选址操作流程说明.doc

选址作业流程操作说明
1、目标区域城市总体市场调查：
对计划新进城市进行城市人口发展概况、初步确定宜开店的主要区域进行调查。
2、采集店址信息：
主要方法有沿街查看法、电话咨询法、网络法、中介法等。
3、初步商圈调查：
了解店址周围500米商圈内的商业、住宅、人口及竞争店情形以及平均租金水平，并与店铺业主进行初步洽谈。
4、市场调查报告及预选址商圈调查呈报：
主要包括预选门面（及商场）基本情况、市场基本情况、保本销售预测、主商圈基本情况、店前人流统计、市场价格调查等。
5、预选店址综合评估、实地考察：
通过对上报的商圈类型、人口特征、面积、租金等资料进行初步筛选并综合评估后组织对预选店址实地考察。对总部不能现场实地考察的应将可预选址卖场建筑平面图（需标明我方租赁面积）、所处商圈照片、卖场外立面照片（全景）、广告位位置示意图、内部结构照片、周边商场照片等同呈报表上报。
6、预选店址谈判、签约：
预选门店获批后，由谈判组人员参考《房屋租赁合同》范本和业主进行复谈，将复谈结果报分管副总复审，复审后修改部分再次与业主谈判，分管副总审核通过后，由分管副总（拓展部负责人或谈判专员）和业主签订《房屋租赁合同》正稿，签订后的合同原件由公司存档。
选址作业规范
一、新店开发的基本原则：
1、营业可行性：指此区域内的固定住户和人潮流动量及其消费需求和消费能力，可以维持足够的营业水平。如：较大型住宅小区主要人流通道。
2、集客性：指周围有较大型的商场、超市、农贸市场、医院、车站等吸引客流的地方，并且该店铺位于主要消费通道上，具有较好的互动性。
3、经济性：指通过成本分析后，发现3-6个月内可达到损益平衡点从经济学角度可行。
4、发展性：指通过人口、住宅、商业场所等角度分析发现未来人气可望增加。
5、竞争性：指消费通道上竞争店较少，或新址比竞争店有优势。
6、合法性：出租方提供合法产权证明及租赁许可证；租金、转让费等提供正式发票。
二、基本概念及选址标准：
1、商圈定义：指吸引消费者前来购买商品的有效范围。
2、商圈分类：（主商圈：指最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，占门店顾客总数的55％一70％，很少同其他商圈发生重叠，是忠诚度最高的顾客群。次商圈：指位于主商圈外围的商圈，占门店顾客总数的15％一25％。辅助商圈：占门店顾客总数的5％）
3、商圈范围的划分原则
（马路分界、单行道、人流走向、铁路阻隔、高架桥、地下通道阻隔
4、商圈类型
（商业区：70%以上的顾客为流动顾客；住宅区：70%以上的顾客为家庭顾客；商住区：流动顾客及家庭顾客均不高于70%的混合区域）
5、商圈调查的要素和方法
基本要素（居民人口＼户数、就业人口、人员结构、人流量（日均）、消费力(收入水平)、竞争对手、其他集客点（大商场、超市、菜市场、医院、学校、公交车站）、发展性(城市规划)
调查方法（调查人口\户数：实地考察法、咨询管理处、咨询居委会\派出所，竞争对手调查：距离\面积\品种数\营业额 \ 经营特色，人流量测算：全天统计、以不同时段估算、单向\双向）
6、选址标准
店址位置选择要求：
a、集客性：依托各主要商圈、次要商圈和商场、超市销售的区域，重点选择在医院、菜市场、商场超市、汽车站、公交车站、老居民区或社区附近
b、便利性：选择在交通便利、客流量大、人气旺的核心商圈和商业主干道，离核心位置尽量靠近，不要选择商圈的末端。店址前至少最好要有3条以上公交线路通过并有公交站点和为出租车提供的上下车站的位置设置。店址周围100米内原则上要无阻碍通行的立交桥、高架桥、交通护拦、交通隔离带、施工场地、地面铁路线等。临时停车位置是小亮点。
c、品牌彰显性：市级城市、省级城市选址尽量在该市的核心商圈内。同时应考虑各区域商圈的布点，特别是市内空白点。
d、可发展性：通过市政规划了解城市现状及未来的发展和变化，以确认所选店址在未来10年内不被拆迁。
e、竞争性：同类商品销售的集中的街区，容易招揽到较多的目标消费群体，同行聚集有助于提高相同目标消费群的关注。在定址之前，谨慎考察和评估这些同行的管理水平、规模大小、及在当地的影响力等因素后方可开店。
f、店面形态要求：指店铺的形状、门面宽度、高度能见度（形象）、可接近度、面积等。
g、形状：以宽长方形和正方形为佳，且内部无柱子或少柱子
h、外部形象：门店正面宽度应不少于（ ）米，正面应免费提供不少于（ ）的广告位置，用于设立企业招牌。正面应可独立装修，能突出益丰统一的VI标识。侧面和楼顶应尽可能争取更多的广告位。门前无树木、公用设施等阻挡视线为佳，两面均有门面的转角位为最佳。门前无绿化带、台阶少或无栏杆、行人最易接近为佳。
i、房屋结构及附属设施要求：
楼层：一层
结构：以框架结构为首选。独立经营的房屋为主，最好与相融业态（如生活超市、百货公司等）近邻。
层高：卖场内净空高度2.8米以上。
如属大型商场超市门店应具备 ：符合国家消防标准的消防设备及附属设备、烟感报警系统、照明系统、常规供水系统等。
附属设施：商场前尽量具备有停车位，门前充足的促销活动场地。
7、租金、租赁要求
a、 固定租金：一般按月、季度或半年度支付，应接近或低于市场租金水平，租金支付时间要作为新店谈判的一个重点工作。
b、租金年递增率：头三年内不变，以后控制在5%以内，避免单年递增，最佳方式为2年或3年递增一次。
c、押金：最好无押金，如有押金一般相当于1-3个月租金。
d、转让费：最好是无转让费，如有转让费，根据现有装修、设备可利用程度及潜在商业价值权衡，按3年分摊在租金上，衡量整体租金。
e、装修期：指起租时用于装修的免租金期，一般10-20天不等，争取到30天。
f、可签约期：至少3年，一般为5年，争取8年以上。
8、谈判签约的要求
a、合法性：指业主提供合法的产权证明。
b、红线图：合同中应附图纸，并用红线标注预选店址位置。
c、工程技术要求：用水、用电（一般为20—40KW不等）及空调室外机安放地点。
d、招牌：合同中应注明业主同意我方招牌方案（免费使用）或附有效果图 （业主盖章或签字同意）。
e、出租方不得将同址其它场地租赁给与承租方经营范围相同的商家经营。
f、出租方必须允许承租方对承租场地进行独立装修，封闭管理，自主经营。
g、谈判的技巧
h、谈判的重点要素
资讯：调查市场租金水平，掌握双方筹码（考虑各方对对方的重视程度）。
路径：列出各关键点的最佳、其次、底线等不同结果，从不同关键点分步谈。
时间：考虑双方时间压力是否一致。
缺陷：尽可能多地找出门面的缺陷或暇疵。
实力：适时介绍公司实力，强化房主对租金收益可靠性的认知，以及对其门面未来价值的提升能力。
资源：寻求社会资源对其决策人施加影响。
时机：把握好谈判的切入时机。（了解清楚原租赁经营户的到期时间，经营
状况等）
权限：了解双方人员职权上限，尽量与能做决定的人谈判。 合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责