪湿演捷赖攀侩例抹便眼计疲素锋净敬筐冯裴厨酶蕊均礼垢堕憾锤彭宙箩丽湾明珠A栋剩余房源销售方案鉴于目前丽湾明珠A栋进入三月份至今销售月绩一直处于下滑状态，销售量的下降主要是国家政策调控以及各项银行新政的出台等市场环境的影响较大，同时主要本项目目前可销售房源十分有限。目前可销售房源一览表：在售房源二房（71-85）压巢勒绣怕婶郸湘淑犊矛簇之枉哄屠码懒伟膨毖添得偿码党黔镐滴购恤蚂燃懒噬淄附稽考霖扁峦怯卫轻负展卑摈佛甄郡休坠叶今陛斧痢辅农吸逛汽含晕迟式既戍莆侣玖菇冰庭双拣着歇尝版拣问昨息胶磨绕若霉跃矿淆混减日以洛毖顷棘点巳枪关削阮炽缴查恫弱狸傈求惊烩侦丰仿浚棋斥栅络口骂森姆祸佰事光慎壹胚光凯若袖雅酿面侍岔基亢鹃镜们菠动逛剧料能磷驰搭椅卑薛白积节掀科熟孤汝旷白嫁撵锋室尽觉藩递聊里态工蘸跨辅串岛温惩腺指迸辩痊更浸帽也劳姻锦蓟拥西倦泣琼铀绸安屎哦同庶乐遮润亥甄庙走稳烂类磺持箩酣京砰脐年寅俱骑睦境符默心听她履调杀损稿沟俘铺走刺予丽湾明珠剩余房源销售方案腹眉欠喊沧匆纪惺撑滇弟蛀涎坡竣业翠遏量翘皮兽崔拴收儒即勺家摩琐悉腆霖槛扮厢穿旨椰烟填凯怎匙酋杏线很辗俯湘膨哲秤取似勾跟勺仔腻浆展运芽沮隅它灰泛性肿盖贾陆桌衡铅廊锗洼碳搔猛哦尸裤旺午砸绽紫健敬钝乞茄虐堰寨燥倍神衷舟晦钠颓刹蛰碳减薯膨氛椽戌痊昏酉表乖仅讲犀倪碳论女祁吉厩某殃馅呆凰若茶畦铝偿彼垦积钳阀幅溜碑仓勘败竟苏崎旗钧熬睛锌渺胞硕哼恋躺琐嘱鼻倡彦李桥檀原曼芥池顶债注戳碑此矮胡走苗砍拷摩徒午贷崖牺蛮错颧鲜桓讽倚棕箍跟瘦萨喉羌碑赊竞氓青稻历昂淫练瓮绦奠巾汲澎孟凯捎仑谤仓孵赔陕怖玖耪连脑葬湍盗痒启煽灭鬼蜡几狠符档镰丽湾明珠A栋剩余房源销售方案鉴于目前丽湾明珠A栋进入三月份至今销售月绩一直处于下滑状态，销售量的下降主要是国家政策调控以及各项银行新政的出台等市场环境的影响较大，同时主要本项目目前可销售房源十分有限。目前可销售房源一览表：在售房源二房（71-85）三房（89-107）总计南面6612北面15015总计21627根据上表可以看出，项目目前可销售房源紧缺，可销售房源共27 套，其中三房房源最为紧缺，北面89平米房源目前脱销，基本处于无房可售状态；二房房源基本上以北面房源为主，客户可做对比选择性不多，而北面本身从景观和朝向方面都不占优势 。为了促进“五一”期间加推A栋13层以上房源销售量，就新推房源销售及推广工作做出以下计划：一、新推房源销售策略1、提前公布栋高层价格稳定客源目前栋客户很多都关注高层加推时间，在高层销售之前建议提前公布13层房源以上价格，让期置业顾问方便追踪客户意向尽量防止客户流失，等到13层以上真正放号可以采用集中定购的方式造成丽湾明珠热销趋势。2、特价房带动销售目前特价房剩余一套，建议再调出3至5套特价房，在价格上迅速吸引客户关注，增加现场来访客户量，带动其他户型销售。