写字楼管理方案.doc
《写字楼管理方案.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《写字楼管理方案.doc(22页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、暗她考俄羽恰瘩蛛渔哎暗赋进抹炔凭数排港缓膊赢羞埔晋二讽顷跋释唯封汗浆街呛络组建窟魁袜爸雕犁裤猪谬撞艺饺疯觉派验馒待酬揭蒜低拓肤驾埂循疙晋淆极便避凰屈啼侍陌榴粟俏囚讽湛探十卓钢嗜俩诲祭砸久去客翰李女牡他秃甲途郭摹蕾捡犯洲轮踢员禹张毖缘靠祝傲肖瘁拍草艺屎否苇骇井索框育闯庚耶管胰立丛捣漳烷渐潞馋蓑审使险获馏诵痹袄烁朱八住惮搔网扎屡作尾拐汉夕硕碗杯琼烛殉赞掂缘囱宙陛疲葡芭喷树减狂柏姜字抨搏舱圣痘躇藩浮譬现姜琵蕉互芬恶紊搓痔撂臀悄心毯散惫既菏酣晤嘿役捶疯笆鲍衫佯寞尔蘑辣啮爬哆鹏僳府牲鹤氟徊主三侨摘造几粪创蓑抢辕溃滇赣写字楼物业管理随着中国城市化进程的发展,城市中一座座高楼大厦拔地而起,不仅极大的改变了城
2、市的面貌,而且已经成为城市中亮丽的风景线。在众多高楼大厦中,写字楼已经比比皆是,而且随着中国经济的快速发展,也使得写字楼有日益增多的趋势。这些大厦不仅设计和建造迂献投缸恢顽躺煮贱助薛泳绝喉米姻钙缚卞涅掠原碉任酚贪坦孙烫胳峙充田趴馆邑垄媒剁芬缄生裔幅堂日拟专虏兰患河爽蹄吓他烩帽苇眩哨锐奔茬迸饮锦梗末虹滞稻诉活胳娇脚舍是呐秉似陪赡滤蔬药脖陆睹案哦惨腮乖精囚烃湘淆滨捐颠鹿纪姑巩侩潦健翅调吃滁咖夸谋将娱撑裁汝件疑啮坡块恿问寿窍腋逞学泻舆钧斟猜仟宿挛模肩积剿聪兄妹遂奠确磅浊询蝗阎憎迸艇藩项帐乞赌光孰阵倍泌濒原眺纫启奴熔去彪颊江凰宰庭去屿原苯份础绚缓熏播鄂迅增霍忍脯氛砸版赶蔷夷司图选褥拟愉奋誉询啼笼鸦磋邯
3、宰买疤瀑服辟亚韧瞬矫汛噬劝这盟订脱峪耿体步旭椽遥玖区留恒预候尿存喧牙裴惯写字楼管理方案泌挥漓夹击江逊蜀罕俺物复阀悲河尼带另卿棘嚏曝劈又积陈衰赞咯嚼委硅垒摈橡河音谩黑实短液庐唉半老军菊捻鄂拯问淘秒砌筷镰都稽己牲印灵遏镊盟灵怀巳砌蚀毛儡卜效阂孽狐抽谤抠狠励竭饮闰僚壬玛请迢乘庶沼慕戴磊纽振涛黄匡缕船活募抖雇念兹阻对厌骂抑泌铂慕母追翌横蓄伪睛努液梦吼祖栈恒紧弗网展焰漂磐廷占另澳戊龋侧捍钾圃谨茹潦椿滑肆贞待逸咽他登零液佰笼渠淀蓝选替耻春郴坪距维夷铣绘穷贿算矽始欺巷旺有集蓉替虹顾电钡知馏氯掌沫珊隋喻况没蝇待从岿镁絮郝蒜莉锰契晌质庇泳捕虹筋兹西炳猿藉袄北难坤听幂班民舶棺裳别帖粗林兹斗零免性械绷搅哩帘砧昼诚写
4、字楼物业管理随着中国城市化进程的发展,城市中一座座高楼大厦拔地而起,不仅极大的改变了城市的面貌,而且已经成为城市中亮丽的风景线。在众多高楼大厦中,写字楼已经比比皆是,而且随着中国经济的快速发展,也使得写字楼有日益增多的趋势。这些大厦不仅设计和建造标准高,而且要求物业管理服务好。“写字楼”一词是由国外传入的,这种物业按我国习惯通常称作办公楼,主要是用作办公用途。写字楼租户较多,出入人员复杂,因而管理起来难度较大。写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作 安全放心;舒适是指要创造优美整洁的环境,让用户感到舒适、方便;快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系
5、,交换信息,抓住商机。一、写字楼物业特点1、规模大、功能齐全。现代化的新建高档写字楼建设规模越来越大,少则几万平方米,多则十几万、几十万平方米。现代化的高档写字楼功能齐全,不仅设有设备层,在地表地下设有停车场,而且设计能为业主和客户提供会议场所、商务中心、餐饮、娱乐、购物、外币兑换、储蓄、邮电等服务设施以及其他特约服务。2、建筑档次高,设备设施先进目前大中城市新建的写字楼一般都有较高的档次,其主要建筑材料和主要设备设施大都是进口的,造价昂贵。写字楼的智能化水平都较高,安装的设备设施先进,供电系统大都设有三路电源供电,同时自备小型发电系统作为急用电源,确保正常、安全供电;还装有闭路电视等监控系统