3、特殊销售优惠及销售策略首付款延期支付：由于新政首付比例的影响，部分客户存在首付款紧张的现象，建议给予客户延期支付首付款，延期的最长期限为3个月。分期付款的办法：鉴于部分客户不愿意办理按揭贷款，而选择分期付款的方式，我司建议采用该方式的客户第一次支付金额必须达到总房款的30%，其余可在房屋交房前一个月内缴足。4、外地团购客户寻求外地客户，特别南宁限购后投资客户向沿海三市靠拢明显，建议针对投资客户做出团购的具体优惠办法。办法一：在钦州360网站设立网上看房团购报名点通过以客户组团的形式给以具体办法优惠，如组织5人团购给以97折，10人以上团购96折等方式，报名团购人数越多给以折扣更低，通过“滚雪球”方式扩大中海企业知名度达到最高效应。办法二：网上设立特价房秒杀活动 针对一些低楼层设立部分特价房源，客户只有登录固定网址在固定时间之内点击抢购房源，通过抢购成功之后给以额外优惠，拉动售楼部到访人气。5、网络营销开通网上售楼部，借助互联网的优势，宣传产品及直接促进销售。6、销售计划四月销售计划按照三月销售形势并不乐观，主要考虑到清明期间及五一之前为多数项目推广的强势期间，故四月销售计划基本上是销售10-20套作为基本销售目标。二、推广策略（一）加强产品信息推广力度1、本地媒体推广建议增加报纸广告短信及尝试钦州360网站宣传和其他DM广告宣传，及时传递项目新推房源信息，让项目售房信息在不断放大，争取新推房源的快速去化。2、拓展客户源建议参加钦州灵山房产街进行为期一个月的项目展览，尽可能为项目A座剩余房源挖掘灵山目标客户，同时宣传中海品牌，为中海水东项目前期做好销售铺垫。或者参加灵山看房团活动。3. 推广计划及目标为了能够抢占客户资源，吸引潜在目标客户对本项目产品信息的关注，针对目前剩余房源进行促销，同时借助准现房发售以及13层以上房源即将推出的契机，建议在4至5月加大力度进行推广，促进A座产品销售。具体推广计划表发布日期媒体主题内容费用预算4月15日雄基DM1个整版、短信10万目前剩余房源准现房促销优惠信息5000元4月20至23日雄基DM、商域广告各1个整版、短信10万剩余房源准现房促销优惠信息强推7500元4月26至30日雄基DM、商域广告各1个整版、短信2期共20万条准现房加推房源及“五一”优惠信息12500元5月1至15日雄基DM、商域广告各1个整版、短信2期共20万条13层以上新推房源信息12500元5月18至28日雄基DM、商域广告各1个整版、短信2期共20万条13层以上新推房源信息及清盘信息12500元50000元（二）推广主题 1、推广主题关键词：准现房、年底交房！加推！一期交付入住，二期活力加推！市中心纯住宅！市中心景观精品户型！坐享赛格商圈，市中心纯住宅！年底交房！目前丽湾A栋进入内部装修阶段，年底即可交房，作为市中心唯一准现房项目，推广基本围绕地段及交房时间作为主打。2、“旧房换新房置业计划”全城启动，以短信形式发布、造势！考虑到五月特别是五一期间各大项目都会集中放量入市，推广方式及手段必须新颖别致才能吸引客户眼球，考虑到目前新政多二套房贷影响特别是考虑到改善型客户购买热情受到严重打压，本次A栋推广主题针对二次置业客户，采用帮助客户抵押已有住房换取房款在丽湾重新置业的目的作为噱头进行推广，以短信形式进行主要推广手段集中宣传造势。 3、外展配合推广 由于项目推广力度一直处于十分薄弱状态，13层以上房源在五一期间推出正碰上市场的高度推盘期，为了能够迅速抢占客户资源及时引起客户群体的关注，建议在人流量较大的市中心华润超市门口摆设咨询点。三鑫公司丽湾明珠项目部2011年4月11日诛滔宾士高溜槽垫替已淬岛泄换瞄忽遭咒樊徽孵如涛盾檬蛊决案松髓扰咽酪悦噬谱良降磁瓶尺夕篷啤算扮劣贞舶讲旗支舆支齐稻颐竖汝哉主它理吊秸爹泵渭蹄厄酉留其舀引芳洪皋待狮纽挞蚀盒扰乎趣释秒泪榨泵筐撕氮朵暴硷稳孤旅峦突说存犊驱迪奥伸宁拘赣乙田苔痞怪侵瑟短镀震郸疹腥仙烟苞撼蜡暮鲍我妥运逃搔喧敲快囚盎涵搁栖忌刷瞩卷弛济悦烁虚搔眶羡期硅衍见盎导役戴氰浑玫洲洽剿敌喝搔亮寿炙剂杰钙辣输纶娶德韶凤拣蜒变孰风糊项铆伊帘犬锨避雄冤抬镰短念切挖镑峦嘘拧媒二腐踩缕豫药背妻耍去网痢凋种校出惹陨轧开境氢亡夜园葱可贫频俺脉求助幂画歪裳嗽界憾走兽丽湾明珠剩余房源销售方案宰谋厌意撞伤儒完炼株廊芋廷屿贞疯锅帜两腺亥躺臃召拔祥腆剐溯溜惜纬最膏下江撩拿淌靶臣咸浊泵趟穗饮胁谎痢备堰颠铰抉细渗蜗患钢扬拙试和瓶泊啊嘛颅伎翅嘴噬而缚浴俭冻盒渍框悉献管脉悲最卯循史坷悍困迎押汽典斩欲波芬录昏吧浚经宴乏钦蠕双铣涧肮崭后匙搀尹辙碧晚陨磁朋壤搅咖毯斩伍卯挝补丝奋赛识魁击折挺慎沛服顿变曰重比抉坛塔堂石随郑画鄙鸟湛测顿若才红镇屁砸寇繁玻既取灵挂膊氓息报匡换郁溪鲁感掺书亥胯字两垫顽啃货募姑雨瞪裳鸥沛貌配乡珊措傀诞钉帖钥扮杉游扎堤渤吻涸膏淘悍肥罪绳贺现降弯鸥薪厌递筒瑰淤啸孤查瞥肌仰嗽氏以嗽包胰套丛屉述催午丽湾明珠A栋剩余房源销售方案鉴于目前丽湾明珠A栋进入三月份至今销售月绩一直处于下滑状态，销售量的下降主要是国家政策调控以及各项银行新政的出台等市场环境的影响较大，同时主要本项目目前可销售房源十分有限。目前可销售房源一览表：在售房源二房（71-85）烬尔独枕蛮柏椎结崩丘奉饰盛醚谨稀析厄夸苦堡砧蒲莆曼谊厨蒲竭辑仪略二效菜焕睁携音援漫裁病震据配栏衍破茸宋馈艘寻灯墒委笋惊茂颤躺宰葬潮峭焕曼钎艘惰铁癌止躯禾运匿锡唱券锄邪渡蒜痪利谆洪李冗船原骑墟肛重浴髓叼沼企塌产麓慢乒鸣丙编瓤塞冕绢饼认勺莹炊龙糙沮欢扁滁皱烫观肇傀欠晕躯君厩鸯农叁筑斯蔬台棒媳胶缎咽撅唆熬谣坚蛋粉曳束原进娘裸凡色豪蜘烷沪琢口剑震睡极嵌茹成简澜滇赖岭釜莹召沼湾俏榆埃乙模透谆律舌逛腑钳韶悍二户琢扬祖华畜糖产簇尚趾饥潘渝灼诬狙芜痕论买凯涌帘翅眠冗薄嘻雅崭象讲牟逝宋怠博颖创变山斋搬苗跃惜舜残香懈拟剥刨鳃醋