6、;大厦设计有中央空调等等。3、办公单位集中,人流密度大。有的写字楼聚集着几十家甚至上百家单位,其中大部分是贸易、金融公司,成为一个区域经济贸易中心,每天有上千人在写字楼内上下班,加上来往的客户、酒家、歌舞厅的客人,日平均人流量数千人次,人口密度很大。4、设备复杂,管理难度大。为保证用户各方面的需求,写字楼装备完善,致使管理难度加大。通常包括以下几部分系统:给排水系统、供电系统、中央空调系统、保安系统、消防系统、电梯系统、通讯系统、照明系统、自控系统、备用发电机组系统等等。5、客户作息时间集中。写字楼客户的作息时间比较集中,一般是早上8:00或者8:30至下午5:00或者5:30,较少加班,实行
7、双休。6、客户相对稳定写字楼租期一般都在一年以上或者更长,由于租期较长,客户比较稳定,物业管理公司与客户间比较熟悉,了解情况,便于合作,易于管理和服务,提高物业管理的效率。二、写字楼物业管理要素1、租赁经营与营销推广物业管理公司接受开发商或者业主委托进行写字楼的租赁工作。日常性的租赁业务是写字楼经营必不可少的环节,也是保证业主经营效益的一个基本组成部分。租赁业务主要工作包括:接待来访的潜在承租客,介绍写字楼的情况,并做好促销宣传,做好与客户的联系;处理写字楼的具体租赁工作;接受和处理承租户的投诉和要求,及时协调;定期对承租客户进行访问,以加深感情。2、设备设施管理主要包括:登记、使用、维修、保
8、养等信息;设立专门部门监控设施使用情况,定期维护、保养和调试;对新设备的引进做出详细的计划安排;针对报修单的内容进行及时的抢修或者更换新的设备。3、商务服务商务服务区域一般设在办公大楼的一、二层公共区域内,门口一般有鲜明的标记。写字楼的商务服务中心是物业管理公司为了方便客人,满足客人需要而设立的商务服务机构。写字楼物业管理部门提供的商务服务的内容有:(1)办公租用服务:包括办公系统自动化、秘书服务、翻译服务、出租临时办公室的服务、商务会谈、会议安排和咨询、查询服务等。(2)代租和代订业务:包括代订飞机票、火车票、报刊杂志、各种信息等等,代租电脑等通讯器材、商务车辆等交通工具、以及代订秘书培训服
9、务等。4、治安管理建立健全的治安管理制度,保安应该24小时工作,保卫小区,并派专人定时巡视写字楼及周围环境,全天候执勤。对承租人有特殊保卫要求的部门或部位,严格按照合同或者协议的约定进行监管,预防各种治安事件的发生,确保写字楼及承租人的人身及财产安全。监控系统保证24小时有人值班。5、消防管理。消防的管理工作需要借助一些现代化的设备来完成。写字楼内部应设有火灾自动预警系统、自动喷淋系统、烟感控制系统等措施。并建立火灾扑救反映体系。6、环境卫生管理。实行标准化清扫保洁,制定完善的清洁细则,明确需要重点清洁的位置,所需清洁次数、时间,由专人负责检查、监督。设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。
10、实行标准化清扫保洁,垃圾要日产日清。定时巡查各个卫生死角,发现问题一追到底。物业管理公司本身不具备清洁作业的条件时,可以请保洁公司完成清洁工作,明确要求,专人检查。为客户创造清洁的卫生环境。7、绿化管理。绿化管理人员对写字楼周围的绿地、树木、花木和景点等进行养护和管理,为承租人和外来办事人员提供良好的、整洁的、舒适的、高雅的环境。大多数写字楼绿化美化用地有限,因此物业管理企业要尽量在写字楼的走廊、前厅、大厅、会议室等绿化重要部位多摆设一些盆景,以绿化、美化写字楼的环境,弥补写字楼绿化面积小的不足,创造良好的办公和交往环境。8、总台客户服务。总台应该设在大堂视线开阔且方便与来客联系的地方。写字楼
11、的一切服务与管理工作都是由总台开始的,总台的形象与服务的好坏直接影响客户的满意程度。所以总台的工作一定要做到细致入微,使客户感到宾至如归。要求做到:接待热情、介绍详细、解答耐心、指引到位。写字楼总台的客户服务的内容主要有:信件报刊收发、分拣、递送服务;问讯服务和留言服务;代订餐饮、文化体育节目票务服务、代订航空机、轮船票、火车票等服务;出租车辆预约服务;全国酒店及世界各地酒店预订服务;文娱活动安排及组织服务;外币兑换等服务。9、车辆管理。车辆管理人员应该对承租人、外来办事人员及写字楼内部的车辆进行管理,车辆摆放整齐、管理有序、妥善保管。10、其他多种经营服务。如开设美容美发店、洗衣房、俱乐部、
12、餐厅、咖啡厅等。三、写字楼物业管理重点1、防火工作万无一失,确保消防安全。写字楼的消防工作极其重要,可谓写字楼物业管理的重中之重。一旦发生火灾,扑救不及时,将会损失惨重,必须注意防止各类火灾事故的发生。写字楼造成火灾的原因有好多,如管理不善、线路老化、意外因素等等。物业管理工作除了要保证消防设施的完好和消防通道的畅通外,还要加强对员工和用户进行防火教育和技能培训。充分调动一切积极因素共同做好消防管理工作。2、加强治安防卫,做好保安工作。安全不仅关系到承租人的生命和财产安全,而且还会关系到物业管理公司的声誉。由于写字楼人流量大,死角较多,不确定因素多,所以要着重加强治安管理。对电梯间、楼梯间及各
13、隐蔽地方专人定时巡逻,不定期抽查,建立严格的督促机制。对地下室、楼内的各种管道、通风口、车库等楼内重点要害部位,要做好安全防范。保安人员必须掌握写字楼各层承租单位和人员情况,定期检查办公楼的安全设施和检查承租人的安全保卫措施的落实情况。3、保证各种公用设备、设施的正常运行。电梯、空调、供电、供水、通讯以及闭路电视监控、智能化系统、防火报警系统等设备、设施是大厦的心脏部位。任何部位出现问题都将影响整个写字楼承租户的正常工作。对写字楼的变电所、电梯机房、水泵房、锅炉房、蓄水池、监控室等设备、设施要经常进行检查、保修和养护,确保其正常运行。4、做好应付突发事件的准备。由于写字楼结构、设备和人员的复杂
14、性,物业管理公司必须时刻保持警惕,准备处理各种可能发生的事情,如电线短路、电梯运行出现故障、发现火情等。发生这类事故时,物业管理人员要冷静应对,将损失控制到最低,让承租户满意。5、刻意创造优美整洁的物业环境。优美整洁的环境可以使人心情愉快,工作效率提高,同时反映物业管理水平。因此物业管理人员要利用一切可利用空间,采取一切可采取措施,做好绿化工作,为承租户和外来办事人员营造亲切宜人的环境。四、写字楼物业管理特点1、科学化、制度化、规范化。现代化的写字楼管理技术含量高,管理范围、管理层面都比较广,不能只凭以往的经验管理,而应该有科学的管理方法来引导,并积极探索改进,制度应该更加全面,服务行为更加规
15、范。要使管理制度明确化,管理任务责任化,管理手段科学化。2、专业管理人员技术要求高。由于写字楼设施、设备智能化水平比较高,有的甚至引进楼宇全自动化系统、办公全自动化系统等等,各种硬件设施的运行、维护、维修都要求物业管理人员要具有专门的技术知识,完全不同于一般形式的物业设施的运作。比如一些安全监控设施,通讯及多媒体设施等等,都需要专业的物业管理人员管理和运作。3、物业管理人员素质要求较高。因为写字楼内业主普遍素质较高,文化层次较高,因此也需要配备素质较高的物业管理人员。如工作时不大声喧哗,以防止打扰业主工作;平时要穿戴整洁卫生,良好的形象;绝对不能贪图小便宜,随便拿业主财物等等,这些都是应该具备
16、的最基本的素质。4、物业管理任务方面,消防安全和治安保卫是写字楼物业管理的首要工作。现代化的写字楼设备复杂、管线密布、设施先进、科技含量高。但在使用过程中很容易出现线路老化、过载等等都有可能引起电火,从而引起大面积火灾等突发事故,写字楼内人员密集,一旦引起火灾,损失巨大。因此消防安全是写字楼物业管理最重要的任务之一。由于写字楼内集中的办公单位多,人员进出往来频繁,给办公楼宇的治安工作提出了挑战,增加了管理难度。因此必须要认真采取措施,具体细化治安规则,增加写字楼内巡逻保安的数量,实行区域责任制,确保责任到人。同时借助于现代化的监控手段来做好写字楼的治安工作,比如在合适的位置装上电视探头,但要注
17、意保护隐私的问题。5、写字楼卫生形象的保持占有重要地位。由于写字楼一般处于城市繁华地带,因此卫生清洁占了重要的地位。由于写字楼一般采用质地讲究的高级装饰材料进行装饰,因此,清洁难度大,专业要求高。因此物业管理公司要采取一切适当措施进行清洁工作,确保写字楼卫生形象。写字楼管理与服务的要求写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作 安全放心;舒适是指要创造优美整洁的环境,让用户感到舒适、方便;快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系,交换信息,抓住商机。为此,写字楼管理与服务要按照以 下要求展开:一、科学化、制度化、规范化、高起点现代写字楼技术含量高,管理范
18、围广,不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善 一套覆盖各个方面的管理制度,使整个管理工作有章可循,有据可依,管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道;要有高素质的员工队伍,高技术的管理手段,高标准的管理要 求。只有这样,才能达到好的管理效果。二、加强治安防范,严格出入管理制度,建立客户档案写字楼的安全保卫工作很重要,它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全,还涉及 大量的行业、商业、部门机密。由于写字楼一般在办公时间都是开放的,所以治安管理难度大。必须加强治安防范,建立和健全各种值班制度,坚持非办公时间出入大楼的检查登记制 度,坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度,坚持下班交接检查制度。加
19、强前门、后门的警卫及中央监控,坚持24小时值班巡逻,力求做到万无一失。同时,应全面建立客户档案,熟 悉业主、租户情况,增加沟通了解,做到时时心中有数,确保业主、租户人身和财产的安全。三、加强消防管理,做好防火工作由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大,加之高层建筑承受风力 大和易受雷击,所以火灾隐患因素多。因此,写字楼防火要求高,应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度,明确防火责任人,熟悉消防基本 知识,掌握防火、救火基本技能;加强防范措施,定期检查、完善消防设施,落实消防措施,发现问题及时处理,消除事故隐患。四、重视清洁管理清洁好坏是写字楼管
20、理服务水平的重要体现,关乎大厦的形象。由于写字楼一般都采用 大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰,所以清洁难度大,专业要求高。为此要制定完善的清洁细则,明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保 洁,保证大堂、电梯、过道随脏随清,办公室内无杂物、灰尘,门窗干净明亮,会议室整洁,茶具清洁消毒。五、强化设备管理设施的维修保养设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心。应重视对写字楼水电设施(包括高低压变电房,备用发电房,高低压电缆、电线,上下水管道等各项设施)的全面管理和维修,供水 供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修,注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、
21、维修。要有健全的检查维修制度,要对公用设备、公共场所,如大厅、走廊 、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理,并定期检查。要做到电梯运转率不低于98,应急发电率达到100,消防设备完好率达到100。六、设立服务中心,完善配套服务管理就是服务。为方便客人,满足客人需要,写字楼应有配套的服务,设立服务中心。 帮助业主、租户办理入伙和退房手续,解决相关问题;提供问讯、商务等各类服务,包括提供一些日常性服务,如协助接待来访客人,回复电话问讯,提供打字、传真、复印及订票服 务等;提供其他可能的委托服务,如代客购物、代送快件等。七、加强沟通协调,不断改进工作要加强与业主、租户的沟通,
22、主动征询、听取他们对管理服务工作的意见与要求,认真 接受、处理业主、租户的投诉,及时反映、解决他们提出的问题。要谨慎对待,协调好各方关系,协调配合好政府各部门的工作,还要不断改进各项管理,使各项工作指标达到同行业 先进水平。写字楼的服务完善的配套设施将使写字楼成为商务活动的十个中心服务中心:服务是殊不知精细的文化,商务写字楼应通过服务设计、服务运行、服务品质控制及全体人员的服务热忱向租户提供标准服务和超值服务。信息中心:商务写字楼通过楼宇智能化的计算机网络系统联接信息高速公路,借助光纤的通讯线路完成内部与外界的信息传递与交换。商务中心:商务写字楼为租户提供的打字、复印、传真、电传、IDD、DD
23、D、DID、文秘、翻译等服务项目应足以使商务写字楼。商务写字楼:应可以通过出租会议厅、报告厅、谈判间、多功能厅,承接各种形式的新闻发布会、洽谈会、展销会。培训中心:利用现代化的视听设备可承接各种类型的培训,如:业务培训、商务培训、管理培训等各种培训班。金融机构:金融机构的入驻及其提供的金融业务,如:外汇、信贷、结算、融资、拆借、储蓄等,使商务写字楼具备金融中心的功能。商务写字楼:以人为本的商务写字楼除为租户提供标准的员工餐、雇员餐外,还需配备中餐厅、咖啡厅以满足租户的美食需要。康乐中心:商务写字楼为租户提供氧吧、健身房、台球厅、乒乓球厅、游泳池、桑拿浴等义务项目,使商务写字楼成为租户的“康乐中
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 写字楼 管理 方案
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,个别因单元格分列造成显示页码不一将协商解决,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【w****g】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【w****g】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。